《物业经营管理》第三章第三节讲义[1]
物业管理师经营管理讲义
第一章物业经营管理概述第一节：物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵又称物业资产管理，指为满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
二、物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象为收益性物业。
包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。
（一）写字楼指为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公共部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
国外通常分为甲、乙、丙三级。
1、甲级写字楼位置优越，交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼媲美。
优越、优良、超过。
2、乙级写字楼良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响）。
良好、良好、达到。
3、丙级写字楼已使用年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求。
年限较长、不能满足。
（二）零售商业物业分类主要依据其建筑规范、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。
通常分为六类：1、区域购物中心（1）规模巨大、10万㎡以上、服务半径200km。
（2）专业购物中心管理集团开发经营。
（3）业态业种的复合度高、行业多、商铺多、功能多。
2、市级购物中心（1）规模3万㎡以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上。
（2）由一家或数家大型百货公司为主要租户。
3、地区购物商场（1）规模1至3万㎡之间、服务人口10至30万、年营业额1至5亿元。
（2）中型百货公司往往是主要租户。
4、居住区商场（1）规模一般在3000至10000㎡之间、服务人口1至5万人、营业额3000至10000万元人民币。
物业管理经管物业经营管理概述课件
目录
CONTENTS
• 物业经营管理概述 • 物业经营管理的基础知识 • 物业经营管理的核心业务 • 物业经营管理的战略与实施 • 物业经营管理的未来趋势与挑战 • 案例分析与实践经验分享01Fra bibliotek物业经营管理概述
CHAPTER
物业经营管理的定义
物业经营管理是指对物业资产进行专业化的管理，包括对物 业的维修、保养、更新和增值等方面进行综合管理，使物业 在长期内保持较高的价值和效益。
租赁关系维护
建立租赁档案，定期与租 户沟通，处理租户问题和 投诉，维护良好的租户关 系。
物业设施设备管理
设备计划与采购
根据物业设施设备的实际情况和 需求，制定设备采购计划，选择 合适的供应商和产品，确保设备
的质量和性能。
设备运行与维护
负责设备的日常运行管理，制定设 备维护计划，对设备进行定期检查 、保养和维修，确保设备的正常运 转。
问题与解决方案探讨
问题一
物业管理法律法规不健全
问题二
物业管理人才短缺
问题三
物业设施设备老化、维修费用高昂
问题与解决方案探讨
问题四
业主对物业管理的认识 不足、参与度不高
问题五
物业管理企业之间的恶 性竞争
解决方案一
加强物业管理法律法规 的宣传和执行力度，推 动相关政策的制定和完 善。
问题与解决方案探讨
工作的顺利实施。
维修与改造监督
负责对维修和改造工作的监督和 管理，确保施工质量和进度，处
理施工过程中的问题。
物业环境管理
清洁保洁管理
制定清洁保洁计划，安排 清洁工人的工作，确保物 业区域的清洁卫生。
绿化环境管理
物业管理师《物业经营管理》讲义、真题、预测三合一 第三章 市场调查与市场分析 第一节 物业经营管理市
第三章市场调查与市场分析第一节物业经营管理市场概述一、市场的含义市场主要有两种含义：一种是指交易场所，如农贸市场、股票市场、期货市场等。
另一种指交易行为的总称，即市场不仅仅指交易场所，还包括在此场所进行的所有交易行为。
同时，交易的对象也从有形的货物扩展到无形的产品，如专利、品牌、服务等。
关于市场的另一种解释是，卖方组成行业，买方组成市场，市场指的是产品的现实和潜在的购买者。
二、物业经营管理市场的含义物业经营管理市场是对物业服务企业所提供的服务产品的现实和潜在购买者的集合，这些购买者构成物业服务企业的客户。
所谓潜在的购买者是指对特定物业服务产品有某种程度兴趣的购买者集合。
所谓现实的购买者是指对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径的购买者集合。
三、物业经营管理市场的特性物业经营管理提供的产品是在物业管理基础上形成的服务产品，因此形成了这一市场不同于一般市场的特性。
（一）物业经营管理市场的供给特点物业经营管理的对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等。
物业经营管理的主要服务对象是业主和租户。
物业服务企业围绕着物业设施管理、物业资产管理、物业组合投资管理等向服务对象提供服务产品，并在此基础上提供诸多的衍生产品。
从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性。
【例题3.1】下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（）。
［2011年真题］A．丙级写字楼B．居住区商场C．公立小学D．出租型别墅【答案】C（二）物业经营管理市场需求的特点由于物业的业主和租户在购置或承租物业时通常有不同的目的，在物业使用过程中对提升其生活价值、投资价值和经营价值又有不同的期望，不同类型的物业又有各自的特点。
所以物业经营管理市场需求也具有多样性。
（三）物业经营管理市场交易的特点物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易。
物业经营管理讲义 (6)
第三节零售商业物业的租赁管理制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。
一、租户选择（掌握）理想的租户要能提供货真价实的商品和服务，且与其他零售商业物业中的同类商家相比具有竞争力。
理想租户所经营的商品种类应该配合整个物业的统一协调规划，避免在同一零售商业物业内部出现多个经营同类型商品的商家而引起不必要的竞争。
理想的租户要有良好的信誉和财务状况。
另外，物业管理企业还要了解潜在租户欲承租的面积大小、经营商品或服务的类型及其对物业的特殊要求，因为这将影响到能否在本物业内安置该零售商以及在哪个具体位置安置更合适。
