2011~2014年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解【圣才出品】
房地产估价师之开发经营与管理考试真题
房地产估价师之开发经营与管理考试真题1、工程量清单计价中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的（）。
A.成交价B.保留价C.最高限价D.最低限价【答案】 C2、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款；2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元；在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（ ）。
A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】 D3、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。
A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】 B4、关于盈利能力分析指标的说法，错误的是（）。
A.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越弱B.成本费用净利率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强C.股东权益报酬率越高，说明企业的获利能力越强D.销售毛利率越大，说明企业通过销售获取利润的能力越强【答案】 A5、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（ ）特征。
A.垄断竞争B.寡头垄断C.垄断D.竞争【答案】 A6、国家提高贷款利率，会( )。
A.抑制房地产需求B.增加房地产供给C.增加银行风险D.导致房地产实际价值折减【答案】 A7、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。
A.房屋出售B.房地产抵押C.土地使用权转让D.土地使用权出让【答案】 D8、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（ ）万元。
A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53【答案】 D9、某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是（ ）。
房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案（测考9版）
房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案1. 题型：单选题房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的( )。
（2011年试题）A增量供给B存量供给C潜在供给D总量供给答案A2. 题型：判断题商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。
( )（2010年试题）A错B对答案A解析商业物业的收益水平与投资者管理商业物业的能力密切相关。
3. 题型：单选题甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。
甲实际支付的利息额I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为( )。
AI甲>I乙BI甲DI甲≥I乙答案B4. 题型：多选题按照增量存量细分，房地产二级市场包括( )市场。
（2013年试题）A土地使用权出让B土地使用权转让C新建商品住宅销售D新建写字楼出租E二手房买卖答案B,C,D解析按增量存量细分，房地产市场可划分为三级市场一级市场是土地使用权出让市场，二级市场是土地转让、新建商品房租售市场，三级市场是存量房地产交易市场。
5. 题型：多选题按物业用途不同划分的房地产投资类型包括( )。
（2013年试题）A居住物业投资B商用物业投资C土地开发投资D房地产经营投资E酒店投资A,B,E解析按物业用途类型划分，房地产投资可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
6. 题型：多选题设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有()。
A各层功能分布图B以实测现状为参考的结构图C各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图D以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图E各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料答案C,D,E解析正确答案：CDE答案解析：设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有：①以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图；②各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图；③各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。
2011年房地产开发经营和管理真题
2011年考试真题一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）1．房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是（）。
A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地使用权年限较长2．房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。
A．增量供给B．存量供给C．潜在供给D．总量供给3．关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A．区位选择异常重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响4．商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A．完全竞争B．垄断竞争C．寡头垄断D．完全垄断5．某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨人2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。
该城市2010年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A．500 B．700C．800 D．10006．从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。
A．第一阶段B．第二阶段的后半段C．第三阶段的后半段D．第四阶段7．下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。
A．集体土地中的宅基地B．依法收回的国有土地C．依法收购的土地D．依法行使优先购买权取得的土地8．房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。
A．对原材料的检验B．对配套设施的检验C．确立质量文件档案制度D．确立成本控制档案制度9．对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（）。
A．土地储备B．销售方案的细化C．建设项目的质量控制D．申领《建设用地规划许可证》10．为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。
A．认知价值定价法B．成本加成定价法C．挑战定价法D．领导定价法11．某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-94
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-94多项选择题1.【习题】下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有()。
(2014年真题)A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用住房D.商品住房E.小产权房『正确答案』ABCD『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。
公共住房：廉租住房;经济适用住房;限价商品住房;公共租赁住房。
商品住房：普通住宅;高档住宅;公寓;别墅。
参见教材P5。
2.【习题】在资产预期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影响βj确定的风险因素有()。
(2014年真题)A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.机会成本风险D.持有期风险E.利率风险『正确答案』ABE『答案解析』本题考查的是投资组合理论。
βj是系统性风险系数，本题转化为以下哪些属于房地产投资的系统风险。
系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。
参见教材P26。
3.【习题】以下属于房地产投资系统风险的有()。
A.或然损失风险B.收益现金流风险C.未来运营费用风险D.汇率风险E.利率风险『正确答案』ADE『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。
房地产投资的系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。
参见教材P20。
