最新产业新城：华夏幸福的赚钱利器

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【独家】探营嘉善产业新城，一窥华夏幸福的秘密

【独家】探营嘉善产业新城，一窥华夏幸福的秘密艳姐说“一个北京城，N个孔雀城”、“国贸正东30公里，CBD的工业区”，简单粗暴的广告，是不少人对华夏幸福的笼统印象，左手“产业新城运营商”，右手以“孔雀城”为代表的房地产开发的发展模式，加上环京楼市的“风口”，让华夏幸福从2015年开始一跃成为房地产TOP10企业。

然而，4月14日，上交所18问对华夏幸福财报风险点进行全覆盖，其涉及面之广、问询力度之大，问题直指华夏幸福模式。

很多人认为华夏幸福的故事或许就此打住，然而，华夏幸福时隔几天后的回复函，却让故事再次出现了大反转。

艳姐，近期受邀参加了华夏幸福组织的嘉善行活动，嘉善作为异地复制标杆区域，据华夏幸福官方报显示，区域新增签约入园企业93 家，新增签约投资额 135.98 亿元，业绩增长也逐渐在京津冀的大本营之外形成了新的增长极。

说实话，此次参访之后，艳姐对华夏幸福除京津冀以外的标杆区域、异地复制成果有个更加直观的认识。

NO. 1华夏幸福遭遇“严苛拷问”3月29日晚，华夏幸福公布了2017年度财务报表，全年实现营收596.35亿元，同比增长10.8%；实现净利87.8亿元，同比增长35.26%；实现销售额1522.12亿元，比2016年同期增长26.50%。

报告期内，公司的异地复制逐步兑现，京津冀以外区域销售额占比从上一年的7%大幅提升至23%。

然而，上交所的“十八问”，使得华夏幸福4月16日吃下一个跌停。

如果要问这“十八问”从何而来，其实还是得从华夏幸福的财报说起。

正是这份财报，让华夏幸福到了这封问询函，问询函涉及公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等三大方面，以及部分其他事项。

说到问询函，实际上对于上市公司来说并不是“毒药”，问询函是市场中新出来的事物，实际上它弥补了一个提示风险的作用。

面对尖锐拷问，上市公司可以针对问询函进行回答。

这看上去更像是一场针锋相对的记者见面会，一旦回答不好，就可能陷入舆论风波。

600340华夏幸福股票公司的赚钱商业模式

600340华夏幸福股票公司的赚钱商业模式产品业务公司主要业务板块包括产业园区开发和房地产开发两大业务板块。

产业园区开发核心产品包括产业新城和产业小镇。

依托产业新城发展房地产开发业务，为园区提供高品质的住宅及配套服务设施。

核心竞争力1.产业新城PPP 模式领先：公司产业新城PPP 模式多次获得国家与地方政府认可；2.卡位布局先发优势明显：国内布局区位优势明显，公司坚定不移地坚持产业新城模式，紧跟三大国家战略，重点布局国内经济热点及潜力区域。

国际化布局初见成效；3.产业发展能力国内领先：产业发展能力是华夏幸福最重要的竞争能力和护城河，也是城市和区域经济发展转型的重要基础；4.打造宜居城市，公司一直以“打造宜居城市”为理念，致力于建立有华夏幸福特色的宜居城市体系。

土地储备华夏幸福2018年1月5日公告，公司以67410.504万元通过全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司以股权收购方式取得位于香河县五一路南侧、刘庄北侧、经纬家居城西侧的国有土地使用权及开发建设60%的权益。

该土地用途为商服用地，面积为55810平方米。

核心风险1.国际风险：公司将密切关注全球政治经济形势，适时进行业务调整，避免国际政治经济风险带来的不利影响；2.政策风险：公司业务受土地政策、房地产相关政策、园区产业发展政策、财政税收政策变化的影响；3.财务风险：产业新城作为资金密集型行业，具有资金需求量大，资金循环周期长的特点；4.管控风险：公司处于全球扩张的高速发展阶段，管控风险体现在对战略的把控、落实的难度，以及管理制度在一定程度上的滞后和缺失。