总之，在选择零售商业物业的租户时，物业服务企业要对许多因素进行权衡，主要包括：声誉、财务能力、组合与位置分配、需要的服务等。
（一）声誉声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
体现零售商声誉的几个因素：（1）零售商的顾客服务质量（对待消费者的态度）；（2）零售商柜台中商品更迭频率；（3）销售人员的素质；（4）零售商的广告宣传。
对于一个新的发展中的企业，物业管理企业可以评估其经营思想和策略，作为评价其声誉好坏的依据。
（二）财务能力（1）大型零售商在某一个连锁店经营的成功，并不表明其母公司、其母公司的母公司或其相关权益人的成功。
（2）物业服务企业对承租人开展每一项新的商业经营项目必须进行认真的分析研究。
经营零售业的经营成本不仅包括租金、公共设备设施使用费和建筑物内营业空间的维护费用，还包括存货和流动资金占用利息、职员工资、货架及收款设备折旧、商店设计和广告费用等支出，对于转移经营地点的零售商，迁移成本和迁移过程中的停业损失也考虑在经营成本之中。
（3）潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力的一个方面。
（三）组合与位置分配1．组合一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合。
物业管理师《物业经营管理》讲义、真题、预测三合一 第四章 物业租赁管理 第三节 物业租赁合同【圣才
第三节物业租赁合同一、物业租赁合同概述（一）物业租赁合同的概念物业租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为租赁标的协议，是一种债权合同。
（二）物业租赁合同的法律特征1．租赁合同是双务合同双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。
这类合同的每一方当事人既是债权人又是债务人，而且互为等价关系，即双方各自享有的权利和负有的义务，正是对方应尽的义务和享有的权利。
2．租赁合同是有偿合同有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。
有偿合同大多数是双务合同。
有偿合同义务的履行，其完成的程度要高于无偿合同，有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要重。
3．租赁合同是诺成合同诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。
物业租赁合同是诺成合同，一旦签署，就告成立，而无须出租人腾出空房子或承租人实际占有房子才算合同成立。
【例题4.10】甲、乙双方签订了厂房租赁合同，合同规定，甲于合同签订之日起将其拥有的厂房租赁给乙，乙应于合同签订之日起承担支付租金的义务，合同签订后，乙因自身原因迟滞1个月后入住该厂房，关于合同第1个月租金的说法，正确的是（）。
［2010年真题］A．乙方不应该支付第一个月租金B．乙方应支付第一个月租金C．乙方应该减半支付第一个月租金D．乙方应该加倍支付第一个月租金【答案】B4．租赁合同是要式合同要式合同是相对不要式合同而言的。
凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为要式合同，否则为不要式合同。
要式合同由法律直接规定的，称为法定要式合同；法律无明文规定的，只是当事人约定必须履行特定方式和手续的合同，称为约定要式合同。
房屋租约是法定要式合同，合同签订后必须到有关部门备案。
房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。
没有书面合同的租赁行为法律不予保护。
5．租赁合同是继续性合同房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同的存续期间相关，时间是合同的基本元素，合同未到期，即使出租人将房屋产权转移，承租人租房的权利依然受到保护。
物业经营管理讲义 (31)
第三节物业管理绩效评价一、物业管理绩效评价的概念与意义（一）绩效与物业管理绩效（掌握）“绩效”简单地说是“成绩和效益”。
绩效是相关主体在实践活动所产生的、与劳动耗费有对比关系的、可以度量的结果。
物业管理绩效包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面。
物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。
企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。
经营者业绩主要通过经营者在经营管理企业的过程中对企业经营、成长、发展中所取得的成果和所做出的贡献来体现。
物业资产管理项目绩效，是指物业管理企业受业主委托承担经营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效。
物业资产项目的经济效益，主要表现为该物业资产项目的经营收入(租金或其他经营收入)和物业资产价值的变化，以及该物业资产的投资收益水平。
虽然物业管理企业绩效与物业资产项目绩效所指的对象范围不同，评价指标与方法也有一些差异，但作为绩效评价的本质与核心内容，没有差别。
（二）物业管理绩效评价及其意义1．物业管理绩效评价的概念（掌握）物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业（含物业资产管理项目，下同）在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，做出客观、公正和准确的综合评判活动。
绩效评价和财务分析不同。
财务分析是对有关财务指标进行纵向和横向的比较，研究它的变化及其变化原因。
而企业绩效评价则是对企业绩效的指标完成情况进行评价，是对企业财务分析的升华，它弥补了单纯财务分析难以得出综合结论的不足。
但是企业绩效评价代替不了财务分析，从企业绩效评价的结果上，看不出企业存在的具体问题以及产生这些问题的症结，因此在得出企业绩效评价结果后，要对企业的主要财务指标进行深入分析，对评价结果进行阐释，补充说明评价结论。
物业管理师经营管理讲义
第一章物业经营管理概述第一节:物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵又称物业资产管理,指为满足业主的目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
二、物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象为收益性物业。
包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。
(一) 写字楼指为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公共部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
