179.碧桂园地产资料之设计全过程前置条件及管控工作详解
碧桂园设计管理制度
碧桂园设计管理制度第一章总则第一条为规范公司设计管理行为，提高设计管理水平，提升设计效率，满足业主对设计的需求，确保工程设计的质量，特制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于公司的所有设计工程及相关设计活动。
第三条公司的设计管理工作需遵守国家相关法律法规及公司的相关规章制度。
第四条公司设计管理工作应以提高设计质量、节约设计成本、提高设计效率、遵循可持续发展理念和创新精神为目标。
第五条根据项目的不同要求，公司应在设计时充分考虑业主的需求、节约设计成本、适应当地环境，确保设计的科学性和完整性。
第六条具体的设计标准、流程及要求应由设计部门负责制定，并报公司领导批准后生效。
第七条公司各级管理人员对设计管理工作负有全面的责任和义务，设计人员应对自己的设计工作负责。
第八条审查设计的工作应该由专业人员组成的审查小组进行，符合设计要求后才能出具合格证明。
第九条设计管理应在项目前期就进行充分的前期调研工作，了解项目情况，制定相应的设计方案。
第二章组织机构第十条公司设立设计部门，负责公司全部项目的设计管理和技术支持。
第十一条设计部门按照设计管理的工作需要，设立相应的设计小组，具体负责项目的设计工作。
第十二条设计部门应当制定详细的设计管理制度，明确每个设计小组的职责和工作流程。
第十三条设计部门负责组织设计师的培训和技能提升的工作。
第十四条设计部门负责进行设计管理的监督和检查，确保每个项目的设计工作合乎公司标准和要求。
第十五条设计部门负责向公司领导和相关部门提供技术支持和设计服务。
第十六条设计部门应当根据公司业务的发展需要，不断完善组织机构，提高设计管理的水平和效率。
第三章设计管理流程第十七条项目启动阶段，设计部门负责召开项目启动会议，明确项目的设计要求和目标，制定相应的设计方案。
第十八条设计部门应向项目负责人提交设计方案，并进行评审，确保设计方案合乎公司要求。
第十九条设计小组应按照设计方案进行设计工作，确保设计的完整性和科学性。
177.碧桂园地产资料之《开发报建与设计的有效协调》
作为开发报建人员，
你们想知道的？ 设计单位——提供设计图纸？ 开发报建——设计前置条件？ 区域设计管理部——如何协作？
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原则
总的原则：立足项目开发的需要即施工&报建
1、明确设计之间穿插配合的条件。 2、打破惯性思维，一切为项目实施找办法。
从项目要 计划
明晰设计 出图流程
给设计输 入出图 条
件
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规划设计条件要求：南北地块建筑限高均≤60m 北地块：
规划局提出不能遮挡周边小区别墅 11F洋房 调整 6-8F洋房，再次调整 建筑限高H≤15M
南地块：根据容积率2.0要求提出修改建筑限高H ≤ 100M 因配建18班小学及12班幼儿园，容积率不足1.8再次提出取消小学配套， 容积率满足1.8即可。
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目录
一、常规开发流程的相互协作
• 1 获取土地阶段 • 2 取得用地规划许可证阶段 • 3 取得工程规划许可证阶段 • 4 取得施工证阶段 • 5 取得预售证阶段 • 6 竣工验收阶段
二、开发调整更改的相互协作
• 1 设计变更 • 2 停缓建
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1. 获取土地阶段
1.1设计输出成果
规划方案确定 确定规划设计条件
Y098-1户型“偷面积”约12m2 Y089-1户型“偷面积”约9m2
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1. 获取土地阶段——建筑
Hale Waihona Puke • 消防案例—连州项目:精工户型YJ140
通过与消防部门提 前沟通首推版消防 问题
首推版
备用版
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1. 获取土地阶段——人防
• 沟通人防建设问题
案例——江西安义项目 争取异地建设，不做地下室，全地面停车
全穿插管控指引
全穿插管控指引苏北区域运营管理部全穿插施工目的为实现项目开发的进度、质量及安全均好，打造碧桂园工程管理的核心竞争力，助力完美交楼，实现口碑相传！目录01020304【前置工作】【地下工程】【主体工程】【室外工程】CONTENTS前置工作第一部分一、前置工作——组织架构项目副总或总助项目总经理综合部成本部营销部财资部工程管理、监理开发报建工程师工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等资料员成本控制营销财务资金项目采用外判监理开发报建营销经理成本主管行政主管财务经理物业部物业主管后勤项目团队：人员稳定，架构齐全——项目地块招标计划表序号招标项目招标范围及标段招标方式立项完成时间定标时间进场时间责任人1基坑围护工程全区2施工总包全区3人防设备全区4栏杆全区5门窗（包含雨棚、百叶、采光天窗）全区分二标段6消防全区7市政（雨污水、道路、永久围墙）全区8红线内电力排管全区9智能化全区10售楼部装修售楼部11园建全区12货量装修全区分二标段13入户门及防火门全区14中央空调全区15地暖全区 招标前置1.按全穿插要求合理编制全周期招标计划，并严格执行，按计划开展立项工作，提前落实招标单位。
铝合金门窗，防火门窗，消防，装修（提前下三方材）等关键单位招标重点跟进。
