第四章 门店选址与商圈分析
店铺选址及商圈调查分析
（4）类推法
通过现存的商圈来类推拟开分店的商圈范围
（5）数学法（原理后述）
雷利法则、哈夫法则
店铺选址及商圈调查分析
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数学法原理
在国内外，划定商圈的方法通常用： 雷利零售吸引力法则（Reilly’s Law of Retail
Gravity） 法则认为，两城市从中间地带吸引顾客的数量同两
通常是指商店有效吸引顾客优先选择到本 店购物的消费者分布的地域范围
商店的营销辐射范围
店铺选址及商圈调查分析
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店铺选址及商圈调查分析
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2、商圈的构成
商圈是由核心商圈、次级商圈和边缘商圈三个部 分构成
核心商业圈的顾客占顾客总数 的55%—70%，是离商店最近， 顾客密度最高的区域。
次级商圈的顾客占到商店顾客 的15%—25%，位于核心商圈 的外围，顾客较为分散；
43.9%
pi2
60 / 72
90 /102 90 /102 150 /152
32.2%
pi3
60 / 72
150 /152 90 /102 150 /152
23.9%
假如有200名顾客居住在该位置1有7分钟路程的地方，那么 ，88人（200×43.9％）会前往该地区购买商品。
店铺选址及商圈调查分析
店铺选址及商圈调查分析资料共38页
• PA为城市ａ的人口；PB为城市ｂ的人口； • D中A间为地城点市的ａ距到离中。间地点的距离；DB为城市ｂ到
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• 保罗·堪维斯（Paul Converse）对雷利零售吸引力 法则进行了修正，确定在O点为两城市之间的顾客 可能到任何一个城市购物的分界点，提出了如下计 算公式：
2
2、店铺位置条件
• (1)商业性质
• (7)场地条件
• (2)人口数及住户数 • (8)法律条件
• (3)竞争店数 • (4)客流状况
• (9)租金 • (10)必要的停车条件 • (11)投资的最高限额。
• (5)道路状况
• (12)员工配置
• (6)附近店的状况
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3
商店选址应考虑的因素
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三、商圈调查
珠三角经济圈
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俄国势力范围
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
英国势力范围
日本势力范围 德国势力范围
美国势力范围 葡萄牙势力范围
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法国势力范围
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1、商圈的定义
• “零售市场的空间领域”。
• 通常是指商店有效吸引顾客优先选择到本 店购物的消费者分布的地域范围
• 该法则的出发点是确定一个在两城市间的无差异点， 在这一点上顾客无论到哪方购物均是一样的。
• 它表明，城市人口越多，商业越发达，对顾客的吸 引力越大，商圈也越大。
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A
B
公式如下：
PA
• 式中：
流通概论(电大教材)
A地
B地 C地 10 8
潜在顾客数（万人） 15
每一顾客平均购买 240 200 150 额 同类店铺营业面积 35000 30000 25000
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150000 240 IRS 1028 .57 A地区： 35000 100000 200 666 .67 B地区：IRS 30000 80000 150 C地区： IRS 480 25000
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•
雷利法则的计算公式如下： d为A城市与B城市的距离
D
ab
1
d
p p
Pa为A城市的人口数
b a
Pb为B城市的人口数
Dab为A城市的商圈边界
12
•
例：假设城市A有15万人，城市B有 8万人，两个城市的距离为30公里，那 么，两个城市的商圈各是多少？ • 城市A的商圈：
Dab
30 8 1 15
15
•
（2）零售饱和理论 C RE 计算公式：
