浅析北京别墅市场

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通州板块
珠江国际城
地理位置：通州区 自然环境：运河 交通条件：京通快速路 人文条件：距北京的很近 典型项目：珠江国际城、运河岸上的院子等
30
怀柔、密云板块
红螺湖别墅
地理位置：怀柔区、密云县 自然环境：红螺湖、燕栖湖、密云水库、黑龙 潭等 交通条件：101、111国道 人文条件：平民色彩和亲和力 典型项目：龙山新新小镇、湖光山舍、茉莉山 庄、红螺湖别墅等
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不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.1620.12.1623:20: 4423:20:44De cembe r 16, 2020
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加强自身建设，增强个人的休养。2020年12月16日 下午11时20分20.12.16 20.12.16
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追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年12月16日星期 三下午11时20分44秒23:20:44 20.12.16
5-10万平米
10-30万平米
>30万平米
36%
18% 14%
10%
2000年
2001年
2002年
2003年
（本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查）
6
►在售别墅项 目分布最多的 六个区/县依次 为： ►昌平、顺义、 朝阳、大兴、 海淀、通州
►六个区县的 别墅项目占在 售总量的75%
别墅产品形象 高档山地别墅 高档城市别墅 高档涉外别墅
加权平均价格
独栋别墅价格 平台
14200
16000
11000
16000
10000
15000
昌平
第一居所& 第二居所
景观型别墅/乡村别墅
7769
10000
大兴 通州
第一居所
性价比高的城市低密度住宅
第一居所& 第二居所
“低档别墅”
6300 4900
6000 6000
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京昌沿线板块——交通优势彰显区域品质
碧水庄园三期
地理位置：昌平区京昌高速公路沿线及附近地区 自然环境：较好的绿化环境、部分项目临温榆河 交通条件：京昌高速公路 人文条件：介于朝阳和海淀两个北京经济发展最好 的地区三角带的上端 典型项目：碧水庄园、玫瑰园、三水青清、雪梨澳 乡、宽等
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亚北板块——“舶来”别墅的集大成者
城市发展进程规律
城市化
郊区化
大都市
城市群
郊区化发展规律
2004年北京市住宅供应量对比
五环以 外 56%
五环以 内 44%
当一个城市的城市化水平达到70%及人均超过3000美元时，郊区 化进入快速发展阶段。
2004年北京人均为3478美元，城市化率为79.5％
14
北京的郊区化特征 郊区化的发展阶段
15
16
别墅客户分布
财富阶层 准财富阶层／上层中产
豪宅别墅 小独栋
普通中产阶级
Hale Waihona Puke Baidu、叠拼、花园洋房
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五、别墅市场的板块格局
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板块格局形 成的基础—— 资源、交通与 城市同心圆
北京“一山二河三线四高”分布示意图
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板块格局形成的基础—— 资源、交通与城市同心圆
城市居住的梯度辐射圈层
度假居所
低密度住宅区
温哥华森林
地理位置：亚运村北 自然环境：环境优美，小汤山温泉，部分项目临温 榆河 交通条件：立汤路，六环路 人文条件：亚运村成熟商圈，中关村高新科技园 典型项目：橘郡/水印长滩、威尼斯花园、纳帕溪谷、 温哥华森林、万万树、汤等
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西山板块——天然美景再现昔日皇家风范
西山美庐
地理位置：海淀区西山地区 自然环境：西山山脉、香山公园、卧佛寺、北京 植物园，八大处公园等 交通条件：五环路、杏石口路 人文条件：中国悠远历史文化的沉积 典型项目：香山艺墅、半山枫林、西山美墅馆、 西山美庐等
1992
1995
1999
2003
4
二、北京别墅市场的结构性特征
5
别墅市场结构性分析
►在售项目中50%为 2002年以来入市新 盘 ►10-30万平方米中 等规模项目为主流
60
50
40 21%
30
20
10
0 <5万平米
50
45
40
35
30
22%
25
20
15
10
5
0 2000年以前
41% 25%
13%
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弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。23:20:44 23:20:4423:2012/16/2020 11:20:44 PM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 12.1623:20:4423:20De c-2016-Dec- 20
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重于泰山，轻于鸿毛。23:20:4423:20:4423:20Wedne sday, December 16, 2020
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严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年12月 下午11时20分20.12.16 23:20D ecemb er 16, 2020
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重规矩，严要求，少危险。2020年12月16日 星期三11时20分44秒23:20:44 16 December 2020
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好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。下 午11时20分44秒下午11时20分23:20: 4420.12.16
热销
0%
2000年以前 2000年
2001年
2002年
2003年
50
35%
45
30%
40
35
21%
30
25
13%
20
15
10
5
0 < 5000元/平米 5000-8000元/平米 8000-10000元/平 >10000元/平米 米
9
三、产品特征演变
10
4代产品的并存与升级
位置型，单纯别墅形体，不重视细节；
1999～2002年：市场复苏转暖，人均稳步提高，入世、申奥成功等
众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项
目，如橘郡、碧水庄园等，同时别墅市场的区域格局正在逐步形成、扩
大、巩固
1992
1995
1999
2003
