万科战略价报价要求及标准清单
万科地产集团2024年战略投资合同版B版
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX万科地产集团2024年战略投资合同版B版本合同目录一览第一条：投资金额与投资方式1.1：投资金额1.2：投资方式第二条：投资领域与投资项目2.1：投资领域2.2：投资项目第三条：投资期限与投资退出3.1：投资期限3.2：投资退出第四条：股权结构与公司治理4.1：股权结构4.2：公司治理第五条：投资收益与分配5.1：投资收益5.2：收益分配第六条：风险管理与风险防范6.1：风险管理6.2：风险防范第七条：信息披露与保密7.1：信息披露第八条：合同的履行与违约责任8.1：履行合同8.2：违约责任第九条：争议解决与法律适用9.1：争议解决9.2：法律适用第十条：合同的生效、变更与终止10.1：合同生效10.2：合同变更10.3：合同终止第十一条：投资方的义务与权利11.1：投资方的义务11.2：投资方的权利第十二条：万科地产集团的义务与权利12.1：万科地产集团的义务12.2：万科地产集团的权利第十三条：关联交易与利益冲突13.1：关联交易13.2：利益冲突第十四条：合同的签署与附件14.1：合同签署第一部分：合同如下：第一条：投资金额与投资方式1.1：投资金额甲方向乙方投资的总金额为人民币【】亿元，具体投资金额根据实际投资项目的情况进行调整。
1.2：投资方式甲方将通过增资扩股的方式，向乙方投资人民币【】亿元，获得乙方【】%的股权。
具体投资方式如下：（1）甲方将向乙方出资人民币【】亿元，用于乙方的日常运营和发展；（2）甲方将向乙方出资人民币【】亿元，用于乙方的研发和创新；（3）甲方将向乙方出资人民币【】亿元，用于乙方的市场推广和品牌建设；（4）其他双方约定的投资用途。
第二条：投资领域与投资项目2.1：投资领域（1）房地产开发；（2）物业管理；（3）基础设施建设；（4）其他双方约定的投资领域。
2.2：投资项目（1）【】项目；（2）【】项目；（3）【】项目；（4）其他双方约定的投资项目。
万科-深圳万科城一期VHOUSE定价说明方案
03
满意度。
感谢您的观看
THANKS
年龄
目标客户群体主要集中在 30-50岁之间，具有一定 的经济实力和购买意愿。
职业
以企业高管、专业人士、 白领阶层等高收入人群为 主。
需求
注重品质、服务和配套设 施，追求舒适、便捷的生 活方式，具有一定的投资 需求。
03
产品定位与定价策略
产品定位
目标客户群
针对中高端购房者，特别是对生 活品质有较高要求的家庭和年轻
白领。
地理位置
位于深圳市核心区域，交通便利， 周边配套设施完善。
产品特点
强调绿色生态、智能家居和人性化 设计，提供高品质的居住环境。
定价策略
成本加成
01
根据项目开发成本、土地成本等因素，加上合理的利润率，确
定基础价格。
市场比较
02
参考同区域、同类型产品的价格，以及市场走势，调整价格策
略。
产品差异
03
针对不同户型、楼层高度、景观等因素，制定不同的价格策略，
以满足客户个性化需求。
价格预期与市场接受度
价格预期
根据市场调研和竞争分析，制定合理 的价格预期，确保项目销售的盈利性 和市场竞争力。
市场接受度
通过市场调研了解客户需求，调整价 格策略，提高市场接受度。同时，加 强品牌宣传和推广，提高项目的知名 度和美誉度。
客户反馈法
根据客户的反馈和需求，对价格进行调整。这种方法需要建立良好的 客户关系和沟通机制。
价格风险控制方案
价格风险识别
通过市场调研、成本分析等方式，识 别可能存在的价格风险。
风险评估
对识别出的价格风险进行评估，确定 其对项目的影响程度和可能性。
万科新战略清单
灯具类型
1
LED T5支架
2
LED T5支架
3
LED T5支架
4
LED T5支架
5
LED吸顶灯
产品图片
万科AB标室内灯具清单-2016
型号 LED-T5-3.5W LED-T5-7W LED-T5-10.5W LED-T5-14W MX260-D1*12
规格及尺寸
产品材质说明
适用部位
市场价 投标价
10
LED天花射灯
设计审核签字：
万科AB标室内灯具清单-2016
产品图片
型号
规格及尺寸
产品材质说明
适用部位
市场价 投标价
LED MTD0800612-皓居-9W
功率：9W 材质：PMMA 开孔尺寸：170*170mmmm 灯罩材料：采用优质 色温：3000K、4000K、 PMMA 5700K 显色性：≥80
灯体材料：PC
MB549-D0.2*50-小白
功率：10W 材质：PMMA 灯具尺寸：586*54*62mm 色温：4000K 显色性：≥80
灯体材料：PC
适用部位
市场价 投标价
玄关、走道、衣帽 间、卧室吊顶
