2017郑州鑫苑国际新城商业定位规划方案

配套，4-6层为商铺
单层、一拖二、一拖三
单层，一拖二
4层沿小区底商
面积
单层80-300㎡，主力120-180㎡
单层37-93㎡，一拖二263-382 ㎡，一拖三501-743㎡
一层50-88㎡，一拖二100-310㎡
暂无
入市时间
2016年11月底
2016年11月底
2016年年初
未入市
交付时间
业态品牌：该项目儿童业态表现较好，百货和商业街内拥有较大比例的儿童服饰、玩具用品、 孕婴用品、教育培训等业态。
目录
三、可行性分析
可行性分析—SWOT分析
优势(S)
Ø 快速的道路交通条件 和地铁、BRT公共交 通；
Ø 规划大型居住区人口 基础；
Ø 区域范围内现状人口 少，人口支撑不足；
Ø 区域内暂无商业氛围， 需要大力营造商业环 境；
本案
橄榄城
市场调研-在营商业分析-亚新橄榄城
亚新橄榄城交通路网图：
本案
京
广 快 速 路
连
碧
云
云
路
路
紫 荆 山 路
南三环
橄榄城
市场调研-在营商业分析-亚新橄榄城
基本情况：总建面5.1万平米，集中商业地上面积3.3万平米，由传统百货和餐饮街区形成的 社区服务型商业。
市场调研-在营商业分析-亚新橄榄城
项目概况-区域人口状况
未来区域改造进程加快，随着超级大盘的开发建设和入住，区域内有望新增约34.8万人口，
将形成大规模Fra Baidu bibliotek集居住区。 新增居住社区
教育机构
项目概况-区域人口状况
人口结构：项目片区主要为居住人群，并有一定量的大中专学生，将产生以家庭消费为主、 年轻时尚潮流为辐的消费特征。
项目概况-区域人口状况
底
底
商 商
市场调研-在建商业分析-永威城
永威城交通路网图：
本案
南三环
紫 荆 山 路
郑
新
公
中
路
州 大
永威城 道
紫 辰 路
市场调研-在营商业分析-亚新橄榄城
经营模式：大众百货+街区商业 商业面积：5.1万平米 经营档次：中档 经营状况：良好 距离本项目 1.1公里
市场调研-在建商业项目基本情况
项目名称
商业体量
绿都紫荆华庭
9万方
绿都澜湾
约7万方
长江一号
约8万方
永威城
约7万方
物业形态 集中商业中心、临街商业、住宅底商 集中商业、商业街、住宅底商 集中商业、商业街、住宅底商 住宅底商、集中商业
底商形式
雅园3层底商，1套一拖二、1套2-3层 捆绑卖，其余单卖；和园1-3层为市政
消费特征：随着时间的推移，80、90后早已成为社会的主流消费群体，“懒”、“任性”、 “随性”是其明显消费特征。
目录
二、市场调研
市场调研-商业行业状况
区域内商业项目分布图
长江一 号
本案
橄榄城
绿都紫荆华 庭
永威城
在营项目 在建项目
绿都澜湾
项目区域范围内还有另外5个主要商业项目；其中1个在营，4个在建，全为大型综合体项目， 均规划有大型集中商业。
鑫苑国际新城商业项目
2017年12月8日
目录
一、项目概况 二、市场调研 三、可行性分析 四、项目定位 五、业态规划建议
目录
一、项目概况
项目概况-项目商业地块示意图
紫 荆 山 南 路
赣江路
本项目 商业地
块
项目概况-区域人口状况
项目1.5公里范围内现状人口总量约14万人，3公里范围内常住人口约33万人， 此部分人对零售、餐饮、家庭式消费、儿童教育培训等业态需求较大，而由于区域商业的匮乏， 造成多数消费外流至城市其它区域。随着人口更多流入，区域内将产生更大的商业需求。
市场调研-在建商业分析-绿都紫荆华庭
紫荆华庭商业项目基本概况：
市场调研-在建商业分析-绿都紫荆华庭
紫荆华庭商业项目初步定位：
市场调研-在建商业分析-绿都紫荆华庭
紫荆华庭商业项目初步定位：该项目零售商业部分将以时尚和科技体验为核心，定位为城市的 新兴主题消费之都。
市场调研-在建商业分析-绿都澜湾
长江一号
本案
市场调研-在建商业分析-长江一号
长江一号交通路网图：
长江路 长江一号
京 广 快 速 路
南三环
紫 荆 山 路
本案
市场调研-在建商业分析-永威城
商业形态：集中商业+底商 集中商业面积：约7万平米 项目状况：商业未动、商业规划不详 距离本项目 1.9公里
本案
永威城
2017年4月底
2017年12月底
一期现房，二期2019年年初
暂无
底商价格
雅园首层均价3.1万元/㎡、2-3层捆绑 单层商铺均价3万元/㎡、一拖二
均价9800元/㎡，一拖二均价1.2万元/ 均价2万元/㎡、一拖三1.8万元/
㎡，和园4-6层均价1.2万元/㎡
㎡
现房商铺3.5-4.5万元/㎡，二期底商一 层4.5万元/㎡，一拖二2.5-3万元/㎡
市场调研-在建商业分析-绿都紫荆华庭
商业形态：集中商业+街区商业+底商 集中商业面积：约9万平米 项目状况：戴德梁行已介入，商业规划阶段 距离本项目 0.5公里
本案
紫荆华庭
市场调研-在建商业分析-绿都紫荆华庭
绿都紫荆华庭交通路网图：
本案
南三环
紫 荆 山 南 路
绿都
紫荆 华庭
郑 新
公
路
中 州 大 道
暂无
去化情况
和园底商销售4套，雅园商铺售罄
一期桂园12#、13#楼底商销售9 套
近一年仅销售1套
暂无
物业费
3.8元/月/㎡
3.5元/月/㎡
3元/月/㎡
暂无
周边在建商业项目集中放量开发，且商业体量大，形态丰富涉及集中商业、街区商业和底商， 加上本项目自身商业体量，区域范围内集中商业总量未来将达到40万平方米。
商业形态：集中商业+街区商业+底商 集中商业面积：约7万平米 项目状况：商业未动、商业规划不详 距离本项目 2.1公里
本案
绿都澜湾
市场调研-在建商业分析-绿都澜湾
绿都澜湾交通路网图：
本案
南三环
紫 荆 山 南 路
郑
新
公
中
路
州 大
道
绿都澜湾
市场调研-在建商业分析-长江一号
商业形态：集中商业+街区商业+底商 集中商业面积：约8万平米 项目状况：-2层+6层； 主力店永辉超市、CGV影城、真冰场 距离本项目 2.5公里
劣势(W)
机会(O)
Ø 未来居住小区的建设 开发、业主入住后带 来天然的商业需求；
Ø 周边商业用地规划较 多，未来竞争激烈。
威胁(T)
可行性分析—优势分析
优势(S)
Ø 快速的道路交通条件和地铁、BRT公共交通； Ø 规划大型居住区人口基础；