瑞丽项目高尔夫别墅可研报告

联合研究单位：云南合源房地产投资发展中心
云南省财经大学房地产与金融研究所
前言
随着云南省加快建设“面向东南亚的桥头堡”的重大历史性机遇，以及得益于云南在“东盟自由贸易区”的独特而优越的地缘优势，云南省国民经济地位在国家经济战略版图上的地位越发显得突出和重要。

在这样的历史背景下，2010年4月，瑞丽市被国家列为四个首批对外沿边经济改革开放试验区之一。

伴随着这一重大历史性机遇，瑞丽市的经济发展趋势广泛受到国内外产业投资者的认同和追捧，发展前景炙手可热。

云南合源房地产开发有限公司作为云南省民营经济中的潜行者，在国家宣布瑞丽市被列为国家级的沿边开放试验区此一重大利好消息之前，通过各种丰沛的社会资源和人脉关系，率先敏锐的看准了瑞丽市的恢弘发展空间，于此之前，已经在瑞丽部署建立了宏大的投资体系。

而瑞丽市被升级成为国家级的开发区之后，这个战略含金量非常高的消息在市面一经发布，立即为瑞丽市带来了新一轮的投资考察热潮。

本投资论证报告的出台，是为云南省财经大学房地产与金融研究所，受云南合源房地产开发有限公司委托，联合合源房地产公司的投资发展中心，以专项课题研究的形式共同组建研究小组，该研究小组本着独立、客观、真实、严谨、负责的态度，力图站在瑞丽市城市沿边经济发展的平台，以严谨而前瞻的价值投资体系论证。

为项目的投资发展提供准确的研究服务。

一、瑞丽市经济发展介绍
瑞丽地处中国西南部，云南省西部，三面与缅甸联邦接壤，国境线长169.8公里，处于中国经济圈、南亚经济圈和东盟经济圈的交汇点，是中国通往南亚、东南亚进入印度洋最便捷最安全的陆路通道和最大的对缅贸易陆路口岸，拥有瑞丽、畹町两个国家一类口岸、两个边境经济合作区和中国最早实施“境内关外”特殊监管模式的姐告边境贸易区，区位优势明显，战略地位突出。

瑞丽是傣文化的发祥地，是中国首批优秀旅游城市、中国珠宝玉石首饰特色产业基地，民族文化多样，中缅胞波情谊源远流长，中印文明水乳交融，人文优势独特，光热水土、生物、矿产、旅游等资源丰富，自然风景优美，生态环境良好，发展潜力较大，被誉为“口岸明珠”、“东方珠宝城”。

改革开放特别是实施西部大开发战略以来，瑞丽经济社会得到长足发展。

经济发展速度明显加快，综合实力不断增强；基础设施明显改善，口岸功能不断完善；产业结构更趋合理，特色产业体系初步形成；开放水平明显提高，与国内其他地区和周边国家的交流合作日益深化；城镇化水平明显提高，区域空间布局不断优化；人民生活明显改善，民族团结边境安宁；生态建设得到加强，可持续发展明显增强。

加快发展、科学发展、跨越式发展的基础和条件日益成熟。

瑞丽是全国沿边开放时间最早、开放程度最高、开放基础最好的地区之一。

长期以来，瑞丽口岸进出口贸易总额占全省对缅贸易的60%以上，占全国对缅贸易的30%左右，经瑞丽进出口的商品达2000多种，进口货物80%销往云南省外，出口商品的80%来自云南省外，约50%的出口商品通过缅甸转销到印度、孟加拉国等国家和地区。

改革开放30多年来，瑞丽大力发扬开拓创新、敢为人先的精神，首创了“国家指导、地方管理”的边贸管理模式，成功试验和实施了边民互市贸易、边境小额贸易、边境地区对外经济技术合作、跨境一日游、境外替代种植、边贸出口人民币结算退税和边境经济合作区、姐告边境贸易区“境内关外”特殊监管等一系列沿边开放政策措施，成功探索并建立了中缅地方政府互信合作机制，提出并积极推动建设中缅瑞丽—木姐
跨境经济合作区，与缅、孟、印、泰等国家建立了多层次的经贸合作关系，培养了一支适应新时期对外开放需要的人才队伍，积累了丰富的对外开放实践经验，形成了深厚和谐的对外开放文化，成为全国边境贸易的先行者，走出了一条具有瑞丽特色的对外开放之路。