洗手间
MW64-D0.04*6-1-小夜灯 WK-小夜灯插座
功率：0.5W 材质：PC 灯具尺寸：44*64*27.5mm 功能：光敏控制、应急照明 色温：黄光
功率：10.5W 材质：一体化全PC 灯具尺寸：870*24*35mm 色温： 3000K/4000K/5700K
一体化全PC壳体
客厅、卧室、大堂 、电梯厅
功率：14W 材质：一体化全PC 灯具尺寸：1170*24*35mm 色温： 3000K/4000K/5700K
万科的分析
一、万科公司战略规划分析1、企业外部宏观环境因素分析(PEST分析法)（一)政治环境因素（Political Factors）分析国内现行政策对房地产行业影响a。
政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况b. 政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。
未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。
随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要,住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。
随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，对我国房地产交易必将起到积极的促进作用.（二）经济环境因素（Economic Factors）分析(１) 国内生产总值（ＧＤＰ）变化趋势（２）居民可支配收入居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素；居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业管理和药业产生重要影响.预计,未来我国就业压力仍然比较大，居民可支配收入增幅有限；另外我国社会保障体系仍在不断完善之中，因此在近阶段居民可支配收入对万科公司的发展不是十分有利。
（３) 消费模式消费者的消费行为、习惯决定了房地产业产品的需求趋势。
随着消费者收入的增加和消费者素质的提高，消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构，注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务.只有那些能够不断满足消费者多样化需求，并注重售后服务的房地产开发商才能在市场竞争中立于不败之地。
另外，消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。
消费者消费需求的多样化，带来了企业在市场经营中环境的不稳定性，这将对万科公司在房地产行业的发展提出更高的要求。
万科住宅与商业物业定价模型
考虑市场需求和竞争情况
详细描述
在采用成本加成定价法时，应充分考虑市场需求和竞争情 况，对成本进行合理加成，确保价格具有市场竞争力。
总结词
定期评估和调整价格
详细描述
在采用成本加成定价法时，应定期评估市场变化和成本变 动情况，及时调整价格，保持价格的合理性和竞争力。
优化市场比较定价法
总结词
选择可比项目
在万科住宅物业定价中，竞争 定价法通常用于计算物业管理 费等收费项目。
在商业物业定价中，由于商业 物业的市场竞争较为激烈，因 此竞争定价法的应用更加广泛。
04
万科住宅与商业物业定 价模型优化建议
优化定价策略
总结词
考虑市场供需关系
详细描述
在制定定价策略时，应充分考虑市场供需关系，根据市 场需求和竞争情况调整价格，确保价格与市场实际情况 相符合。
通过比较类似物业的租金和售价，计 算出目标物业的租售比。
租售比分析
分析租售比的变化趋势，判断物业的 投资价值。
租售比应用
根据租售比分析结果，制定相应的定 价策略和投资决策。
投资回报率定价法
投资回报率定义
投资回报率计算
投资回报率是指商业物业的年租金收入与 其售价之间的比例关系。
通过比较类似物业的年租金收入和售价， 计算出目标物业的投资回报率。
详细描述
在采用市场比较定价法时，应选择与待定价项目相似的 可比项目，确保可比项目的相关指标和数据具有参考价 值。
总结词
合理确定修正因素
详细描述
在采用市场比较定价法时，应对可比项目相关指标和数 据进行修正，合理确定修正因素，确保价格评估的准确 性和合理性。
总结词
定期更新市场数据
(技术规范标准)(万科技术标准)铝合金部品标准图集使用指引