国外通常分为甲、乙、丙三级。
1、甲级写字楼位置优越,交通环境,建筑物物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求,其收益能力能与新建成的写字楼媲美。
优越、优良、超过。
２、乙级写字楼良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求,但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响）。
良好、良好、达到。
3、丙级写字楼已使用年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求。
年限较长、不能满足。
（二）零售商业物业分类主要依据其建筑规范、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。
通常分为六类：1、区域购物中心(１)规模巨大、１0万㎡以上、服务半径2０0ｋｍ。
(2）专业购物中心管理集团开发经营。
(３）业态业种的复合度高、行业多、商铺多、功能多。
2、市级购物中心(1)规模3万㎡以上、服务人口３0万以上、年营业额５亿以上。
（２)由一家或数家大型百货公司为主要租户。
３、地区购物商场（1)规模1至3万㎡之间、服务人口10至30万、年营业额1至５亿元。
（2)中型百货公司往往是主要租户。
４、居住区商场(1）规模一般在３000至1０00０㎡之间、服务人口1至5万人、营业额3000至100０0万元人民币。
《物业经营管理》第三章第三节讲义
第三节 设备更新中的经济分析
三、物业管理中的设备更新问题 （二）能提升物业运行服务质量的设备更新 更新的逻辑：比较更新和不更新两个方案下的年 等额费用，以数值小的方案为优。比较时要妥善 处理好收益参数，将潜在的租金损失作为费用、 可能增加的租金收入作为负费用。
第三节 设备更新中的经济分析
三、物业管理中的设备更新问题
【例题•单选题】
设备更新的核心工作，是确定设备的（ ） A.价值 B.自然寿命 C.技术寿命 D.经济寿命 【正确答案】D
第三节 设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点 （二）设备更新的特点分析
2．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量 更新旧设备会产生一笔沉没成本，沉没成本等于旧设备 账面原值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值后的 差值。在设备更新分析时只考虑未来所发生的现金流量， 对以前发生的现金流量及沉没成本，由于都属于不可恢 复的费用，与更新决策无关，故不参与经济计算。
第三节 设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点 （一）值。 不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备 原始价值的贬值。
第三节 设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点 （一）设备更新的原因
2．设备无形磨损 分类： 第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产 率地提高，从而引发的原来购买的设备贬值。 第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上 出现了结构更先进而运行费用更低的新型设备，从而使 原有设备的价值降低。
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（一）经济寿命的静态计算方法 当然，设备的年运营费用可能会发生变化，当出 现按年等额增加的变化时（图3—11）， 其等额 的年总成本的计算公式变为：
物业经营管理ppt教案
物业经营管理ppt教案物业经营管理PPT教案随着人们生活水平的提高，越来越多的人选择居住在小区或高档住宅社区。
物业管理公司的出现为业主提供了便利。
然而，物业管理公司的成败很大程度上取决于其管理水平和经营能力。
因此，对于物业管理公司的管理人员来说，提高自身的业务水平至关重要。
本文将为大家介绍一份物业经营管理PPT教案，帮助管理人员更好地了解物业经营管理。
一、教案内容1. 物业经营管理概述本章主要介绍物业经营管理的定义、特点、作用等基本概念。
同时，也会介绍物业管理公司的职责和责任。
2. 物业管理公司制订经营策略本章主要介绍物业管理公司如何制订经营策略，包括市场分析、竞争对手分析、公司定位、产品定位等方面。
这些方面对于企业制订经营策略至关重要。
3. 物业管理公司制订财务预算本章主要介绍物业管理公司如何制订财务预算，包括收入预算、支出预算、资产负债表等方面。
这些方面对于企业财务管理至关重要。
4. 物业管理公司管理与监督本章主要介绍物业管理公司管理和监督工作的具体方法和措施。
包括人力资源管理、物业设施管理、日常巡查和维修等方面。
这些方面对于物业管理公司日常管理工作至关重要。
二、教案特点1. 简洁明了：本教案内容简洁明了，贴近实际物业经营管理工作。
2. 实用性强：本教案提供的理论知识与实践相结合，能够帮助物业管理公司的管理人员更好地了解物业经营管理，并在实践中得到应用。
3. 系统性强：本教案从物业经营管理的基本概念到具体的管理和监督方法都有所涉及，具有很强的系统性。
三、教案运用物业经营管理是一个复杂的系统，本教案可用于以下方面：1. 物业管理公司内部培训和管理人员的岗前培训。
2. 物业管理公司的日常管理和监督中，作为管理工具进行实践。
3. 物业管理公司的经营部门可利用教案内容提高公司的经营水平。
四、教案总结本教案是一份较为完整的物业经营管理教案，涵盖了物业经营管理的基本概念、经营策略制订、财务预算制订、管理与监督等方面。
经营性物业的管理教材
经营性物业的管理教材引言经营性物业的管理是一门重要的学科，它涉及到对商业、工业和其他经营性物业的规划、组织和监督。
本教材将介绍经营性物业管理的基本概念、原则和方法，帮助读者了解这一领域的基本知识，提高其在经营性物业管理方面的能力和素质。
第一章：经营性物业管理概述本章将介绍经营性物业管理的概念、范围和特点。
首先，我们将明确什么是经营性物业以及其管理的含义。
其次，我们将探讨经营性物业管理的范围，涵盖了物业的运营、维护和改善等方面。
最后，我们将分析经营性物业管理的特点，包括复杂性、动态性和多样性等方面。
第二章：经营性物业管理的基本原则本章将介绍经营性物业管理的基本原则，帮助读者建立正确的管理观念和思维方式。
我们将讨论客户导向、效益优先、规范管理、科学决策等原则，解释它们在经营性物业管理中的重要性和应用方法。
第三章：经营性物业管理组织结构本章将详细介绍经营性物业管理的组织结构，包括物业管理公司、业主委员会、工作小组等。