中国与东盟对话进程自1991年开始，当年中国与东盟贸易额仅为63亿美元。

此后，双方经贸关系迅速发展，并于2004年贸易额首次突破千亿美元的大关。

在经历16年之后的今天，中国与东盟的贸易额也发生了巨大的，08年突破2000亿美元的大关。

2001年中国与东盟的双方正式宣布建设自由贸易区，2010年1月1日，中国—东盟自由贸易区正式建成。

云南做为连接东南亚的桥头堡, 随着“中国-东盟自由贸易区”的建设、“9+2”泛珠三角合作、大湄公河次区域合作和昆-海-河经济走廊的建设，物流体系的支持在经济生活中已越来越重要，瑞丽在整个区域经济建设中显示着越来越重要的作用。

党的十七届五中全会作出了推进科学发展的一系列重大战略部署，国内经济结构深刻调整，经济发展方式加快转变，东部产业和外资加速向西部地区转移，西部大开发和兴边富民行动继续深入推进，为瑞丽国家重点开发开放试验区承接产业转移和构建现代产业体系创造了条件。

国家支持云南建设中国向西南开放重要桥头堡，杭瑞高速公路龙陵至瑞丽段、中缅铁路通道保山至瑞丽段、中国瑞丽至缅甸皎漂铁路、高速公路以及中缅陆水联运大通道等一批国家重大项目建设加速推进，为把瑞丽国家重点开发开放试验区建设成为我国通往印度洋国际大通道枢纽奠定了坚实基础。

建设瑞丽国家重点开发开放试验区，是党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发作出的重要战略部署，有利于构建我国陆上进入印度洋的立体通道，有效破解“马六甲困局”，保障国家能源安全和经济安全。

有利于探索我国沿边开放新路子，提升沿边开放水平，优化我国对外开放格局；有利于加快实施“走出去”战略，深化与西
南周边国家的合作，为我国和平崛起创造良好的周边环境；有利于深入实施西部大开发战略，增强西部地区自我发展能力，实现边疆民族地区长期繁荣稳定和谐发展。

二、瑞丽市经济建设成就鸟瞰
2009年，瑞丽市全市总人口为16.96万人，国民生产总值（GDP）24.84亿元，社会消费品零售总额10.9亿元，对外贸易进出口总额60.16亿元，财政一般预算收入2.21亿元，农民人均纯收入3766元，城镇居民可支配收入13544元。

三、新形式下的“大瑞丽”发展介绍：
2010年4月，国家发改委明确将瑞丽作为国家4个重点开发开放实验区之一，瑞丽的发展又一次面临难得的机遇。

中共瑞丽市委常委、宣传部长尚丽霞表示，“我们将千方百计加强口岸基础设施建设，把瑞丽口岸建设成‘环境最优美、设备最先进、通关最便利’的云南陆路边境标杆口岸。

在云南“桥头堡”建设中，瑞丽作为中国面向西南开放的交通枢纽、贸易枢纽、开放窗口、开放节点的作用将更加凸显。

据瑞丽市市委常委，宣传部长介绍：紧抓住瑞丽被升级为国家级的沿边开发实验区的重大利好，瑞丽市将“以桥头堡和重点沿边开放实验区为契机，立足瑞丽、畹町两个国家级口岸，努力把瑞丽建设成中国面向西南开放桥头堡的‘金大门’，连通南亚、东南亚大市场的‘第一堡’。