深圳区域本部页码：第1页共10页 Shenzhen Region, China VankeCo.,Ltd.铝合金部品标准图集使用指引一、目的和适用范围1.1.指导深圳区域各一线公司、各项目正确使用区域铝合金部品标准图集，该图集包括标准化铝合金门窗、栏杆、百叶三大部分。
1.2.各一线公司、各项目对标准图集和本技术标准有任何疑问，应及时与深圳区域工程及采购管理部联系。
合作方对标准图集和本技术标准有任何疑问，应及时向万科反应，否则视为接受。
1.3.铝合金部品标准图集由深圳区域工程及采购管理部、深圳万创共同编制，此图集作为深圳区域、各一线公司铝合金部品战略采购或集中采购的基础。
1.4.深圳区域各项目在建筑设计时应充分考虑标准化部品的应用，建筑产品标准化的项目应尽可能采用标准化部品，其中标准化门窗大样的使用不得小于80%。
二、铝合金门窗标准图集编制说明2.1.标准化门窗A、B、C三类铝合金部品标准图集按目标造价高低分为A（目标价格约400元/m2，按单玻计算，下同）、B（350元/m2）、C（300元/m2）三个档次，各档次分别一套图纸，A、B、C三套标准图集的门窗大样分格完全相同，价格差异主要体现在型材规格、配件档次、玻璃厚度上。
2.2.标准图集内容（1）每一套标准图集都包括设计总说明、标准化门窗大样、标准化门窗节点图、标准化型材线密度表、排水孔加工图、标准化铝合金门窗配置图、标准化门窗报价清单。
（2）具体项目进行铝合金二次设计时应仔细阅读设计总说明内容。
（3）标准化门窗大样、标准化型材线密度表、排水孔加工图可供项目直接使用，但不得改动，特殊情况须经区域工程及采购管理部审核。
（4）标准化铝合金门窗配置图列出洞口面积、开启面积、型材选择、配件清单表，供具体项目选择。
型材选择列出主要受力构件中竖挺、转角竖挺、中横挺的型材编深圳区域本部Shenzhen Region, China VankeCo.,Ltd.页码：第2页共10页号，以及在不同风压计算值情况下所加衬钢。
万科市场细分+目标市场+定位
万科市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。
因此，在这里我们以产品为细分对象,依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。
产品价格指标比较表:低端中低端中端中高端高端总价15万以下 15～20万 20万~30万 30~50万 50万以上单价1500-2000 2000-2500 2500-3000 3000-3500 3500以上1．低端市场（戴福照)（1）市场特征：该类产品一般为低总价（15万以内），低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。
开发技术层面要求不高.（2)目标客户群:年龄:主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者。
收入：年收入大多在3.5万以下。
家庭结构:2人及以下，比例为24%（2001年政府权威部门调查.受教育程度：他们大多受过较高的教育。
置业情况:大多为第一次置业,现在主要以租房为主.购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。
购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求.2．中低端市场(郭豪铿）（1）市场特征：该类产品总价主要集中在15～20万，单价多为1500～2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高,因此，竞争对手该市场较为容易.（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下。
收入情况:年收入3万—5万。
家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上。
职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工。
受教育程度:受教育程度普遍不高。
置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅.购房目的:家庭居住需要，迫切需要改变居住环境.购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求。
3．中端市场（郭豪铿）（1）市场特征:该类产品总价大多在20～30万，单价在2000~2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好,因此销售速度一般较快。
万科业务层战略分析