IRS
RF
C为某地区购买某类商品的潜在顾客数； RE为某地区每一顾客平均购买额； RF为某地区经营同类商品的店铺营业总 面积； IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
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•
例：现有A、B、C三个地区，根据 相关资料计算各地区的零售饱和指数。
项目
4
•
三个层次商圈的比较： 地理范围 时间范 顾客 围 比重
层 含义 次
边 次级商圈以小1.5公里 小20分上 10％ 缘 外的区域，之外 大40分上 商 顾客来店不大8公里外 圈 够方便。
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零售选址与店铺 管理
——零售商圈的确定
居住人口
商圈的 工作人口 顾客来源
核心商圈 次级商圈
商圈分析与门店选址(ppt 44页)
民的吸引力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引
顾客的地理区域。
公式：
ｄ
ＤAB ＝ ─────── １＋ √ＰB/ＰA
式中，ＤAB: Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）； ＰA : Ａ城镇人口； ＰB : Ｂ城镇人口； ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离。
假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人，Ａ距Ｂ20公里。
城市吸引力排序评价指标
市场潜量
竞争激烈程度 供应链发达程度 政策和开放程度
竞 争 对 手 的 数 全国性品牌制造 政府的零售业开
指 可支持超市盈亏 量，现有竞争对 商数量（食品、 放程度，
标 平衡的总营业面 手实力（外资和 服装、日用品）；城市基本投资环
积
内资扩区域扩张 超市商品的来源 境评价，
零售商），
性需把握三种不同性质的顾客来源，即商店本身创造的顾客、邻店所创造的顾
客、及顺道经过的顾客。
3 ．成长的潜力
商店选在商圈内人口和所得增加的地区。
4． 商业拦截（Business Interception）
店址选在消费者住所和其日常购物市场之间，以引诱消费者舍远就近，或
考虑商圈内顾客到达店址的途中，是否有竞争性的商店会将顾客拦截造成顾客
40 000×50 irs = ─────── ＝ 40
50 000
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3.3 店铺选址
一、选址的重要性 （一）关系着连锁商店的发展前途 （二）确定经营目标和制定经营策略的重要依据 （三）体现经济效益的重要保障
二、连锁企业选址一三模型
选址一三模型就是一个前提和三个步骤，一个前提就是选择进入城市的前提， 即城市评估，三个步骤就是选取具体店铺地址的三步，即地址评估。 1、城市评估 对于连锁复制选址，首先应当对准备进入的城市或已经进入的城市进行综 合评估，收集各种相关数据。具体如下： 城市背景资料：地理位置、人口数量、人口密度、区域划分、城市发展规 划、公共交通、竞争对手、政府优惠政策等 城市经济资料：经济水平、收入水平、房价、物价、所属行业发展状况等 对相关数据进行分析，分析该城市的经济发展速度，城市规模，是否适合 开连锁店。分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基本覆盖；分 析预测第一年的营业额及各项费用支出预算，分析预测第二年的增长趋势；分 析客流规律及消费潜力；分析交通地理条件；分析竞争激烈度；分析人力成本； 分析广告宣传成本；分析人文状况；分析其他影响经营的因素，如政府的工作 效率等。在此基础上，形成该城市的评估报告，作为连锁企业进入该城市进行 选址的前提依据。
店铺选址及商圈调查分析
店铺选址及商圈调查分析1. 引言在开设一家新店的过程中，正确选择店铺选址是至关重要的。
店铺选址不仅涉及到客流量和销售额的问题，还与商圈的发展潜力和竞争环境密切相关。
本文将介绍店铺选址的重要性，并给出一套关于商圈调查分析的方法。
2. 店铺选址的重要性店铺选址对于企业的运营和盈利能力有着直接的影响。
一个好的店铺选址能够吸引更多的客户，提高商品销售额，增加利润。
而一个不当的店铺选址则可能导致客流量不足，销售额不佳，甚至可能使店铺无法维持下去。
因此，在选择店铺选址时需要慎重考虑，综合各种因素做出合理的决策。
3. 商圈调查分析的方法3.1 目标客户分析在进行商圈调查分析时，首先需要对目标客户进行细致的分析。
目标客户分析可以从以下几个方面展开：•年龄段：不同年龄段的人群对商品的需求和购买力有着明显的差异。
•职业：不同职业的人群对商品的需求也不尽相同。