”瑞丽将全力打造“一中心”（中缅区域合作中心）、“两枢纽”（服务全国，面向西南的交通、贸易枢纽）、三区三平台（中缅瑞丽—木姐边境经济合作区、姐告边境贸易区、瑞丽工业园区和桥头堡前端的金融服务平台、信息服务平台、文化交流平台）；四产业（商贸物流、外贸加工、旅游文化、生物特色）、五基地（外贸加工、仓储物流、珠宝产业、康体休闲目的地、特色产业）。

据悉，今年10月份前，瑞丽市将有20余项在建和续建项目工程全面完工，126项重大项目工程启动和加速推进。

瑞丽市2010年经济社会发展预期目标是：生产总值增长13%以上；全社会固定资产投资总额增长30%以上；对外贸易进出口总额增长15%；城镇居民人均可支配收入增长8%以上；农户人均纯收入增长11%以上。

四、瑞丽市城市经济发展定论：
在国家决策层大力推动东盟自贸区的建设背景下，随着瑞丽被列为国家四大沿边开发实验区之后，城市经济将进入一个快速发展的快车道。

城市建设与城市功能更新也将会迎来一个历史性的时机。

目前。

全国各地的投资者纷至沓来，大家普遍看好瑞丽市未来的城市发展轨迹，而纵观目前瑞丽市的城市结构，各种高端商务配套设施几乎处于空白地带，因此：紧抓机遇，为瑞丽市打造新的城市名片，为迎接新一轮的投资热潮，为各种国际商务洽谈和会议会展，提供一个良好的，符合国际惯例的投资营商环境，也将是瑞丽市在历史机遇下，建设“大瑞丽”的战略布局中必不可少的一个节点。

五、项目投资背景介绍
随着瑞丽市被定为国家级的对外开放城市，瑞丽市也将大踏步的转变至“东南亚重要桥头堡”的历史定位。

在获得“特区”身份后，瑞丽的投资前景也被更多客商看好，不过令人尴尬的是，在瑞丽城区要寻觅几家星级酒店却非易事，除了在闹市区的四星级景成大酒店就别无选择，要是遇上一二个大型会议活动，在瑞丽要找到住处都难；如果在会议期间刚好来了几个挑剔的投资商，考察完毕后还得回芒市才能睡上好觉，也许某笔大投资也会因此打道回府。

瑞丽市政府正酝酿着在瑞丽市辖区内，设立一个“国际会议会展暨健康产业度假园区”。

该园区将享受到国家近期将出台的相关产业税费优惠政策，同时还将享受瑞丽市政府全套的招商引资措施的政策扶持。

云南合源房地产开发有限公司，用敏锐的眼光，看出了此历史性机遇所蕴藏的巨大经济价值。

率先与瑞丽市政府签订了该园区内的土地开发整理的投资协议。

根据该协议约定：云南合源房地产开发有限公司独家拥有瑞丽市正在内部讨论设立的“国际贸易产业园区”内的15000亩土地的开发权，云南合源地产按照约定，承担该协议范围内所涉及的土地整理、市政道路建设等工程，并依照协议获得经整理后公开挂牌成交土地的总收入的最低40%的投资回报。

同时该项目所有的拍卖收入，将有近90%的部分作为合源地产投资整理该片土地的合法溢价增值收入。

云南合源房地产开发有限责任公司，在签订该合约的时候，也对未来的资金进出
模式进行了预估。

因此在该份协议中也作出了相应的有利约定：根据该约定，若届时瑞丽市政府无法按时支付合源地产的合法约定收入，则瑞丽市政府将用市财政作为担保，向当地银行等信贷机构担保，然后由银行将对应的资金划到云南合源房地产开发有限责任公司的帐上。

瑞丽目前已经建成的高尔夫项目
瑞丽市目前已经建成的有2个高尔夫球场，一个为江心高尔夫球场，规模是9洞的，球场周边的配套建筑就只有别墅，别墅售价均价为1.2万元/平方，全部销售一空；
瑞丽地海温泉运动场，2010年12月31日正式开球，内有国际标准的18洞山地高尔夫球道、高档豪华的会所、宽敞的高尔夫练习场、200辆室外停车场、宽阔的室外广场、功能齐全工程维护中心区。