产品定位：提供位于 城郊的住宅，既满足 客户舒适居住追求， 又保持与城市适当的 交通距离。 产品细分：城郊改善 型项目
产品定位：提供位于 郊区的住宅，为客户 提供高性价比产品， 实现客户回归自然的 需求。 产品细分：郊区栖居 项目、郊区享受型项 目
产品定位：提供位于 稀缺地段或占有稀缺 景观资源的住宅，满 足高端客户对高品质 生活和较深层次文化 内涵的追求。 产品细分：城市享受 型项目
绿色环保住宅
中长期战略 中国房地产行业持续领跑者，卓越的绿色企业
温室气体减排的行业领先者 绿色定位 绿色节能技术的广泛应用者
绿色标准制定的推广者 绿色社区生活的身体力行者
绿色规划
全装修
工业化
绿色建筑
住宅产业化
社会效应
质量稳定
客户效应
2
效率提升
企业效应
节能环保
工业化平台
住宅产业化
混凝土不需要在施 工现场浇灌，既可以保 持现场的干净，而且大 幅减少对水泥的浪费。 采用住宅工业化生 产方式可以节约水泥 12%，模板消耗降低 27.5%，节省手脚架钢 材85%。
占有稀缺资源
T2 （郊区享受）
TOP
区域聚焦战略
万科提出集约化经营的概念，采用区域聚焦战略，持续推动区域集约化发展，以深圳、上海、 北京、成都形成四大区域中心，考虑市场容量、距离因素，以区域为中心形成二级城市圈，兼顾四大 区域外部分城市的开发，形成“4+X”区域布局。
北京
成都
上海
万科业务区域形 成四大区域中心， 单个区域中心形 成多个二级城市 圈
1992年 1988年 1984年
1998年
2001年 1997年 1999年
产品聚焦战略
万科精装修标准ABC
公共部分 工程招标
材料部品 招标采购 大面积 精装修 施工期 监控
实楼样板间
验收交付
大面积精装修
总结阶段
精装修篇——工作流程
实楼样板间
领导层 土建施工图
验收交付
销售部
成本部
设计部
采购部
项目部
工程部
产品定位
客户深访 调研 缺陷反馈 指导书 成本控制 总结 成本核算 文件 精装修 设计总结 精装修 设计图集 标准 招标采购 工作总结 招标采购 指导书 精装修 项目管理 总结 精装修管理 指导书
1#楼（28层）： 总面积32260.23㎡， 共296户，户型6种
7#楼（28层）： 总面积31163.26㎡，共280 户，户型3种
2#楼（9层）： 总面积4058.81㎡， 共6.7㎡， 共72户，户型1种
2-9#
3#楼（28层）： 总面积31448.33㎡， 共306户，户型6种 共计19.41万㎡，1942户
精装修篇——精装修关键步骤
3、实楼样板间 目的：1、在招标之前，为大面积精装修施工单位的选择提供参考依据。 2、销售样板间反映不了实际装修过程中会遇到的土建、水、电、 设备等配合问题，需要通过实楼样板间发现。 3、实楼样板间应该包括所有户型，根据装修阶段反馈的问题，进 行图纸的修改，以减少大面积施工阶段可能出现的问题、降低设计变更 及洽商的出现率。
1、产品定位
精装修篇——精装修关键步骤
2、销售样板间 目的：1、通过样板间，确认最终效果和材料部品。采购部根据部品清单 启动采购策划。 2、在销售样板间对外开放之前，组织公司内部体验和 评估，通过大家意见，修改全装修方案和样板间。 优点：提前进行内部体验，便于施工图纸设计优化。
中海 万达 万科三巨头成本限额标准
完全精通房地产项目的成本控制，弄清楚所有分项工程的成本标准，建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务。
今天分享一下：中海.万科.万达三巨头的限额标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了，以后施工单位.设计单位.您的属下等等，再也蒙骗不了你了......1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：《万达结构设计限额指标表（2014版）》（以下简称《限额指标表》）；2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同，并作为设计结果审核的标准之一；3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下：4、本限额指标为集团对外发布的指标，内控指标可上浮不超过10%；5、《限额指标表》中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。
万达结构设计限额指标表（2014修订版）本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。
