【案例解析】温都水城金手杖养老公寓模式解剖(附-收费价目表与“清朋华友”组织合作模式)

【案例】温都水城金手杖养老公寓模式解剖（附：收费价目表、与“清朋华友”合作模式）

蜗牛老龄事业俱乐部互助&分享&学习名称：水城金手杖国际养生公寓位置：北京昌平区4A级景区温都水城内规模：建筑面积143801.25 平米，其中地下36172.46 平米，地上107628.79平米，共5栋公寓楼呈五塔式，可容纳1495户。

360°全周养老理念：5H+3E模式

所谓5H H=Hospital，联合国内心脑血管领域专家型医院——安贞医院，建立安贞联合医院。距离居所仅200米，空中绿色就诊通道，2至5分钟电瓶车无障碍护送直达。

H=Hotel，酒店医护式管理，建立健康档案，24小时专业人员监护。医疗信息化服务：安全检测系统、紧急报警系统，红外监控系统，个性化居家管理系统。

H=Home，打造温馨、舒适的个性化居家感受；空中连廊将医院、酒店以及周边商业娱乐广场连接起来，全形态生活圈的无障碍并通。

H=Hot spring，“偏硅酸温泉群落”让老年人足不出户享受温泉理疗的养生功效。

H=Health，室内高尔夫、桌球、乒乓球、健身房、舞蹈教室，还有棋牌室、书画室、图书馆、音乐室、电影播放

厅、露天剧场等一应俱全。所谓3E

E=Environment 环境，地处北京中轴线上，国家4A景区、环城水系包围，背靠成熟的社区服务。

E=Entertainment娱乐，温都水城与优势媒体合作，不定期举办的大型文艺活动。

E-Economy 创新“以房养老”模式，以北京市闲置房产，通过权威机构评估，以委托经营方式置换水城“金手杖”的相应公寓类型，免会员费及相应服务费，享受养生公寓的所有贴心服务。解决老人养老的资金难题，真正做到“以房养老”。

六大会员模式

北京温都水城金手杖国际养生公寓设计长期、短期两种模式，六种会员项目。长期会员模式1、15年会员：除了拥有自身无限期养老服务外，期满前还可拥有直系亲属的续住资格，或者因其它原因退会时返还相应会费的资格。2、30年会员：除了拥有自身无限期养老服务外，还可拥有老年公寓的继承、转让、委托经营在内的市场流转资格，坐享一代投入，三代受益的增值保障。在期满退会后会费将全额返还给会员，期间产生的市场流转增益归会员所有。短期会员模式3、短期租赁会员：建立随时入住、随时退租的年租方式，灵活性较强。4、老年“日托式”会员：想与老人乐享更多欢聚时光，白天又忙于工作无暇照顾老人，

老年“日托式”是最好的选择。5、小憩会员：假日小憩服务，满足假日儿女出行，老人行动不便，无人照料的普遍需求。6、体验会员：为期3天的体验模式，实地参观、亲验“水城金手杖”的各项服务。水城金手杖老年养生公寓价目表30年会员入住收费一览

15年会员入住收费一览

5年会员入住收费一览

短期养老入住收费一览

以上为会员入会（房间）费用，每月根据个人情况额外支付其他费用大约为：

1.基础服务费：400元/月/人、700元/月/2人

2.热水：温泉入户，18元/吨；

3.自助餐费：早餐：6元；午餐、晚餐：12元/餐；如包月：750元/月/人（平均25元/天/人）；

4.水、电费：收费标准同普通住宅，按表计量收费。“清朋华友”学子园的创新养老模式聂梅生“清朋华友”学子园是由清华校友总会房地产协会、全联房地产商会、精瑞人居发展基金会支持发起创立的老年人生活模式。首个项目于2014年6月19日落户北京水城金手杖养生公寓3号楼，于2014年10月18日举办庆典，“清朋华友”学子园正式面向社会。由此引起了轰动，引来了关于模式的热议。“清朋华友”在以下五个方面有所创新，分别是：生活理念即“清朋

华友”内涵和定位、公益为核心即公益与盈利并重、轻资产战略、轻资产运营和金融创新尝试。这些创新源于13年的积累和沉淀。一、生活理念水城金手杖养生公寓3号楼所有权是宏福集团，基础服务是金手杖，那么“清朋华友”做什么，是在此基础上提供增值服务，是用这些服务让学子们拥有一个全新的生活模式：同窗养老、总结升华、服务社会、绽放精彩！

同窗养老。学子园面向高校年长校友，他们可以这几十人是清华校友，那十几人是北大校友，他们同窗过，他们是高知人群。

总结升华。学子园设立镜烟书院和公益平台，校友可以组织读书会、可以提出研究课题，并可以在公益平台申请经费。以此总结他们的人生积累，升华他们的人生智慧。同时，以此成果通过公益平台传递给中小学生、大学生等年轻人。年长学子的价值不应该随着时间递减，而是继续提升。这就是为什么“清朋华友”学子园不是养老项目而是一个引领老年人的生活模式。

服务社会。包括三个方面，一是“清朋华友”学子园部分服务免费；二是服务对象不只限于入住学子园的校友，还包括社会上的校友，非入住校友符合条件可以购买“清朋华友”增值服务；三是接受捐赠，通过公益项目回馈社会。