高尔夫在目前18洞的基础上规划设计另外一个36洞的项目，36洞的项目建成后，将会成为一个54洞的大型高尔夫项目。

六、开发企业情况介绍
项目法人云南合源房地产开发有限公司，是云南伊天园实业集团核心层企业，注册资本金1000万人民币，主营房地产综合开发和销售、物业管理等，开发手续完备、开发资质为级。

伊天园，盛开在彩云之南的一朵清真美食文化奇葩。

它是集清真餐饮服务、清真美食文化研究、物流配送、原料加工、技术培训为一体的大型清真绿色食品连锁运营机构。

公司成立十二年来，在全体员工团结拼搏、努力奋进下。

伊天园异军突起，迅速发展成为云南最具影响力的清真餐饮企业。

多年的励精图治，企业已走上品牌化、连锁化、规模化、专业化之路。

目前共拥有直营连锁店十家、经营面积六万多平方米、年营业额1.3亿元，员工2000余人、各类中、高级人才180余人。

高级管理层平均年龄仅28岁，是一家朝气蓬勃、年轻向上的优秀企业。

先后被评为云南省数年优秀企业、云南省著名商标、中华餐饮名店等。

企业法人治理结构健全，专业管理人员齐备，
规章制度严整明确，项目操作和投资行为规范。

作为新近掘起的房地产开发企业，合源房地产拥有强劲的开发实力，前期力量强大，与省市领导建立了良好且稳固的关系，从而确保项目招拍挂的顺利进行。

七、产品定位
a.市场定位
通过对本项目所处环境的宏观、微观调研，了解和论证该项目区域的地缘人文习惯、生活方式以及项目地块的交通、配套等基础因素，并辅以对区域房地产发展状况的了解分析，对未来地产发展方向的趋势预测，为本项目的市场定位提供基本的理论依据。

通过对瑞丽市房地产市场的分析发现，与未来城市发展规划相结合，未来的五年规划中，瑞丽政府计划：
——人民生活水平明显提高。

到2015年，社会消费品零售总额达到33.09亿元以上，年均增长20%。

城镇居民人均可支配收入达到26949.3元，年均增长13％；农民人均纯收入达到8779.4元，年均增长16％，人民群众充分享受改革发展成果。

通过政府的五年规划我们能够了解到，未来5年内瑞丽市城镇居民与农民收入都有大幅提高，随着人们收入水平的提高对于居住的需求也就会越来越高，开始出现二次职业不断上升的局面。

由此，我们结合项目规模大，销售周期长的特点，提出分期市场定位原则。

要让项目的产品随时都能适应市场变化的需求，必须灵活定位，才能立于不败之地，时刻以市场为准绳。

待项目优良口碑与优秀的产品素质展现在消费者面前的时候才是本项目提高品质，提高利润的时机。

为了提高项目的知名度，能够让消费认识本案找到优点，建议本案一期定位为具备引领瑞丽文化品味的中高档精品社区。

从项目的二期开始逐步提升项目档次。

b.产品定位
瑞丽市房地产市场虽然处于起步阶段，但是已经出现几个较大规模楼盘，例如勐卯古镇、江心别墅等两个销售速度都非常快，整体市场供需两旺，目前瑞丽低、中、高三种档次的房源都好销售，只要有房源上市，立马销售一空。

瑞丽目前市场上的2个高尔夫地产的房源都销售的特别好，出现求大于供的状况。

为了能能贴近客户的心理需求，建议一期的产品以贴近客户需求为产品开发的主线，把一期定产品定位为高档精品社区（成功人士购房首选）。

c.客户定位
目标置业消费群体
A类: 瑞丽市内高收入阶层，包括政府公务员、商人、高级知识分子等；
B类：缅甸华侨；
C类：云南省内在瑞丽的投资客户。

D类：瑞丽市下属乡镇的政府官员、私营业主等高收入阶层。

d.价格建议
通过对7个指标项目的了解，发现目前住宅销售均价集中在3500元—4700元之间，一般普通别墅售价在5000元--7000元之间，高尔夫别墅的销售价格在9000—15000元之间。