2.按现场进度铺排进场计划，根据全过程有序施工进场要求倒推定标节点！标段划分（区域会签制度）1.每个标段的建筑面积需控制在5~8万方（含地库），标段划分要考虑供货顺序，尽可能保证施工单位的连续施工，展示区及首推货量建议至少划分在两个标段范围内，标段需注明招标形式，方框为标段范围；2.标段尽可能选择招标的形式，区域严控议标（充分考虑价格参照的风险），项目最终的招标形式以领导会签版为准。
材料保障——及时更新集团最新分工和制度要求按现场进度铺排材料采购计划，根据全过程有序施工进场要求倒推下单节点:1.专人负责，核对数量，及早下单；2.三方材施工单位下单，重点盯防故意晚下单及少下单的情况；3.项目划地设专门仓库，及时办理入库，专职仓管员跟进付款，避免因付款问题停货。
碧桂园集团全套项目开发指引【全攻略】
碧桂园集团全套项目开发指引【全攻略】内容提要：第一部分:获取优质土地，定位精准第二部分:做好前期策划，快速开工第三部分:聚焦展示区域，完美开盘第四部分:过程管控到位，质量优良第五部分:重视精装策划，打造精品第六部分:注重细节完善，完美交楼第一部分获取优质土地，产品定位精准获取一块优质土地，项目就成功了一大半。
集团要求各区域及投资团队要拿“能够获得成就共享的地”。
土地获取需要经历土地信息收集、意向地块谈判、集团立项、定位策划、定案、摘牌及后续办证等工作和程序。
为了确保获取优质土地并保障新项目按照“碧桂园模式”进行开发，应该着重做好以下工作：一.组建精干团队1、前期项目团队区域有意向地块后，就应该着手组建前期项目团队。
项目团队越早组建、越早介入投资谈判，对项目风险识别、后续快速开发越有利。
为降低项目风险，最好由有经验的老项目总出任新项目的总经理。
2、前期策划小组区域投资部或项目总牵头，组织项目部及区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能专业人员到现场就各专业各业务板块进行深入研究，同时组成项目前期策划小组，对该项目进行论证及编制各专业的计划及安排，尤其是实现项目摘牌即开工、工程关键线路、人山人海及绿化工作面第一时间提供等的策划方案。
二.深入市场调研1、研究市场（1）研究市场容量及城市发展：城区人口有多少，消费能力如何，研究市场的年供货量及成交量，是否有辐射影响市场，市场属于内需型需求还是外向型需求，城市主轴、新区或行政部门往哪个方向发展，市场存量及往年销售情况如何等。
（2）研究市场价格：当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品价格差异；要选择最好的、有一定规模的竞品进行调研。
除意向地块所在区域外，还应增加例如中心城区等多个不同区域的价格研究，当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异，了解背后的真实价格。
若带装修销售，要了解竞品的真实装修成本，客户接受程度如何；可以卖多少钱、成本如何。
碧桂园成本管控方案
碧桂园成本管控方案碧桂园作为中国房地产市场的领导者之一，一直致力于打造高品质的房地产项目。
成本管控一直是碧桂园非常注重的管理方面，因此，碧桂园在成本方面有非常详细的管控方案。
1. 成本管控的重要性房地产开发过程中，一旦投入，资金往往无法回流，如果成本控制不好，就会导致浪费和损失。
因此，成本管控是项目管理的重要一环。
通过合理的成本管控，可以把房地产开发的成本控制在一个可接受的范围内，以保证项目的实现和获得良好的投资回报率。
2. 碧桂园的成本管控方案碧桂园的成本管控方案主要包括以下几个方面：2.1 研究成本构成建筑房屋成本构成主要由人材料、附加设备和机器设备三个部分构成。
为了准确控制成本，碧桂园首先研究这三个部分的成本构成，确定项目过程中的费用预算，并在执行过程中进行成本管控。
2.2 精细化预算除了在项目之前进行整体规划外，碧桂园还会对每一个小的过程进行详细的预算，对每一项建筑材料、设备、人工等费用进行详细的分解，同时制定详细的预算控制表，对预算超支情况进行警示。
2.3 项目组织架构调整碧桂园对项目组织架构进行调整，建立包括工程管理部门、物业管理部门、安全管理部门、财务管理部门、人力资源部门等部门的项目管控机制。
各个部门之间相互联系、互相配合，共同完成项目目标，同时对各个环节的成本进行管控。
2.4 引入先进的技术手段为了更好地控制成本，碧桂园通过引入先进的信息化技术和工具，实现对项目成本的实时监控和管理。
包括日常的财务审核和审批、财务数据的集成、对各个环节的集中监控等。
2.5 加强成本管控的管理意识碧桂园通过实施成本控制制度、加强人员培训和管理，提高团队整体素质和责任感，确保项目成本的全面管控。
3. 结论通过以上几个方面的措施，碧桂园在成本管控方面取得了良好的效果，将成本控制在一个可接受的范围内。
碧桂园始终坚持质量第一、成本控制的理念，不断加强成本管控工作，提升企业管理水平，不断推进企业发展，成为中国房地产市场的佼佼者。
117.碧桂园地产资料之碧桂园装修工程全过程管理指导手册
九、“装修交楼标准样板间”制度
货量施工前装修交楼标准样板间策划（图示）
洋房装修交楼样板
厨房装修交楼样板
别墅客厅整体装修交楼样板 卫生间整体装修交楼样板
十、相关检查及验收制度
十、相关检查及验收制度
十、相关检查及验收制度
十、相关检查及验收制度
十、相关检查及验收制度
十、相关检查及验收制度
十一、河南区域施工标准图集及优秀展示区
四、材料下单（甲指材料）
四、材料下单（甲指材料）
四、材料下单（BMP采购-甲供材）
四、材料下单（BMP采购-甲供材）
四、材料下单（BMP采购-甲供材）
四、材料下单（BMP采购-甲供材）
四、材料下单（BMP采购-甲供材）
四、材料下单（四大件标准件下单）