我们将讨论每个组织结构的职责和协作方式，以及它们之间的关系和联系。
同时，我们还将介绍物业管理团队的组建与管理，包括职业素养要求、培训与激励等方面。
第四章：经营性物业运营管理本章将重点介绍经营性物业的运营管理，包括租赁管理、招商运营、客户服务等方面。
我们将讨论如何有效管理租户关系，提高租赁率和租金回报率。
同时，我们还将探讨如何进行招商运营，吸引更多商家入驻。
最后，我们将介绍如何提供优质的客户服务，提高客户满意度和口碑。
第五章：经营性物业维护管理本章将介绍经营性物业的维护管理，包括设备设施的维护和保养、保安与消防管理等方面。
我们将讨论如何建立维护管理体系，制定合理的维护计划和预算。
同时，我们还将介绍如何进行设备设施的保养和维修，确保物业的正常运营。
最后，我们将探讨如何加强保安与消防管理，确保物业的安全。
第六章：经营性物业改善管理本章将介绍经营性物业的改善管理，包括设施升级、功能改造、环境提升等方面。
《物业经营管理》课件2
目 录
• 物业经营管理概述 • 物业经营管理的基本原则 • 物业经营管理的业务范围 • 物业经营管理的法律法规 • 物业经营管理的未来发展趋势
01
物业经营管理概述
物业经营管理的定义
物业经营管理是指对各类物业（包括住宅、写字楼、商业设施等）进行 全面的规划、组织、指挥、控制和协调，以实现物业的保值增值和经济 社会效益的统一。
物业管理法律法规的制定和实施，旨在规范物业管理活动，保障业主和
物业服务企业的合法权益，维护市场秩序，促进物业管理行业的发展。
物业管理法律法规的主要内容
物业服务企业的资质和业务范围
物业服务合同的签订和履行
规定物业服务企业应具备相应的资质和业 务范围，以及从事物业服务的条件和要求 。
规定物业服务合同的签订、履行、变来自和 终止等事项，以及合同双方的权利和义务 。
人性化原则
总结词
人性化原则是物业经营管理的核心，要求企业关注客户需求和体验，提供人性化的服务。
详细描述
人性化原则要求物业服务企业关注客户需求和体验，提供人性化的服务。企业应积极与客户沟通交流 ，了解客户需求和反馈意见，不断改进服务内容和质量。同时，企业应注重员工的情感管理和企业文 化建设，营造良好的工作氛围和服务环境。
物业管理法律法规的监督
对物业管理法律法规的执行情况进行监督，包括对物业服务企业的服务质量、收费标准 等进行检查和评估，以及对违法行为的查处等。
05
物业经营管理的未来发展趋势
智能化物业管理
智能化物业管理是指利用物联网 、云计算、大数据等技术手段， 实现物业管理的智能化和高效化
。
通过智能化物业管理，可以实现 远程监控、智能安防、智能门禁 等功能，提高物业管理的效率和
物业经营管理(课件))
第一节 投资分析的基本概念
一、现金流量 （掌握） 1、把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时
点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 2、流出系统的资金叫做现金流出；流入系统的资金叫做现金
流入。 3、现金流出与现金流入之差（代数和）称为净现金流量。
二、现金流量图 （熟悉） 绘制现金流量图的基本规则： ①以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续； ②期末惯例法； ③把初始投资P作为上一周期期末，即0期末； ④正负现金流量。
二、财务评价指标体系 1、房地产投资分析的目的：考察房地产
投资项目的盈利能力和清偿能力。 2、盈利能力指标：用来考察项目盈利能
力水平的指标。 包括：静态指标和动态指标 3、清偿能力指标：考察项目计算期内偿
债能力的指标。 4、财务评价指标体系 P58 表3-1
三、盈利指标计算方法 （了解） （一）动态指标 1、财务净现值（NPV）
第二章 房地产投资及其区位选择
考试基本要求： 1、掌握：房地产投资及其特性，房地产直接
投资和间接投资的区别与联系。 2、熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产
投资风险的种类，房地产区位的内容。 3、了解：不同类型房地产投资项目对区位的
特殊要求。
第一节 房地产投资
一、房地产投资的概念 1、概念：P20 （掌握） 2、作用： ①获得作为房地产业主的荣誉；
（要点说明） ②获得较高的收益和资本增值； ③降低投资组合的总体风险； ④抵抑通货膨胀的影响。
投资者进行房地产投资的主要目的——财富最大化 二、房地产投资的形式 （掌握）
1、直接投资分为开发投资和置业投资。 2、间接投资的形式：购买房地产开发、投资企业债 券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵 押支持证券。 间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。
物业管理学讲义
物业管理学讲义物业管理学讲义第一章物业与物业管理第一节：物业一、概念：物业是指已经建成，并可投入使用的各类居住非居住的建筑物，以及其配套的设备、市政设施及物业所在的土地、相关的场地、庭院等.二、物业的性质（一）自然属性： .二元性（土地、建筑物）.有限性（土地）.配套性（各类设施）.多样性和差异性（建筑形式）.固定性（土地、建筑物） .永久性和长期性（土地、建筑物）（二）社会属性： .经济属性商品属性短缺性保值、增值性宏观可调控性.法律属性：产权属性.广义的房地产包含物业，有时二者可通用三、物业与房地产、不动产的区分（一）联系 .物业中包含的土地与房产属不动产物业属于单元性房地产概念.称谓领域不同不动产属民法概念（二）区别房地产属经济法、行政法、商事实务中的概念.适用范围不同房地产适用宏观领域物业适用微观领域.概念外延不同：房地产包含物业，二者是整体与部分的关系，又有宏观与微观之别第二节：物业管理一、物业管理的概念（一）概念：物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理；为物业所有人或使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值.（二）物业管理的内涵(特征) .管理对象是物业.服务对象是业主或使用人.管理活动具有经营性.有助于物业功能完善，增值、保值.提供的服务包含物质和精神两方面.实行全方位、多功能的管理.管理活动统一、协调性.具有中介性、契约性二、物业管理的起源与原因（一）起源原因 .社会经济发展到一定水平的必然产物.传统意义上的物业管理起源于世纪年代的英国.物业管理是社会化管理模式（二）物业管理为何具有强大的生命力 .物业管理是专业化管理.物业管理是经营型管理.