投资逻辑公司是中国领先的产业新城运营商，业绩增长稳定，房地产销售量价齐升，全国范围加速布局产业新城及特色小镇项目，PPP模式助力产业新城业务大步向前。

增持减持华夏幸福2018年4月16日公告，公司部分董事及高级管理人员计划自2018年4月17日起3个月内，以自有资金增持公司股份，拟增持金额为5500万元。

产业新城盈利模式分析2018

产业新城盈利模式分析近日，万科牵手华夏幸福，共同开发华夏幸福环京产业新城的多个项目。

该交易对于两家行业龙头企业来说都是双赢的局面，对华夏幸福来说可以加快资金回笼，改善现金流及负债水平；对万科来说，以平价获取优质环京项目，降低了成本，加大了对环京区域的布局。

经此事件，产业新城再次升温，对于与传统房地产开发不同赛道的产业新城，它的盈利模式又有何区别呢？产业新城是新型城镇化背景下，以人为核心、以产业发展为基石、以“产城融合”为标志的城市发展创新模式和以人为本的城市开发哲学发展起来的一类新兴城市。

目前我国正处于城市化快速发展阶段，随着各地政府大力发展产业新城，房地产企业、专业运营企业、产业企业等多方主体开始逐渐参与产业新城的发展。

根据不同的运营主体，产业新城盈利模式可以分为以下四种。

一、华夏幸福固安工业园“锁定土地资源+政府服务费”盈利模式2002年6月，固安县政府与华夏幸福签订一项50年的排他性特许经营协议，正式确立合作开发建设运营固安工业园区，按照管工业园区建设总体要求，工业园将采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化模式运作。

华夏幸福通过“园区孵化+房地产开发“模式，发挥政企协同效应。

前期华夏幸福负责园区修路、征地、建设厂房等基础设施开发，垫付相关费用，获得政府10%~15%的利息收入；同时，华夏幸福进行园区招商引资，获得新增固定资产投资额或新增财政收入的45%返还收入；此外，还有园区配套地产开发收入，一般有30%住宅用地可供分配。

由于工业园区培育时间长，一般需要3-5年甚至更长的培育期才能初见效果，因此华夏幸福前期基本处于投入状态，并没有多少回报。

为了保证资金的快速回笼和持续投入，实际上华夏幸福是通过锁定土地资源，开发住宅，用住宅销售获取的资金来维持工业园的投入。

等工业园培育起来后，政府财政税收、土地增值等收入逐渐增加，再通过以税收补贴的形式支付服务费，这样华夏幸福就能获取相对稳定持续的收益。

新区新城华夏幸福与它的产业新城攻略

新区新城华夏幸福与它的产业新城攻略
宋彦成
【期刊名称】《文化产业导刊》
【年(卷),期】2018(000)004
【摘要】不论是国家级新区，还是开发区以及经开区，其存在的意义首先是以产
业为支撑，若失去了产业或产业集聚的尺度，那么所谓的新区新城就是在唱空城计，甚至于仅仅是一座“睡城”。

那么，如何集聚产业？传统的方式是以政府为主导的招商引资，但其实最终还是交由市场来决定，包括企业在未来的生死去留。

【总页数】4页(P26-29)
【作者】宋彦成
【作者单位】方塘智库区域战略研究中心
【正文语种】中文
【中图分类】F062.9
【相关文献】
1.华夏幸福r打造特色产业新城将幸福注入人们心坎 [J], 蒋向利
2.产城融合助力县域经济转型升级——华夏幸福产业新城PPP模式探析 [J], 桑平起;尚杰
3.华夏幸福"产业新城"解密报告——华夏幸福悄入河南,PPP模式可否大放异彩 [J], 冯春久
4.产业新城运营商的发展模式及其优化策略
——以华夏幸福基业股份有限公司为例 [J], 易雪琴
5.华夏幸福牵手平安智慧城市共建智慧产业新城 [J], 吕瑞瑞
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华夏幸福造城生意背后的“得与失”

华夏幸福造城生意背后的“得与失”©读懂财经·金融地产组原创/出品作者 | 郑鹏超编辑 | 武亚玲有的企业在造车，它却是一家地道的房地产企业；有的企业在盖房子卖房子，它却不是大家印象中的房地产企业。

