第七章开发品成本费用核算

第七章开发产品成本费用核算

第一节成本核算概述

一、开发产品成本的分类

房地产开发企业的开发产品成本按其用途，可分为以下四类：

（1）土地开发成本，是指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

（2）房屋开发成本，是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

（3）配套设施开发成本，是指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

（4）代建工程开发成本，是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发建设各类工程所发生的各项费用支出。

二、开发产品成本核算对象

为满足核算企业经营成果需要，必须按照一定的原则和方法确定成本核算对象，以归集不同开发产品成本支出，正确配比不同开发产品的收入和成本，准确核算项目开发经营成果。

（一）成本对象的概念

开发产品成本核算对象，是指房地产开发企业在开发产品成本核算过程中，为归集和分配开发费用而确定的费用承担者，即以什么项目为对象来归集和分配开发费用，并计算其实际开发成本。

房地产企业在确定成本核算对象时，要把握以下前提：

（1）确定成本核算对象之前，要透彻了解开发项目的经营计划，合理确定项目分期，清楚项目立项文件、“四证”等项目合法性文件中关于项目建设内容、土地性质等方面的规定，清楚所有开发产品的处理方式或处理方式可能发生的变化，提高成本核算对象划分的合理性。

（2）确定成本核算对象时，企业财务部门要和预算或成本部门充分沟通，规范成本核算对象使用的名称，保持两个部门成本核算对象划分一致，以提高成本信息的通用性。

（3）在项目策划阶段、项目实施阶段和项目决算阶段，要保持成本核算对象划分一致，保持项目预算和项目决算成本核算数据口径一致。

（二）确定成本对象的原则

（1）可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。

（2）分类归集原则：对不同开发地点、竣工时间跨年度或产品结构类型存在明显差异的群体开发的项目，应分别作为成本核算对象进行核算。

（3）功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本核算对象进行核算。

（4）定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。

（5）成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。

（6）权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象进行核算。

（三）确定成本核算对象的方法

具体确定方法如下：

（1）一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象，以便于分析工程概（预）算和施工合同的完成情况。

（2）同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开、竣工时间相近，并由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象，以简化成本核算手续。

（3）对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的要求，按照开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象，以便于及时反映开发产品成本。

（4）成片分期开发的项目，可以以各期为成本核算对象。

（5）同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

（5）同一分期有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。

根据核算和管理需要，对独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。

三、开发产品成本项目

房地产开发企业的开发产品一般有以下六个成本项目：

（一）土地征用及拆迁补偿费

土地征用及拆迁补偿费，是指房地产开发企业为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括以下内容：

（1）土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，缴纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

（2）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本。

（3）市政配套费：指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用土地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。

（4）其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

（二）前期工程费

前期工程费，是指房地产开发企业在开发项目前期准备阶段所发生的各项费用，主要包括以下内容：

（1）项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

（2）规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

（3）勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（4）“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费