四、装修材料下单（四大件标准件下单）
七、精装工程流程及工序流程
开工前公 共部分成
品保护
水电 管线 施工
卫生间防水施工 地面水泥砂浆找平 厨、卫墙面湿铺贴
天花吊顶龙骨施工
天花吊顶隐蔽工程 验收
天花吊顶封板施工
地面（窗台门槛 石）铺贴
天花、墙面扇灰
天花墙面乳胶漆
门框、门套安装 橱柜、浴室柜安装
淋浴隔断安装
卫生器具、龙头安装 开关、插座面板安装 灯具、电器设备安装
2、建筑院货量全套施工图（建筑、结 构、暖通、水、电） 3、项目填写设计任务书，设计管理部 审核 确认，沟通设计院 4、装修设计院硬装施工图设计
5、建筑院二次装修水电施工图设计
二、2017年10月河南区域版装修标准
三、软装标准化及下单
注意：主席确认的软装标准户型风格库会逐步补充完善，确定前沟通设计管理部装修专业
碧桂园工程施工步骤
碧桂园工程施工步骤
1.前期准备：在开始施工之前，碧桂园会进行充分的前期准备工作。
这包括确定项目的设计方案，申请施工许可证和其他必要的许可证，招募施工团队和采购建筑材料。
2.地基工程：地基工程是任何建筑工程的基础，也是碧桂园施工的第一步。
他们会根据设计方案对地基进行开挖和夯实，确保建筑物有稳固的地基。
3.结构施工：一旦地基工程完成，碧桂园会开始进行建筑物的主体结构施工。
这包括搭建支撑结构和进行混凝土浇筑，确保建筑物的结构稳固。
4.建筑装修：在主体结构施工完成后，碧桂园会进行建筑物的装修工作。
他们会进行内外墙的涂料和装饰，安装门窗和地板，以及进行厨房和卫生间的装修。
5.设备安装：随着建筑装修的进行，碧桂园还会进行各种设备的安装工作。
这包括水暖设备、电气设备、空调设备等，确保建筑物有完善的设备设施。
6.景观设计：最后，碧桂园会进行建筑物周围的景观设计工作。
他们会种植花草树木，修建园路和景观墙，打造美丽的园林环境。
在整个施工过程中，碧桂园非常重视质量和安全。
他们会进行严格的验收和监督，确保施工质量符合规范要求。
同时，他们也会制定详细的安全计划，保障施工过程中工人和周围居民的安全。
总的来说，碧桂园的工程施工步骤非常系统和规范。
他们注重细节，确保每一个环节都得到妥善处理，从而打造出高质量的建筑工程。
碧桂园将继续保持这样的施工标准，为客户提供优质的建筑产品。
碧桂园开工准备的大工作
碧桂园开工准备的9大工作资料准备：项目资料;地下管线资料;扩建市政配套;图纸会审3通1平：测量资料;场地平整;临时道路;水、电实施2大会议：质监、安监交底会议;第一次工地会议一个好的开始是成功的一半，在项目开工前做好充分的准备是非常必要的。
千亿黑马碧桂园的项目开发可谓是神一样的速度，其在开工前都会做好哪些准备工作，以确保项目的高效率且处于受控状态?一起来了解一下。
?一、设计文件和资料准备?1.项目相关资料工程管理部、前期开发部、市政配套部管理人员需对本项目的基本情况进行了解，取得包括项目位置、用地范围、规划条件、建设规模、项目策划定位、项目建设计划、项目所在地工程(或监理)招投标备案要求、项目所在地施工图纸交叉审核要求、项目所在地项目报建要求、工程质量和安全监督要求、市政管线现状和市政管线施工图纸报建要求等相关资料及当地气候和地质特征资料;2.报建要求发送设计院工程管理部将以上当地图审报建要求，当地气候和地质特征资料，电力、管道煤气、供暖、自来水各行业的计量要求，电信和电视在小区、组团和建筑单体内的布置要求及市政管线现状和报建要求书面整理保存并发送设计院，作为设计或申请工程管线接口的依据;各种市政管线资料要列入受控文件范围保存。
3.地下管线资料工程管理部、市政配套部管理人员需向有关部门了解本地块内部及周边道路的地下管线和可能的地下洞室、障碍物等情况并取得相应图纸资料(地下管线是指电力、电信、管道煤气、供暖、自来水、排水、有线电视及军用通信线路等);当遇到地下管线影响施工的情况时，需向有关主管部门提出迁移申请或采取其他保护或避让措施。
4.扩建市政配套配套部根据本地块内部及周边市政管线配套现状情况，结合本项目建设规模、项目定位、项目建设计划，以碧桂园集团名义(或以项目公司名义，因根据困难大小和重要程度而定)分别给当地各市政管线配套主管部门打书面报告，并与各市政管线配套主管部门协调，要求尽快扩建市政配套或列入近期实施计划，特别急需落实的是电力、自来水和排水、排污的接入。
碧桂园地产集团 计划运营 工程管理_碧桂园广西区域全穿插施工体系介绍
三、广西区域全穿插施工暗线铺排要点
3. 政府验收计划及资料管理
桩基子分部 □桩基竣工报告
□桩基础质量监 理评估报告
□桩基础质量监 理评估报告
□桩基础质量验 收监督通知书等
地基分部验收
□地基分部工程 质量验收通知书
□地基分部工程 质量验收报告
□工程质量保证 体系审查表 □其它相关资料
装修分部验收
□配套管理用房验收 □需提交市质监站存 档的文件和资料
-30 -15 30 60 90 120 150 180 210 240 270 300 330 360 390 420 450 480 510
基础 交场 总包
塔地
楼库
±封
0
闭
主体 结构 完成 一半
主 体 封 顶
装 外立面
竣
档
修 及园林
工
案
完 绿化完
3、样板先行： 大面积施工前完成交付样板层（图纸深化、土建、装修及外立面样板）
4、面层（涂饰面、部品部件）： 在主体封顶后进行施工、N-17公区墙面砖穿插施工
集团4+4+4全穿插施工要求
广西区域4+4+4全穿插施工体系要点
6
第二部分 广西区域全穿插施工保底线措施
二、广西区域全穿插施工保底线措施
1.地下室封顶—地库同步封闭
□主体分部资料 □建筑装饰装修 分部工程资料
□屋面分部资料 □电气及给排水 分部工程资料
□通风与空调分 部工程资料
分项验收 □节能验收资料 □绿色建筑资料 □规划验收资料 □防雷验收资料 □消防验收资料
□人防验收资料 □逐套验收资料