比如，发迹于廊坊的华夏幸福，在大部分人眼中，它是一家不折不扣的房企，因为它卖房也建房。

但这可能是大家对它最大的误解。

表面看，华夏幸福是披着产业新城的外衣，大肆圈地搞开发的房企。

不错，其开发模式是通过建造产业园低价拿地，产业园建成高价卖商品房，开发业务的毛利率普遍高于可比房企5—10个百分点。

然而，如果我们进一步看其毛利润来源会发现，2019年其毛利润中，房地产开发业务占比只有47.8%，产业发展服务的业务占比却达50.6%。

换句话说，开发业务只是公司的一块收入，大头则来自为产业园招商，企业在产业园投资金额的45%，华夏幸福确认为收入，也就是产业发展服务费。

服务费，是典型的轻资产模式，利润自然会高。

今年上半年，该业务毛利率高达85.31%。

无论怎么看，华夏幸福都拥有比纯房企更好的商业模式。

因为它盈利能力更高，受商品房规模见顶影响的压力也小很多。

但这个看起来“完美”的商业模式，却忽略了中间的核心角色“政府”。

虽然招商而来的企业在产业园投资的45%归华夏幸福，但真正的付款方却是政府。

有了政府的参与，又会与华夏幸福摩擦出什么样的火花呢？/ 01 /“不要再说华夏幸福是一家房地产企业”2017年年会上，华夏幸福(SH:600340)董事长王文学提出“诚意正心干好产业新城”口号，并一再告诫员工，不要再说华夏幸福是一家房地产企业了。

要理解王文学的话，还要从1992年说起。

彼时，王学文还在河北廊坊开火锅店，来吃饭的有不少政府官员，一来二去就混熟了。

90年代中期，全国兴建政府楼堂时，王学文通过中间人牵线顺利进入了装修行业。

好景不长，1997年亚洲金融危机爆发，政府的装修款要不回来，下游施工队的钱没法结清。

浅谈华夏幸福产城融合恰逢其时,资本运作格局分析

浅谈华夏幸福产城融合恰逢其时，资本运作格局分析在我国由华夏幸福开发的固定产业新城经过十几年的发展，已经形成了一定的规模，而且成为我国全国化的样板工程之一，在华夏幸福这条路上，经历过风风雨雨，最终迎来了彩虹，而华夏幸福的产城地是位于河北廊坊市的固安县，这个地方临近京津冀发展区，随着国家经济规划的覆盖，在这个地方形成了良好的交通条件，而且经济带的发展使其与周边的联系更加紧密。

固安新城的面积达到数千万平方米，战略发展包括电子领域、航空领域、生物医学等，随着新城的建设带动了周围的经济发展，对地方的经济潜力有着促进的作用。

标签：产城；资本；华夏幸福产城发展实施的策略是以城市群体为主体，把城市与城镇的建设相协调。

加快农业人口向城市转移。

我国也颁布了相关的政策去支持产城融合。

现在华夏幸福已经覆盖到我国的多个省份，其中产城运行和经营的速度非常快。

1、PPP模式引入1.1收入分配机制在华夏幸福项目的进展过程，与地方政府进行了合作，把相关区域的土地收入通过土地整理和土地建设规划来分配相关的利益产出，在项目区域先有华夏幸福出资进行基础设施的建设，而且与地方政府这一级别上进行费用的返还，这样提高了项目的返还比例，在基础设施建设完后，再把相关的区域租赁给企业，吸引招商资金，在这个基础上，对产城园区进行规划整理，并且要对后期的物业维护等进行分配，和政府达成相关的返还协议这样可以在项目完成后获得相关服务的回报，产城区域的安排可以提高华夏幸福园区的企业收入。

1.2住宅用地在产城园区内进行房地产住宅区的开发，这样可以快速的回收资金，因为产城园区与周围区域的房价差距大，所以产城园区内主要是以别墅豪华住宅为主的住宅类型，这样可以快速的回收相关的项目的资金。

1.3团队打造华夏幸福要建立起有自身特色的招商团队，这样能够加快整个行业的发展，打造出一个系统化的产城体系，服务于行业招商中心、招标中心、金融中心、市场宣传中心等，而且通过产品体系与服务体系的打造，能够形成完整的招商引资体系。