4.【习题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有()。
A.居住物业投资B.商业物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资『正确答案』CDE『答案解析』根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
参见教材P4。
5.【习题】相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有()。
A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上增量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者『正确答案』ACDE『答案解析』本题考查的是房地产直接投资。
房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析
2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析（一）单项选择题1．某商铺的租赁期为15年,租金按每年5％的比例递增，第l 年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺l5年租金收入的现值为（ )万元.（2009年试题)A．11．41B．11．49C．12．41D．12．49答案：C解析：2．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间,建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年,则该项目的经营期为（）年.(2009年试题)A．37B．40C．43D．50答案：B3．某房地产开发项目,当i1=14%时，净现值为450万元；当i2=15％时,净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2%，基准收益率为l0％.该项目的财务内部收益率为( ）。
(2009年试题）A．13．20％B．14．31％C．14．69%D．14．80%答案：C解析：4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。
（2009年试题）A．5．00％B．7．50％C．18．36％D．28．85％答案：C解析:根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7％／［1一(1+7％）-10]万元=8．54万元（8．54-60×7％）万元=4．3万元。
投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值）／资本金（权益资本)=(3+4．34)／40万元=18．36％.5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款.该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ )。
(2009年试题）A．0．12B．0．21C．1．26D．2．05答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60％×l0％／[1一(1+10%)-10万元=26．95万元, 偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金=34／26．95=1．26。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-80
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-80单选题1、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是()。
A、9%B、12%C、12.5%D、15%2、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为()年。
A、0.5B、1.0C、1.5D、2.03、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是()。
A、房地产租金B、房地产实际出租量C、出租房屋空置率D、房价租金比4、某市2011年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2010年未完工转入2011年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2011年竣工的房屋建筑面积为80万m2，那么，该市房屋的平均建设周期为()。
A、0.5年B、1.5年C、2年D、3年5、下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是()。
A、开发强度系数B、土地转化率C、住房可支付性指数D、住房市场指数答案1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是供给指标。
空置率=空置量/存量=750/5000=15%。
参见教材P40。
2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。
平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=(600+200)/400=2。
参见教材P40～41。
3、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。
房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。
参见教材P40。
4、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是供给指标。
评价建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=报告期新开工面积/新竣工面积+上期开工跨入报告期继续施工的面积/新竣工面积+上期已停建在报告期恢复施工的面积/新竣工面积=(90+30)/80=1.5(年)参见教材P41。
《房地产开发经营与管理》 章节题库(收益性物业的运营费用与财务报告)【圣才出品】
第五节收益性物业的运营费用与财务报告一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。
[2016年真题]A．业主B．租户C．物业服务企业D．物业管理协会【答案】C【解析】在收益性物业管理中，大修基金通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。
如果物业没有抵押贷款安排，也无大修基金项目扣除，业主应纳税所得额等于物业的净经营收入。
2．某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。
[2015年真题]A．29.70B．34.65C．39.60D．59.40【答案】C【解析】物业的净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用。
则本题中2014年该商铺的净经营收入＝66×（1－10%－30%）＝39.60（万元）。
净经营收入也指营业利润，不考虑税收的影响。
3．某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。
[2011年真题]A．33.00B．33.10C．36.00D．36.10【答案】C【解析】由题意，月净经营收入＝有效毛收入－运营费用＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝100－100×（5%＋2%）＋100×3%－60＝36（万元）。
4．下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。
[2010年真题]A．净经营收入＝有效毛收入－运营费用B．净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息C．净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金D．净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税【答案】A【解析】净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用。
2014年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及答案
2014年房地产估价师《房地产经营与管理》真题及答案一、单项选择题1.一般来说，与长期投资相比，短期投资( )。
A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长2.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有( )。
A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性3.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是( )。
A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券4.关于投资组合理论的说法，正确的是( )。
A.投资者应选择毫无风险的投资组合B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消5.关于房屋施工面积的说法，正确的是( )。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积6.某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于( )。
A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查7.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是( )。