竣工验收 □园林绿化资料 □五方验收资料 □竣工验收备案资料 □工程竣工相关资料
碧桂园房地产工程进度质量控制要点(全套)-值得借鉴
碧桂园房地产工程进度质量控制要点(全套)-值得借鉴作为中国房地产领域的一员，碧桂园在不断发展壮大的过程中，不断探索创新，以保证工程质量和进度的双重管控，确保公司的业务稳步发展。
在这里，我们将分享碧桂园房地产工程进度质量控制的全套要点，希望能为读者提供一些有价值的借鉴。
质量控制要点工序控制在工程施工过程中，工序控制是非常重要的一环。
碧桂园在施工过程中非常注重每个工序的规范执行。
这里列举了碧桂园在工序控制方面的主要要点。
•严格限制水泥、混凝土的品种、品牌，对所有原材料严格检测，不开放施工区域给予第三方出入。
•要求施工人员必须持有相关的职业资质证书，并进行安全教育培训。
•实行「三同时」管理，即设备、物资、施工人员同步进场，保证施工的持续性和连续性。
•根据地基和墙体的承载能力，对混凝土强度等技术参数进行调试。
质量检测在进行工程建设的过程中，及时、准确地进行质量检测，对于确保施工质量具有非常关键的作用。
在每一个施工阶段都要进行质量检测，如果发现问题要及时处理，确保施工进度和效率。
这里列举了碧桂园在质量检测方面的主要要点。
•合理抽样，从不同的施工区域、阶段进行均衡抽样；严格按照相关的国家、行业标准进行检测。
•实行旁站检验制度，建立合理的管理机制；及时排查和解决质量问题，确保工程质量和安全。
•实行过程检验、交工验收、竣工验收和保修的全过程跟踪管理制度，确保工程质量和客户权益得到有效保障。
工程施工管理在房地产开发过程中，施工管理对于项目建设效率和工程质量都有非常重要的作用。
在碧桂园的施工过程中，注重施工管理的方面是非常突出的。
这里列举了碧桂园在工程施工管理方面的主要要点。
•通过科学合理的施工策划和组织管理，确保工程施工进度和效率的控制。
•实行施工员、安全员、质量员、材料员等配合协作的工程现场管理方式，确保从施工准备到验收交付的全过程都有精干的施工团队进行有效管理。
•对风险评估和管控、施工安全、环境保护等方面进行全方位、全过程的施工管理，确保工程质量和施工安全。
房地产设计流程全过程(前期策划到施工结束)
房地产设计管理全过程（前期策划到施工）第一部分：方案设计流程框架一、前期资料收集阶段一、前期资料收集阶段1、取得设计条件取得以下基础文件、设计依据：建设用地规划许可证、规划用地红线图、规划设计要点批文、地形图、（原有地质勘探资料）、市政工程设施规划资料、现有市政基础条件及道路坐标标高等。
2、市场调研对当地房地产市场、主要竞争楼盘进行调研，综合从规划特点、气候特色、户型特点、当地房地产发展程度、销售情况等方面进行调研。
3、现场踏勘分析了解场地条件、周边环境、交通情况等。
4、综合分析总结，完成考察报告，作为市场定位与产品策划决策依据。
二、市场定位与产品策划阶段1、市场定位明确楼盘档次定位，初步确定户型指标、户型结构、户型比例、设计特色具体要求。
2、宏观规划评估方案作出不同容积率、密度，不同层数，不同类别产品（别墅、类别墅情景洋房、小高层住宅、高层住宅、一梯几户等）的宏观性规划评估方案。
3、规划经济评估对不同类别产品、不同环境的产品假设其销售价格，再对宏观规划评估方案计算其总销售额。
根据总销售额、工程管理成本、年供应量、工期、项目总周期等对不同的宏观规划评估方案做出综合评估分析总结。
4、产品策划决策并通过集团审批经规划经济评估，确定产品策划，明确规划要求、环境要求、产品类型、户型比例、户型指标、户型结构等。
三、总体规划与户型设计方案阶段四、住宅裙楼平面方案阶段五、住宅外立面方案阶段六、公建单体方案设计阶段（含独立各类设备用房如配电房等）七、外立面材料方案阶段八、泛光照明效果设计阶段九、电梯选型与装修标准设计阶段第二部分：建筑专业设计流程一、单体建筑方案阶段1、单体建筑方案的交接及交底（1）单体建筑方案的交接①交接内容：单体建筑外观效果图；单体建筑全套平、立、剖面图；批复后的小区修建性详细规划总平面图。
②交接方式：由方案中心提交设计中心建筑部相关楼盘项目负责人。
（2）单体建筑方案的交底方案中心提交方案后7日内，负责组织向设计中心交底。
《碧桂园基于拓展拿地的前期规划设计及管理》
内部资料 严禁外传碧桂园基于拓展拿地的前期规划设计及管理肖 艺部资料 严禁外传杨主席说：房地产开发最重要的是优质的土地获得优质土地项目就成功了70%！同时：项目规划设计成果决定了70%以上的项目成本！部资料严禁外传优质土地+优秀规划 奠定了项目成功的基础！两个“70%”突显了基于拓展拿地的项目前期规划成果的重要性！部资料严禁外传前期规划设计≠单纯的方案和图纸设计而是为了项目特定的目标市场建立一个可盈利的住宅产品和营销策略以及缩短开发周期、提升产品品质、降低开发成本。
部资料严禁外传1.更好的为集团投资拓展和区域拿地服务，更迅速有保障地提供符合公司利益的地块前期方案，提供“更快、更好、符合成本要求”的全方位设计前期服务。
2.协助研究和策划公司大型、重点规划项目的前期相关工作。
3.培养有高度市场意识和策划能力的规划设计师。
