地产项目开发背景研究案例

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一、旅游与本案的关系
结论——
本项目是“旅游承接地”项目，而非“纯粹旅游 ”项目。旅游仅是一种有益的补充、一种助推力和 项目开发的利好背景。
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二、高尔夫与本案的关系
重庆高尔夫地产研究
——主城高尔夫现状 重庆的高尔夫发展迅速，高尔夫爱好 者不超3000人、高尔夫人口不超1000人 ，高尔夫氛围逐渐形成中。 目前重庆的高尔夫别墅项目主要指城 北的保利高尔夫、佰富高尔夫、红鼎高 尔夫，城南的庆隆南山高尔夫、巴南高 尔夫以及城西的上邦高尔夫六个高尔夫
巴人古栈道 小田溪巴人古墓群
白马山—大溪河景区
芙蓉源自文库（江）景区
白涛
武隆 彭 水 酉阳
仙女山 天生三桥 黔江 桃花源
彭水阿依河景区 龚滩古镇
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一、旅游与本案的关系
涪陵本地重要旅游景点分析
景区名称 1.石夹沟风景区 地点 涪陵区东南 武陵山境内 涪陵区东南 武陵山脉地段 距涪陵城中心距离 45公里 资源类型 峡谷型自然风景区
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二、高尔夫与本案的关系
重庆高尔夫地产研究——高尔夫深度访问
结论四： 高尔夫人口中，只有25%购买了高尔夫别墅，但未购买客群仍对高尔夫别墅有投资 购买欲望。其余75%人口主要居住在非高尔夫别墅及花园洋房、高层豪宅。这部分 人口，对别墅有投资及自用的购买愿望，但并不单指高尔夫别墅。 结论五： 现有成交高尔夫别墅中，高尔夫人口仅占25%，其余为非高尔夫人口。（如保利， 616户别墅中约300户来自区县市场为非高尔夫人口，约100户来自外省市场为非高 尔夫人口，约200户来自主城市场，其中75%为非高尔夫人口）。 结论六： 高尔夫别墅购买客群中，投资者比例约为20%，纯自用者占70%，自用+投资者占 10%。显示高尔夫别墅系以自用为主流购买成因，但投资者比例超过联排别墅
依靠乌江、长江沿江优势的旅游资源，定位“旅游承接地”，实
因此本案也并不具备发展旅游地产的相对优势。
看，也称不上是旅游区域。涪陵缺乏强势并有强大市场号召力的旅游资源，
现项目和政府的多赢。
本案政府是以旅游地产规划。同时由于周边乌江、长江沿线旅游资源丰富 ，本案依靠涪陵的区域中心城市位置定位为“旅游承接地”可较好的实现政 府、项目的多赢。
全长1300余米，吸引了众多游人登山健身观光
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老鹰岩
北山坪制高点之一，为一块巨型整体岩石，适于登高揽胜。
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一、旅游与本案的关系
在大部分重庆人眼里，重庆区域内较知名的旅游资源为：仙女山、金佛山
、四面山、白帝城、黑山谷、大足石刻等，而涪陵没有一个旅游资源能与之
竞争。 重庆在全国范围内来讲，并不能算是一个旅游圣地，而涪陵在重庆范围来
2.武陵山森林公园
64公里
山岳型自然风景区
涪陵本地的旅游项目依然是以自然风景资源为主，且距涪陵城中 涪陵区东南
3.御泉河风景区 4.小溪风景区
心较远。本地缺乏强劲号召力的旅游项目。 涪陵区
梓里乡内 涪陵区东南 12公里 12公里 5.雨台山风景区
天台乡境内
19公里
峡谷型自然风景区 峡谷型自然风景区 山岳型自然风景区
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二、高尔夫与本案的关系
重庆高尔夫地产研究——高尔夫深度访问
结论一： 2006年重庆高尔夫人口约300人，到2011年增加为高尔夫人口1000人左右，高尔夫 爱好者3000人。5年内新增高尔夫人口700人左右。在重庆高尔夫人口基数仍较小， 高尔夫运动仍为小众贵族运动。
结论二： 2012年在高尔夫申奥成功和重庆城市价值的提升以及重庆高端经济活动的频繁等多 重利好因素的刺激下，重庆高尔夫人口将急速提升。按照最近5年的高尔夫人口年 平均增长率28%，预计2017年高尔夫人口将达3400人左右。 结论三： 目前重庆主城6家高尔夫中上邦高尔夫、保利高尔夫的经营最好，略有盈利。其中 保利高尔夫36洞的球场年接待量4万人次左右（4万人次/年· 36洞），日均接待55 人次/ · 18洞，周均接待365人次/ · 18洞。其他高尔夫均处于亏损状态，球场均 以高尔夫地产开发为主要赢利点。
周易园
白鹤梁
石夹沟
3 武陵山森林公园
一、旅游与本案的关系
项目区旅游资源分析
北山坪区域内多为小型景点以自然风光和道易文化旅游为主。游 客多以涪陵本地的游客为主。
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一、旅游与本案的关系
项目区旅游资源分析
旅游资源名称
1 2 3 万佛寺 北山公园 铁柜城遗址
旅游资源简介
北山佛教文化的代表 以山上生态园林风光为主的休闲式森林公园。 相传诸葛亮将兵书、宝剑藏入铁柜并埋藏于此。
别墅项目。以上项目都属于城市高尔夫
，离主城中心距离不超过二十公里，配 套较为齐全。 庆隆南山高尔夫 上邦国际高尔夫 保利高尔夫
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二、高尔夫与本案的关系
重庆高尔夫地产研究
——主城高尔夫现状
亮相时间 所属板块 项目名称 物业整体规模
2000
2007 2005 2008 2009 2010
城北
城北 城北 城西 城南 城南
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二、高尔夫与本案的关系
重庆高尔夫地产研究——高尔夫深度访问
•GOLF项目特性深访说明 •特征解析依据系由领域市场研发中心，深度访谈、对话四类 人群而得： •GOLF别墅现场销售经理及置业顾问 •已购买GOLF别墅典型客户 •GOLF球场运营高管
•典型GOLF人口（指年均下场27场以上的GOLF爱好者）
资源等级
2 2 2
4 北坪水库 兴建于山上的一座水库，水面百余亩，库周用地条件良好。 1 项目区现有旅游资源，影响力较小，对本地以及涪陵区外的游客
基本没有什么吸引力。项目区域不是旅游直接目的地区域。
6 7 狮子湾水库 松屏列翠与 铁柜樵歌 山上一小型水库，适于聚居 名列“涪陵八景”的两大名景
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北山健身步道
佰富江景高尔夫
红鼎国际高尔夫 保利国际高尔夫 上邦高尔夫 庆隆南山高尔夫 巴南远洋国际高尔夫
24万方
50万方 23万方 100万方 51万方 84万方
重庆已亮相的高尔夫均为城市高尔夫。离主城中心距离都不超过二十公里，配套 较为齐全。但是远郊度假型高尔夫和度假高尔夫市场目前还处于一片空白。
重庆目前存在的均为城市高尔夫，远郊度假高尔夫市场暂空白。
地产项目开发背景研究案例
——旅游与本案 的关系 ——高尔夫与本 案的关系
——地产与本案
的关系 ——传统新城与 1
一、旅游与本案的关系
乌江沿线（重庆段）景区
涪陵周边乌江沿线，拥有芙蓉江、天生三桥、石夹沟等较优质的 本案
白鹤梁
旅游资源。但沿线景点旅游配套设施较为缺乏。
涪陵
雨台山 石夹沟景区 武陵山森林公园