房地产经纪人促进经济发展地位和作用(一)

房地产经纪人促进经济发展地位和作用(一)

随着部分城市房产中介公司倒闭、退市、关店如潮，房地产经纪人的日子真是越过越不好。市工商局又发布了首个《经纪人行业发展报告》，结果显示，京城经纪人中房地产经纪人数量最多、信誉最差、投诉率最高。

其实房地产经纪人口碑怎么样，看看无数房屋租售信息后面注明的“中介勿扰”就知道，更何况还频频曝出吃差价、扣押金、虚假广告、合同违约乃至卷款外逃等“丑闻”，但作为服务业的一支，小小的房产经纪问题如此密集，绝不是从业人员的个人道德出了毛病。

按通行的说法，“10万元注册资本、4个经纪人职业资格证书，一家房地产经纪公司即宣告成立”，这样的行业门槛不可谓不“虚”。而市建委最新发布的数据显示，截至2007年底，全市19.45%的房产经纪公司注册资金不到30万元，46.56%的公司注册资金在30万到100万元之间，只有5.74%的公司注册资金超过500万元。对于一个没有多少固定资产（门市是租的，桌子、板凳、电脑、电话不值几个钱），却动辄沉淀资金数千万元、上亿元（房款首付和租金）的行业来说，不挪用客户资金扩张门店需要多大的自觉性？一旦成交量下降、沉淀资金告急，看似蒸蒸日上的房地产经纪公司马上就面临危机。

庙没有打牢根基，“念经的人”素质也有问题。资料显示，目前全国房产经纪从业人员中拿到房地产经纪人职业资格证的不足3%，而报考人数倒是逐年减少。正因为有没有资格、是否经过培训没有公司介意，海量的基层业务员只要能把附近楼盘的名称、房价记清，勤带客户看房就可以，所以入行者素质良莠不齐，流动性之大却令人吃惊，其中多数人做的只是牵线跑腿的中介，而不是提供咨询、评估、代理服务的经纪。当然，在没有统一注册和信用记录的情况下，即使有不良中介的行径，也可以跳到其他公司应聘。

实际上，虽然在人们眼中“满城尽是房产经纪”，但星罗棋布的门店所经营业务的技术含量很低，集中于二手房销售、住宅租赁，对商铺、写字楼租售以及土地和房产评估、代理少有涉及，等于是把所有鸡蛋放到初级市场一个篮子里。随着部分大中城市二手房交易量持续低迷，这部分单打一的公司最先受到冲击。同时，因为大家都把二手房源盯得太紧，所以劳动密集、人海战术风行，门店数量和员工人数不断刷新，在市场好时挪用的交易款大多砸进了开设新店和现金收房，一旦交易量下降、资金链迅速断裂，收缩战线、销声匿迹甚至卷款跑路也就不足为奇。

从某种意义上说，房地产经纪人背上“口碑最差”的恶名，根本上是行业

问题，而不是个体原因。正因为行业不规范、模式太单一，房产中介公司很多，有固定资产、核心技术、良好管理机制的很少；房产中介品牌很多，能挺过洗牌、做大做强的很少；房产中介人员很多，够资格、有经验的房产经纪人很少。虽然西谚说“台风来了，猪都能飞”，旺市推动下人人皆大欢喜，但只要遭遇逆境，一切都会现出原形。

中国房地产经纪人持证率不足3%准入门槛虚化

一面是如火如荼的房地产经纪活动，另一面却是日渐冷清的全国房地产经纪人考试，冰火两重天的对比折射出房地产经纪行业的准入门槛正在日渐虚化。

房地产经纪人持证上岗率不足3%

“全国房地产经纪人考试本来应该是个‘富矿’，但现在却正在趋于‘尖灭’。”谈及近年来逐年下降的报考人数，多年从事房地产研究的北京市中济律师事务所吴元明律师感慨，“这不但与我国同时期房地产行业如火如荼的发展形成鲜明对比，也与房地产经纪活动竞争白热化的现象构成冰火两重天。”

“尖灭”，地质学术语，本意指岩层的厚度在沉积盆地边缘变薄以至消失

的现象。在吴元明看来，始于2002年的全国房地产经纪人考试报考人数逐年减少，是典型的“尖灭”——2002年，报名人数为31219人，2003年、2004年报名人数为32313和38427，到了2005年骤降为28454人，2006年进一步降为16390人。

由于房地产经纪人考试实行两年滚动考试制度，除第一年外，以后各年度的报名人数中均包含前一年度实际参加考试虽未通过但保留科目成绩的复考人员，因此，如果扣除推算出来的复考人数，2005年和2006年的新报考人数已经降到3314和2359。

“2008年7月是第六次全国房地产经纪人考试的报名时段，各地报名人数要到8月份才能汇总完成，但从已经报上来的情况看，比去年还是有所减少。”相关部门人士向《中国经济周刊》透露。

“用处不大”“标准不统一”“报考条件不合理”

——三大原因导致“尖灭”

记者在采访中发现，一些房地产经纪行业从业者认为取得房地产经纪人资格“用处不大”，这让许多准备参加考试的人打起了退堂鼓。“目前整个市场还不够规范，有证和无证的差别并不大。”“同样能够卖掉房子，

何必花那么大力气？”这是一些房地产经纪从业人员普遍的看法。北京链家地产市场部的张月也告诉《中国经济周刊》，在北京，房地产经纪行业从业人员流动性比较大，他们普遍缺乏长远的规划。