部资料严禁外传•中远期:10人团队•现状: 5人1.成立时间：2014年3月18日2.规模：3.工作流程•项目发起 区域总签字ABC朱总签字 D•设计管理部 （备案）•前期策划室部资料严禁外传主要在项目规划方案前期（立项前的论证和策划定位阶段）工作阶段论证阶段策划定位阶段规划及建筑设计阶段多方案比较及概念规划草案概念规划方案确定实施规划方案项目成本估算和比较初步成本测算及目标成本拆分准确成本测算及成本拆分部资料严禁外传设计周期成果形式设计周期（天）A ：用地布局图（俗称色块图）及通用方案文本 1B ：总平面规划彩图及通用方案文本 3C ：总平面规划彩图、鸟瞰图及通用方案文本5D ：成果形式C +动画15部资料严禁外传概念策划——≥800亩，有较多主题概念，此为重点 总平面规划——- <800亩，导入标准产品：展示中心、商业街、标准别墅、洋房、分期建设等政府（业主方）汇报——投其所好+碧桂园特色介绍重点工作内容部资料严禁外传重点工作内容一、市场分析二、项目SWOT 分析三、目标客户定位四、场地规划五、经济测算项目拓展+前期方案分析项目拓展+方案分析前期布局方案+规划定稿方案根据经济技术指标反复比较方案部资料严禁外传1.方案启动2.第一轮规划方案（初步规划方案）3.现场及市场踏勘，协调会4. 第二轮规划方案（方案深化完善）及汇报5.项目确认拿地、立项，转入后期规划室（规划一、二、三、四室）工作过程部资料严禁外传成果总结——成立以来参与项目汇总编号时间 项目名称 所属区域 联系人 地块规模 开始时间 要求完成时间 完成情况 工作深度 备注13月份邢台七里河滨河路以西概念规划及城市设计 莞深区域 王志敏 3340亩（762亩） 3月17日 3月28日 已完成 通用文本C 已完成三轮方案修改 2 均安沙浦储备用地概念规划 佛山区域 蔡其志1830亩3月18日3月24日 已完成 土地利用及指标等待区域回复3衡阳酃湖地块概念规划及城市设计 湘渝川赣区域梁贤杰 990亩+公园 3月20日 4月5日 已完成 通用文本C （按政府要求增加公园概念设计）已通过政府审核，现在进行第二轮修改4 江苏太仓总体城市设计概念方案江苏区域 陈盾 2925亩 3月24日 3月26日 已完成 通用文本C 5山东海阳十里金滩人工填岛概念规划广清区域 杨雪芹3300亩3月25日3月28日已完成土地利用及指标 已转交规划室6 北滘美旗地块概念规划 总裁办 区启健 3435亩 3月27日 根据老板要求确定进度与产品研发共同进行深化7 仪征滨江新区总体城市设计 江苏区域 廖俊晟 5355亩 3月28日 4月15日 已完成 通用文本C8 4月份嘉兴运河农场项目 王磊团队 彭辉 800亩 4月1日 4月11日 已完成 通用文本C等待区域回复9 山东济宁地块 佛山区域李世高 670亩 4月1日4月15日已完成通用文本C10 长白山宝马古城概念规划及城市设计东北区域杜若飞 10500亩通用文本C待实地考察后启动11 江西吉安城东片区 粤西区域 刘威6000亩（1200亩） 4月4日通用文本C 12重庆五宝镇项目 湘渝川赣区域 陈选科10000亩（3000亩） 4月30日 选地13 上海安亭新古北碧桂园 王磊团队 张波135亩 4月25日 已完成14 5月份 陕西大荔县同州湖项目河南区域常伟峰 2000亩 5月9日 15四川省广安市官盛湖水库项目 李庆华团队2000亩 5月9日 16 宁波大学北侧地块项目 王磊团队150亩5月15日17 绍兴袍江两湖地块项目 1575亩 5月15日部资料严禁外传特色概念策划——北滘美旗项目概念规划及城市设计项目规模：3300亩 项目地点：顺德北滘 所属区域：总裁办设计成果表达部资料严禁外传以总平面规划为侧重点——衡阳酃湖地块概念规划及城市设计项目规模：2000亩（990亩+公园） 项目地点：湖南衡阳所属区域：湘渝川赣区域偏重于方案特色、成本意识及测算、政府汇报心得 部资料严禁外传以总平面规划为侧重点——衡阳酃湖地块概念规划及城市设计通过多轮深化及与政府沟通，完善方案， 并获得当地政府领导好评，已进入土地谈判阶段。
快好，碧桂园开发模式最新解读
快好，碧桂园开发模式最新解读“快+好”碧桂园开发揭秘碧桂园的开发模式核心：快和好。
快就是要快速开工、快速开盘、快速资金回笼；好就是要完美开放、完美开盘和完美交楼。
核心抓手：聚焦展示区，提前每一天！01一.碧桂园快速开工指引碧桂园实现摘牌即开工必须要做的8项工作：Section 1：做好前期策划Section 2：规划设计前置Section 3：强势推进收地Section 4：勘探先行进场1、参考周边地质情况了解目标地块的地质情况，尽可能取得周边地质勘查资料及相关工程资料。
2、提前进入地块勘探提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告；对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院，出桩基图。
按先售楼部、后展示区，最后货量区的原则完成地勘。
Section 5：提前开展招标Section 6：重视临设先行Section 7：政府关系维护Section 8：摘牌即是开工碧桂园开发模式及开发流程图：02二.碧桂园快速开盘指引碧桂园快速开盘的目标——聚焦展示区域，确保完美开盘碧桂园实现完美开盘必须要做的10项工作：Section 1：计划管理严谨Section 2：设计合理出图根据“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础、后上部；装修、机电、绿化同步”的原则出具图纸，第一时间内给予项目施工队图纸支撑。
Section 3：重点抢展示区Section 4：施工组织科学按照“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划。
综合布置售楼部、板房区和货量区的施工场地和临时道路，在主体工程施工的同时能保证与主体结构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和绿化工程（尤其是大树种植）。
采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工作面，确保分部分层交接场地；上下工序按确保的节点按时验收、交接合理；主体周边水景、道路管网的施工，在主体脚手架未落的条件下，采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架的方案同步推进室外各项工程的施工。