•收入水平：收入水平高的人群更有可能购买高价位的商品。
•兴趣爱好：不同兴趣爱好的人群对商品的需求也不同。
3.2 竞争对手分析正确理解和研究竞争对手的情况能够有助于了解商圈的竞争环境，从而更好地选址。
竞争对手分析可以包括以下几个方面：•竞争对手的种类：了解同类型店铺的数量和分布情况。
•竞争对手的特点：了解竞争对手的规模、产品特点和服务水平。
•竞争对手的定位：了解竞争对手的定位和目标客户。
3.3 交通和配套设施分析交通和配套设施是商圈选址的重要考虑因素之一。
合理的交通和配套设施能够方便客户的到访，并提升商铺的竞争力。
•交通条件：分析附近的交通状况，包括道路交通和公共交通的便利程度。
•停车条件：是否有足够的停车位供客户使用。
•配套设施：分析附近的生活配套设施，包括商场、医院、学校等。
3.4 区域发展趋势分析区域发展趋势对商圈的长期发展具有重大影响。
通过对区域发展趋势的分析，可以了解商圈的潜力和未来的发展方向。
•商业氛围：分析区域内商业氛围的活跃程度，以及商业发展的方向。
商圈分析与选址决策
雷利法则
Dab = ______d______ 1+(Pb/Pa)1/2
Dab：表示A城镇商圈的限度（中介点到A城镇的 里程数） Pa：表示A城镇人口 Pb：表示B城镇人口 d：表示城镇A和B的里程距离
25%
次要商圈
商圈的影响因素
1.商店业态 一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无店 铺业态的商圈相对较大，其次是大型超市和超 市，食杂店与便利店最小
2、商店规模 商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利
于扩大其销售范围 当然，商店的规模素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 对店址进行评估，预测未来经营效果
第一节 商圈分析
一、商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围
50-
主要商圈
70%
5%
边缘商圈
15-
第四章 商圈分析与选址决策
在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一
零售业是典型的“地利性”产业
大型零售连锁集团对选址很重视,占到 开店成功因素的50%
为什么店址选择对零售商来说如此重要？
店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素 零售商可以利用商店的位置来开发可持续 的竞争优势
商圈分析的意义
商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策
略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策
略 商圈分析有助于加快资金周转 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提
零售学第四章零售店商圈分析与选址
人口因素
人口数量、收入水平、消费习惯等是影响商圈吸引力的主要因素。人口数量越多，收入水平越高，消费习惯越符合零售店定位，商圈吸引力越大。
竞争状况
商圈内的竞争状况也是影响商圈吸引力的因素之一。同一行业的零售店数量、规模和经营状况等都会对商圈吸引力产生影响。
交通状况
交通状况包括交通便利程度、停车设施等，是影响顾客是否愿意前来购物的关键因素。如果交通便利且停车方便，商圈吸引力会相应增加。
交通便利性
停车设施
交通流量与流向
提供充足的停车设施，方便驾车前来购物的客户停车。
分析周边道路的交通流量与流向，确保店铺位置便于客户进出。
03
02
01
交通因素
了解竞争对手的数量和规模，评估市场竞争程度。
竞争对手数量
分析竞争对手的类型和经营策略，以便制定差异化的竞争策略。
竞争对手类型
了解竞争对手的位置和布局，评估自身选址的优劣。
竞争对手位置
竞争状况
04
零售店选址策略
总结词
抢占市场先机，优先占据有利位置，以获得竞争优势。
详细描述
抢占先机策略是指零售商在选址时，要敏锐地发现市场空白点，快速进入市场并占据有利位置。这种策略需要零售商具备市场洞察力和快速反应能力，以便在竞争对手之前抢占市场份额。
适用条件
适用于市场处于快速发展阶段，有大量潜在客户和商业机会的情况。
注意事项
需要充分考虑市场需求、竞争态势和自身实力等因素，避免盲目跟风和过度扩张。
01
02
03
04
抢占先机策略
总结词：寻找市场空白点，填补市场需求空缺，以获得差异化竞争优势。 详细描述：填补市场空白策略是指零售商在选址时，要寻找市场上的空白点，即未被其他竞争对手充分满足的客户需求或市场机会。通过填补市场空白，零售商可以获得差异化竞争优势，吸引特定客户群体并提高市场份额。 适用条件：适用于市场竞争激烈，但存在特定客户群体或细分市场需求的情�况。 注意事项：需要深入了解市场需求和竞争态势，具备敏锐的市场洞察力和创新能力，同时也需要承担一定的市场风险。