A.指数平滑法B.市场因子推演法C.德尔菲法D.销售人员意见综合法8.某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是( )。
A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略9.关于资金时间价值的说法，错误的是( )。
A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较10.某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息( )万元。
2011年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解【圣才出品】
2011年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是（）。
A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地使用权年限较长【答案】C【解析】房地产投资非常适合作为一种长期投资的原因有：①土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；②地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。
C项，变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关，是房地产投资的特性之一。
2．房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。
A．增量供给B．存量供给C．潜在供给D．总量供给【答案】A【解析】房地产开发投资，是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。
房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
3．关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A．区位选择异常重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响【答案】B【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。
房地产投资的特性有：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。
4．商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A．完全竞争B．垄断竞争C．寡头垄断D．完全垄断【答案】B【解析】由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
2014年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解【圣才出品】
2014年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（）。
A．依赖专业管理B．效益外溢和转移C．异质性明显D．变现性较差【答案】B【解析】存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，这一特性是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。
2．房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（）。
A．投资利润最大B．投资效率最高C．投资成本最低D．投资风险最小【答案】D【解析】投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
投资组合的目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化。
3．在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用（）。
A．银行存款利率B．银行贷款利率C．通货膨胀率加银行存款利率D．资金的机会成本加风险调整值【答案】D【解析】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。
所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。
这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。
投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。
4．某市2012年房屋施工面积为2000万平方米，竣工面积为700万平方米；2013年房屋新开工面积为800万平方米，竣工面积为900万平方米。
若不考虑停建缓建因素，该市2013年房屋施工面积为（）万平方米。
A．1200B．1900C．2100D．2800【答案】C【解析】房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。
2007~2010年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解【圣才出品】
2007年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入B．转让收入C．租金收入D．利息收入【答案】C【解析】房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。
2．当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售B．抵押C．转让D．经营【答案】D【解析】房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
3．下列风险中属于系统风险的是（）。
A．比较风险B．市场供求风险C．未来运营费用风险D．持有期风险【答案】B【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，具体包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险；⑨汇率风险等。
ACD三项均属于房地产投资的个别风险。
4．买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A．不可移动性B．适应性C．弱流动性D．相互影响性【答案】C【解析】房地产资产流动性差的原因包括以下两个方面：①由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；②对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易。
2011年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案
2011年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是( )。
（A）土地不会毁损（B）地上建筑物有耐久性（C）变现性差（D）土地使用权年限较长2 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的( )。
（A）增量供给（B）存量供给（C）潜在供给（D）总量供给3 关于房地产投资特性的说法，错误的是( )。
（A）区位选择异常重要（B）不易产生资本价值风险（C）存在效益外溢（D）易受政策影响4 商品房开发市场通常是典型的( )市场。
（A）完全竞争（B）垄断竞争（C）寡头垄断（D）完全垄断5 某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。
该城市2010年商品住房新开工面积是( )万m2。
（A）500（B）700（C）800（D）10006 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的( )。
（A）第一阶段（B）第二阶段的后半段（C）第三阶段的后半段（D）第四阶段7 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是( )。
（A）集体土地中的宅基地（B）依法收回的国有土地（C）依法收购的土地（D）依法行使优先购买权取得的土地8 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括( )。
（A）对原材料的检验（B）对配套设施的检验（C）确立质量文件档案制度（D）确立成本控制档案制度9 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是( )。
（A）土地储备（B）销售方案的细化（C）建设项目的质量控制（D）申领《建设用地规划许可证》10 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为( )。
（A）认知价值定价法（B）成本加成定价法（C）挑战定价法（D）领导定价法11 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是( )。
2011年房地产估价师开发经营与管理考题试卷及解答
2011年房地产估价师开发经营与管理考题试卷及解答一、单项选择题每题的备选解答中只有1个最符合题意。
1 房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因解析，错误的是( )。
（A）土地不会毁损（B）地上建筑物有耐久性（C）变现性差（D）土地使用权年限较长2 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的( )。
（A）增量供给（B）存量供给（C）潜在供给（D）总量供给3 关于房地产投资特性的说法，错误的是( )。
（A）区位选择异常重要（B）不易产生资本价值风险（C）存在效益外溢（D）易受政策影响4 商品房开发市场通常是典型的( )市场。
