茶城项目规划设计
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来越火，受损的是整个茶业和茶商。 （3）茶商规模的小型化与大市场的矛盾。一个大的采购商要 求有标准化，规模化产品供应，在马连道很难采购到他们所需 求的产品。马连道茶商小型化趋势是一个非常重要的信号。
中国茶叶市场案例分析-马连道
发展定位：
（1）信息中心。成为茶业产品供求，茶业科技信息，服务信 息等方面的集散地。
案例：北京马连道茶叶市场 区域核心城市——东莞、广州、济南 物流发达，覆盖一定地理区域，批零兼营
案例：茶叶交易中心(东莞、广州) 地区中心城市——XX，昆明
茶叶集散中心，目前以批发为主，面临转型 案例：昆明雄达茶城，昆明邦盛国际茶城
中国茶叶市场案
马连道茶叶市场——北京
城市消费特征：
北京是目前中国茶叶内销市场最有前景的一个区域，北京 不仅有着1400万居民人口，而且是联系全国及世界的旅游城市， 据中国茶叶流通协会数据，北京茶叶消费值约20个亿，有茶叶 经营商户8000多家，主要分布在马连道、亚运村茶叶市场，福 丽特茶场、各大商场和超市。天福茗茶、张一元茶庄，吴裕泰 茶庄，元长厚茶店等是北京市场中具有一定规模的零售连锁企
10000平方米办公住
30000平方米停车场 50000平方米园林景
中国茶叶市场案例分析-华南茶
创新商业模式：
一、公共营销平台：通过每月2万份产品销售目录派发、华南茶叶交易网、手机 信息海量发布、业务员上门访，以最快的速度将茶叶厂商的产品信息精准传递给 珠三角2万专业茶庄客户；每月在珠三角各地星级酒店举行品茶会；每季度10万 份零售目录派发至写字楼、工厂、酒楼、高档住宅区等目标消费客户；搭建一个
北，经营各类茶叶及茶具。
第三阶段：从2001年以来，受到济南、XX等地茶叶市场的冲 击，马连道茶叶市场批发功能在逐步退化，以批发为主的经营
转变为零售为主，批零兼营。经营效益下降，面临转型。
中国茶叶市场案例分析-马连道
本质上是一个房地产市场：
（1）房地产业生意兴旺。价格不断攀升。住房、门面及周围 新型的房地产项目的投资与开发越来越热。
（2）马连道最大的投资项目是市场建设，最赚钱的也是市场， 所以，马连道的市场越建越多，门脸越来越贵。马连道的门脸
租金年年上张。 （3）马连道门面的租金是不断变化的。门脸出租一般是一年 一签协议。一季度一收租金。茶商的利润的95%是交了房租， 这样的情况如果继续下去，将极大的损整个茶行业的发展。
中国茶叶市场案例分析-马连道
馈 江北茶市——物流效应 茶产业集散、茶文化传播、相关产业带动
江北茶产业链地
京沪高速公路 京沪铁路
京沪高速铁路
江北茶产业链地
XX茶城-茶香鲁冀
马连道-京城茶叶一条 街
济南茶叶批发市场-江北第一茶
江北茶产业链地
新版总体规划纲要(2009-2030)土地利用规划 新版总体规划纲要定位城市性质为：国家重要的交通枢纽和以新能源 为特色的区域中心城市。规划人口128万人，建设用地153.6平方公里。
（2）交易中心。全球茶商产品交易的平台和场所。 （3）服务中心。发展现代服务组织，服务活动规范有效。 （4）采购中心。有足够的产品，能够满足一站式采购的需要。
大力发展代理采购，创建采购平台。 （5）推广中心。与茶叶物流相配套，成为企业形象及产品品 牌推广展示场所。为推动我国茶叶知名茶叶品牌形成服务。 （6）物流中心。发展第三方物流，促进茶叶大交易，大流通。
中国茶叶市场案例分析-华南茶
中国茶叶交易中心——广 州 市场定位：
项目定位为集茶产品展示、 研发和新技术推广、茶文 化传播、茶叶交易、培训， 以及相关配套服务等功能 于一体的全球性的茶产业
中国茶叶市场案例分析-马连道
华南茶叶交易中心——东 莞 市场定位：
是广东文一集团投资2.5亿重金打造的优质茶产品（以普洱茶 为主题）交易平台。目标成为目前国内硬件设施最优、配套最 齐全、市场环境最优美的茶叶专业批发市场。服务于珠三角地
区。
中国茶叶市场案例分析-华南茶
项目规模：
40000平方米商业铺 5000平方米专业储