物业管理是建管结合的纽带第三节：香港的物业管理一、香港物业管理概述（一）香港重视物业管理、其专业化物业管理源自英国（二）香港当局负责物业管理的机构是房屋署（三）香港物来管理协会成立于年二、香港物业管理机构（一）房屋委员会（二）房屋署（三）房屋协会（四）公共屋村管理机构（五）多层建筑物立案法团三、香港物业管理主要特点（一）政府重视（二）管理法制化（三）业主自治第四节：中国大陆的物业管理一、物业管理在大陆的产生与发展：中国物业管理的探索是从住宅开始的（一）从思想观念来看，人们开始接受物业管理模式二、中国物业管理特色（二）从管理模式上来看，两种社会经济体制的管理模式并存（三）从管理内容和服务来看，正处于起步阶段，且发展不平衡（四）物业管理形式多样化和管理标准多层化（五）还没有形成完整系统的法制化管理体系（六）物业管理市场已经形成、正成为新兴行业三、大力发展我国物业管理的意义（一）有利于房地产业的发展（二）有利于物业管增值、保值（三）有利于增强社会信任感和投资者的信心（四）有利于物业整体功能的发挥、环境和人际关系的改善第二章物业管理科学体系第一节：物业管理学的产生及特点一、物业管理学的产生（一）概念：是指研究物业管理活动的性质、特点、以及所遵行的规律、方法、原理的科学体系二、物业管理学的特点（一）服务性（由物业管理本身来决定）（二）综合性（它是多学科的综合体）（三）技术性（针对物业维护）（四）法规性（针对管理制度而言）（五）文化性（针对服务对象的文化心理、背景而言）三、为什么要学习研究物业管理（略）第二节：物业管理学研究的对象与任务一、研究对象：是指物业管理现象及主体之间所产生的社会关系及运行规律二、研究任务：是以房地产商品售后（租后）服务为基点，研究物业进行的专业化、规范化、经营化、企业化的管理与服务的供求运动规律，研究房地产经营及售后（租后）的管理模式.（物业管理学的研究任务在于研究房地产商品消费过程中管理与服务的规律）第三节：物业管理与酒店管理的关系一、酒店的概念及其主要职能（一）概念：指以建筑物为凭借通过客房、餐饮，向旅客提供服务的场所（二）特点 .综合性.直接性.不储藏性.产品质量人为因素大、难以恒定一致.提供服务为特殊商品、容易产生担风险心理（三）主要职能：把各种资源的转换职能二、酒店管理与物业管理的异同（一）不同点 .功能不同（）物管针对业主长期服务（）酒店管理针对旅客短暂服务.产权关系不同（）物管产权多元化（）酒店管理业主的单一性.管理特点不同（）物管提供服务是长期性的（）酒店管理短时可完成.权利义务关系形成不同（）物管是签订管理服务合同（）酒店管理形成是“约定俗成”.聘请管理公司权利主体不同（）物管由业主聘请管理公司（）酒店管理由酒店经营者聘请管理公司（二）相同点 .二者同属于服务性行业.都是规范化管理要求高的行业.二者之间呈日趋融合局面第四节：物业管理学的学科体系一、物业管理理论学科：主要分析房屋消费理论. 可细分：物业管理理论、物业管理实务、房地产经营管理、物业管理法、物业管理财务、物业管理学科史及中外物业管理对比等学科（注意考点：多选题）二、物业管理技术学科：主要研究物业养护.如：房屋维修养护、家装设计施工、家电维修技术、庭院绿化养护等三、物业管理服务学科：主要研究企业职业道德与修养.如服务行为及规范、文明服务语言、精神文明及职业道德等第五节：物业管理的研究方法一、唯物辩证主义：用联系的观点、发展的观点、全面的观点、矛盾的观点来分析问题.它是研究物业管理学的基本方法.二、系统的方法：包括整体性、要素的优化性、结构性三个特征三、实证方法：用实际情况予以证实的方法第三章房地产经营与物业管理第一节：房地产经营一、房地产与房地产业（一）含义：房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面商品体现（二）城市房屋 .住宅.生产用房.营业用房.文教用房.行政用房.其它专用房（三）城市土地 .生活居住.工业.交通运输.市政公用设施.风景游览区.公共绿地.文教卫生用地.道路、广场、仓库.特殊用地（监狱）.其它用地（四）房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，属第三产业第二层二、房地产经营运行机制（一）一般由生产、流通、消费三个环节组成（二）生产环节：开发和再开发是房地产生产环节的主要生产活动（三）流通环节：房地产市场主要活动：买卖、租赁、抵押等三种流通方式（四）消费环节：房地产产品使用周期长，具有固定性、耐久性、增值性三、在国民经济中的地位、作用（一）地位 .国民经济支柱产业：其经营收入可占政府财政收入的—，香港则高达.基础性、先导性产业：其兴旺可带动促进金融、建材、装饰、家具等相关行业的繁荣.国家的财富：目前我国城镇房地产总价值超过万亿元（二）作用 .起到连接生产与生活、生产与流通、生产与消费的作用.提供大量的财政积累：其提供的财政积累可达财政收入总额的三成左右.合理充分利用了土地的资源.带动其它产业的发展.优化产业结构.提供了就业机会.改善环境.促进改革开放第二节：房地产市场一、房地产市场的含义（一）广义：房地产交换关系即房地产全部流通过程的总和（二）狭义：进行房地产买卖、租赁、抵押活动的场所，它的交易是产权的买卖二、市场的三级模式（一）一级市场：地使用权的有偿出让，由国家垄断经营；土地使用权有三种出让方式：招标、协议、拍卖（二）二级市场：主要包括：土地租赁、地产使用权抵押、房屋开发、土地使用权互换等四方面内容商品房预售，在二级市场占最大比例（三）三级市场：主要包括房屋买卖、租赁、抵押，房地转让、转租市场等三、房地产市场特性（一）物质特性 .固定性（由其商品特殊性决定） .独特性（区别于其它商品）.权益性（二）经济特性 .差异性.双重性（三）具有经营对象的非流动性、流通形式的多样性、市场的统一性、区域性、垄断性、稀缺性和开放性等第三节：房地产管理一、房地产产权、产籍管理（一）产权：房屋的所有权，所有人在法律范围内享有的占有、使用、收益、处分的权利房屋产权可分为：国有房产、集体所有房产、私有房产、宗教房产、外产、中外合资房产（二）产权管理工作内容 .产权登记.审查确认产权.核发产权证书.产权转移、变更登记.产权档案：是审查、确认产权和处理产权纠纷的依据（三）产籍与产籍管理 .产籍就是产权档案资料.二者的关系产权管理是产籍管理的基础；产籍管理为产权管理提供依据和手段二、房地产经营管理（一）概念房地产经营生产过程的管理流通过程的管理房地产经营管理企业内部管理国家宏观管理（二）房地产开发经营企业的建立 .条件（）合法的名称和组织机构（）固定的办公用房（）符合规定额度的注册资金和流动资金（）专业的人员配置（）具备法律法规的其他条件.企业的设立程序（）向上级机关提出组建房地产企业的申请报告（）拟定企业章程（）向当地政府或房地产主管部门提出成立企业的申请报告（）申报企业资质等级（）存入规定额定的资金（）办理资金信用证明（）办理经营场所的使用证明（）向工商行政管理部门申请注册登记.企业的资质管理（）其资质是企业性质、专业经济技术素质、企业经历与业绩的综合反映（）资质等级实行分级审批，共分为一、二、三、四级；一级资质的企业由省、自治区、直辖建设行政主管部门初审，报国家建设部审批；二级以下资质企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批第四节：房地产售后服务——物业管理一、房地产经营与物业管理的关系（一）物业管理是房地产经营的延续和完善（二）物业管理对房地产经营的影响 .有利于房地产销售推广.