《揭秘：华夏幸福是怎么做招商的》

▎1、注重规模，更注重机制华夏幸福把自己的招商体系叫作“产业发展生态体系”，其在对外宣传时经常用一个数字，即4600人的产业发展团队——粗略来算，在将2万人的集团员工中占据近1/4的份量。

但在赵威看来，华夏幸福的招商核心竞争力绝不仅仅停留在4600人这个数字上。

必须有一套与庞大团队人数相匹配，能够充分调动团队积极性与能力的科学运转机制。

“如果华夏幸福4600人就能把招商做到最好，那哪天有别的企业建立了5000人的团队，是否华夏幸福瞬间就被干掉了？显然不是。

招商，或称为产业发展工作，是华夏幸福产业新城体系中最核心的能力，华夏幸福在很多区域能被认可，都是因为拥有产业发展能力，这个核心能力可不单单是靠堆人数就能立竿见影的。

”▎2、科学分工，结果导向所谓的华夏幸福4600人招商团队，并不是简单的“人海战术”，其实是由五大互相配合、彼此协同补位的部分组成：第一部分是太库科技，贯彻“全球技术、华夏加速、中国创造”理念，在全球范围内的技术前端和前沿寻找技术产业化与项目落地机会。

第二部分是并购而来的苏州火炬孵化，主要做中小微企业服务。

第三部分也是并购而来的伙伴地产（华夏幸福对于关键领域的短板，会很坚决地以并购来补强），类似于产业地产中介服务的链家。

以珠三角的工业房产为主要阵地和载体，在全国做了1000多家门店。

第四部分是美国康威国际，是全球选址领域的知名咨询机构，通过与其合作，华夏能在大型外企全球选址时了解其选址过程中面临的核心问题和想法，有更大机会影响到他们的决策。

第五部分，才是华夏幸福自建的产业发展集团，也是赵威负责的核心团队。

目标是以现有产业资源整合能力服务产业新城打造为目的，推动每个区域的产业导入和招商引资。

上述五个团队，各擅胜场，通过分工协作从不同角度补齐招商链条中的环节，通过结果导向的考核机制，最大效率完成招商任务与指标。

▎3、行业细分，缩小产业颗粒度为了防止招商力量分散，华夏幸福根据自身特点、布局区域禀赋以及行业前景，将产业发展方向聚焦于电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料、生物医药、都市消费、生产性服务业与文化创意十大产业，并围绕十大产业进一步细分为42个二级与118个三级产业细分子目录。

华夏幸福产业新城开发性PPP模式

华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制、优势及风险华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。

党的十八大以后，华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张，目前已布局于全国60余个区域，业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、 13个省级行政单位，在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。

华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。

河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。

其中，固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。

京津冀都市圈非京长三角都市圈上碑.南亭.杭辩.合度粤港澳都市国广州.漏圳篙潜都市圈郑州，直汉，成都图i华夏幸福产业新城国内布局情况一、运行机制产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。

（一）运作机制在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。

华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。

其中，产业发展服务是核心，具体包括华夏幸福在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

图2华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制（二）回报机制地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。

六大产业园开发盈利模式

六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。

以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。

1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。

从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。

此类运作模式的典型代表为联东U谷。

联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。

这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。

已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。

在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。

由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。

(2)物业出租获取租金收益。

由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。

(3)提供增值服务获利。

在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。

为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。

2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。

华夏幸福：“产城之王”的逆生逻辑-精选文档

华夏幸福：“产城之王”的逆生逻辑近日，华夏幸福发布三季报，公司2015年1-9月销售金额449.2亿元，同比增长20%；营业收入250.3亿元，同比增长39.6%；净利润37.6亿元，同比增长33.4%，成长速度高于同规模房企。

在2015年上半年销售金额TOP10中，华夏幸福是唯一一家依靠产业地产实现高增长的“黑马”。

分析了财务指标后我们发现，华夏幸福的运营逻辑并不神秘，更像是“产业地产版”的万达；而通过对重大战略合作的梳理，则能窥见其未来的盈利空间。

一、以销售“养”运营，卖住宅是华夏幸福最大的收入来源众所周知，传统意义上的“万达模式”即在新区进行商住综合体的开发：完善的商业配套吸引购房者，带动住宅销售；住宅销售带来的现金流补贴商业运营，并支持企业进一步扩张，总体可概括为“以售养租”。