业，占据北京城区的主要终端通路。
中国茶叶市场案例分析-马连道
发展阶段：
第一阶段：萌芽与起步。1996年前，主要以零售为主，基本上 是社区零售市场，为周边市民服务，极少批发，偶尔向北京茶
叶总公司供货。经营以花茶为主。
第二阶段：高速发展时期。1996年-2001年，马连道进入了全 盛的发展时期，以各类茶叶批发市场的建立为标志，形成了完 整的茶叶市场体系。转向批发，覆盖天津、河北、东北和华
面对珠三角2万家茶庄专业客户与10万目标消费客户的茶叶公共营销平台。 二、公共订货平台：华南茶叶交易中心动作成熟400专业订货系统、网络订货系 统、现场品茶会为茶叶零售商、茶叶收藏投资者、单位消费者提供任意订量的快 捷订货服务，让珠三角2万家专业茶庄客户，足不出户即轻松完成产品采购与订
货。 三、公共物流平台：华南茶叶交易中心高标准的专业茶叶仓储配送仓，200辆物 流车辆，保证客户通过电话、华南茶叶交易网任意订量的订货，第二天免费送达。
XX城市发展
XX市位于市域西北部，整体城市空间向东发展，“东拓中疏” 新版总体规划功能结构： “三城八区八心，一带三轴四廊”
XX城市发展
XX茶城地块城市
2、中观分析
2.1、中国茶叶市场案例分析 2.2、商业综合体-MALL的解读
2.3、XX茶城项目总体定位
大型城市——北京、上海 城市自给需求大，零售为主ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ注重品牌效应
总纲
1、宏观研究——XX茶城地缘优势 2、中观分析——茶城商业模式探索 3、微观操作——项目发展总体策略 4、规划设计——实际操作层面设想
1、宏观研究
1.1、周边茶产业链地域分布特征 1.2、XX城市发展动态
1.3、XX茶城地块城市定位
南方茶市——产地聚集 再加工、茶交易、茶文化传播、产业信息反
主要矛盾：
（1）市场现存功能与茶商对市场功能需求多元化的矛盾。销 售商要求市场上有多样化充足的质优价廉的产品可供选择。茶 商迫切要求提供信息、物流、结算、配送、仓贮等方面的优质
服务，这些都需要新的市场功能来完成。 （2）要求市场宏观调控与市场利益主体多元化之间的矛盾。 马连道批发市场规模远远超出茶叶交易的实际需要量其建设越
中国茶叶市场案例分析-马连道
发展定位：
（1）信息中心。成为茶业产品供求，茶业科技信息，服务信 息等方面的集散地。
案例：北京马连道茶叶市场 区域核心城市——东莞、广州、济南 物流发达，覆盖一定地理区域，批零兼营
案例：茶叶交易中心(东莞、广州) 地区中心城市——XX，昆明
茶叶集散中心，目前以批发为主，面临转型 案例：昆明雄达茶城，昆明邦盛国际茶城
中国茶叶市场案
马连道茶叶市场——北京
城市消费特征：
北京是目前中国茶叶内销市场最有前景的一个区域，北京 不仅有着1400万居民人口，而且是联系全国及世界的旅游城市， 据中国茶叶流通协会数据，北京茶叶消费值约20个亿，有茶叶 经营商户8000多家，主要分布在马连道、亚运村茶叶市场，福 丽特茶场、各大商场和超市。天福茗茶、张一元茶庄，吴裕泰 茶庄，元长厚茶店等是北京市场中具有一定规模的零售连锁企
10000平方米办公住
30000平方米停车场 50000平方米园林景
中国茶叶市场案例分析-华南茶
创新商业模式：
一、公共营销平台：通过每月2万份产品销售目录派发、华南茶叶交易网、手机 信息海量发布、业务员上门访，以最快的速度将茶叶厂商的产品信息精准传递给 珠三角2万专业茶庄客户；每月在珠三角各地星级酒店举行品茶会；每季度10万 份零售目录派发至写字楼、工厂、酒楼、高档住宅区等目标消费客户；搭建一个
北，经营各类茶叶及茶具。
第三阶段：从2001年以来，受到济南、XX等地茶叶市场的冲 击，马连道茶叶市场批发功能在逐步退化，以批发为主的经营
转变为零售为主，批零兼营。经营效益下降，面临转型。
中国茶叶市场案例分析-马连道
本质上是一个房地产市场：
（1）房地产业生意兴旺。价格不断攀升。住房、门面及周围 新型的房地产项目的投资与开发越来越热。
（2）马连道最大的投资项目是市场建设，最赚钱的也是市场， 所以，马连道的市场越建越多，门脸越来越贵。马连道的门脸