有利于物业的保值升值.有利于房地产市场的发展完善.有利于提高房地产综合开发企业的声誉.有利于推动外向型房地产经济的发展（有利于改革开放）第四章物业管理市场第一节：物业管理市场的形成和发展一、物业管理市场的概念与特点（一）概念 .市场是指商品交换和商品买卖关系的总和；生产者与消费者就是通过市场形成相互联结的纽带.物业管理是有偿智力和劳力的服务性行业，其核心是服务.物业管理市场：是指出售和购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此引起的交换关系的总和（二）特点 .非所有权性.生产与消费同步.品质差异性.服务综合性与连锁性.需求的伸缩性二、物业管理市场的形成与结构（一）形成 .由于物业的特殊性（商品性，价格昂贵）使物管服务成为独立交换对象.社会对物业管理需求增加（）业主（）房产开发商（）城市管理（二）结构 .市场主体需求主体：物业所有权者或使用人供给主体：物管的经营者.市场客体：交换的对象——劳务（行为）.市场环境：法律制度第二节：物业管理市场的运行机制一、价格机制（一）概念：是指在市场竞争过程中，价格变动与供求变动之间的相互作用，是市场机制中最敏感、最有效的调节机制（二）物业管理服务价值的构成 .物业管理服务的效用（针对业主满足感而言）.服务的相对稀缺性（针对业主的需求不足）.物业管理有效需求（针对业的支付能力）（三）物业管理服务的价格形式 .政府定价（政策性价格）.政府指导价（政策性价格）.经营者定价（需向当地物价部门报告备案，是一种市场价格，较为成熟的物业管理市场中适采用）（四）物业管理服务价格的确定 .定价原则（）坚持权利和义务相结合的原则（）坚持依法定价原则（）遵循符合消费规律的原则.定价方法（）成本加利润法（）协议定价.定价策略（）差别定价法（）增量定价法（针对收益和成本之差）（）物业管理服务价格与服务质量的定价技巧二、供求机制（一）决定供求的主要因素 .供给量因素（）人力资源状况（）国家经济政策（）相关服务价格的变动.需求量因素（）消费者的货币收入水平（购买力）（）消费者偏好（）房地产发展规模（房地产售后服务的需求）（二）供求规律 .供求的变动决定价格的变动.价格变动引起供求情况的变动.供求变动决定买、卖方市场的变动三、竞争机制（一）概念：是指竞争同供求关系、价格变动、生产要素的相互关系（二）物业管理市场竞争的必然性 .防止龚断.便于政府指导与监督.提高企业适应市场的能力（三）物业管理市场的竞争形式 .物业企业之间的竞争.业主与经营者之间的竞争.价格竞争与非价格竞争（四）市场竞争与经济风险 .自然风险.社会风险.经营风险四、价格、供求与竞争机制的功能（一）适应与协调功能（二）刺激与创新功能第三节：物业管理市场的运行秩序一、确立物业管理市场秩序的基础（一）物业的产权与权属界定 .私有产权.集体产权.建筑物区分权（专有权、共有权、成员权）（二）物业管理的委托代理关系：产权人与管理者是一种委托代理关系二、物业管理市场秩序的主要内容（一）进出市场秩序 .进入市场秩序（）资格审查（）对企业进行登记（）规范经营对象和经营方式.退出市场的秩序（）自行退出、须理清债权债务关系（）违法被迫退出（二）市场竞争秩序 .自主经营.效益优先.公正平等（三）市场交易秩序 .公开化.货币化.票据化：合法的文字依据.规则化、法律化三、加强管理、维护市场秩序（一）政府对物业管理市场的管理（二）行业协会对物业管理市场的管理（三）物业管理企业的自我管理（四）社会舆论对物业管理市场的监督管理第五章物业管理公司第一节：物业管理公司概述一、物业管理公司的性质（一）由物业管理决定、故也具有服务性，属第三产业（二）特点 .独立的企业法人.属于服务性企业.承担着部分市政职能二、物业管理公司的类型（一）按存在形式划分：独立的；附属的（二）按服务范围划分：综合性；专门性（三）按企业所有制性质划分：公有性质；私营性质（四）按管理层次划分：单层物业管理公司；多层物业管理公司三、物业管理公司与产权人、使用人的关系：（一）是委托与受托、服务与被服务的关系（二）产权人与使用人的构成 .法人团体.私人用户（三）业主管理委员会与业主大会 .管委会是参与物业管理的业主大会常设机构，.闭会期间由管委会决定和负责日常工作（四）管委会与物业管理公司的关系：前者是决策人、委托人和检查监督人，后者是经营人、受托人、执行管理人。
2020年(物业管理)物业经营管理(章)
（物业管理）物业经营管理(章)物业运营管理第壹章物业运营管理概述第壹节：物业运营管理的概念1、物业运营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
2、物业运营管理后的的管理对象通常为收益性物业。
主要包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。
这些收益性物业通常出租给租户使用，科获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和激发、够投资者进行商业高档次投资的主要物质载体。
3、我国尚无统壹的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级甲级：优越、优良、超过（重点字）乙级：良好、良好、达到（重点字）丙级：年限较长、不能满足（重点字）4、零售商业物业分为6大类1）区域购物中心：规模巨大、10㎡之上、商业服务半径200km 2)市级购物中心：3万㎡之上、服务人口30万之上、年营业额5亿之上、由壹家或数家大型百货X公司为主要租户。
3）地区购物商场：1—3万㎡之间、服务人口10—30万、年营业额1—5亿元、中型百货X公司4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性复式公寓：壹套公寓住宅的诸房间在相连的俩层楼上6、物业运营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
物业业主：包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者7、物业管理企业：管理型、专业型、综合型第二节：物业运营管理的层次和工作内容1、物业运营管理的内容和物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。
物业管理师《经营管理》第3章(9)
物业管理师《经营管理》第3章（9）
（二）MGM中心公寓楼出租过程中的运营费用分析 1．出租经营过程中的费用
本公寓物业出租过程中，建议采用“净租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物业管理费用和建筑物维护维修费用，物业管理公司所提供的保安、清洁和维护维修服务不再另行向租户收费，设备和公共空间的更新改造投资包括在建筑物维护维修费用内。
但一些运营费用如水、电、煤气、热力等资源的使用费，可由公寓内的租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司代收代缴，因为这种代收代缴的方式目前很受租客欢迎。