碧桂园集团工程条线管控要点
内部资料严禁外传│10
二、考核篇
3、过程管控及风险评估
02 评分依据 《碧桂园集团合同交楼风预控及管理专项制度（试行）》、《工程质量风险预警及管控制度》
单触发
内部资料严禁外传│11
二、考核篇
3、过程管控及风险评估
单触发
内部资料严禁外传│12
二、考核篇
3、过程管控及风险评估
奖罚依据
03 《工程质量风险预警及管控制度》、《项目总质量底线管理制度》
《装修工程质量管控要求（试行）》
内部资料严禁外传│20
集团要求
GROUP WORK REQUEST-2017
内部资料严禁外传│21
四、集团要求
技术升级 精装修重点 共筑品质年-罗良尚总
2016年集团关键数据：
展示区平均分91.34分，完美开放，助力营销 年度工程质量平均分85.73分
对标行业，尚有差距
奖罚依据
03 《工程质量月度强制排名奖罚制度》、《集团工程质量排名季度奖罚制度》
月度排名
季度排名
内部资料严禁外传│7
二、考核篇
2、完美开放
旧展示区新增板房 集团不做评分。
01
集团方针
为了确保展示区品质，集团对新项目展示区及旧项目新展示区实行展示区联合验收制度，待验收通过后，
展示区方可开放
02 评分依据 《展示区品质验收评比办法（2017版）》
02 评分依据 《工程质量管理检查评分办法（2017版）》
检查内容 土建/装修工程（实测实量+观感）土建/装修基本项 十条红线 六条红线
检查标段
区域上月第一 区域上月倒第一 随机2~4个
奖罚依据
03 《工程质量月度强制排名奖罚制度》、《集团工程质量排名季度奖罚制度》
碧桂园项目开发基本流程
二
• 规划报建阶段
三
• 施工报建阶段
四
• 施工阶段
五
• 竣工验收阶段
30
五证一书
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 房地产开发企业资质证书
31
市政配套
抗震
供电
供水
防雷
市政配套
燃气
消防
电视
电信
32
规划申报
地名
规划 (日照)
市政园 林
人防
教育
加强风 险控制
组建精 干团队
优质 土地
争取优 惠条件
项目定 位精准
深入市 场调研
关人注群所存在款城②市如范何围；第了三解产供业需①比③（人（的年产销业售或面内积生/已产出业让）可所供6应比面例积（）40%以下慎重，680%以上可以偏乐观）；城市
定案审批
一 、成就共享计划
成就共享奖励金额 （亿元）
0.237
五、产品成本情况
产品类型
售价（元）
单方土地成本（元）单方（建元造）成本单方其他（元）
单方净利 （元）
亩产利润（万 元）
地下车位
2,674
-
-
2,458
329
113
-
公寓（装修）
4,800
662
3,260
713
165
31
30层高层洋房（板房）
8,389
454
6,485
1,193
258
70
30层高层洋房（精装修） 4,749
净利润（亿元）
1.806
开发周期（年）
2
支付地价款时间
179.碧桂园地产资料之设计全过程前置条件及管控工作详解
优化方案
存档 报朱总（主 发联系函 席）审
方案成果
通过
规 划 设 计 部
建 筑 院 施 工 图
园 林 设 计 院
装 修 设 计 院
其 它 部 门
报朱总（主 席）审批
不通过
碧桂园集团
四.建筑施工图设计流程
碧桂园集团
建筑施工图设计流程
博意
博意生产管理部 九个设计单位
博意建筑 设计院
项目部确定设计单位 项目提交基本信息 规划、建筑设计前置 设计条件指引 项目设计计划表制定 项目设计单位确定
大型项目 方案报建
规划单体报建 建设工程 规划许可证
施工图审查 建设工程 施工许可证
地勘报告 或 初勘到位
基础图
展示区 优先提供
单体设计 方案
各单体 报建图
各单体 施工图
部分单体前置进入施工图
规划设计
环境院
市政设 计条件
区域营销 确定户型
装修、园林 设计要求
装修院
项目部
现场施工
展示区 优先提供
装修水电图
碧桂园集团
设计工作开展流程
结构
市政挡墙------研发设计中心规划设计部 单体结构------博意设计院分院
给排水
市政给排水------研发设计中心 -规划设计部 单体给排水------博意设计分院 二次装修给排水-------博意设 计院-装修机电设计部
规划
园林
建筑
装修
设计
结构
道路
给排水
设备 电气
确定立项
主席审定 （朱总）
送审 未通过
产品调研与建议 （项目、营销）
是否需要 做概规
是
概规方案设计
177碧桂园地产资料之《开发报建与设计的有效协调》
177碧桂园地产资料之《开发报建与设计的有效协调》《开发报建与设计的有效协调》是一篇有关碧桂园地产资料的内容，旨在探讨开发报建和设计之间的有效协调方法。
在这篇资料中，我将从以下几个方面展开叙述：开发报建的重要性、设计与报建之间存在的问题、有效协调的方法和实际案例。
一、开发报建的重要性开发报建是地产项目的重要环节，它涉及到项目的规划、布局、建筑面积、工程造价等重要因素。
一个合理的开发报建方案可以确保项目的顺利推进和高质量的完成。
同时，开发报建还与后续的设计、施工及销售等环节密切相关，因此，有效的开发报建对于整个项目的成功至关重要。
二、设计与报建之间存在的问题在实际操作中，设计与报建之间常常存在着一些问题。
首先，设计人员可能没有充分了解报建要求和规范，导致设计方案与报建方案不匹配。
其次，开发报建和设计的时间节点也不一致，而且设计人员可能对报建的时间要求不够敏感，导致延误。
此外，设计方案可能存在技术上的难点或者不符合报建的规定，需要进行修改。
这些问题都需要有效的协调来解决，以确保项目的平稳进行。
三、有效协调的方法为了解决设计与报建之间的问题，需要采取一系列的有效协调方法。