而华夏幸福的产业地产逻辑与“万达模式”类似：其收入大部分来自于产业园区配套的住宅销售；园区内产业发展导入的人口，则是其住宅销售的主要客户。

1.地产开发贡献大，支撑企业快速扩张2015年中报数据显示，华夏幸福营收结构中，房地产开发类收入占营业收入总额的71%，其中，园区住宅配套、城市地产开发、土地整理，分别占比31%、23%、17%，是主要来源。

从利润方面看，得益于城镇化红利，园区住宅配套和土地整理两块收入，仍是“躺着赚钱”，毛利率分别可以达到30%和13%，主要收益于企业介入一级土地开发，拿地成本和节奏控制上优势明显，为后期商品房销售留足溢价空间；相比之下，城市住宅收入拼不过万科、恒大等老牌房企，毛利率徘徊在3%的低位，主要因为布局在京津冀的核心城市，产品以住宅、酒店为主，竞争激烈的环境下，华夏幸福只能“贴本”卖，但增加一二线房地产开发比重，企业抗风险和自身品牌溢价都会增强。

2.产业运营毛利高，服务颇具想象空间营收结构中，产业运营类收入占营业收入总额的29%，其中，产业发展服务单项几乎包揽全部份额，占比27%，另外，综合服务占比2%；从利润方面来看，产业发展服务毛利高达96%，主要包含产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务，这些都是资金投入少、重运营的“活儿”，伴随园区招商引资增加，产业发展服务收入和利润增长空间巨大。

产业地产一文读懂华夏幸福如何做产业新城

产业地产一文读懂华夏幸福如何做产业新城标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]前瞻产业研究院华夏幸福是怎么做产业新城的？华夏幸福成立于1998年，致力于的投资、开发、建设与运营，已成长为中国领先的产业新城运营商。

华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。

产业新城全国布局，异地复制成效显着华夏幸福在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时，积极开拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和“”等热点区域，依托核心城市群进行布局。

凭借在京津冀积累了十余年的产业新城运营经验，华夏幸福开始加速落地产业新城的异地复制。

截止至2018年3月底，华夏幸福产业新城版图已拓展至全国13个省，北京、河北、江苏、浙江、安徽、河南、湖北、湖南、广东、四川等。

2018年至今又新增5个区域，包括益阳市赫山区、郑州市上街区、武汉市青山区、秦皇岛市北戴河区以及咸阳市泾阳县，经济社会效益日益显现。

同期，非京津冀区域销售额占比从2016年7%大幅提升至2017年23%。

2017年，华夏幸福产业新城模式异地复制成效显着，长三角区域发展势头强劲，在京津冀以外较先进入的杭州区域和南京区域已跻身公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、电商等产业集群已较成规模。

嘉善区域和来安区域分别作为两大区域的核心，新增签约投资额增长迅速，分别用3年和2年的时间实现销售额超百亿，印证了华夏幸福产业新城模式的可复制性，彰显出企业高质量快速打造产业新城的能力。

2017年，华夏幸福加速拓展长三角、珠三角等多个区域，全年新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自于非京津冀区域。

2017年华夏幸福产业新城业务园区结算收入额为299.12亿元，同比增长68.4%，新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，同比增长47.1%，其中非京津冀区域项目新增签约投资额占公司整体新增签约投资额的53%。

蚂蚁首领华夏幸福产业新城模式分析 @今日话题 $华夏幸福(SH600340)$ 华夏幸福产业新城...

蚂蚁首领华夏幸福产业新城模式分析@今日话题$华夏幸福(SH600340)$ 华夏幸福产业新城...@今日话题$华夏幸福(SH600340)$ 华夏幸福产业新城模式分析一、模式介绍（一）产业新城概念介绍产业新城是华夏幸福为特定县域提供的综合开发业务，具体指遵循区域的城市开发规划和产业政策，为城市提供整体规划、城市基础设施建设、产业发展服务以及城市综合配套服务；根据城市产业政策吸引相关产业及产业链上下游和相关产业集群的企业在区域内部投资建设，通过产业的升级改造提升区域产业竞争力；同时通过提供基础设施建设、城市配套功能服务等提升城市基本形象。