考虑到入市时间等因素，建议本项目全案公寓销售价格为4700元/平方米，别墅销售价格为11382元/平方。

销售周期定为三年。

八、土地开发经济测算指标：
方案一：
假如每年开发1000亩土地，每亩土地开发成本为30万元∕亩，招拍挂后土地收益为60万元∕亩，假如贷款金额为1亿元，资金使用利息为2400万元，每年土地开发招拍挂后土地收益为27600万元，合源地产公司收益率为39%，收益额为10764万元，扣除25%所得税率后的净收益为8037万元，合源地产公司保底收益率为16%，收益额为4416万元，扣除25%所得税率后的保底净收益为3312万元。

列表如下：
方案二：
假如每年开发1000亩土地，每亩土地开发成本为30万元∕亩，招拍挂后土地收益为80万元∕亩，假如贷款金额为1亿元，资金使用利息为2400万元，每年土地开发招拍挂后土地收益为47600万元，合源地产公司收益率为39%，收益额为18564万元，扣除25%所得税率后的净收益为4641万元，合源地产公司保底收益率为16%，收益额为7616万元，扣除25%所得税率后的保底净收益为5712万元。

列表如下：
九、项目投资估算
（一）投资估算
1. 开发投资估算明细表：
3. 商务休闲球场投资估算明细表
备注：商务球场直接投资合计11160万元，分摊财务费用（贷款利息）2076万元，总投资13236万元（不含地价）。

综合总成本：
➢独栋别墅建安部分：76590㎡×2000元∕㎡=15310万
➢联排别墅建安部分：52800㎡×1850元∕㎡=9768万
➢酒店建安部分： 3.2万㎡×2500元∕㎡=8000万
➢公寓建安部分：57000㎡×1250元∕㎡=7125万
➢高尔夫球场投资费用：11160万
➢酒店设备及装修部分：1800元∕㎡×3.2万㎡=5760万
➢其他设备设施、园林绿化部分：400元∕㎡×21.87万㎡=8750万
➢管理费、营销费等部分： 200元∕㎡×21.87万㎡=4374万
➢土地成本： 30万/亩×3200亩=9600万
预计总投入成本：7.9865亿
十、项目总收益测算
1、独栋别墅部分收益（115栋，每栋占地1亩地）：
76590㎡×11328元∕㎡=8.676亿
2、联排别墅部分收益（80栋，160套，每套占地0.5亩左右）：
52800㎡×8000元∕㎡=4.224亿
3、公寓部分收益：
57000㎡×4300元∕㎡=2.451亿
4、酒店部分收益：（每年）
餐厅收入：1200万左右
会议室收入：500万左右
客房收入：2000万左右
学校收入：1000万左右
5、高尔夫球场经营收入（每年）：4000万左右
6、总体税前投资收益约为：8.676+4.224+2.451+0.87－7.9865=8.2345亿
根据以上测算，则我项目的静态资金流最大峰值为15.351亿，税前盈利约为8亿左右，考虑到项目的特殊性，暂时不可能全部销售完毕，应保留部分位置好的别墅自持。

而为了确保自持部分不影响项目的整体现金流，故自持部分建议最大不能超出项目总投资收益，预计约为8亿÷10000=8万㎡，为本项目的别墅部分的61%。

合理自持面积应为3万㎡。

十一、资金使用计划
根据地产开发进度计划表和总投资估算表，制作本项目的开发资金使用计划表。

地产开发资金使用计划表：（单位：万元）
十二、项目风险性分析
一、敏感性分析：
根据全部投资现金流量表数据，计算地产销售收入变动与地产总投资额（地价除外）变动不同比例条件下的内部收益率如下表：
上表表明，在开发成本（地价除外）及与开发成本相关的管理费用等估算额增加15%、销售收入下降15%的条件下，项目内部收益率为 28.33%，说明该项目盈利能力较强，能够抵御市场风险、经营风险。