首先，在项目的初期，报建人员应与设计人员充分沟通，明确报建的要求和规范，避免后期再次修改设计方案。
其次，制定明确的时间节点和计划，保证设计与报建之间的同步进行。
此外，可以建立一个专门的协调小组，由报建、设计和业主等相关人员组成，便于及时解决问题和调整方案。
最重要的是，保持良好的沟通和合作，及时将问题反馈给相关部门，共同解决问题。
四、实际案例作为一个在地产行业有着丰富经验的碧桂园地产，其在开发报建与设计协调方面有着一定经验。
例如，在地产项目开发中，碧桂园地产专门成立了一个由报建、设计和施工等部门组成的协调小组，负责解决项目中的各种问题。
这个小组制定了详细的工作计划和时间节点，并定期召开会议，及时了解项目的进展情况。
在实际操作中，这个小组发挥了重要作用，确保了项目的顺利进行。
碧桂园房地产工程进度质量控制要点全套,值得借鉴
.碧桂园房地产工程进度、质量控制重点(全套 ),值得借鉴根源 /地产精英课堂版权属于原作者内容概要进度、成本控制是项目管理的重要内容，很感谢公司给这个时机给我总结和发布建议,这段时间在公司领导的关怀支持和鼎力指导下，将个人的一点工作领会与韶关项目过去两年工作的经验教训进行联合，说说对进度质量控制的一点认识和领会，供其余项目的同事责备、指正与参照，并提出更好的建议和建议，以达到抛砖引玉的成效。
一、进度控制进度控制是项目管理的重要内容之一，可否成功地控制进度直接影响了项目的资本运作和成本，决定了可否实现对客户的交楼承诺，关系到公司的成本和名誉，是一项不容忽略的重要工作。
进度控制的内容好多，这里仅站在项目部的角度，从事先、事中和过后三个过程说说对进度控制的认识和体会：（一）事先控制碧桂园项目的特色是占地面积大，常常位于郊区或二、三线城市。
所以，作为项目部，在项目启动前，一定站在项目整体开发的角度上，和公司其余部门一同，全面、仔细和周祥地做好整个项目开发策划、规划、方案和计划工作，这是整个进度控制的重点。
1、做好整体小区的规划工作 2、合理确定项目的标高 3、做好土方均衡计划工作4、做好市政管线规划设计和综合管线均衡工作，并依据项目整体计划拟订好市政报建，施工计划。
5、对地质进行详尽的勘探。
选择合理的基础种类和桩型。
6、制定项目开发，施工计划，做好各项工作的穿插，尽可能缩短时间。
7、做好内外的交流协调工作 8、做好设计更改图纸会审和技术交底工作 9、敦促施工单位实时进场，做好“三通一平”和场所交接。
10、敦促施工单位按合同商定的时间，编制详尽的施工计划，，作为进度控制的依照。
1、做好整体小区的规划工作第一应依据项目各方面实质状况，与公司的有关部门一同制定整个项目的分段开发计划温次序，一致建议后据此拟订项目外面交通和内部临水、临电、市政和施工道路、临设、材实堆放、搅拌站、办公室等部署和计划，做到一致规划、有条不絮、防止重复投资，以利于加速进度，节俭投资。
如何做碧桂园建筑方案设计要点
碧桂园建筑方案设计要点首先，建筑的设计要符合当地的地域特点和文化传统。
碧桂园的建筑方案设计，一直以“以人为本、和谐为要、创新为魂”为核心理念，坚持将建筑融入当地的风土人情，充分考虑当地的气候、地形等因素，打造出具有地域特色的建筑风貌。
无论是在南方的热带地区，还是在北方的寒冷地带，碧桂园都会根据当地的环境条件进行合理的设计，力求打造与周围环境融为一体的建筑作品。
其次，建筑的功能性要得到充分考虑。
碧桂园在建筑方案设计时，会根据项目的规模和定位，合理规划建筑的功能空间。
无论是住宅、商业还是办公楼，碧桂园都会针对不同的需求，设计出功能完备、布局合理的建筑平面。
在建筑内部，会充分考虑空间利用的灵活性和效率性，为居住者和工作人员提供舒适便利的使用体验。
第三，建筑的外观设计要具有时代感和艺术感。
碧桂园在设计建筑外观时，会注重与周围环境和谐统一，同时又要有独特的设计语言和风格。
在外立面的选材、色彩和造型上，碧桂园都会进行精心的设计，力求打造出具有现代感和美感的建筑外观。
同时，碧桂园也会注重细节的处理，如立面的线条、窗户的设计、雕塑的设置等，使建筑更具美感和艺术性。
第四，建筑的环保性和可持续性要得到重视。
随着人们对环境保护的重视，碧桂园在建筑方案设计中也会注重节能减排和资源循环利用。
在建筑的材料选择上，碧桂园会倾向于选用环保材料和绿色建材，降低建筑对环境的影响。
同时，在建筑设计中也会考虑到阳光利用、通风降温、雨水收集等方面，提高建筑的能源利用效率和环保性。
综上所述，碧桂园在建筑方案设计中注重地域特色、功能性、外观设计、环保可持续性等方面，力求为城市带来更多的美好建筑作品。
通过不断创新和完善，碧桂园将继续为人们打造出更多舒适宜居的生活空间，为城市的建设和发展贡献自己的力量。
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3.规划报建图设计阶段
确定立项
主席审定 （朱总）
送审 未通过
产品调研与建议 （项目、营销）
是否需要 做概规
是
概规方案设计
（规划设计部）
通过
主席审定 （朱总）
送审 未通过
户型配比及公建配套 方案（项目、营销）
咨询反馈 规划条件要求
初勘报告
主席审阅 概规方案
未通过
通过
户型配比及公建配套面 积比例确定
调整户型或公建方 案设计（产研部）
图册
4
详细规划方案图册
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
5
3D动画
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
2.修建性详细规划方案设计阶段
经集团立项审批通过
修建性详规
内部审批
总图初稿
流程
不通过
通过 不通过
朱总审批 通过 不通过
主席审批 通过
外部提资条件
营销中心:
公司领导审批后的户型配比终稿,展示 区意见等.
