房地产开发成本核算办法

房地产开发企业成本核算办法第一章

总则

第一条

为了加强企业的成本、费用核算,提高企业的经济效益,规范房地产开发企业成本核算方法,根据企业财务通则、企业会计准则和房地产开发企业会计制度,结合城建集团实际情况及管理要求,特制定本办法。

第二条

本办法适用于城建集团从事房地产开发企业和单位。

第二章

成本核算的对象及要求

第三条

成本核算对象一般应在开工之前确定,一经确定就不得任意改变,更不能互相混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素,分别做以下处理：

1．一般的开发项目以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。

2．同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近,同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象。

3．对于个别规模较大、工期较长的项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。

第四条

各成本项目的预算成本计划成本和实际成本的核算范围,计算口径必须一致。

第五条

成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格,按照"权责发生制"的原则,分别进行成本核算,做到手续完备、内容真实、准确及时。按照"收益与费用配比"的原则,正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目。

第三章成本项目和开支范围

第六条

根据房地产开发企业会计制度规定,开发产品的成本项目分为：

1．土地征用及拆迁补偿费；

2．前期工程费；

3．建筑安装工程费；

4．基础设施费；

5．公共配套设施费；

6．开发间接费开发企业没有二级管理机构则无此项目。

第七条

成本开支范围

一、土地征用及拆迁补偿费：

1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。

2．耕地占用税。

3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴,超转人员安置费等。

4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁

费、清理费、安置动迁用户支出,地上地下市政管线拆改费。拆迁旧建筑物回收的残值冲减此成本费用。

二、前期工程费

1．规划设计勘测费：居住区总体规划、设计、项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用。

2．三通一平：为达到施工要求而发生修建道路,通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用。

3．前期不可预见的其他费用。

三、建筑安装工程费：列入建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费,含设备费。

四、公共配套设施费：列入建筑安装工程施工图预算项目内的,在开发区内构成独立的非营业性建筑项目。如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕；另外还有副食店、菜站、粮店、小吃店、邮局、中小学、文化站、奶站、门诊所、卫生站等。

五、基础设施费：开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施。

六、开发间接费：指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。包括开发人员的工资、奖金、福利费按工资总额14％提取计入、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费,其他费用等。

第八条

下列开支不得列入成本

1．为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出。

2．对外投资支出。

3．没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出。

4．应在应付福利费中列支的费用。

5．应在期间费用开支的费用。

6．国家法律、法规规定以外的各种支出,国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

第四章成本管理责任制

第九条开发企业按照分级、归口管理、权责结合,责任到人的原则,建立健全与生产管理体制相适应的责任制。

第十条开发企业负责全面的经济核算,负责编制计划成本和降低成本措施,负责编制开发项目的概算,审查施工单位的概预算,负责审定内部结算价格,统一材料价格差异,办理工程价款结算,核算开发项目实际成本,负责编制和汇总年、季度成本报表。

第十一条开发企业的经理,对企业开发经营的经济效果负全面责任。

第十二条总会计师或行使总会计师职权的副经理,协助经理组织领导本企业的成本管理,正确执行成本计划,准确核算成本,对本企业的成本管理和财务管理负责。

第十三条总经济师协助经理管理计划、经营、预算等项工作,采取有效措施,节约投资,降低成本,对其经济效果负责。

第十四条总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新等工作,做到技术上先进、合理,经济上节约、有实效,对各项技术组织措施的经济效果负责。

第十五条开发企业财务部门对成本管理的责任是：参与开发项目可行性研究和项目评估；汇总计划成本资料,制定本企业成本管理制度,监督成本开支范围；组织成本核算,考核成本计划的执行情况,对成本进行预测、预控和分析；编制成本报表。

第十六条开发公司各部门,应结合本部的职责,在经理的领导下,以财务部门为核心参与企业成本管理,向财务部门提供有关数据资料,对本部门的成本管理负责。

1．规划部门。负责开发项目总体规划,设计方案的选优；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模。

2．经营计划部门。组织开发项目可行性研究,对项目提出决策性建议,编制年度开发建设计划,执行工期定额,严格控制建设周期；组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格,负责办理产品预售、组织收取购房定金,及时办理产品销售,搜集并向有关部门提供市场信息。

3．工程部门。按开发项目规划征购建设用地,及时组织拆迁安置和地上、地下物的处理,及"七通一平",减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程质量的监督、检查,组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收。

4．材料部门。负责材料设备的采购供应计划,核算材料设备的价格,降低采购成本；健全保管和收发制度,加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续,及时结算购房单位应负担的材料差价,降低材料成本。

5．预算部门。参与开发项目可行性研究,编制开发项目投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订经济合同并履行合同中的经济条款；编制计划成本。

6．行政管理部门。负责编制管理费开支计划,制定管理费用的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管,归口负责。

第五章计划成本编制

第十七条开发项目的计划成本必须以开发项目总体现划为依据,由预算部门编报。

一、编制计划成本的依据

1．经批准的开发项目总体规划。

2．工程项目设计概算。

3．经建设银行预算审查处审核的工程预算,平方米造价指标、中标价等。

4．市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料。