在“清朋华友”学子园，您的人生将再次绽放精彩！二、公

益为核心

“清朋华友”学子园在做前期调研之时，就确定了公益心态，因为，为老年人服务，为校友服务，是我作为清华学子应该承担的社会责任。明确以公益为核心后，由精瑞人居发展基金会参与发起和运作，策划了公益项目，一个是以绿色建筑部品为主题接受校友捐赠，一个是以“清朋华友”服务为主题的设计方案招募。在此影响下，我们还收到了清华大学校史馆图书捐赠。以此为基础，学子园将为“清朋华友”学子园的学子们提供更多的免费服务。三、轻资产战略“清朋华友”学子园在具体的实施中，得到了快速地推进，这背后与清华的推动有很大的关系。2011年“清华百年校庆”以后，学校成立清华校友总会房地产协会，学校请我做协会首届会长，我与协会名誉会长叶如棠（清华建筑系建五班，原建设部部长）商量好了做一件事——“我们这一任三年就做这个学子园”。在清华校友总会的资源优势下，学子园开始孕育。它的孕育还有全联房地产商会的资源优势。全联房地产商会也与2011年开始大量调研和研究，带领国内设计机构、运营机构、开发商等考察了美国、日本、台湾的老年社区，组织了五轮“高知人群养老需求调查”，150位的校友访谈和1000份的问卷调查。在此基础上，全联房地产商会联合全国老龄委办公室、美国老年住宅协会、中国老龄产业协会、中国医院协会等机构发布了《中国绿色

养老住区联合评估认定体系》、《养老住区商业模式与价值工程》。

由于这些外界资源减少了学子园自身的投资和投入，因此，“清朋华友”采用轻资产战略，下一步将继续发挥杠杆作用，在成都、深圳两地创建“清朋华友”学子园。

轻资产战略也为合作的重资产方带来了升值利益，水城金手杖在“清朋华友”学子园进驻后即进行一轮涨价销售。四、轻资产运营“清朋华友”学子园在确定了轻资产战略后，采用了轻资产运营模式，进行了服务顶层设计和品牌设计，并寻求优质养老项目和健康养老部品供应商。

1、服务设计

水城金手杖已有的服务设为基础服务，在此基础上，“清朋华友”提供增值服务，例如，候鸟养生、与校园图书馆联动图书借阅、经费支持课题研究为“清朋华友”学子组织同学聚会，商务会议等。“清朋华友”的增值服务、免费服务整合在“清朋华友”会所和镜烟书院中。2、产品设计

“清朋华友”学子园水城金手杖在产品设计中更多的考虑其金融属性，在学子们享受清朋华友生活方式的同时使自己的资金保值升值。现房型有：A户型53m2 ，B户型

63m2 ，C户型72m2。基础月服务费400元/月/人、700元/月/2人。分为以下产品类型销售。

（1）30年使用权

使用权费用从100万到160万。使用权费用30年期满全额退还，入住5年后可转让，可继承。赠送“清朋华友”增值服务

（2）5年使用权

使用权费用从23万到31万。此费用不退换，未满5年期，可以转让。赠送“清朋华友”会所服务。

（3）“清朋华友”增值服务

清朋华友增值服务，现在主要推出候鸟养生服务。候鸟养生服务分为两种，一种是钻石服务，可以在海南、五大连池、成都享有每年150天/间的居住权益，还享有3年价值6000元的清朋华友会所服务。另一种是金卡服务，可以在海南、五大连池、成都享有每年100天/间的居住权益，还享有2年价值6000元的清朋华友会所服务。以上服务购买后，没有消费的余额在5年后退还。

（4）“清朋华友”会所服务

会所包括多功能教室、会议室、娱乐活动区，休闲会客区、读书区、VIP区以及办公区。会所设有电子视频、音响系统，设有三角钢琴、大屏幕LED电视、卡拉OK音响系统、XBOX娱乐系统。可为“清朋华友”学子组织讲座、视频会议、发布会、研讨会、读书会、金婚庆典等服务。

3、品牌设计

品牌设计包括两部分，一是硬件，二是软件。其中“清朋华

友”会所内外装饰设计固定了品牌元素。软件服务也植入了品牌理念。而且在逐步形成标准化，更有利于轻资产运营模式。

1、学子人脉。“清朋华友学子”，这是一个强大的人脉圈，具有强大的资源，不仅丰富、升华老年生活和心里，还将影响服务社会。

2、镜烟书院。镜烟书院是我和清华大学原副校长还有清华校友刘玉桐共同创办的，用文化养老，使学子们生活得健康、愉快、高雅；而且，挖掘清华、北大等高校离退休人员的智力资源，帮助他们从事学术研究，总结升华，著书立说，培养人才，继续奉献社会；书院还会为年轻在职人员的进修提高，为培养高端人才、领军人物做贡献。

3、绿色技术与产品。“清朋华友”会所设计采用自然通风、被动采光技术。在适老化设计的基础上要求绿色环保指标，在“清朋华友”会所中选用了节能外窗、亚麻地板、水净化器另外，硅藻泥涂料等绿色产品。今后我们将合作更多既适老又绿色的产品，并通过我们的电商平台“旺材”进行集团采购。五、金融创新尝试部分校友资金不足又没有贷款资格的问题形成了养老市场瓶颈，在解决这个问题的实践中探索了一些方式，其中保险行业的“以房养老”和有资质金融机构的“非资金池的众筹”在学子园中试点。“清朋华友”学子园还将继续金融创新，解决老年人资金瓶颈。六、我