3
别墅市场大事记
2003年：国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调
解读北京别墅市场
2020/12/16
一、北京别墅市场的发展历程
2
别墅市场大事记
1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市
1992～1995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺
义
1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态
1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化
郊区化发展阶段
被动式 郊区化
主动式郊区化 初级阶段
完全主动式郊区化
郊区化三个阶段及 典型案例
1
2
3
发展阶段
受
价
被动式郊区化
格
影
响
主动式郊区化
程
初级阶段
度
完全主动式郊区化
典型案例 近郊低端住宅;经济适用房
亚北别墅区 欧美国家的郊区化
我国的郊区化发展进程的特点： 主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象
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亦庄板块
瀛海名居
地理位置：亦庄的（北京经济技术开发区） 自然环境：高绿化率、无污染、无噪音 交通条件：五环路、京津塘高速公路 人文条件：经国家批准的以高新技术产业为主的经 济特区 典型项目：瀛海名居、境界、卡尔生活馆、金地格 林小镇、亲爱的等
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黄村板块
翡翠城
地理位置：大兴区黄村 自然环境：较好的绿化 交通条件：五环路、京开高速 人文条件：卫星城 典型项目：翡翠城、原生墅等
控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存 在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入 世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期
2004年：在4号令、71号令（“8.31大限”）等土地政策和宏观调控
的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大 限后供应总量有所减缓的阶段
中密度住宅区 高密度住宅区
城市中心 土地级差地租和郊区化两大动力下形成城市居住的梯度辐射圈层
20
北京别墅市场的十大板块格局
北京的别墅分布总体上 呈现板块式分布格局 各个板块依托不同的资 源形成各自鲜明的特征 项目的竞争从某种角度 上说也是板块的竞争
2 3
9 1
10 4
5
6
7 8
1 市区 2 亚北 3 京昌沿线 4 马坡 5 天竺香江 6 通州 7 亦庄 8 黄村 9 西山 10 怀柔密云
别墅地域分布
30 30
25
23
21
20
16 16
15
13
10
5
5
4
4
4
3
11
0
昌平 顺义 朝阳 大兴 海淀 通州 延庆 丰台 怀柔 密云 房山 门头沟 石景山
其他
昌平
16%
22%
通州 9%
海淀 11%
大兴 11%
顺义 16%
朝阳 15%
7
主要别墅分布区域特征总结
区域名称 海淀 朝阳 顺义
别墅产品功能 第一居所 第一居所 第一居所
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每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.12. 1620.12.1623: 2023:20:4423:20:44De c-20
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务实，奋斗，成就，成功。2020年12月16日 星期三11时20分44秒 Wednesday, December 16, 2020
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抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。20.12.16 2020年 12月16日星期 三11时 20分44秒20.12.16
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城市居住辐射圈层的走向
山后
昌平、亚北
马坡
香江 天竺
西山
中关村
亚运村 使馆区
西部政府集中区
黄村 亦庄
通州
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香江天竺板块——独特的温榆河水景
丽斯花园 别墅
地理位置：顺义区天竺镇、后沙峪乡 自然环境：温榆河 交通条件：机场高速公路、京顺路 人文条件：距离北京的涉外区域——丽都地区、 燕莎地区较近 典型项目：嘉浩商住别墅城、莱蒙湖康柏园、北 京欧陆苑、北京名都苑、香江国际花园别墅、丽 斯花园别墅、优山美地、大湖山庄
31
The End
32
20.12.1623:20:4423: 2023:2020.12.1620.1 2.1623:20
谢谢
23:20 20.12 .1623
2020年12月16日星期三11时20分44秒
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踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。20.12.16 20.12.16Wednesday, December 16, 2020
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别墅市场供需总体特征
市场供应量集中放大
截至2004年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中2004年新盘总面积达402万 平方米
高档产品和中档产品 100% 成为市场两大主力
80%
总体市场需求旺盛
60%
40%
中产阶级郊区化进程 加快,小独栋和亚别墅 20%
< 5000元/平米 5000-8000元/平米 8000-10000元/平米 >10000元/平米
社区型，重视社区空间设计、人文环境营造， 社区价值最大化
别墅产品的价值体系
景观价值
产品价值
别
墅
价
值
体
系
社区价值
创新价值
四个层次的开放空间 （4 )
规定动作与自选动作
交往空间 社区识别符号系统
精神堡垒 软性服务流线
产品及空间体验创新
12
四、客户特征演变
13
北京的郊区化特征 北京已经进入郊区化的迅速发展期
重视国际化氛围，居所邻近机场，与使馆区 交通便捷 标签型，卖稀缺资源；
第二代 第三代 第四代
追求大隐生活，喜欢占有稀缺景观；主人偶 尔居住，保姆成为别墅的“长住者”
产品型，重视单体细节，而无户外空间的考 虑；
关注产品细节，重视生活，想用一种新的生 活方式来升级居住条件；与城市、工作快速 切换；第一居所
谢谢大家！
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马坡板块——远离市区的成熟板块
北京乡村高尔夫球场
地理位置：顺义区马坡乡 自然环境：潮白河、高尔夫球场 交通条件：机场高速公路、京顺路、101国道 人文条件：两个高尔夫球场、马术俱乐部、知名 会议场所，如：怡生园国际会议中心 典型项目：龙苑别墅、北京乡村高尔夫、恒丰花 园别墅、华中园别墅、枫桥别墅、金宝纯别墅、 枫桥别墅