3.1项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制，内容见附表1。
附表13.2制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。
本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。
万科品牌发展：战略决策解析
万科品牌发展：战略决策解析我一直坚信，品牌的力量是无穷的。
万科，这个中国房地产行业的领军品牌，正是通过一系列精准的战略决策，奠定了其在中国乃至世界的地位。
从1984年创立之初，万科就明确了其以质量求生存，以创新求发展的战略思想。
在80年代，万科主要的战略决策就是专注于房地产开发，并且坚持高标准的质量要求。
这一时期的万科，像一个默默耕耘的农民，精心打磨每一个项目，积累了一定的口碑和客户基础。
进入90年代，万科开始实施品牌战略。
我们知道，品牌是企业最重要的资产，于是我们加大了对品牌的投入，包括广告宣传、公益活动、产品创新等方面。
同时，万科也开始实施多元化战略，进入了商业地产、物业管理等多个领域。
21世纪初，万科面临新的挑战和机遇。
在这一时期，万科实施了两项重要的战略决策：一是全国化战略，二是精细化战略。
全国化战略使得万科的业务遍布全国，形成了强大的规模优势。
精细化战略则使得万科在管理、产品、服务等方面都达到了行业领先水平。
近年来，万科开始实施创新战略。
我们知道，只有不断创新，才能保持企业的活力和竞争力。
于是，万科开始在产品、服务、管理等多方面进行创新，例如推出绿色建筑、智慧社区等新型产品和服务。
回顾万科的发展历程，我深深体会到，企业的成功离不开正确的战略决策。
万科之所以能够成为中国房地产行业的领军企业，就在于我们始终能够准确把握市场趋势，做出正确的战略决策。
在未来的发展中，万科将继续坚持这些战略决策，不断创新，以实现企业的可持续发展。
总的来说，万科的品牌发展，离不开一系列精准的战略决策。
从专注房地产开发，到实施品牌战略，再到全国化战略和精细化战略，到创新战略，万科始终能够准确把握市场趋势，做出正确的战略决策。
这些战略决策，不仅推动了万科的发展，也提升了万科的品牌价值。
我一直坚信，品牌的力量是无穷的。
万科，这个中国房地产行业的领军品牌，正是通过一系列精准的战略决策，奠定了其在中国乃至世界的地位。
从1984年创立之初，万科就明确了其以质量求生存，以创新求发展的战略思想。
如何制作万科价格表
李晨
三种理论定价方法
成本利润法 市场竞争法 需求导向法
实际情况—— 开发商说卖多少，就卖多少
更多情况下，我们需要做的是——
根据开发商指定的一个目标均价 通过制定优惠体系、产品价差 得出每套房均价
传统价格表逻辑
01户 02户 03户
基础价 + 调差1
= 01户均价
基础价 + 调差2
表总价 1239548 1239548
房款基数 开盘单价 开盘总价 签约单价 签约总价 52835.2 8735.2417 1214548 8647.8892 1202402.5 52835.2 8735.2417 1214548 8647.8892 1202402.5
1号楼汇总 户型差 平面差 套数 面积
万科价格表解析——看构成
7.勾稽关系：根据基数款检验价格表闭合性，防止出错；
事项 测绘表 总面积 总套数 表总价
表价 基价 合计 表总价与基价、总基数款
基准价
折扣汇总
62014.32 642
550413721.3 8875.59069
汇总表
62014.32 642
550413734.3 8875.5909
实收总价
8150
开盘折扣（包含百荣员 工、商户、老带新）
签约折扣（含员工、商 户、老带新、签约折 扣）
认筹优惠、电商客户
实收折扣（不含认筹优 惠、电商客户收款）
27336 642
17550000
表总价（不含认筹优惠 、电商客户收款） 表总价
62014.32
表均价
综合折扣
505416708
签约总价
签约单价
1.0000
万科定价法定价方法
——远洋山水
•
•
万科定价法定价方法
PPT文档演模板
2006年价格上扬，销量走低；2007年初集中放量，消化去年年底积累客 户，受价格上扬影响，2、3月份销售量大幅下降。但4月份销售量和价格 有所回升，目前销售动态为5月12号开始排号，19号开28号楼，体量为 1113套。
万科定价法定价方法
•价格论证结构
•价格体系论证 •全盘定价说明 •一期2—6号楼详细定价
•全盘均价
•销售目标 •价格策略 •销控原则 •促销手段 •回款计划
•底价及报价表
•水平价格 •垂直价格
法定价方法
现有产品资料为对比依据 本项目为毛坯房
•论证前提
PPT文档演模板
万科定价法定价方法