国养老产业瓶颈1、投资者瓶颈

目前，民办养老机构用地还无法取得划拨用地，土地成本过高导致养老机构建设投资过大，投资回收期过长，若想尽快收回投资，只有出售养老公寓，致使以养老服务为根本的养老机构变相成为房地产开发项目。

利用农村集体用地建设养老机构，零土地成本本可成为投资优势，但由于农村集体用地无法抵押贷款，建设投资的融资瓶颈限制了养老开发建设。

2、需求者瓶颈

大多数民营养老机构为了快速回笼建设投资多采取会员制营销模式，会员费（可继承、可转让、可退还）多在百万元以上。以清朋华友学子园为例，尽管入住者属于高收入老人，但一次性缴纳百万元以上的会员费仍有困难。受当前的政策限制，保险、基金和银行贷款等融资渠道尚不支持养老需求，会员费成为了广大校友入住清朋华友学子园的瓶颈。

医保接轨问题是需求者又一瓶颈。对于入住清朋华友学子园的清华校友而言，他们的医保在校医院，不准随便转出。尽管学子园紧邻北京安贞新康医院，由于医保的限制，给校友就医带来了很多不便。对于外地校友，医保问题就更难以解决。

清朋华友学子园正在与“以房养老”保险机构和众筹金融平

台等开展合作，探索解决上述两大瓶颈问题。七、未来养老模式的试点“清朋华友”学子园是开启了一扇门，走了一条探索之路。这里有成功也有一些不足。我们会继续探索、发展，希望已建、新建养老项目邀请“清朋华友”学子园进驻，共同为老年人服务。也希望优质先进的适老部品供应商与“清朋华友”学子园积极合作。我愿意和学子园一起成长。

“清朋华友”学子园只是迈出了养老模式探索的第一步，随着生活理念的不断变化，养老需求也不断提出新课题。另外如上所述，我国养老产业的发展还存在一些瓶颈，市场活力很旺，投资环境还没有匹配，希望会有更多的模式出来，使这个朝阳产业蓬勃发展。版权声明：本文资料来源于温度水城官网、全经联、其他网络媒体等，如有版权不清晰之处，请随时致信蜗牛故事：snail@https://www.360docs.net/doc/4a12736490.html, 蜗牛福利把本文转发到朋友圈，截图发送到蜗牛故事老龄事业俱乐部微信公号后台，留下邮箱，把《老龄人群消费行为分析报告》送给你。蜗牛故事微信：yanglao737 微博：蜗牛故事养老投资QQ群：

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户端在护理培训中的应用148保险主宰中国养老的时代何时到来？149养老机构医养结合模式及解决路径150台湾几家著名养老机构经验学习与借鉴：丰荣护理之家、双连安养中心、桃园长庚医院及长庚养生文化村151详解社区嵌入式养老模式点击阅读原文查看《一个APP和4000万老年人》

2019公寓管理管理守则

精心整理 2019年－9月公寓管理操作手册（问答式） 1、请问公寓采取什么方式进行管理？我们将对公寓采取酒店式代租管，简单讲就是以协议的方式将业主的房子委托给专业会所（酒店）公司，按照星级酒店标准出租管理，会所（酒店）公司只收取10%拥金和 2、请问加入酒店式代租管需要什首先业主要自愿加入，然后业主房要求的装修标准，请参看“酒店式代租会所（酒店）管理公司签订委托协议。 3、为什么要采取酒店式代租管方根据东工作，酒店式的实际情况，操作简单，利润汇报也很丰议，只要对全体业主有利，我们都表示欢 4、听说理模式，你们有没有考虑效仿？雅兰酒有很大不同，比如规模，建筑布局、销售方式、位置、销售房价等因素，除此之外我们更多考虑的是业主房屋的投资回报，酒店式代租管提取佣金的方式在市场客源一定的情况下，投资回报稳健、丰厚，而且我们也想做到有别其他酒店的独特的经营管理模式。 5、请问加入酒店式代租管是否还要交管理费？是的，加入酒店式代租管还需向物业管理处交纳管理费、本体维修基

精心整理 2019年－9月金。 6、为什么酒店式代租管还要向物业管理处交管理费和本体维修基金？因为会所（酒店）管理公司只收取10%的代租佣金、客房服务费、税金，而管理处要提供公共区域的卫生、安全、维修等物业日常维护工作。 7、为什么某酒店（雅兰）不用收因为经营分配模式不同，他们所收理费，邻海收取20%的佣金仍要收取管理8、请问管理处和会所（酒店）管吗？是的，二者是万科物业公司平行且酒店）管理公司有专业的酒店管理人员对店进行专业者通过市划分双方的权利和义务。 9、请问公司具体是怎么分工划分的？管理处质的变化，包括社区公共区域的清洁、绿设施日常维修保养，会所（酒店）管理公主提供酒店式代租管，包括酒店公寓市场入住、礼宾服务、总机话务转接、商务中心、客房室内清洁、委托代办服务、收银结帐服务等星级酒店式服务。 10、请问东海岸公寓做为酒店来进行代租管有什么市场优势？东海岸酒店公寓的社区资源非常丰富，充满海滨浪漫风情的社区文化活动是酒店公寓经营的源泉，标准足球场、市内篮球馆、商业街等配套设施也是周边酒店、公寓无法比拟的。

