万科成本采购的3大阶段36个要点全
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
学习改变命运,知 识创造未来
••2014年房地产市场分析与判断
•上半年：
•收缩、煎熬，市场向大中型企业加速集中；
•全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免；
•城市分化继续；
•政策面从紧，但更趋于市场化，因地制宜；
•大型房地产企业市场集中度大幅提升。
•下半年：
•市场依旧低迷，但冷冻速度将趋缓，并逐步形成新的平衡；
•一二线城市价格企稳好于三四线城市；
•库存分化，多少城市仍旧煎熬；
•下半年转型升级新机会（市场化产业园、旧城工业用地改造、体验式
商业与
•社区型商业、休闲养老地产、文化旅游地产、物流地产、其他产业地
产）。
万科成本采购的3大阶段36个要点全
万科成本采购的3大阶段36个要点全
••中长期 房地产市场分析与判断--有利因素：
房地产市场 形势分析
•经济总体平稳发展； •经济体制改革，释放制度红利； •新城镇化； •十八大：收入倍增计划（至2020年）； •中国人的住房观念； •土地财政暂时难以根本改变； •经济增长不乐观，宏观政策以稳为主;
万科成本采购的3大阶段36个要点全
•地产政策
房地产市场 形势分析
• 有关房地产政策：
•十八届三中全会提出:“使市场在资源配置中起决定性作用”； •---历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。
•更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建 设， •“做好住房保障和楼市调控” （2013年12月初中央政治局会议 提出）。
学习改变命运,知 识创造未来
•近期，部分城市房地产出现呈现放宽调控政策的趋势；
万科成本采购的3大阶段36个要点全
••中长期 房地产市场分析与判断—关键因素：
房地产市场 形势分析
学习改变命运,知 识创造未来
•金融危机与宏观经济下行（皮之不存，毛将焉附）； •土地供应紧张的总趋势； •房地产调控的深入和常态化：去行政化，长效机制； •不动产登记制度拟出台； •未来人口发展（总人口、人口区域分布、人口结构、老龄化）； •房地产税是否落地； •不动产登记制度的影响； •保障房力度； •当前中国城市住房保有量（人均32.9平米，户均1.08套）； •房地产泡沫； •随着反腐败的深入,市场操作将越来越规范化；
学习改变命运,知 识创造未来
•••经济政策
•十八大三中全会确定的经济改革重点（八大方向）
•方向1-市场体系： •着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题 •方向2-资源产品价格： •推进资源、能源、交通、电信等领域价格改革 •方向3-城乡土地市场： •建立城乡统一的建设用地市场 •方向4-金融业开放： •扩大金融业对内对外开放 •方向5-汇率机制： •完善人民币汇率市场化机制，加快推进利率市场化 •方向6-财税体制： •深化财税体制改革 •方向7-税制改革： •完善税收制度，推进增值税、房产税、环保税费改革 •方向8-经济开放体制： •构建开放型经济新体制
•……
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
学习改变命运,知 识创造未来
••2014年房地产市场分析与判断
•地产公司竞争剧烈 •今年上半年，国内房市行情并未延续强劲走势；冷酷的行情加剧了企 业竞争，行业进入了全新的大整合时期。 •上半年入榜TOP50中，集中度持续上升，从各梯队表现看，第一梯队 业绩持续攀升，第二、三梯队业绩增长剧烈分化。 •冷峻的行情中，还是有三类房企实现了业绩快增：一类是聚焦三四线 城镇化的房企，如碧桂园、华夏幸福、恒大；一类是促销力度较大的 房企，如万 科、雅居乐；一类是“短平快”的快周转房企，如旭辉、阳 光城、正荣、泰禾。 •这些房企为什么能穿透行情？或许值得众房企思考借鉴。当然，大部 分中小地产企业正承受两方面的挤压（总量、结构），处境堪忧。 •展望下半年，企业间预计将加剧竞争，行业或加快整合。 •在此背景下，房企应多管齐下加快去化，深化转型，进一步精细化管 理（包括成本管理），以应对全新的地产市场环境。
目标成本管理
•
责任成本管理
•
无效成本管理
•
作业成本管理
•
成本信息化管理
•
设计阶段的成本控制
•
实践总结
万科成本采购的3大阶段36个要点全