•产品力 •竞品比对纬度
130㎡
•万年花城从本年初截止到四月份，每平方米涨幅达到了450元 左右。
PPT文档演模板
万科定价法定价方法
地理位置：丰台区青塔西路58号 规模：32万平方米 容积率：2.4 绿化率：35% 项目均价：10000元／平方米 装修标准：1500元／平方米 销售率：80% 主力户型: 两居C户型约103㎡;三居J户型约
•区域纬度 •抗风险力
•最终价格
•品牌力
•论证思路
•市场影响力 • 客户纬度
•销售执行力
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万科定价法定价方法
•价格论证结构
PPT文档演模板
•区域纬度 •竞品纬度 •客户纬度
区域分析及典型项目跟踪 评估区域市场价格风险
•市场竞品项目产品比较确定核心比准均价
•通过前期积累的客户分析 •判定其对价格的承受能力
PPT文档演模板
•区域纬度 •竞品纬度 •客户纬度
万科集团精装修测算标准
基层清理，面层安装等全部操作过程（结算时 工程量为图纸净面积，折边工程量不另计算）
89.83
89.83
基层清理，结合层，面层切割铺贴，倒边，擦
6 墙面贴墙砖（含专用擦缝剂）
m2 需注明【品牌，型号，规格】 缝等全部操作过程。玻化砖必须采用陶瓷专用
粘结剂
7 地面铺贴地砖（含专用擦缝剂）
m2
需注明【品牌，型号，规格】
VK-VC/Q-01-F2
装修房成本测算方法
填表指引
1、 装修统计定义： 精装修成本统一口径的目的是方便于成本归纳及各公司(项目)之间作对比，此处统计的成本为与精装修相关的所有建造费用： ①. 建造费用包括与直接建造相关的主材费、施工费、措施费（所有措施相关费用）、管理费、利润、税金； ②. 与精装修相关的设计费、监理费、变更签证费，或因装修带来的结构及粗装修成本增加的部分，可纳入全装修成本的范畴； ③. 在各公司标准借鉴及对标的过程中，请参照建造费用；在经营决策或编制目标成本时，需向公司汇报全装修成本。
10
墙面铺贴石材（含倒边倒角及防 护费用）
11
地面铺贴石材 水泥砂浆 1:3 （含倒边倒角及防护费用）
12
门槛大理石 水泥砂浆 1:2（含 倒边倒角及防护费用）
13
砌筑包管道井（含砼导墙）和砌 筑浴缸四周
浴缸台面及一侧面贴大理石 水
14 泥砂浆 1:2（含倒边倒角及防护
费用）
15
大理石窗台板 水泥砂浆 1:2 （含倒边倒角及防护费用）
基层清理、轻钢龙骨安装，基层、面层安装等 全部操作过程。 基层清理；批腻子，刷乳胶漆等所有操作过程 。 定位、弹线、制作等全部操作过程。
75.11
75.11
9.00
万科万科朗苑房地产项目定价策略
市场反馈
收集客户和市场对项目的反馈 意见，了解价格策略的合理性 、竞争力和市场接受度。
财务分析
通过财务分析，评估项目的盈 利能力和投资回报率，以判断 价格策略的经济效益。
持续改进
根据评估结果和市场变化，及 时调整和优化价格策略，以确 保项目收益的最大化和市场竞
争力的提升。
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04 价格调整策略
价格变动的原因
01 02
市场供需变化
随着市场供需关系的变化，房地产项目的价格也会相应调整。当需求增 加或供应减少时，价格通常会上涨；反之，当需求减少或供应增加时， 价格可能会下跌。
经济环境影响
经济环境的变化，如通货膨胀、利率变动、经济增长等，也会对房地产 项目的价格产生影响。
03
02
分析竞品楼盘的优势和不足，以便在定价时扬长避短，突出自
身项目的优势。
价格策略比较
03
研究竞品楼盘的定价策略、价格调整方式、促销手段等，为制
定合理的定价策略提供参考。
目标客户群分析
客户画像
通过市场调研，了解目标客户的年龄、性别、职业、收入水平、 购房需求等信息，构建客户画像。
价格敏感度
分析目标客户对价格的敏感程度，了解客户对价格的接受范围和心 理预期。
范围可控
价格调整的范围应在可控范围内，避免出现大幅度的不合理 波动。同时，应确保价格调整符合相关法律法规和市场规则 的要求。
05 价格策略的实施与监控
实施步骤与计划
确定目标市场
收集数据
首先需要明确项目的目标市场，包括客户 群体、需求特点等，以便制定针对性的定 价策略。
收集相关市场数据，包括竞争对手价格、 区域供求关系、客户购买力等，以评估市 场状况和制定合理价格。
万科集团战略分析报告之企业战略分析
1.万科的横向一体化、前向一体和后向一体化战略近年来，万科越来越重视与竞争对手的合作，实上优势互补，双方共同发展。
并且万科收购一些对自己发展有利的公司，以加强其竞争力。
2005年，万科与中粮集团合作开发广州科学城鹏利项目。