酒店式公寓经营管理模式及存在的问题

酒店式公寓经营管理模式及存在的问题酒店式公寓经营管理模式 (一)物业管理方式全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。

顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理;二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务;三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。 (二)酒店管理方式顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。

全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。酒店式公寓经营管理存在的问题

15种养老地产开发模式分析

[转] 转载：15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多已经是第一篇 | 下一篇：2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开

发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。第一类：与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还

会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。

酒店式公寓管理模式探索

酒店式公寓管理模式探索一、市场上酒店式公寓类型关于公寓的管理模式，市场目前有三种模式： 1、酒店托管：与酒店合作进行全方面托管，发展商不参与经营，酒店全面经营管理，业主收楼后，自行装修，达到酒店要求标准后交付给酒店，由酒店负责所有的运营支出。业主和酒店按照营业额进行7：3分成，签约期约3年。引进第三方管理模式能有效的规避一定风险，基于第三方平台进行返点或代租。 2、保点返租：由项目物业进行管理，业主收楼后，可与其签定一定点数的返租，一般3年至5年固定点数返还，交楼后由物业公司统一进行装修，客户支付其费用，交付物业公司管理经营，自负赢亏，项目承担一定风险，但客户接受度较高，大部分客户倾向于返点模式。 3、物业代租：发展商物业公司进行经营管理，业主收楼后，不自用的情况下，可委托物业公司代为进行放租，但必须按物业规定标准进行装修交付。此模式无风险，但市场接受度不高。二、市场案例研究 1、岛内市场： A、案例分析：

岛内纯酒店式公寓多采用保点返租形式，一般固定回报三年，年均回报固定5%-8%，阳光水恋度假酒店引进广东中旅（集团）酒店物业管理有限公司进行第三方全面管理，并于广东中旅（集团）旗下旅游公司进行深度合作，提供其客户市场的开发，将入住率风险控制最小化，委托第三方酒店参与经营管理模式，实行固定率回报三年，按总房价的8%进行年均回报，返还方式可在客户购房时一次性在总价中扣除，即客户仅需要交付总房价的66%与统一标准的装修费用即可（由发展商统一标准装修，客户仅需支付其费用），三年后客户可收回此单位。 B、岛内投资回报率剖析：酒店托管模式：假如与**酒店管理签定，7：3分成，只以5~10月夏季旅游旺季期间计算回报率，旺季租用率以8成档期计算。旺季180天。其中五一、十一七天长假及每周六房租翻倍增长。除去这14+24天，正常放假计算142天。房屋总价约：63方*1万/方=63万。按旺季480元/天计算 142天*580元/天+38天*1160元/天=126440元；按旺季8成档期计算，126440元*0.8=101152元；酒店分成后，客户可得：101152*0.7=70806元，基础投资回报率：70806元/630000元=11.2%。以上计算仅为旺季期间所计算的投资回报率，仍有185天放租期，保守估计投资回报率更高。保点返租模式：

学生公寓管理改革方案

宁夏体育运动学校学生公寓管理改革方案（讨论稿）一、指导思想通过对我校学生公寓管理模式的改革和完善，进一步发扬和巩固我校学生公寓管理的优势和特色，确立具有鲜明特殊学校的特色学生公寓管理模式和运行机制，努力打造公寓管理工作品牌，坚持以人为本，突出服务意识，将“制度管理人，服务感动人，环境塑造人，文化陶冶人”的管理理念发扬光大和深入人心，确立逐步实现专业化管理的发展方向，从“重管教”向“重服务”转变，集“教育、管理、月艮务、发展”功能于一体，把学生公寓真正建设成为学校的育人基地、学生的生活乐园和精神家园。二、改革原则理顺关系，标本兼治；整体推进，分步实施；承继优势，创建品牌三、运行机制实行学工监管、功能完善的学生公寓管理新机制，成立由分管校领导和学生科、训练课、办公室、总务科、教务科、人事科、校团委、学生会等相关职能部门组成的学生公寓管理办公室，学生公寓自查委员会，作为学校学生科的最高领导、决策和监督机构，所有工作直属学生公寓管理办公室管理（隶属学生科）。四、公寓管理办公室主要职能负责学生公寓内学生思想政治教育、学生住宿分配与管

理、楼栋保洁、楼栋安全保卫、公寓维修服务（水电暖管理）、文化建设等。五、人员编制与管理人员配置遵循精干高效、科学合理的原则。公寓管理主任1名，副主任1名，（分管女生公寓），教育管理部干事1 名，维修服务部干事1名，宿舍管理员4名（男生公寓2名，女生公寓2名），门卫6人（男女各3人），保洁员4名（男女各2人），维修工1名，共19人。宿管员要求：具有良好的文明素养，热爱教育工作，热心学生公寓服务与教育工作，具有大专以上文凭，优先校内教职工配偶及家属。门卫及保洁员：身体健康，年龄50岁以下，热心学生公寓服务工作。维修工：水电维修工必须具有电工证，泥木维修工具备相应技术，年龄均不超过50岁。六、日常维修项目特别说明（1）日常维修项目：寝室家具、门锁、玻璃、水管、照明、墙面粉刷、地面修补等，大型维修或疑难维修及专项或重大建设项目由学校负责，如屋面、墙体及楼顶漏水、地下管道堵塞与爆裂、道路维护与照明、水电管网改造与升级、正常水电供应保障及学校根据实际情况和形势发展进行的重大建设项目。