商业地产选址与商圈分析
商业地产选址与商圈分析商业地产选址与商圈分析一直是商业房地产开发的关键环节之一、合理的选址和对商圈的深入分析可以帮助开发商更好地把握市场需求，提高投资回报率。
商业地产选址与商圈分析主要包括市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析、交通便利程度分析等。
首先，市场需求分析是商业地产选址与商圈分析的基础，通过对市场需求的调查研究可以明确所选商业项目的市场容量和市场潜力。
需求分析的重点包括消费人群的特点、消费水平、消费习惯等方面。
例如，选择一个购物中心的选址，需要对周边消费人群的消费意愿和购物习惯进行细致调查，以确定购物中心所能吸引的目标消费群体是否与周边人口的消费需求匹配。
其次，人口数据分析是商业地产选址与商圈分析的重要内容之一、通过对人口数据的分析，可以了解到人口的流动情况，人口增长率以及人口结构等信息。
这些数据对商业地产选址有着重要的指导作用。
例如，如果人口增长率较高且目标人群与人口结构相符合，那么在该地区建设商业项目的商业前景就相对较好。
竞争对手分析也是商业地产选址与商圈分析的重要环节。
通过对竞争对手的分析，可以了解到周边商圈的商业格局，市场空缺和竞争压力等信息。
例如，如果周边地区已经有了许多类似的商业项目，那么就需要重新考虑选址，以避免过于激烈的竞争导致投资回报的下降。
最后，交通便利程度分析也是商业地产选址与商圈分析不可或缺的一环。
交通便利程度对商业项目的成功与否有着重要的影响。
当一个地区的交通便利程度高，可以方便消费者到达并提供更多的消费机会时，商业项目的成功可能性就较大。
因此，选择交通便利的地理位置对于商业地产选址是至关重要的。
综上所述，商业地产选址与商圈分析是商业房地产开发中的重要步骤。
通过市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析和交通便利程度分析等，可以帮助开发商确定合适的选址位置，并了解到目标商圈的商业潜力和竞争情况，从而提高投资回报率。
因此，在进行商业地产选址与商圈分析时，需要综合考虑各种因素，以确保项目的成功。
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址一、引言在零售业竞争激烈的市场环境下，选择合适的商圈进行进驻对于企业的发展至关重要。
本文旨在分析零售商圈，并提供相关选址建议，以帮助企业做出明智的决策。
二、市场概述⒈行业背景在此部分，我们将对零售行业的整体情况进行概述，包括市场规模、增长趋势和竞争状况等。
⒉目标客群分析通过细分市场并分析消费者画像，我们将明确目标客群的需求、消费能力和购物习惯等，为选址提供依据。
三、商圈分析⒈地理位置考量我们将综合考虑交通便捷程度、人口密度和城市规划等因素，来评估潜在商圈的地理位置优势。
⒉竞争对手分析本章节将对已有的竞争对手进行调研，考察其商业模式、产品定位和市场份额等，以及分析其在所选商圈的表现。
⒊消费环境评估我们将考察商圈附近的人口结构、经济状况、购物中心密度和商业设施等因素，以评估商圈的消费环境。
⒋竞争形势分析通过对商圈内竞争对手的数量、品牌力、促销活动和顾客口碑进行分析，我们将评估商圈的竞争激烈程度。
⒌商圈发展趋势在此部分，我们将预测商圈未来的发展趋势，并对市场影响因素进行分析，以帮助企业做出长期决策。
四、选址建议⒈综合评估在此章节，我们将综合商圈分析结果，给出针对企业最合适的选址建议，并解释选址的逻辑和理由。
⒉市场调研对于选定的商圈，我们建议进行进一步的市场调研，确认目标客群的接受程度和市场容量。
⒊店铺规划我们将提供店铺规划和设计的建议，包括空间利用效率、陈列布局和装修风格等。
⒋战略合作针对商圈内可能存在的合作机会，我们将提供相关建议，并探讨潜在合作伙伴。
附件：本文档附带商圈地图、竞争对手调研数据和市场调研报告等相关资料，供参考。
法律名词及注释：⒈商户租赁合同：零售企业与商圈开发商或店铺经营者签订的租赁合同，规定了双方权益和义务。
⒉地产规划许可证：部门颁发的允许开发商进行商业地产建设的批准证件。
⒊竞争法：针对经济领域垄断行为和不正当竞争的法律法规。
⒋消费者权益保护法：保护消费者合法权益，维护市场公平竞争秩序的法律法规。
开店策划：店铺选址与商圈分析的方法
开店策划：店铺选址与商圈分析的方法商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，即来店顾客所居住的地理范围。
商圈分析法是通过分析商圈范围内的顾客情况、餐厅情况以及可能影响餐厅经营的其他情况，以得到正确的店址。
在对商圈进行分析时，需要考虑以下几个方面：1.人口总量和密度：了解商圈内的人口规模和人口密度，以便评估潜在顾客的数量和消费能力。
2.顾客需求和消费习惯：研究商圈内的顾客需求，包括餐饮、购物、娱乐等方面的需求。