宁高宁最擅长的是资本市场，鹏利做地产、酒店也有好多年，但是产品线一直不够明确，而万科在房地产开发方面很有经验，在双方的大力合作下，把产品链打造得更好。
这两年万科增速非常快，而且有很多兼并。
万科分别于2005年3月3日和2006年8月3日，两次与中桥、上海南都实业投资有限公司、南都集团控股有限公司签署系列协议，分别以总额人民币18.58亿元和17.66亿元，收购了南都房产集团有限公司、上海南都置地有限公司、镇江润桥置业有限公司、镇江润中置业有限公司、苏州南都建屋有限公司的股权。
2006年1200万平方米土地待开发项目，60%是兼并来的。
2007年，万科与中国航空工业第一集团公司所属全资子公司北京瑞赛科技有限公司合资组建综合性房地产开发公司，共同开发房地产项目，双方就此展开战略合作。
中航与万科进行战略合作，双方在资源和专业开发上的不同优势，将为合资公司的良好发展前景奠定坚实的基础。
万科的后向一体化主要体现在他的房型研发上。
1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司，1998年，万科成立建筑研究中心。
开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。
2002年1月，投资4000万元的万科建筑研究中心大楼落成。
2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请，标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。
万科的前向一体化主要体现在自己对房屋进行装修上。
2007年，万科装修房新开工比例达到50％，预计2008年万科装修率将超过80％，2009年，万科原则上将没有毛坯房。
“根据权威调查结果，采用工厂化的施工方法，施工失误率可以降低到0．01％(50r)，外墙渗漏率水平降低到0．01％，精度偏差以mm计，小于0．1％。
万科物业招标流程及标准
一、引言随着我国房地产市场的快速发展，物业服务行业逐渐成为房地产企业的重要组成部分。
万科物业作为国内领先的物业服务企业，始终坚持以客户为中心，不断提升物业服务品质。
为了确保物业服务项目的质量和效率，万科物业制定了严格的招标流程及标准。
本文将详细介绍万科物业招标流程及标准，以供参考。
二、招标流程万科物业招标流程主要包括以下步骤：1. 项目立项- 确定物业服务项目需求，包括项目规模、服务内容、服务标准等。
- 审核项目立项，确保项目符合公司发展战略和市场需求。
2. 招标公告- 发布招标公告，明确招标项目的基本信息、报名条件、招标时间等。
- 公告发布途径包括公司内部网站、行业媒体、行业协会等。
3. 报名及资格审查- 潜在供应商根据招标公告要求进行报名。
- 万科物业对报名供应商进行资格审查，包括企业资质、业绩、信誉等。
4. 招标文件编制- 根据项目需求，编制招标文件，包括项目背景、服务内容、技术要求、质量标准、报价要求、评标标准等。
5. 开标- 指定开标时间、地点，邀请所有合格供应商参加开标会议。
- 开标时，供应商提交投标文件，并进行答疑。
6. 评标- 组建评标委员会，由公司内部专业人员、行业专家等组成。
- 评标委员会根据招标文件要求，对投标文件进行评审，包括技术、商务、服务等方面。
7. 中标公示- 根据评标结果，确定中标供应商，并进行公示。
8. 签订合同- 与中标供应商签订物业服务合同，明确双方权利义务。
9. 项目实施- 指导中标供应商进行项目实施，确保项目顺利开展。
10. 项目验收- 对项目实施情况进行验收，确保符合招标文件要求。
三、招标标准万科物业招标标准主要包括以下方面：1. 企业资质- 投标企业须具备相应的物业服务资质证书。
- 企业资质等级应符合招标项目要求。
2. 业绩- 投标企业须提供近三年内的物业服务项目业绩证明，包括项目规模、服务内容、客户满意度等。
3. 信誉- 投标企业须具有良好的商业信誉和行业口碑。
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项目 分类 项目名称
样板房+公共部位精装修 单位 数量
综合单价 管理费、利 润、税金等 其他费用 （按百分比 报价） 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41% 26.41%
主材费用 辅材费用
人工费用
综合单价