养老地产运营模式探讨

养老地产运营模式探讨面对国内刚刚起步的养老地产，文章通过对养老地产的概念、案例分析等得出养老产业发展运营模式需结合中国国情和市场需求，并要求开发商正确面对经营管理的风险，提升专业素养。中国正面临快速老龄化的严峻挑战。预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。一方面，目前中国居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求；另一方面，养老地产蕴藏巨大市场。2010年我国老年市场需求将达到１万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，国内才刚刚起步，其长期的经济和社会效益不容忽视。因此，共同探讨适合中国国情和市场需求的养老产业发展运营模式，具有重大的迫切性和现实意义。一、养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。与一般住宅相比，养老地产具有明显的差异性： ◆消费群的专一性：针对中老年人提供的住宅产品； ◆产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点； ◆社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。二、养老地产发展养老地产，作为复合地产开发的一个重要分支，在美国已经有了50年的历史，在德国、日本等国家也已经发展地非常成熟。

在中国，养老地产是一种新兴的复合型地产开发模式，除了人居产品的提供，更多的是整合了以养生、康体、生活、养生于一体的人居服务，是全新的高品质复合人居生活蓝本。目前处于由政府福利向社会盈利转化的过程中。三、养老地产运营模式目前，中国市场上养老地产的运营方式包括了全部出售、出售与自持相结合、会员制销售、只租不售等四种模式。模式一：全部出售以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。案例：北京东方太阳城老年社区老年公寓医护型养老院普通型养老院有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带政府福利型政府收益型企业盈利型

恒大标准酒店式公寓设计要求住宅式管理模式

酒店式公寓设计要求（住宅式管理模式）使用楼盘：说明： 1.本设计要求为住宅式管理的酒店式公寓的设计要求。 2.本设计要求只针对户型的单体部分，涉及到小区整体规划的室外部分、地下室部分等同《住宅设计标准（2008年版）》。 3.本设计要求为非地面热辐射采暖设计的做法要求。第一章建筑篇 (一)标高与层高 1标高设置 1.1本设计要求均采用建筑标高系统；即：标高标注建筑完成面，结构标高相应降低； 1.2公寓地面装修层厚度：在非地面热辐射采暖设计中： 1）户内地面装修层厚度统一按50mm考虑；详见下图一: 图一：公寓入户门、户内阳台推拉门楼地面做法示意图（尺寸单位：mm）走廊户内阳台 2) 各功能空间建筑完成面标高及结构面标高关系(m):

注：（1）厨房不设地漏，出阳台不设门坎。（2）大堂门廊处室外地面标高-0.3m。 1.1.1

1.1.2入口门廊处不设栏杆。 1.2 公寓首层大堂地弹簧门门扇宽：2000mm 。见下图： 1.3 1.4.1 1.4.2 1.4.3 （1（2（3）同时不应对邻近住宅产生较大干扰和影响。 1.4 大堂内无凸柱，顶部梁不得穿越大堂，以保持大堂空间完整。 1.5 大堂内应设置管理服务台的空间。 1.6 信报箱位置： 1.6.1优先设置专门的信报箱间。 1.6.2其次可在大堂内,并保证大堂的净宽。 1.7 首层大堂两侧、电梯间电梯门正对的墙面要预留装修专业做造型处理。首层大堂外可视对讲主机为立柱式，优先设置在大堂门右侧。首层大堂设备（水、电）管井门均选用隐型防火门，消火栓门为隐型门。 2 标准层公共部分结构梁不应突出楼梯间，公共空间部分不露梁。楼梯间门洞与管井门不宜正对电梯门。消防通道防火门、管井、检修门、消火栓做法按公司标准图，具体要求如下: 2.4.1电梯厅消火栓位置要与装修协调考虑，安装在隐蔽位置，不得直对户门。 2.4.2入消防通道的防火门均选用木质防火门，高度同入户门，门扇和门套款式与入户门相仿。 2.4.3设备管井门均选用米黄色钢质防火门，消火栓门为暗藏式明装原配消火栓门。 2.4.4设备管井门高度统一按1800mm 设计。 2.4.5洞底标高（构造做法详《定型产品-标准做法》）：

养老创新商业模式

创新商业模式，进军养老地产——养老地产商业模式解构 2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资。3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。品牌房企、寿险机构纷纷进军养老地产，是在深度调控风暴下进行商业模式创新，还是养老地产的春天即将到来？一、养老产业与养老地产的概念我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。复合地产是传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”就成了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动” 就成了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业” 就成了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表……而“地产+养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。二、养老地产的商业模式一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征： 1、土地获取方式：出让；

长租公寓的运营模式及前景分析

长租公寓的运营模式及前景分析 Prepared on 24 November 2020

长租公寓的运营模式及前景分析公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起：第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件；第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策；第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。一、长租公寓背景概述 (一) 我国长租公寓市场概况随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇人口约亿人，按30%的租房率来算，大概有亿的人口需

求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。表：我国租房人口数量（单位：亿人） (二) 租赁业务分析及研究方向在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。二、长租公寓市场分析 (一) 长租公寓市场整体分析未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租