物业管理费和建筑物维护维修费均为毛租金收入的5%.
此外，从毛租金收入中还需支付保险费、市场推广与宣传费用和零星税费（如土地使用税等），这些费用一般占毛租金收入的1.5%.
2．出租经营过程中应缴纳的税费
公寓楼出租过程中需向政府缴纳的税费主要有三项，即：
（1）营业税、城市维护建设税及教育费附加：毛租
金收入的5.5%；
（2）房产税：毛租金收入的12%；
（3）租赁手续费：毛租金收入的1%；
（4）所得税：应纳税所得额的33%.。
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第三节 设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点 （一）设备更新的原因——设备磨损 1．设备有形磨损 定义：是设备在使用（或闲置）过程中发生的实 体性磨损。
《物业经营管理》第三章第三节讲义 [1]
第三节 设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点
（一）设备更新的原因 1．设备有形磨损 分类： 第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作 用下产生的实体磨损、变形和损坏。 第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。因 此，闲置或封存的设备也会产生有形磨损，包括金属 件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。
3．只比较设备的费用 通常在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相 同的，因此只对它们的费用（购置费、运营费）进行比 较。如果电梯、空调等主要设备的更新明显地提高了物 业的市场租金，在物业设备更新的经济分析中，也可以 将增加的收益（负费用）和费用一起考虑。
《物业经营管理》第三章第三节讲义 [1]
第三节 设备更新中的经济分析
二、设备经济寿命的确定 （一）经济寿命的静态计算方法 在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年 等额总成本的计算公式是：
《物业经营管理》第三章第三节讲义 [1]
第三节 设备更新中的经济分析
二、设备经济寿命的确定 式中：n为设备使用期限；j为设备使用年度； ACn为n年内设备的年等额总成本；P为设备的 购置成本，即设备原值；Cj为在n年使用期间 的第j年度设备的运营费用；Ln为设备在第n年 的净残值。
《物业经营管理》第三章第三节讲义 [1]
第三节 设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点
（二）设备更新的特点分析 1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命 经济寿命，是指从经济角度判断的设备最合理的 使用年限，在数值上等于使投入使用的设备分摊 的等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程 中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期 限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。
《物业经营管理》第三章第三节讲义 [1]
第三节 设备更新中的经济分析
三、物业管理中的设备更新问题 （一）不会提升物业运行服务质量的设备更新 出现的情况：部分建筑设备（如灯具、空调系统、 电梯等）能正常运行，但运行费用过高，而市场上 有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，是 沿用原有设备还是对其进行更新，这就涉及到了更 新决策问题。
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【例题•单选题】
设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（ ）减去 其当前市场家之后的差值 A、原值 B、历史价值 C、账面价值 D、入账价值 【正确答案】C
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第三节 设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点 （二）设备更新的特点分析
第三节 设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点 （二）设备更新的特点分析
4．设备更新分析费用以年值法为主 由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用 （等额）年值法进行比较。新设备往往具有较高的购 置费用和较低的运营费用，而要更新的旧设备则往往 具有较低的重置费用和较高的运营费用。
《物业经营管理》第三章第三节讲义 [1]
二、设备经济寿命的确定 （二）经济寿命的动态计算方法 例如，当设备第j年的运营费用为Cj，各年折现 率均为i时，设备等额年总成本费用为：
计算ACn达到最小时所对应的年限j，就是在动 态计算方法下得到的该设备的经济寿命。
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第三节 设备更新中的经济分析
三、物业管理中的设备更新问题 （一）不会提升物业运行服务质量的设备更新 （二）能提升物业运行服务质量的设备更新
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【例题•单选题】
设备更新的核心工作，是确定设备的（ ） A.价值 B.自然寿命 C.技术寿命 D.经济寿命 【正确答案】D
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第三节 设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点 （二）设备更新的特点分析
2．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量 更新旧设备会产生一笔沉没成本，沉没成本等于旧设备 账面原值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值后的 差值。在设备更新分析时只考虑未来所发生的现金流量， 对以前发生的现金流量及沉没成本，由于都属于不可恢 复的费用，与更新决策无关，故不参与经济计算。
【例题•单选题】
物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为
10年，残值为1万元，第一年的运营费用为20万元，
