华夏幸福-产业新城案例.pptx

投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府基建返还、招商佣金以及后期服务将短期 盈利转变为长期盈利的现金流模式保证了项目正常运转
• 华夏垫资发展阶段：初始 投资期1-2年，成本约4-5 亿/平方公里，其中征地 和拆迁占60%，基础设施 建设占40%
后期产业 服务维护
前期规 划、土地 整理、基 础建设
支付方式
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
上一年度土地整理费用 （含税，以审计结果为 准）加成10%-15%
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
建设费（含税，以审计 结果为准）加成10%15%
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
上一年度入园项目新增 落地投资额（土地、厂 房、机器设备）的45%
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过5年
园区综合服 务
物业管理，道路清洁、绿化等公共项目 维护，公用事务服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
按国家定价执行；无国 家定价按政府指导价或 甲方审计的市场价
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
6
盈利模式——规划、建设和运营等业务组合，实现短中长期收 益与现金流平衡发展（6/6）
5
业务收益——华夏垫付园区土地一级开发费用，向政府收取成 本及10-15%的利润（5/6）
服务类型
具体内容
规划设计、 咨询服务
园区产业规划、战略研究等
收入确认方式
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
土地整理服 务
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟 定，组织督导跟进以政府部门为主体进 行集体土地征转补偿及形成建设用地的 相关工作，承担土地整理成本
赋予拿地优势
土地整理
通过土地整理了解区域整体土
地规划，利用一级开发优势，低
园 区 整 体 开 发
基础设施建设 产业发展服务
现金流支持 房
地
产
提升区域价值
开
发
成本锁定大量土地 房地产销售回笼资金，实现对
园区土地一级开发的现金流支持 园区运营完善提升区域价值，
综合服务
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
支持房地产销售
2
运作方式——华夏与政府签订区域整体委托开发协议，负责园 区规划、投资、建设、运营一体化服务（2/6）
退出：向政府移交产业新 城，一般是50年
委托区域
3
业务流程——华夏进行规划、土地整理与基础设施建设等园区 土地一级开发，获得整体规划权、垄断一级开发（3/6）
立 论证 九通 项 拿地 投资
寻找环渤海等地区 具投资价值的开发
区域
对拟开发区域 进行价值论证
确定投资意向，与地方政府进 行意向沟通，由地方政府确认
地方政府
华夏幸福基业
负责园区政策支持、行政管理、协调监督 整体委托开发协议 负责园区规划、投资、建设、运营
投资机制
区域开发平台公司
注册资本金与投 资，一般是100%
建设内容 退出机制
土地整理 投资
规划设计
基础设施 建设
公共设施 建设
建设施工
公共运营 维护
产业规划
产业发展 核心
服务
业务
园区服务
外包 业务
房地产开 发销售
• 投资开发房地产项 目，实现销售并获 取现金回流
“短期一次性”房地产 开发转变为“长期可持 续园区运营”
政府获得土地 出让收入和税
收
• 综合毛利率达到4050%，净利润25%左右
招商引资 （落地投 资额45% 返还）
政府返还 基础建设 投资额
110%
在移交土地部门后，在 双方共同确认的基础上 确认收入
基础设施、 公共设施建
设
园区的九通一平、站场及厂房建设等
在工程竣工验收后，在 双方共同确认的基础上 确认收入
产业发展服 务（招商服
务）
园区宣传推广、招商引资、对入园企业 提供管家服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
结算方式
成本费用的110%
组织督导跟进以政府部门为主体进行集体土地征 转补偿及形成建设用地的相关工作，承担土地征
转过程中的土地整理成本
基础设 平台 施建设 公司
“九通一平”等基础设施建设 政府结算建设费用
二
级 二级 平台公
公用设施建设
产业配套建设
商住配套建设
开 发
开发 司、地产 部分由政府结算建设费用；部分自建自营
出售或出租
公司 运
营 运营 九通投 园区宣传、招商引资
企业全程无忧管家服务（投资、生产、生活）
公共设施维护、公用事业服务
服 服务 资、九通
政府结算产业发展服务费
政府结算服务费
务
公用
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业务分配——九通投资核心负责项目论证和政府沟通，同时与 园区开发平台公司合作指导具体园区开发运营（4/6）
九通投资
业务寻找和价值论证平台 政府合作和沟通平台
提供产业规划和战略研究 地方政府确认后委托开发
地方政府审核、地方人大会审议
与园区开发平台协作开发 运营
土地整理 工程建设
基础设施建设 公用设施建设 产业配套建设
园区综合服务 园区招商和宣传
物业管理服务 公用项目维护 九通投资招商中心
全程无忧管家服务 公用项目维护
投资服务 生产和生活服务
九通公用
入园企业
委托开发框架
成立区域开发平台公司， 与地方政府或园区管委会 签订具体委托开发协议
九通 规划
投资
一 级 土地 平台 开 整理 公司 发
整合国际化专家团队进行产业 规划、战略研究等工作
地方政府、人大审核，通过确 认区域城市总体规划
地方政府确认区域开发起步区 确认开发计划
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定
1
业务模式——华夏幸福形成“园区+地产”模式，以园区开发 立项，地产开发随行（1/6）
华夏一体化园区开发运营模式： • 华夏通过与政府签订排他性（非经华夏同意不可撤销或变更、委托期限50年）委托协议， 进行园区整体开发 • 华夏业务覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护 等多种形态