15种养老地产开发模式全解析

15种养老地产开发模式全解析我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。第一类：与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式： 1 专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不

断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽

养老地产开发模式和运营模式汇总

养老地产开发模式和运营模式汇总随着市场的升温，业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。不过，对于刚起步的中国养老地产市场而言，固定的开发模式尚未成型，更多的尝试和探索仍在继续。总体来说，国内养老地产的开发模式主要有四种。第一种是专门开发的综合性养老社区。这类养老社区通常建在市郊、环境较好，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老人提供持续性生活照护。社区中为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院、老年大学等。北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。第二种是在新建普通居住区中配套开发养老住宅及相应服务设施。如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型等。这种开发模式使老人能够居住于“混龄”社区，保持与外界的联系。同时，老人还可与自己的子女相邻居住、互相照顾。这类开发模式也被称为多代亲情开发模式。万科在杭州建设的良渚文化村就是其中的代表。第三种是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。这类社区通常可根据自身的资源特色搭配相应的养生、康复服务，例如农业采摘、温泉水疗等。老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的

地区。第四种是会员制医养综合体。这种模式主要是针对高龄老人、有疾病或者慢性病康复的老人而设计。医是指中医、康复医院、老年病医院，养是指专门的护理院。在这类社区中，医和养配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山庄。此外，目前引起业内关注的还有一种尚无成功实践的开发模式—医疗投资小镇。这种开发模式多以当地丰富的医疗设施资源为指引，为前来看病就医的老人提供暂时性居住服务。这类小区多以租赁为主，主要面向特定的医疗资源需求人群。在后期的项目运营中，国内养老地产市场也大致存在5种盈利模式。一是投资商和运营商向开发商定制养老地产项目（养老机构或养老社区），开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；二是养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；三是开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；四是开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；五是投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。“目前在国内这几种盈利模式都存在，但都不成熟，都处在摸索阶段。”乌丹星说，在发达国家成熟的运营模式中，投资商、开发商、运营商三者在投资、开发和运营方面可以做到相互渗透、相互介入甚至是三者之间不断转型。

[酒店式公寓经营管理模式及存在的问题]酒店式公寓管理模式

[酒店式公寓经营管理模式及存在的问题]酒店式公寓管理模式公寓要发展，需要一个适合的经营管理模式，酒店式公寓不知道你是否听说过，下面跟着一起来探讨酒店式公寓经营管理模式及存在的问题。 (一)物业管理方式全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理;

二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务;三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。 (二)酒店管理方式顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。 (一)国内物业管理公司缺乏酒店管理经验

养老地产的六个经营模式

养老地产的六个经营模式原创于: 2015-01-27 11:34:18 标签：养老地产,养老地产模式中国的老年人口总数2015年将达到总人口数的15%左右。随着中国老龄化不断加速带来的机遇，一些房地产、金融保险等企业纷纷涉足养老地产。从老年人养老模式的变化角度来看，传统的家庭养老方式在现阶段的社会经济形势下难以为继，老年人购买房产、服务等养老产品的消费意愿变得强烈，单独依靠传统的家庭养老来解决大面积的老人照料问题是不可能的。到底什么是养老地产?养老地产的经营模式是怎样的?根据养老方式和盈利方式两个维度，可以将国内的养老地产模式归结为六大经营模式。一、本地出售型社区模式该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。北京东方太阳城便是本地出售型社区模式的典型代表。该项目由中国希格玛有限公司开发，位于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔，距离顺义城区10公里，植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好。项目的主要客群来自北京，也包括周边省份老年人，吸引了养老一族、准养老一族和居住在市区的老年人子女，甚至是首都机场工作人员也在此购房。项目以低密度住宅产品为主，全部出售，同时配套完善的设施，从医院、幼儿园到老年会所、超市、餐厅等商业设施齐全，另外其占地较大的高尔夫球场和可供租用的分割成块的农场构成了社区的特色和亮点。要成功的打造这种模式的养老地产，复合的产品形式、完善的养老配套和优美的景观环境必不可少。产品形式方面，通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品。养老配套方面，社区通常集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身，配套完善、设施齐全。景观环境方面，社区通常环境优美，绿化率高，整体环境生态宜居。二、异地出售型社区模式该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。与本地出售型社区模式相比，这种模式同样具有资金回笼快、经营风险小的优点，但同时又具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。由于地域限制，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。而资源环境优良、客群定位明确则构成了这种模式关键成功要素。从前者来看，这类模式打造的养老住宅产品通常位于环境优美、气候适宜、空气清新、物产丰富、生活方便的宜居城市。从后者来看，大多数产品限定了入住居民年龄，既构成了产品占据细分市场、保值增值的关键，又成为“曲高和寡”的门槛。目前，异地出售型社区模式主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带。以海南为例，海口岛外购房者的比例约为73%，三亚岛外购房者的比例约为85%，其中，养老型消费者在所有购房者中占到60%左右，购房者则主要来自上海、浙江、江苏、北京等十多个省市。三、租售组合型综合社区模式

酒店式公寓经营管理模式及存在的问题

酒店式公寓经营管理模式及存在的问题 (一)物业管理方式全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理;二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务;三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。 (二)酒店管理方式全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标