租金年年上张。 （3）马连道门面的租金是不断变化的。门脸出租一般是一年 一签协议。一季度一收租金。茶商的利润的95%是交了房租， 这样的情况如果继续下去，将极大的损整个茶行业的发展。
中国茶叶市场案例分析-马连道
馈 江北茶市——物流效应 茶产业集散、茶文化传播、相关产业带动
江北茶产业链地
京沪高速公路 京沪铁路
京沪高速铁路
江北茶产业链地
XX茶城-茶香鲁冀
马连道-京城茶叶一条 街
济南茶叶批发市场-江北第一茶
江北茶产业链地
新版总体规划纲要(2009-2030)土地利用规划 新版总体规划纲要定位城市性质为：国家重要的交通枢纽和以新能源 为特色的区域中心城市。规划人口128万人，建设用地153.6平方公里。
（2）交易中心。全球茶商产品交易的平台和场所。 （3）服务中心。发展现代服务组织，服务活动规范有效。 （4）采购中心。有足够的产品，能够满足一站式采购的需要。
大力发展代理采购，创建采购平台。 （5）推广中心。与茶叶物流相配套，成为企业形象及产品品 牌推广展示场所。为推动我国茶叶知名茶叶品牌形成服务。 （6）物流中心。发展第三方物流，促进茶叶大交易，大流通。
中国茶叶市场案例分析-华南茶
中国茶叶交易中心——广 州 市场定位：
项目定位为集茶产品展示、 研发和新技术推广、茶文 化传播、茶叶交易、培训， 以及相关配套服务等功能 于一体的全球性的茶产业
中国茶叶市场案例分析-马连道
华南茶叶交易中心——东 莞 市场定位：
是广东文一集团投资2.5亿重金打造的优质茶产品（以普洱茶 为主题）交易平台。目标成为目前国内硬件设施最优、配套最 齐全、市场环境最优美的茶叶专业批发市场。服务于珠三角地
区。
中国茶叶市场案例分析-华南茶
项目规模：
40000平方米商业铺 5000平方米专业储
业，占据北京城区的主要终端通路。
中国茶叶市场案例分析-马连道
发展阶段：
第一阶段：萌芽与起步。1996年前，主要以零售为主，基本上 是社区零售市场，为周边市民服务，极少批发，偶尔向北京茶
叶总公司供货。经营以花茶为主。
第二阶段：高速发展时期。1996年-2001年，马连道进入了全 盛的发展时期，以各类茶叶批发市场的建立为标志，形成了完 整的茶叶市场体系。转向批发，覆盖天津、河北、东北和华
面对珠三角2万家茶庄专业客户与10万目标消费客户的茶叶公共营销平台。 二、公共订货平台：华南茶叶交易中心动作成熟400专业订货系统、网络订货系 统、现场品茶会为茶叶零售商、茶叶收藏投资者、单位消费者提供任意订量的快 捷订货服务，让珠三角2万家专业茶庄客户，足不出户即轻松完成产品采购与订
货。 三、公共物流平台：华南茶叶交易中心高标准的专业茶叶仓储配送仓，200辆物 流车辆，保证客户通过电话、华南茶叶交易网任意订量的订货，第二天免费送达。
XX城市发展
XX市位于市域西北部，整体城市空间向东发展，“东拓中疏” 新版总体规划功能结构： “三城八区八心，一带三轴四廊”
XX城市发展
XX茶城地块城市
2、中观分析
2.1、中国茶叶市场案例分析 2.2、商业综合体-MALL的解读
2.3、XX茶城项目总体定位
大型城市——北京、上海 城市自给需求大，零售为主ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ注重品牌效应
总纲
1、宏观研究——XX茶城地缘优势 2、中观分析——茶城商业模式探索 3、微观操作——项目发展总体策略 4、规划设计——实际操作层面设想
1、宏观研究
1.1、周边茶产业链地域分布特征 1.2、XX城市发展动态
1.3、XX茶城地块城市定位
南方茶市——产地聚集 再加工、茶交易、茶文化传播、产业信息反
主要矛盾：
（1）市场现存功能与茶商对市场功能需求多元化的矛盾。销 售商要求市场上有多样化充足的质优价廉的产品可供选择。茶 商迫切要求提供信息、物流、结算、配送、仓贮等方面的优质
服务，这些都需要新的市场功能来完成。 （2）要求市场宏观调控与市场利益主体多元化之间的矛盾。 马连道批发市场规模远远超出茶叶交易的实际需要量其建设越