（二）业务操作流程华夏幸福通过与政府签订排他性园区委托协议（签约期限一般为30-50年不等），然后园区土地定向招标，为政府提供园区前期城市定位规划、设计、建设+后期招商、运营等一体化全价值链业务。

具体包括：土地整理、基础设施建设、公共设施建设及运营服务、产业发展与服务、规划咨询服务。

此外公司承接园区房地产开发。

备注：公司通过一二级联动开发避开了传统住宅的招拍挂的激烈竞争，凡是园区内的土地招拍挂，其实都是定向招拍挂，最终都会由华夏幸福摘得，而且土地成本很低。

（三）资金运作模式华夏幸福先垫付前期全部建设用资金，然后通过园区配套住宅用地的二级开发及住宅销售回笼现金流以支持园区的建设（避免了一般园区企业现金流难看的问题），等项目建成后再通过招商引资，政府财政收入增加留成的部分给付给公司投资结算回款，从而实现对园区的滚动开发建设。

（四）盈利模式华夏幸福产业新城收入主要来自政府购买服务付费，政府付费的资金主要来自园区内新增财政收入开发区留成部分的一定比例，包括税收、土地出让金和城市基础设施配套费等收入。

政府支付费用包括基础设施、公共设施建设项目的成本及收益，土地整理投资及收益，产业发展服务，规划设计、咨询服务费，物业管理、公共项目维护及公用事业服务等，具体如下表：产业新城PPP 模式中各项业务的收益分配模式基础设施建设、公共设施建设项目成本加成政府按协议向公司支付建设费用，建设利润按建设项目的总投资额的10%-15%计算土地整理投资成本加成政府按协议向公司支付土地整理费用，土地整理收益按土地整理成本的10%-15%计算产业发展服务招商引资分成利润按合作区域内引进项目当年新增落地投资额的45%计算(不含销售类住宅项目)规划设计、咨询服务费成本加成由政企双方按照成本费用的110%-115%计算，具体以审计报告为准物业管理、公共项目维护及公用事业服务等其他按照国家定价执行，无国家定价的情况按照政府指导价或经政府审计的市场价确定项目属性收益分配模式备注：落地投资额主要包括入园企业当年新增的固定资产、在建工程、无形资产（含土地使用权）、房屋租赁投资等能测算的投资额。

华夏幸福产业新城模式与产业园案例(优选.)

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华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (22)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (27)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (31)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (34)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (41)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (44)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (48)二、案例 (54)1、华夏幸福中心 (54)2、嘉善高铁新城 (55)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (57)4、惠州高新工业园 (58)5、清华中试孵化产业园 (59)6、大厂影视创意产业园 (60)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (61)8、大厂专用车产业园 (65)9、大厂专用车零部件产业园 (66)10、上海人才创业园 (67)11、大厂检验认证产业园 (68)12、大厂数字出版产业园 (70)13、光大We谷 (70)14、固安产业新城 (71)15、固安环保产业园 (73)16、固安科研产业园 (75)17、固安移动通信设备产业园 (76)18、固安肽谷生物医药产业园 (78)19、固安卫星导航产业园 (79)20、固安航天产业园 (80)21、固安电子商务产业园 (82)22、文安经济开发区 (83)23、香河经济技术开发区 (85)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。

早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。

华夏幸福“产业新城”解密报告

华夏幸福“产业新城”解密报告作者：冯春久来源：《决策探索》2016年第23期11月22日，2016年入冬的第一场大雪，悄然降落中原大地，让人猝不及防，带给人们一个大大的惊喜。

同样，也是悄无声息中，华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）已经围绕郑州这个河南最大的中心城市开始布局，武陟、长葛、新郑3个项目签约，半径距离均在50公里以内。

11月18日，武陟产业新城首批项目集中动工，在河南引发强烈反响。

华夏幸福是干什么的？华夏幸福要做什么？华夏幸福要怎么做？神秘的华夏幸福突降中原，一连串的问题不仅给业界带来大大疑问，也让更多的人们翘首以待。

北京天安门正南50公里，一座崭新的产业新城顺势崛起，这正是华夏幸福14年倾力打造的PPP标杆之作——固安产业新城。

PPP的故事距离北京天安门只有50公里的河北省廊坊市固安县，区位优势明显，可2002年全县财政收入仅1.1亿元。

彼时，县开发区已成立10年，各路开发商跑马灯似的来了不少，可全县招商成绩单依旧是不甚理想。

当时的情况是，固安县人民政府欲通过开发新型的开发区改变落后面貌，但在当时财政收入几乎只来源于一条国道收费站的情况下，当地政府如果继续沿用传统的独自出资方式开发工业园区，巨额的资金缺口将成为政府启动项目的阻碍。