后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。 (二)国内酒店管理公司不能胜任酒店式公寓管理作为一个投资者，拥有良好的经营方式、丰富管理及经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，业内人士一般认为，酒店消费价格(元/天)是房地产价格(元/平方米)的10%，酒店式公寓销售价格比一般房地产价格高1.5-2倍左右，这是促使发展商去开发该产品的原因。但是，国内的酒店管理公司有两个弱点，一是总想管理高档酒店，但总是在外国著名酒店管理公司的竞争中处于被动地位;二是总想用中长期的全权委托方式的管理方法，与酒店业主的利益和经营习惯总有根本的矛盾。国内酒店管理公司普遍存在创新力不够，无法寻找稳定的市场发展培育点。 (三)业权分割导致委托者虚位问题作为一个一般性的酒店，投资方是唯一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为酒店式公寓，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位，会侵害中小投资者的利益。所以就导致了酒店式公寓在管理过程中过于混乱，业主权益无法得到保护，租金收入无法得到保障。酒店式公寓的主要目标客户群来自跨国公司和国内中小型企业中第三产业和创意产业机构。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流人员交流和资金交流，配套服务全面，交通条件优越。酒店式公寓恰恰具备了这些特质。而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，所以会成为他们的首选。从常见的8-10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。对于开发商而言，在区域的选址上，就应当从产品的功能出发，满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。一般地说，最有利的位置位于中心城区和交通枢纽的核心位置。 (二)物业管理决定客户去留提供良好的物业管理是吸引客源的最直接的条件，国内物业管理公司依然存在不能妥善管理的问题，打击了部分投资者的信心，因

养老地产的15种开发模式分析

我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，远景设计院将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。第一类：与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中;当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。模式2：新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多;另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。

养老地产开发运营模式研究

养老地产开发运营模式研究摘要：养老地产面临功能定位模糊、专业性服务供给不足等问题，且资金不足及盈利能力欠缺也抑制了规模化发展。本文以价值管理、利益相关者及产业链等为理论基础，探讨了养老地产开发运营中的关键问题，为养老地产开发提供了可行性路径。关键词：养老地产；开发运营；功能需求；分析框架一、引言中国人口老龄化程度日益加深，预计到2025年将突破三个亿，而到2034年将达到4个亿。对房企而言，高速老龄化进程蕴含着巨大的养老地产发展商机。目前，养老地产面临前期投资大、开发周期长、后期专业性服务供给不足[1][2]、项目定位模糊及功能缺失[3][4]、持续盈利能力脆弱[3]等现实问题，因而厘清养老地产开发模式关键路径，揭示其运行机理是促进项目成功的关键。二、养老地产开发运营模式研究综述养老地产是一种复合型地产，是养老服务与地产开发的集成，即居住、护理、医疗、娱乐等功能为一体的服务型地产项目营。 1、基于主体选择的养老地产开发模式分析全球养老地产开发大致分为三大模式：政府主导社会福利型养老地产、市场化养老地产和“政府+开发商”合作开发模式。实际上，不同模式都有其发展的社会背景和各自特点。从国情差异角度，持续照料退休社区模式（CCRC）在美国的成功就是社会经济及老年人价值需求相匹配所产生的。针对我国国情，政府主导的养老院模式曾是普遍使用的供给方式。但随着供求缺口加大，养老社区、老年公寓以及住宅适老化改造等多方参与的新模式将成为发展趋势。 2、多元化养老地产融资模式分析对开发商而言，养老地产前期投入大，合理的融资模式是保障项目成功关键。从分散系统风险的角度，美国养老地产资产证券化模式在我国养老地产融资中具有可行性。另外，房地产信托基金（REITs）在我国养老地产项目中也具有一定适用性，由开发商、基金管理公司、资产管理公司构成的融资模式在风险分担方面具有优势。 3、基于所有权配置的“销售”、“持有”及混合模式分析以所有权配置分类，国外养老地产基本以购买产权模式、获得使用权的倒按揭模式以及购买使用权的会员制模式为主。我国老年人产权观念深刻，因而应注重所有权配置设计。在保障老年人原住房所有权的基础上，采用老年公寓使用权与原有住宅使用权期限内交换的租赁方式是较为可行。相比于持有模式，直接销售模式会降低开发商资金风险，但在获得项目运营溢价方面存在劣势。 4、基于需求响应的养老地产盈利能力分析

国外一些养老地产的商业模式

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国外一些养老地产的商业模式人口老龄化是一个全球性话题。联合国老龄化议题的导言中写道:"世界正处于一个独特的、不可逆转的进程,人口结构的转型将导致老龄人口增加。由于生育率的下降，从2００7年至2０50年，60岁及以上人口比例预计将增加一倍,他们的实际人数将增长三倍，到２050年将达到2０亿。在大多数国家,超过80岁的人数很可能翻两番至4０0万。" 如何让老者们在退休后实现老有所依，且"依"得安心、放心？纵观全球养老地产市场,根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型，其中美国的养老地产经营时间较长，也是市场化程度最高的，大部分的养老机构属私立性质,政府通常只向退休者提供最基本的养老需求，因此也更具借鉴意义。据美国统计局数据显示,到２030年，当婴儿潮一代悉数年满65岁时,全美人口的20%,即超过7000万人口将不小于６5岁。对于养老地产行业来说，这无疑是个商机。据《每日经济新闻》记者了解，美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式(以下简称CCRC）是目前的主流，前者一般以出售为主,部分出租;后者则主要采取出租的方式，向长者提供日常协助或医疗护理。近年来，在金融市场日渐成熟的背景下,还出现了第三种模式——由金融机构(通常为RＥIＴs,房地产信托投资基金）参与投资，通过出租或委托经营回收成本。养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施,是典型的重资产行业,维护费用、折旧摊销等成本较高;聘用大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大。总的来看,美国养老地产行业成本很高,传统开发商想要从中赚钱并非易事。模式卖养老概念地产太阳城项目仅接收健康老者太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布(ＤｅlWebb)公司，上个世纪6０年代，其以＂太阳城＂（ＳunCｉtｙCenteｒ)命名，在亚利桑那州阳光明媚的

