昆明市物业管理办法

《昆明市物业管理办法（征求意见稿）》

发表日期：2011-11-23

未依法缴存维修资金最低罚款1万元。

未依法缴存专项维修资金的，由物业项目所在地县（市）区住建行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款。

泄露业主信息资料的，给予警告，造成严重后果的，处2000元以上1万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，物业项目所在地县（市）区住建行政主管部门责令限期退出；逾期不退出的，处1万元以上5万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消物业管理资质。

业主与业主委员会的矛盾、业主与物业的矛盾、业主委员会与物业的矛盾，住在小区里的人们在家门口也面临着越来越多的矛盾。如何避免矛盾？如何化解矛盾？昨日，昆明市住建局公布《昆明市物业管理办法（征求意见稿）》，并举行听证会。

相比起废止的《昆明市居住区物业管理试行办法》，《昆明市物业管理办法（征求意见稿）》（下简称《办法》）强化了业主的权利，对业主大会、委员会享有权利做出了细化规定。

维修资金

使用需2/3业主同意

业主有何权利，有何义务？

《办法》拟规定，业主有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议、监督物业公司履行服务合同的权利。在参加业主大会会议时有投票权，在选举业主委员会成员时有被选举权。同时监督业主委员会工作，对物业共用部位，公用设施设备和相关场地使用的知情权和监督权，其中对于公用设备转向维修资金及共用部分的管理和使用。

什么情况下可以召开临时业主大会？

《办法》拟规定，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况均可以组织召开业主大会临时会议。这是之前相关办法所没有明确的。

业主大会会议以采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占

总人数50%以上的业主参加。

业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。

物管收费

项目、标准要书面公布

《办法》拟规定，一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

物业履行的公共服务事项包括物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护；物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；物业大修、中修、更新、改造费用的账务管理；物业服务档案的保管等。

物管续聘

应召开业主大会表决

业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。业主委员会应在物业服务合同期限届满90日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

如遇物业服务合同依法、依约解除；物业服务合同期满未续约（除合同期限情形外）等情形，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。这是昆明首次在物业管理办法中明确物业退出的情形。

物业办理退出手续时，应移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房；撤出物业管理区域内的物业服务人员；清退预收、代收的有关费用等。

【法规标题】昆明市人民政府关于印发《昆明市物业管理服务收费管理办法》的通知

【颁布单位】云南省昆明市人民政府

【发文字号】昆政发〔１９９９〕７４号

【颁布时间】1999-10-25

【失效时间】2004-7-1

昆明市人民政府关于印发《昆明市物业管理服务收费管理办法》的通知

各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局：

《昆明市物业管理服务收费管理办法》，已经昆明市人民政府第８２次常务会议原则同意，现予印发执行。执行中遇到的情况和问题，请及时向市物价局反映。

一九九九年十月二十五日

昆明市物业管理服务收费管理办法

第一章总则

第一条为规范我市物业管理服务收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于昆明市行政区划范围内的物业管理服务收费行为。

本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理单位接受业主委员会（或业主代表）、物业产权人、使用人的委托（以下简称委托人），对物业管理区域（以下简称小区）内的建筑物及共用设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等开展日常维护、修缮及提供与委托人工作、生活相关的服务所收取的费用。

第三条物业管理服务收费包括综合服务费、车辆在小区内场地占用费、公众性代办服务费及其它特约服务费。物业管理服务收费的具体分类及价格形式如下：

（一）小区内普通住宅的综合服务费，实行政府定价；小区内学校、幼儿园、高级公寓（含别墅）、写字楼和空关房的综合服务费，实行政府指导价。

（二）车辆在小区内场地占用费，实行政府定价。

（三）公众代办服务费，实行政府定价或政府指导价。

（四）特约服务费，实行市场调节价，带有强制性收费和有统一收费标准的除外。

第四条昆明市物价局是本市物业管理服务收费的主管部门，市政府其他相关部门在各自的职责范围内协助做好物业管理服务收费的管理工作。

第二章综合服务费

第五条综合服务费的构成及服务内容如下：