固安县人民政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区。

当年6月，通过公开竞标，固安县人民政府与华夏幸福签订协议，正式确立了政府和社会资本合作模式。

按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求，采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，倾力打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。

简单来说就是，固安县人民政府采购华夏幸福在产业新城内提供的设计、投资、建设、运营一体化服务，主要包含规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、招商引资及城市运营等。

在完成园区基础的市政设施及其他配套建设后，华夏幸福的工作重心就落到了招商引资上。

(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例(汇编)

华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (34)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (37)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (44)二、案例 (48)1、华夏幸福中心 (48)2、嘉善高铁新城 (50)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (51)4、惠州高新工业园 (52)5、清华中试孵化产业园 (53)6、大厂影视创意产业园 (54)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (55)8、大厂专用车产业园 (58)9、大厂专用车零部件产业园 (59)10、上海人才创业园 (60)11、大厂检验认证产业园 (61)12、大厂数字出版产业园 (62)13、光大We谷 (63)14、固安产业新城 (64)15、固安环保产业园 (66)16、固安科研产业园 (68)17、固安移动通信设备产业园 (69)18、固安肽谷生物医药产业园 (70)19、固安卫星导航产业园 (72)20、固安航天产业园 (73)21、固安电子商务产业园 (74)22、文安经济开发区 (75)23、香河经济技术开发区 (77)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。

华夏幸福产业新城的“炼金术”

华夏幸福产业新城的“炼金术”凌永昌【期刊名称】《决策》【年(卷),期】2016(000)007【总页数】3页(P62-64)【作者】凌永昌【作者单位】中建政研PPP研究中心【正文语种】中文华夏幸福以全产业链的形态去运营产业新城，环环相扣中形成了自我增强循环，塑造出一个完整的产业生态系统。

华夏幸福，是中国产业地产行业最炙手可热，同时又是争议最大的一家企业。

它搅动了产业地产江湖，创造了令人惊异的爆发性成长速度，同时却又不断面对整个行业的质疑和挑战。

它是发改委认可的产业新城PPP示范项目，但却从未被财政部在官方层面予以认可。

如果要研究中国园区PPP，华夏幸福的模式无法绕开。

好比“滚雪球”般，华夏幸福将产业新城链条上的各个环节不断地卷入：在以PPP模式为核心的经营逻辑下，从前期融资到园区设计，从土地开发到基础设施建设，到招商与人才引进再到产业服务，从配套设施到物业管理等，华夏幸福以全产业链的形态去运营产业新城。

环环相扣中，产业新城形成了自我增强循环，塑造出一个完整的产业生态系统。

首先看一下华夏幸福如何描述自己的PPP模式。

华夏幸福2015年财报中提到，“在土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业招商服务、城市运营服务等方面，公司与地方政府进行全面合作，共同决策、共同推进。

公司产业新城PPP模式符合当前政策下，政府与企业共同建设的大环境，并且在资源获取、城市运营以及结算模式等方面，体现出自身独创性。

”也就是说，华夏幸福把自己定义为“产业新城PPP”模式，这既与污水处理、高速公路等常规PPP不同，也与纯粹的产业园区PPP不同。

在这个模式中，公共产品是“产业新城”这个庞然大物，其中又包罗万象，关系到千家万户和各类产业，是整个社会经济的一个自成体系的完整单元。

再以华夏幸福与河南省武陟县综合产业园建设PPP项目来看华夏幸福模式：华夏幸福负责投入全部资金全面协助当地政府进行委托区域的开发建设及管理工作，包括在委托区域内根据规划要求进行基础设施建设、公共设施建设、土地整理投资、产业发展服务及相关咨询服务等；而武陟县政府以合作区域内产生各类收入，主要包括税收收入，土地使用权出让收入，非税收入，专项收入及专项基金的区级留成部分为来源作为偿还其垫付的投资成本及投资回报的资金来源。