公寓管理管理守则

精心整理公寓管理操作手册（问答式） 1、请问公寓采取什么方式进行管理？我们将对公寓采取酒店式代租管，简单讲就是以协议的方式将业主的房子委托给专业会所（酒店）公司，会所（酒店）公司只收取10%拥金和 2、请问加入酒店式代租管需要什首先业主要自愿加入，然后业主房要求的装修标准，请参看“酒店式代租会所（酒店）管理公司签订委托协议。 3、为什根据东了大量的分析、调研、论证工作，酒店式的实际情况，操作简单，利润汇报也很丰议，只要对全体业主有利，我们都表示欢 4、听说理模式，你们有没有考虑效仿？雅兰酒店的实际情况和东海岸公寓有很大不同，比如规模，建筑布局、销售方式、位置、销售房价等因素，除此之外我们更多考虑的是业主房屋的投资回报，酒店式代租管提取佣金的方式在市场客源一定的情况下，投资回报稳健、丰厚，而且我们也想做到有别其他酒店的独特的经营管理模式。

5、请问加入酒店式代租管是否还要交管理费？是的，加入酒店式代租管还需向物业管理处交纳管理费、本体维修基金。 6、为什么酒店式代租管还要向物业管理处交管理费和本体维修基金？因为会所（酒店）管理公司只收取10%的代租佣金、客房服务费、税金，而管理处要提供公共区域的卫护工作。 7、为什么某酒店（雅兰）不用收因为经营分配模式不同，他们所收理费，邻海收取20%的佣金仍要收取管理 8、请问吗？是的立的两个部门，万科会所（酒店）管理公万科物业所属会所、公寓、酒店进行专业司和管理处分别独立核算，二者通过市划分双方的权利和义务。 9、请问公司具体是怎么分工划分的？管理处的日常服务管理工作没有实质的变化，包括社区公共区域的清洁、绿化、车辆管理、安全消防、设施日常维修保养，会所（酒店）管理公司服务工作的核心就是为业主提供酒店式代租管，包括酒店公寓市场营销，客源拓展，前台登记入住、礼宾服务、总机话务转接、商务中心、客房室内清洁、委托代办服务、收银结帐服务等星级酒店式服务。

养老项目研究分析

2014年中国养老地产运行情况分析报告一、国内参与养老地产的主力机构随着中国快步进入老龄社会，老龄人口日益增加，已经占总人口的10%，由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速，而对应的养老设施供应却严重不足，养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性，行业投资价值日益凸显。受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引，以及国内养老地产的市场供需状况，各类机构纷纷进入养老地产投资、开发、运营领域，其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构成为主力。（一）传统地产商拓展细分市场，秉承住宅开发思路采用销售模式传统地产开发商基于对房地产细分领域的拓展、产品多元化的尝试以及寻找新的利润增长点等目的，介入养老地产投资开发，多以开发住房的思路开发养老地产，以养老的概念将产品进行差异化打造，最终以产品销售实现投资回报，养老地产的后期运营或者缺失或者委托专业养老服务机构。据不完全统计，国内已经进入及拟进入养老地产的知名房企超30家以上，其中不乏万科、保利、北京太阳城、花样年、绿地、绿城、首创置业、今典集团、路劲地产等著名房企。目前来看，传统地产商介入养老地产投资开发，已经成为未来一大趋势，但运营模式、盈利模式都在探索之中，效果也并不相同，部分开发商秉持住宅开发思路、实行销售为主的策略获得了良好效果，如万科幸福汇项目2011年6月开盘去化83%、2月时间内一起全部售罄；但也有部分开发商的项目因定位过高、区位不佳并未取得预期效果，如保利嘉兴西塘越项目2012年9月开盘之后3个季度仅去化30%、整盘去化预计需要2年半左右。

（二）产业资本积极介入，注重长期持有运营获取回报专注于养老市场的产业投资者不同于房企，往往长期持有养老地产项目，以后期运营获得回报，相应的医疗康体、餐饮等养老配套服务较为全面。上海亲和源、北京乐成养老、北京太申详和、北京爱慕家等较有代表性，其开发运营的项目上海亲和源养老社区，北京乐成恭和苑、北京太申详和山庄取得了较好效果。由于养老地产投资回报周期往往较长（业内普遍估计8-10年），采取持有经营模式的养老地产开发商常常采用政府协议出让或者租赁农村集体建设用地（甚至工业用地、军产地）的方式来获得土地，以减少土地的资金投入，缩短投资回报周期。虽然运营模式上，出现了上海亲和源及北京乐成等较为成熟的会员制模式，但实际运营效果差强人意，经过长达3-4年运营仅仅收回了投资成本，盈利尚需时日。