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石膏挂镜线40mm宽（SG-07） 木龙骨双层夹板打底（9+9厚） 木龙骨双层夹板打底（12+12厚） 木龙骨双层夹板打底（9+15厚） 木龙骨9厚单层夹板打底 木龙骨12厚单层夹板打底 木龙骨15厚单层夹板打底 9厚单层夹板打底 12厚单层夹板打底 15厚单层夹板打底 饰面板 饰面板索色 饰面板清漆 墙面刮腻子 墙面刷涂料（一底二面） 墙面刷涂料（每增加一遍面漆） 1.0mm厚304玫瑰钛不锈钢饰面 1.2mm厚304玫瑰钛不锈钢饰面 1.0mm厚304拉丝不锈钢饰面 1.2mm厚304拉丝不锈钢饰面 1.0mm厚304镜面不锈钢饰面 1.2mm厚304镜面不锈钢饰面 1.0mm厚304黑色镜面不锈钢饰面 1.2mm厚304黑色镜面不锈钢饰面 1.0mm厚304玫瑰钛不锈钢线条 1.2mm厚304玫瑰钛不锈钢线条 1.0mm厚304拉丝不锈钢线条 1.2mm厚304拉丝不锈钢线条 1.0mm厚304镜面不锈钢线条 1.2mm厚304镜面不锈钢线条 1.0mm厚304黑色镜面不锈钢线条 1.2mm厚304黑色镜面不锈钢线条 钢化清玻8mm墙面 钢化清玻10mm墙面 钢化磨砂玻璃8mm墙面 钢化磨砂玻璃10mm墙面 5mm银镜线条 5mm银镜墙面 窗套9厚基层夹板打底 窗套12厚基层夹板打底 窗套15厚基层夹板打底 窗套18厚基层夹板打底 窗套12+12厚双层夹板打底 窗套15+15厚双层夹板打底 窗套18+18厚双层夹板打底 户内门门套9厚基层夹板打底 户内门门套12厚基层夹板打底 户内门门套15厚基层夹板打底 户内门门套18厚基层夹板打底 户内门门套12+12厚双层夹板打底 户内门门套15+15厚双层夹板打底 户内门门套18+18厚双层夹板打底 门吸 墙面开空调孔（混凝土墙） 墙面开空调孔（砖墙） 排气扇玻璃开孔 天花刮腻子（机械打磨） 天花刮腻子（人工打磨） 石膏板吊顶(含龙骨）（9+9厚） 石膏板吊顶(含龙骨）（12厚） 埃特板吊顶（含龙骨）（8厚）
20厚水泥砂浆找平 每增减10MM厚水泥砂浆找平 防水层1.5mm厚 陶粒回填 水泥自流平地面 瓷砖地面（最大长边＞300mm） 瓷砖地面（150mm＜最大长边≤ 瓷砖地面（最大长边≤150mm） 瓷砖地面斜拼 瓷砖波打线 瓷砖拼菱形石材波打 瓷砖拼编织纹 窗台瓷砖 拉槽地砖铺贴 瓷砖拆除 贴门槛石 石材地面 石材波打线 石材拼方形图案 窗台石材铺贴 拉槽石材铺贴 淋浴屏底部新老虎米黄挡水槛80mm 淋浴屏底部埃及米黄挡水槛80mm宽 贴门槛石 石材地面 石材波打线 石材拼方形图案 窗台石材铺贴 拉槽石材铺贴 淋浴屏底部挡水槛80mm宽 石材磨边（圆边） 石材磨边（斜边） 石材拉槽 石材拆除 石材楼梯踏步挡水线 石材楼梯踏步铺贴 马赛克 木地板地面 露台及阳台处30厚防腐芬兰木铺贴 （截面90mm*30mm，净间距50mm，角 钢5*5*1.5mm龙骨） 露台防腐木四周粒径20~30mm白色鹅 卵石散铺 地柜/吊柜/镜子背面水泥砂浆找平 防水层1.5mm厚 木踢脚线 造型木地脚线，白色手扫漆150mm高 （WD-02、PT-04） 造型木地脚线，白色手扫漆200mm高 （WD-02、PT-04） 瓷砖踢脚线80mm高 瓷砖踢脚线100mm高
瓷砖踢脚线120mm高 拉槽瓷砖踢脚线120mm高 瓷砖踢脚线150mm高 浅啡网踢脚线100mm高 埃及米黄踢脚线200mm高 法国金花造型踢脚线200mm高 浅啡网踢脚线100mm高 埃及米黄踢脚线200mm高 法国金花造型踢脚线200mm高 瓷砖踢脚线80mm高（粘贴剂） 瓷砖踢脚线100mm高（粘贴剂） 瓷砖踢脚线120mm高（粘贴剂） 拉槽瓷砖踢脚线120mm高（粘贴剂） 瓷砖踢脚线150mm高（粘贴剂） 浅啡网踢脚线100mm高（粘贴剂） 埃及米黄踢脚线200mm高（粘贴剂） 法国金花造型踢脚线200mm高（粘贴 剂） 浅啡网踢脚线100mm高（粘贴剂） 埃及米黄踢脚线200mm高（粘贴剂） 法国金花造型踢脚线200mm高（粘贴 剂） 瓷砖墙面（最大长边＞300mm） 瓷砖墙面（150mm＜最大长边≤ 瓷砖墙面（最大长边≤150mm） 瓷砖墙面斜拼 瓷砖墙面粘贴剂粘贴 拉槽瓷砖铺贴 瓷砖拆除 马赛克墙面 马赛克腰线 干挂石材墙面 湿贴石材墙面 灌浆石材墙面 石材线条（50mm以内） 石材线条（50~150mm） 石材线条（150~250mm） 拉槽石材铺贴 埃及米黄门套靴 西奈珍珠门套靴 新老虎米黄门套靴 干挂石材墙面 湿贴石材墙面 灌浆石材墙面 石材线条（50mm以内） 石材线条（50~150mm） 石材线条（150~250mm） 拉槽石材铺贴 埃及米黄门套靴 西奈珍珠门套靴 新老虎米黄门套靴 石材门套 石材切割 石材磨边 石材拉槽 石材拆除 墙纸 门窗套木线条，白色手扫漆80mm宽 （WD-04、PT-04） 电视背景墙内框木线条，白色手扫 漆180mm宽（WD-05、PT-04）