购物中心商业模式

购物中心商业模式

实际上，购物中心相当于城市生活休闲中心，侧重于满足大众日益增长的精神文化需求。它是一种复合的商业形式，而不是一种格式。

购物中心商业模式 1

购物中心是商业产品，因为它的终极体验方式是凝聚客流，促进销售；购物中心之所以是房地产产品，是因为它会为零售商提供商业运作的载体和服务空间；购物中心是一种金融产品，因为它不是静态的房地产，而是一种可以通过运营带来增值的投资形式，动态升值，收益更高。是以购物为主体，休闲、娱乐、餐饮、社区服务、大型影院等为补充的多功能商业业态。，其特点是复杂性、经营管理的一致性、服务设施的完整性、服务范围的特定商圈。

购物中心房产可能是企业自有的，也可能是企业租入的，由经营单位对内部经营环境和设施根据，自己的意愿进行设计装修添置。具体有以下三种形式:零售产权、整体租赁模式,适用类型：大型封闭式购物中心;零售产权、分权租赁模式，适用类型：专业型步行街及底商；自留产权、整体租赁模式，适用类型：中小型百货超市和商场。此三种形式的税收分析待后续文章详述。

购物中心商业模式 2

1、自营：自己采购、自己定价、自己销售，连锁摩尔购物中心（MALL）一般自营销售占到60-70%；

2、联营：即商场以较低的租金（或无租金）引进商家，并与商家捆绑在一起，分享商家一定比例的经营收入，（实质是先销后购）；

3、代销：受托代销商品，一是视同买断、二是收取手续费；

4、租赁式：完全出租场地给商家、商场靠租金维护运营（更多运用于购物中心的餐饮业，通常面积占到10-15%的比例）；

5.复合型:集自营、合资、租赁、寄售等多种商业运营模式于一体。

二、各类经营模式税收分析

一、租赁式

意味着商场的经营者与商场商品的经营者完全分离。商城经营者只负责为商品创造经营环境和条件，将商铺出租给商品经营者，并按期向店铺经营者收取租金、公共物业管理、保安等服务费用。商品经营者平时的商品经营活动和财务收入活动与商场经营者无关，商场经营者完全独立于商品经营者。目前这种模式多出现在家装商场、建材商场、工业品专业批发商场、农副产品综合批发商场等。在大中城市。

1、经营租赁不动产

一般适用税率11%，简易计税5%。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税11%。

根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定：“第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。”各种形式包括租入取得不

动产。关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。即如果购物中心房产是租赁取得，如再次分块租赁给其他商业主体如餐饮，则需要按转租来确定适用税率。

2、发票开具与取得问题

（1）租入时可以取得11%或5%的增值税专用发票。如果出租方为办理了税务登记的主体且为一般纳税人则可以自行开具增值税专用发票给购物中心，如果出租方为没有办理税务登记的主体或为小规模纳税人则可以向税务机关申请代开增值税专用发票；

（2）特别的，如果出租方为个人或小微企业，按目前政策享受月营业额不足三万元或季度营业额不足九万元而免纳增值税的，只能开具增值税普通发票，如果需要开具增值税专用发票，则该出租方将不能享受税收优惠；

（3）租出时开具11%或5%的增值税专用发票。购物中心均为一般纳税人，租赁增值税专用发票自行开具。

3、特别提醒

（1）根据财税〔2016〕36号，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产

①单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

②单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

③财政部和国家税务总局规定的其他情形。因此，营改增后，包括免租期、装修期在内的“无偿”提供租赁服务行为面临按照增值税体系下被认定为“视同销售”的风险，从而参照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”条款，征收相应的增值税。为了防范被认定为“视同销售”行为，实操中如果有“装修期、免租期”等可以这样描述：考虑到装修期等因素，甲方给予乙方租金总价款多少折扣，折扣后租金总额为多少。或者，写明标准支付租金，将免租内的租金为商业折扣部分金额，不实际支付。也可以通过将既定的租金总额分摊到租期内所有月份，实际上是降低每个月实际支付的金额，以防范“视同销售”风险。

(2)增值税是一个单独的税种，增值税不计入营业收入和利润表。从商业交易的实践来看，交易价格应该含税。这一条款规定租金是包含增值税的价格，可以减少交易双方围绕增值税可能发生的纠纷，特别是在营改增试点过渡期。

（3）物业管理费及其他费用，根据财税〔2016〕36号文，增值税纳税人的销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

①代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

②以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。购物中心运营中物业费如果是委托物业公司收取，应由购物中心按照规定开具发票、申报纳税，应相应调整补充协议相关开票金额信息。如果物业管理费由物业公司直接独立收取并开票，由纳税义务人为物业公司而非购物中心。

（4）购物中心水电费，区分是由物业公司代收还是购物中心直接按一定标准收取。如果是购物中心直接按一定标准收取，