二、临界点分析
以内部收益率20%为期望收益率，销售面积与价格不变条件下，开发成本（地价除外）可增加53%，比原开发建设投资总额增加42202万元，在目前建材产品价格由高处回落、通货膨胀风险逐步减除的宏观环境下，建筑工程造价的大幅提升可能性极小。

以内部收益率20%为期望收益率，总投资额不变条件下，销售收入下降31.5%。

在销售价格不变条件下，在2013年第二季度末空置率为31.5%。

在原有销售面积不变条件下，各类产品销售均价下降至：
⏹根据国内外高尔夫地产调查资料显示，高尔夫景观资源以及会员卡权益对
地产价值的提升作用显著，因此项目启动区一期因销售价格下降导致的盈
利能力下降风险较小。

⏹根据以上不确定性分析结果，项目盈利能力的最大风险来自市场销售量，
因此在项目前期须增加经济宏观背景以及房地产行业发展态势的研究，入
市时机对于项目的成功极其重要。

十三、项目风险性分析
本项目具有投资大、建设期较长的特点，存在着市场风险、经营风险、政策风险、社会风险等。

风险控制措施：在开发过程中，作为开发单位加强投资成本的管理、工程进度的管理、建筑工程质量的管理、营销管理，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。

同时加强市场调研和政策调研工作，使项目开发符合国家、地区相关法规政策，规避政策风险。

1、敏感性分析：
根据全部投资现金流量表数据，计算地产销售收入变动与地产总投资额（地价除外）变动不同比例条件下的内部收益率如下表：
上表表明，在开发成本（地价除外）及与开发成本相关的管理费用等估算额增加15%、销售收入下降15%的条件下，项目内部收益率为28.33%，说明该项目盈利能力较强，能够抵御市场风险、经营风险。

2、临界点分析
➢以内部收益率20%为期望收益率，销售面积与价格不变条件下，开发成本（地价除外）可增加53%，比原开发建设投资总额增加42202万元，在目前建材
产品价格由高处回落、通货膨胀风险逐步减除的宏观环境下，建筑工程造价
的大幅提升可能性极小。

➢以内部收益率20%为期望收益率，总投资额不变条件下，销售收入下降
31.5%。

➢在销售价格不变条件下，在2013年第二季度末空置率为31.5%。

➢在原有销售面积不变条件下，各类产品销售均价下降至：
下降后价格水平与瑞丽市现有高尔夫配套产业、不具备稀缺资源的、景观与生态环境普通的产品价格接近，例如景成高尔夫别墅、金沙国际等别墅项目。

根据国内外高尔夫地产调查资料显示，高尔夫景观资源以及会员卡权益对地产价值的提升作用显著，因此项目启动区一期因销售价格下降导致的盈利能力下降风险较小。

根据以上不确定性分析结果，项目盈利能力的最大风险来自市场销售量，因此在项目前期须增加经济宏观背景以及房地产行业发展态势的研究，入市时机对于项目的成功极其重要。

a.市场风险分析
风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险：
◆购买力风险
从宏观面上来看，瑞丽目前的住宅市场在表面繁荣的背后，隐含着一定的问题。

大部分居民限于收入水平，对高端产品有效需求不旺盛，人们对提高居住素质的驱动力不足，高价位产品难以形成强劲的销售态势，对项目开发进度和资金投放产生压力。

目前市场上销售状况良好的项目主要以中低档项目为主。

◆竞争风险
瑞丽房地产市场处于初期发展时期，有效需求形成的市场容量相对较小，追逐利润是资本的本源，出于对房地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产。

瑞丽近期新盘迭出，整个住宅市场竞争较为激烈，未来一段时间，市场的供给量更大，对本项目形成较大的威胁。

b.市场风险回避
◆市场定位和产品规划设计水平是关键因素
在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可。