送审
未通过
主席审定 （朱总）
通过
是否需要调整户 型或公建设计
否
户型及公建 单 体方案确定
初步规划方案设计 （规划设计部）
通过 咨询反馈
主席审阅初 步规划方案
通过 规划方案确定 完善规划成果 规划设计部
未通过
人防部门意见
消防部门意见 规划部门意见 市政部门意见 （项目部跟进）
碧桂园集团
设计工作开展流程
红线图
1
土地前期储备工作未完善的
只有大概的选址具体的用地红线可由我司自己划定。
如：佛冈项目，为利于销售，将地势较低的地方，作为体育公园用 地（为租用地），地势相对较高且适于建设的地段作为建设用地。碧桂园集团规划设计部主要设计工作流程
1
红线图
大红线基本确定
但政府允许我司根据 实际情况增减用地规模或剔除不适 合开发建设用地。
室
园
其
土
规
主
内
林
他
方
划
干
装
专
专
平
放
道
修
业
业
衡
线
工
施
施
施
图
图
图
工
工
工
指
指
院
图 设 计 装 修
图 设 计 順
图 设 计 外
导 前 期 施
导
指
前 期 施
导 前 期 施
院
茵
判
工
工
工
图
图
图
前期现场施工
《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》
室 外 市 政
修
规
建
划
性
报
详
建
设 计
规
文
本
图 指 导 前 期
报 批 图 纸
报
批 图 纸
施
工
图
办理 办理
碧桂园集团
二.规划设计部工作流程
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
1.概念性规划方案设计阶段
经集团投管中心审批的立项报告
概念性规划
内部审批
方案初稿
流程
不通过
通过 不通过
朱总审批 通过 不通过
外部提资条件
营销中心:
市场调研报告;市场定位分析报告;户型 配比初稿并形成产品建议书等.
如：海南临高项目，地块中间为体 育公园，出于景观资源利用最大化， 局部调整了居住用地的用地布局， 使居住用地最大化享受绿地。
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
2
功能 分区图 俗称泡泡图、色块图
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
总平 面图
3
指修建性详细规划方案图
总平面图、鸟瞰图
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
项目部:
用地红线图;地形图;规划设计要点;地 方相关设计规范(当地关于容积率、日 照分析,人防设置,面积计算细则等相关 技术性文件);学校和酒店筹建意见等.
各职能部门: 专项调研报告.
主席审批 通过
概念性规划 方案成果
提交相关部门
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
地块调研报告模版
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
地质详勘
《勘察报告》审核
户型及公建 单体方案确定
施工图设计 示范区货量区
规划方案确定 完善规划成果
规划设计部
各阶段规划出图 （规划设计部）
《施工图审查合格书》 办理
施工图审查
基 础 施 工 图 设 计 博 意
建
筑 结 构 机 电 施 工 图
设
计
办理预开工文件
博
意
施工报建
开工
办理
《建设工程施工许可证》
设计
结构
道路
给排水
设备 电气
碧桂园集团
设计工作开展流程
规划设计院
直接 委托
产品研发部
直接 委托
其他设计 单位
外判设计 1
项目部
直接委托
双向选择
研发中心
博意设计院九
区域协调 设计管理部
个设计部门
直接 委托
装修设计院
直接 委托
园林设计院
碧桂园集团
设计工作开展流程
产品确定线
投拓确立拿 地意向
规划方案确 定线
规划报建图
内部审批
设计
流程
不通过
通过
规划报建图 成果
存档 发联系单
外部提资条件
营销中心: 项目部: 物业公司: 工程技术部: 酒店筹建办: 学校筹建办:
街名编号 详勘报告;政府部门审批意见;市政条件;人防要求. 物管公司建议. 测算建筑面积. 酒店设施建议. 教育设计建议.
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
修建性详细 规划方案成果
园林设计院: 展示区环境设计建议等.
项目部:
初勘报告;提供当地市政管线资料等.
集团项目定案 会(总裁办)
市政配套部: 市政调研报告;市政排水方案;高边坡处理方案等.
前期工程部: 前期工程调研报告等.
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
3.规划报建图设计阶段
修详规划方案通过政府审批
碧桂园集团
设计工作开展流程
结构
市政挡墙------研发设计中心规划设计部 单体结构------博意设计院分院
给排水
市政给排水------研发设计中心 -规划设计部 单体给排水------博意设计分院 二次装修给排水-------博意设 计院-装修机电设计部
规划
园林
建筑
装修
设计
结构
道路
给排水
设备 电气
设计全过程前置条件及管控 工作详解
杨志杰 设计管理部
目录
设计工作开展流程 规划设计部工作流程 产品研发部工作流程
建筑施工图设计流程 装修设计院工作流程 順茵设计院工作指引
碧桂园集团
一.设计工作开展流程
设计工作开展流程
规划
规划设计部、博意设计院省外 分院、外判设计
建筑
建筑方案------研发设计中心产品研发部 建筑施工图------博意设计院各 分院(所)
规划
园林
建筑
装修
设计
结构
道路
给排水
设备 电气
碧桂园集团
设计工作开展流程
园林
园林方案------(顺茵) 中心-方案所 园林施工图------(顺茵)景观设 计中心-园建设计部
装修
------装修设计院-方 案所 装修施工图------装修设计院施工图各所
规划
园林
建筑
装修
设计
结构
道路
给排水
设备 电气
碧桂园集团
设计工作开展流程
电气
市政配电------研发设计中心规划设计部 单体配电------博意设计分院 二次装修配电------博意设计院 -装修机电设计部
设备
暖通------博意院暖通设计部 机电------博意设计分院(所)
道路 市政道路------
研发设计中心-规划设计部
规划
园林
建筑
装修