2013年物业管理师《物业管理实务》真题及详解【圣才出品】

2013年物业管理师《物业管理实务》真题及详解

一、单项选择题（共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（）人。

A．3

B．4

C．5

D．6

【答案】C

【解析】招标人或招标代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2／3。

2．关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（）。

A．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订

B．前期物业服务合同属于书面合同

C．前期物业服务合同的有效期须为3至5年

D．前期物业服务合同属于附终止条件的合同

【答案】C

【解析】前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合

同的当事人是业主（或业主大会）与物业服务企业。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。前期物业服务合同的期限是不确定的，但是，一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下的物业管理阶段。

3．物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料；③办理开工手续；④签订装修管理协议；⑤施工；⑥验收。上述流程的正确顺序是（）。

A．①→②→④→③→⑤→⑥

B．①→④→②→③→⑤→⑥

C．②→①→④→③→⑤→⑥

D．②→④→①→③→⑤→⑥

【答案】C

【解析】物业装饰装修流程的一般内容形式为装修申报、登记审核、进场手续办理、施工管理、装修竣工验收。

4．下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（）。

A．配置消防中队车辆

B．建立义务消防队伍

C．开展消防安全检查

D．加强消防设备保养

【答案】A

【解析】消防管理是公共秩序管理服务的一项重要工作，为了做好物业的消防安全管理工作，物业服务企业应着重加强对辖区内业主的消防安全知识的宣传教育及消防安全检查，并建立义务消防队伍，完善消防管理制度，加强消防设施设备的完善、维护和保养工作。其中，配置消防中队车辆不属于物业管理措施。

5．物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（）。

A．经营范围

B．注册资本

C．法定代表人

D．资质等级

【答案】D

【解析】新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：①营业执照；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

6．物业服务企业对物业管理区划内门禁系统的检查维护属于（）管理。

A．特约服务

B．公共秩序

C．社会治安

D．增值服务

【解析】公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业服务企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。其中，公共安全防范管理服务的内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。门禁系统是物业管理常用的安防系统，因此属于物业服务企业的公共秩序管理。

7．某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（）。

A．决定

B．通知

C．批复

D．意见

【答案】A

【解析】物业管理常用的行政公文包括通告、通知、报告、请示、意见、函和会议纪要等。

8．新建住宅小区的物业管理招标主体是（）。

A．建设单位

B．业主大会

C．物业产权人

D．业主委员会

【解析】物业服务项目的招投标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。

9．物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计；②薪酬体系的修正；

③职位分析；④薪酬定位；⑤职位评价；⑥薪酬体系的实施；⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是（）。

A．⑦→④→③→⑤→①→⑥→②

B．④→⑦→③→⑤→①→⑥→②

C．③→⑤→⑦→④→①→⑥→②

D．③→⑤→④→⑦→①→⑥→②

【答案】C

【解析】物业服务企业的薪酬体系设计，一般步骤流程如下：①职位分析；②职位评价；

③薪酬调查；④薪酬定位；⑤薪酬结构设计；⑥薪酬体系的实施和修正。

10．业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（）提供。

A．建设单位

B．工程施工单位

C．物业服务企业

D．工程监理单位

【解析】入住服务是物业管理单位首次直接面对业主提供相关服务，直接关系到业主对物业管理服务的第一印象。因此，物业管理单位要从各方面做好充分细致的准备，全面有效地保障业主的入住工作，主要是：①资料准备，包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《入住通知书》、《物业验收须知》、《业主入住房屋验收表》、《业主（住户）手册》、物业管理有关约定；②其他准备，包括入住工作计划、入住仪式策划、环境准备及其他准备事项。

二、多项选择题（共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

11．在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（）。

A．查找工程质量、功能配套存在的遗留问题

B．了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议

C．掌握验收的情况

D．为物业的承接查验做准备

E．签署竣工验收意见

【答案】ABCD

【解析】物业服务企业参与竣工验收，参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应跟进验收过程，了解验收人员给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。

12．住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（）。