（A）完全竞争（B）垄断竞争（C）寡头垄断（D）完全垄断5 某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。
该城市2010年商品住房新开工面积是( )万m2。
（A）500（B）700（C）800（D）10006 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的( )。
（A）第一阶段（B）第二阶段的后半段（C）第三阶段的后半段（D）第四阶段7 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是( )。
（A）集体土地中的宅基地（B）依法收回的国有土地（C）依法收购的土地（D）依法行使优先购买权取得的土地8 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括( )。
（A）对原材料的检验（B）对配套设施的检验（C）确立质量文件档案制度（D）确立成本控制档案制度9 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是( )。
（A）土地储备（B）销售方案的细化（C）建设项目的质量控制（D）申领《建设用地规划许可证》10 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为( )。
（A）认知价值定价法（B）成本加成定价法（C）挑战定价法（D）领导定价法11 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求解析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是( )。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1212-71
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题
精选及答案1212-71
单项选择题
【习题1】写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和()来确定。
(2014年真题)
A.市场租金水平的预测值
B.业主可接受的最低租金水平
C.市场租金的变化趋势
D.同类写字楼的平均租金水平
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。
在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平来确定一个基础租金。
参见教材P351。
【习题2】关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是()。
(2014年真题)
A.折让优惠是为了吸引潜在租户
B.折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支
C.折让优惠可以体现为业主给租户的优先承租权
D.折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。
折让优惠虽然能使租户节省写字楼的开支，但租约中规定的租金水平不会变化。
参见教材P354。
【习题3】写字楼的可出租面积是指()。
(2013年真题)
A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-90
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-90判断题1.【习题】对“开发一持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时，不应计算土地增值税。
()(2014年真题)『正确答案』√『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。
对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，缴纳土地增值税。
参见教材P175。
2.【习题】现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。
()(2014年真题)『正确答案』×『答案解析』本题考查的是现金回报率与投资回报率。
当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额。
参见教材P201。
3.【习题】计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。
()(2013年真题)『正确答案』√『答案解析』本题考查的是经济评价指标体系。
动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目;静态评价指标通常在概略评价时采用。
参见教材P177。
4.【习题】在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。
()(2013年真题)『正确答案』√『答案解析』本题考查的是方案经济比选定量分析方法。
在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案;反之，以投资小的方案为优选方案。
当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。
参见教材P209。
5.【习题】房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是投资与成本。
房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。
参见教材P172。
房地产估价师之开发经营与管理试卷含答案讲解
房地产估价师之开发经营与管理试卷含答案讲解单选题（共20题）1. 借贷记账法以（）作为记账理论依据。
借贷记账法以（）作为记账理论依据。
A.会计法B.会计规则C.会计规程D.会计恒等式【答案】 D2. 房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。
房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。
A.商品房建设投资B.置业投资C.土地开发投资D.土地一级开发【答案】 A3. 以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。
以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。
A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【答案】 B4. 当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。
当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。
A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率【答案】 B5. 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。
银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。
A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】 A6. 相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。
相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。
A.长期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】 A7. 保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
[工程类试卷]2014年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析
![[工程类试卷]2014年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/16003b24f12d2af90342e62c.png)
2014年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。
（A）依赖专业管理（B）效益外溢和转移（C）异质性明显（D）变现性差2 房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使( )。
（A）投资利润最大（B）投资效率最高（C）投资成本最低（D）投资风险最小3 在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用( )。
（A）银行存款利率（B）银行贷款利率（C）通货膨胀率加银行存款利率（D）资金的机会成本加风险调整值4 某市在2012年房屋施工面积为2000万m2，竣工面积为700万m2；2013年房屋新开工面积为800万m2，竣工面积为900万m2。
若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为( )m2。
（A）1200（B）1900（C）2100（D）28005 某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力( )。
（A）正好能够承受中位数房价（B）只能承受比中位数房价更低的房价（C）只能承受比中位数房价更高的房价（D）可以承受平均水平的房价6 商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。
这表明房地产市场具有( )的特性。
（A）信息不对称性（B）交易复杂性（C）供给垄断性（D）经济外部性7 土地储备资金不能用于支付( )。
（A）收储土地上建筑物的补偿费（B）收储土地后必要的前期开发费用（C）收储土地发生的银行贷款利息（D）土地使用权出让价款8 在商品房开发项目综合验收中，( )是竣工项目投入使用前的关键环节。