•
房地产市场 形势分析
• 房地产，让人爱恨交加！
•在中国，几乎凡是涉及住宅的题材都成为热点
学习改变命运,知 识创造未来
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
万科成本采购的3大阶段 36个要点全
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
主要 内容
学习改变命运,知 识创造未来
• 成本管理战略思考与模式
•
房地产市场分析与成本管理
•
成本管理的定位
•
成本管理的宗旨和目标
•
正确认识成本管理
•
成本管理核心理念
•
成本管理模式
•
现代成本管理发展动向
Biblioteka Baidu
成本管理主要战术方法
学习改变命运,知 识创造未来
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
学习改变命运,知 识创造未来
•中长期 房地产市场分析与判断—不利因素：
•
•金融危机未见彻底好转,国内与宏观经济下行,经济低迷下探;
•风险积聚，行业逐步回归理性（经济降速、制度变革、需求投
资等），黄金十年已经过去，已经进入下半场；
学习改变命运,知 识创造未来
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
••政策解读：
•调控政策分类指导，不再“一刀切”，有保有压（手套房、 支持刚需、改善型 •需求---高端有限制、中端有政策、低端有保障）；
•保障房对商品房市场影响加大；
•不动产统一登记制度实施，对楼市影响有待观察；
•房地产投资、开工、信贷规模在收缩；
房地产市场 形势分析
•
•2014年房地产市场分析与判断—地产企业样本分析—TOP50
学习改变命运,知 识创造未来
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
•政策逆变（不动产登记制度、房地产税）；
•土地供应紧张的总趋势;
•流动型风险，钱紧成常态化，其资金成本成本上升；
•市场进入调整期；
•观望和看跌，价量下跌；
•一、二、三、四线城市继续分化、弱化；
•住宅地产、商业地产都面临挑战；
•市场时刻在变,客户(包括拆迁维权)更挑剔;
•地产项目的边际成本提高，收益下降；
房地产市场 形势分析
学习改变命运,知 识创造未来
••2014年房地产市场分析与判断
•上半年：
•收缩、煎熬，市场向大中型企业加速集中；
•全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免；
•城市分化继续；
•政策面从紧，但更趋于市场化，因地制宜；
•大型房地产企业市场集中度大幅提升。
•下半年：
•市场依旧低迷，但冷冻速度将趋缓，并逐步形成新的平衡；
•一二线城市价格企稳好于三四线城市；
•库存分化，多少城市仍旧煎熬；
•下半年转型升级新机会（市场化产业园、旧城工业用地改造、体验式
商业与
•社区型商业、休闲养老地产、文化旅游地产、物流地产、其他产业地
产）。
万科成本采购的3大阶段36个要点全
万科成本采购的3大阶段36个要点全
••中长期 房地产市场分析与判断--有利因素：
房地产市场 形势分析
•经济总体平稳发展； •经济体制改革，释放制度红利； •新城镇化； •十八大：收入倍增计划（至2020年）； •中国人的住房观念； •土地财政暂时难以根本改变； •经济增长不乐观，宏观政策以稳为主;
万科成本采购的3大阶段36个要点全
•地产政策
房地产市场 形势分析
• 有关房地产政策：
•十八届三中全会提出:“使市场在资源配置中起决定性作用”； •---历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。
•更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建 设， •“做好住房保障和楼市调控” （2013年12月初中央政治局会议 提出）。
学习改变命运,知 识创造未来
•近期，部分城市房地产出现呈现放宽调控政策的趋势；
万科成本采购的3大阶段36个要点全
••中长期 房地产市场分析与判断—关键因素：
房地产市场 形势分析
学习改变命运,知 识创造未来
•金融危机与宏观经济下行（皮之不存，毛将焉附）； •土地供应紧张的总趋势； •房地产调控的深入和常态化：去行政化，长效机制； •不动产登记制度拟出台； •未来人口发展（总人口、人口区域分布、人口结构、老龄化）； •房地产税是否落地； •不动产登记制度的影响； •保障房力度； •当前中国城市住房保有量（人均32.9平米，户均1.08套）； •房地产泡沫； •随着反腐败的深入,市场操作将越来越规范化；