预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金
时间价值的影响，其年等额成本为（ ）
A、45万元
B、20万元
C、24.5万元
D、44.5万元
【正确答案】D
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第三节 设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点 （一）设备更新的原因
2．设备无形磨损 由于政府节能、环保等政策的调整，通过税 费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限 制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会 导致设备的第二类无形磨损。
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第三节 设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点 （一）设备更新的原因 3．设备磨损的补偿 设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿 设备有形磨损的局部补偿是修理， 设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。 有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设 备，更换新设备。
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【例题•单选题】
第三节 设备更新中的经济分析
三、物业管理中的设备更新问题 （二）能提升物业运行服务质量的设备更新 更新的逻辑：比较更新和不更新两个方案下的年 等额费用，以数值小的方案为优。比较时要妥善 处理好收益参数，将潜在的租金损失作为费用、 可能增加的租金收入作为负费用。
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《物业经营管理》第三 章第三节讲义
2020/11/6
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第三节 设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点 房地产的自然寿命很长，有时甚至超过100年， 其经济寿命通常达到40年以上。而附着在建筑 物上的电梯、集中空调、供水和排水等设备的寿 命往往很难达到这么长的年限。因此，在房地产 使用过程中，普遍存在着设备更新的决策问题。
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第三节 设备更新中的经济分析
二、设备经济寿命的确定
（一）经济寿命的静态计算方法
由上述公式可以看出，设备的年等额总成本ACn，等
于设备的年等额资产恢复成本
与设备的年等额
运营费用
之。
能使设备年等额总成本ACn最低的那个使用期限，就 是设备的经济寿命。
《物业经营管理》第三章第三节讲义 [1]
关于设备磨损的补偿，表述不正确的是（ ） A.有形磨损的局部补偿是修理 B.有形磨损的完全补偿是现代化技术改造 C.无形磨损的局部补偿是现代化技术改造 D.无形磨损的完全补偿是更换 【正确答案】B
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第三节 设备更新中的经济分析
一、设备更新的原因与特点 （二）设备更新的特点分析 1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命 设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。 自然寿命，主要取决于设备有形磨损的速度。 技术寿命，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短 （无形磨损）
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演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/6
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第三节 设备更新中的经济分析
二、设备经济寿命的确定
（一）经济寿命的静态计算方法 当然，设备的年运营费用可能会发生变化，当出 现按年等额增加的变化时（图3—11）， 其等额 的年总成本的计算公式变为：
式中，C1为设备第一年的运营费用，G为每年等额 增加的运营费用。
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第三节 设备更新中的经济分析
三、物业管理中的设备更新问题 （一）不会提升物业运行服务质量的设备更新 更新的逻辑：在现有设备的运行费用与更新设备 的年总成本之间（包括初始购买成本支出的分摊 和年运行费用），选择数值较低的方案。
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第三节 设备更新中的经济分析
三、物业管理中的设备更新问题 （二）能提升物业运行服务质量的设备更新 出现的情况：设备更新后，由于设备性能的提升 而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益。 此时的设备更新决策，就要同时考虑设备更新后 所带来的物业经营收益的影响。
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第三节 设备更新中的经济分析
三、物业管理中的设备更新问题
例如：物业经营管理中，也会经常遇到建筑物主要部分更 新或大修决策问题，例如屋顶的翻新、人口或大堂的改造、 空间使用功能的调整等。此时面临的经济分析和决策问题 是：不更新或大修，物业日常维护维修费用增加、收租能 力下降；进行更新或大修，需要较多的初始投入，但物业 日常维护维修费用下降、收租能力提高。此问题经济分析 和决策的思路，与设备更新决策的第二种类型相似。
一、设备更新的原因与特点
（一）设备更新的原因
2．设备无形磨损
分类：
第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产
率地提高，从而引发的原来购买的设备贬值。
第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上
出现了结构更先进而运行费用更低的新型设备，从而使
原有设备的价值降低。
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第三节 设备更新中的经济分析