（A）环保验收（B）市政工程验收（C）规划验收（D）人防验收9 以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是( )。
（A）领导定价法（B）挑战定价法（C）目标定价法（D）随行就市定价法10 某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元／人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元／人，看有多少业主参加。
2013~2015年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解【圣才出品】
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部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、 垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。由于房地产具有明显的不 可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。在我国， 城市土地属于国家所有，地方政府作为国有土地所有者的代表是其辖区范围内的唯一土地供 给者，垄断了国有土地使用权出让市场。
9．通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行 办理（ ）。
A．规划意见书（选址） B．建设用地规划许可证 C．国有土以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，其项目选址阶段 的《规划意见书（选址）》审批环节已经在土地一级开发环节完成，出让地块的位置、使用 性质、开发强度等规划条件，已经作为《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分确定下 来，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。
A．13.6% B．14.0% C．19.0% D．23.6% 【答案】A 【解析】根据资本资产定价模型：E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rr]可得：①房地产投资 市场的预期收益率＝10%＋0.4×（20%－10%）＝14%；②写字楼市场的预期收益率＝10% ＋0.9×0.4×（20%－10%）＝13.6%。
6．某城市 2012 年可供租售的写字楼面积为 90 万 m2，全年写字楼销售量为 60 万 m2， 房地产开发企业直接出售量为 15 万 m2，该城市 2012 年写字楼的吸纳周期为（ ）年。
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6．从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产 市场自然周期的（ ）。
A．第一阶段 B．第二阶段的后半段 C．第三阶段的后半段 D．第四阶段 【答案】B
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【解析】房地产市场投资可分为四个周期。其中，在自然周期第二阶段的后半段，由于 投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
10．为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房 销售价格，该定价方法为（ ）。
A．认知价值定价法 B．成本加成定价法 C．挑战定价法 D．领导定价法 【答案】B 【解析】开发商定价主要有以下三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法和 目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；③竞争导向定价 法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，成本加成定价法是指开发商
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2011 年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分，每题的备选答案中只有 1 个最符合题意） 1．房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（ ）。 A．土地不会毁损 B．地上建筑物有耐久性 C．变现性差 D．土地使用权年限较长 【答案】C 【解析】房地产投资非常适合作为一种长期投资的原因有：①土地不会毁损，投资者在 其上所拥有的权益通常在 40 年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；②地上建筑 物及其附属物也具有很好的耐久性。C 项，变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能 力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关，是房地产投资的特性之一。
5．某城市 2010 年商品住房施工面积为 1000 万 m2，其中从 2009 年跨入 2010 年继 续施工的面积为 300 万 m2，恢复施工的面积为 200 万 m2。该城市 2010 年商品住房新开 工面积是（ ）万 m2。
A．500 B．700 C．800 D．1000 【答案】A 【解析】房屋新开工面积是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告 期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。则该城市 2010 年商 品住房新开工面积为：1000－300－200＝500（万 m2）。
8．房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（ ）。 A．对原材料的检验 B．对配套设施的检验 C．确立质量文件档案制度 D．确立成本控制档案制度 【答案】D 【解析】工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：①对原材料的检验；② 对工程采用的配套设备进行检验；③确立施工中控制质量的具体措施；④确立有关质量文件 的档案制度。
4．商品房开发市场通常是典型的（ ）市场。 A．完全竞争 B．垄断竞争 C．寡头垄断 D．完全垄断 【答案】B 【解析场集中度较低，因此房地产
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市场具有明显的垄断竞争特征。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的 销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投 资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供 给。
3．关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。 A．区位选择异常重要 B．不易产生资本价值风险 C．存在效益外溢 D．易受政策影响 【答案】B 【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区 别于其他类型投资的重要特性。房地产投资的特性有：①区位选择异常重要；②适于进行长 期投资；③需要适时的更新改造；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响； ⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。
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按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一 定比率的利润，这是最基本的定价方法。A 项，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业 的认知价值来制定价格的一种方法；C 项，当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如 果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法；D 项，领导 定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。
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9．对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是 （ ）。
A．土地储备 B．销售方案的细化 C．建设项目的质量控制 D．申领《建设用地规划许可证》 【答案】C 【解析】建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要 工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装 工程，使项目按时投入使用。开发商在建设阶段所涉及的管理工作，就是从业主的角度，对 建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。
7．下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。 A．集体土地中的宅基地 B．依法收回的国有土地 C．依法收购的土地 D．依法行使优先购买权取得的土地 【答案】A 【解析】土地储备的范围包括：①依法收回的国有土地；②收购的土地；③行使优先购 买权取得的土地；④已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地；⑤其他依法取得的土地。