学习改变命运,知 识创造未来
•••经济政策
•十八大三中全会确定的经济改革重点（八大方向）
•方向1-市场体系： •着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题 •方向2-资源产品价格： •推进资源、能源、交通、电信等领域价格改革 •方向3-城乡土地市场： •建立城乡统一的建设用地市场 •方向4-金融业开放： •扩大金融业对内对外开放 •方向5-汇率机制： •完善人民币汇率市场化机制，加快推进利率市场化 •方向6-财税体制： •深化财税体制改革 •方向7-税制改革： •完善税收制度，推进增值税、房产税、环保税费改革 •方向8-经济开放体制： •构建开放型经济新体制
•……
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
学习改变命运,知 识创造未来
••2014年房地产市场分析与判断
•地产公司竞争剧烈 •今年上半年，国内房市行情并未延续强劲走势；冷酷的行情加剧了企 业竞争，行业进入了全新的大整合时期。 •上半年入榜TOP50中，集中度持续上升，从各梯队表现看，第一梯队 业绩持续攀升，第二、三梯队业绩增长剧烈分化。 •冷峻的行情中，还是有三类房企实现了业绩快增：一类是聚焦三四线 城镇化的房企，如碧桂园、华夏幸福、恒大；一类是促销力度较大的 房企，如万 科、雅居乐；一类是“短平快”的快周转房企，如旭辉、阳 光城、正荣、泰禾。 •这些房企为什么能穿透行情？或许值得众房企思考借鉴。当然，大部 分中小地产企业正承受两方面的挤压（总量、结构），处境堪忧。 •展望下半年，企业间预计将加剧竞争，行业或加快整合。 •在此背景下，房企应多管齐下加快去化，深化转型，进一步精细化管 理（包括成本管理），以应对全新的地产市场环境。
目标成本管理
•
责任成本管理
•
无效成本管理
•
作业成本管理
•
成本信息化管理
•
设计阶段的成本控制
•
实践总结
万科成本采购的3大阶段36个要点全
•
房地产市场 形势分析
• 房地产，让人爱恨交加！
•在中国，几乎凡是涉及住宅的题材都成为热点
学习改变命运,知 识创造未来
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
万科成本采购的3大阶段 36个要点全
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
主要 内容
学习改变命运,知 识创造未来
• 成本管理战略思考与模式
•
房地产市场分析与成本管理
•
成本管理的定位
•
成本管理的宗旨和目标
•
正确认识成本管理
•
成本管理核心理念
•
成本管理模式
•
现代成本管理发展动向
Biblioteka Baidu
成本管理主要战术方法
学习改变命运,知 识创造未来
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
学习改变命运,知 识创造未来
•中长期 房地产市场分析与判断—不利因素：
•
•金融危机未见彻底好转,国内与宏观经济下行,经济低迷下探;
•风险积聚，行业逐步回归理性（经济降速、制度变革、需求投
资等），黄金十年已经过去，已经进入下半场；
学习改变命运,知 识创造未来
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
••政策解读：
•调控政策分类指导，不再“一刀切”，有保有压（手套房、 支持刚需、改善型 •需求---高端有限制、中端有政策、低端有保障）；
•保障房对商品房市场影响加大；
•不动产统一登记制度实施，对楼市影响有待观察；
•房地产投资、开工、信贷规模在收缩；
房地产市场 形势分析
•
•2014年房地产市场分析与判断—地产企业样本分析—TOP50
学习改变命运,知 识创造未来
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
•政策逆变（不动产登记制度、房地产税）；
•土地供应紧张的总趋势;
•流动型风险，钱紧成常态化，其资金成本成本上升；
•市场进入调整期；
•观望和看跌，价量下跌；
•一、二、三、四线城市继续分化、弱化；
•住宅地产、商业地产都面临挑战；
•市场时刻在变,客户(包括拆迁维权)更挑剔;
•地产项目的边际成本提高，收益下降；