此外，了解顾客的消费习惯，如消费时段、消费偏好等，以便制定合适的经营策略。
3.竞争情况：分析商圈内的现有竞争者，包括其商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品和服务对象。
评估竞争者的优势和弱点，以及竞争的短期和长期变动。
4.商店区位的可获得性：考虑商圈内各类区位的类型和数量，如商业街、购物中心、社区商铺等。
分析交通便利情况、车站性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客数量和质量等因素。
同时，评估自建与租借店铺的机会大小，以及城市规划对开店的规定。
5.法规政策：了解商圈内的税收、执照、营业限制等法规政策，以确保合规经营。
6.供货来源：分析供货来源的运输成本、运输与供货时间、制造商和批发商数量、可获得性与可靠性等因素，以确保店铺运营的稳定。
7.营销推广：考虑商圈内的媒体资源，如报纸、杂志、电视、网络等，评估其对店铺营销推广的可行性和效果。
8.经济情况：研究商圈内的主导产业、多角化程度、项目增长等经济指标，以及商圈内企业和个人收入水平。
9.劳动力保障：分析商圈内的人力资源，包括管理层的学历、工资水平，以及普通员工的学历与工资水平。
通过对以上各方面的分析，可以为店铺选址提供有力的依据。
在实际操作中，还可以结合企业自身情况，如经营策略、品牌定位、目标市场等，进行综合评估。
通过商圈分析，找到最符合企业发展战略的店址，为开店成功奠定基础。
商圈分析是一个系统性的工作，需要收集和整理大量数据。
商圈分析和店址选址
商圈分析和店址选址第一篇：商圈分析和店址选址商圈分析一、商圈构成及影响因素商圈（trading area）也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。
商店的商圈一般由以下三部分组成：λ主要商圈（primary trading area），这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。
λ次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25%的顾客；λ边际商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。
影响商圈形成的因素：影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。
主要有：λ商店规模。
λ经营商品的种类。
λ商店经营水平及信誉。
λ促销策略。
λ家庭与人口因素。
λ竞争对手的位置。
λ交通状况。
二、商圈划定方法1雷利法则在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，•称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。
雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。
雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。
此法则用公式表示如下：ｄＤab ＝───────１＋√Ｐb/ＰaＤab: 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）Ｐa : 表示Ａ城镇人口Ｐb : 表示Ｂ城镇人口ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离2赫夫法则赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址1、引言1.1 目的该文档旨在对零售商圈进行分析和选址，以帮助企业做出合理的商业决策。
1.2 背景随着消费需求的增加和经济的发展，零售行业竞争日益激烈。
选择一个合适的商圈来开展零售业务是至关重要的。
2、市场概述2.1 行业概述对零售行业的发展趋势、竞争状况和机会进行分析，提供对当前市场的整体认识。
2.2 目标受众确定目标客户群体，包括消费者的年龄、性别、收入水平等特征，以便更好地了解他们的需求和购买行为。
3、地理分析3.1 区域选择对潜在区域进行评估和比较，包括人口密度、经济发展水平、竞争程度等指标。
3.2 交通条件分析区域的交通网络，包括道路、公交、地铁等，以便确定是否便利于消费者的出行和购物。
3.3 人口分布研究区域的人口特征，包括人口数量、年龄结构、职业分布等，以便了解潜在的消费潜力和消费行为。
4、竞争分析4.1 竞争对手分布确定潜在商圈内的竞争对手，包括同行业零售商的数量、类型、品牌等。
4.2 竞争对手优势劣势分析对竞争对手的优势和劣势进行评估，包括产品定位、价格策略、营销手段等。
4.3 客户评价收集消费者对竞争对手的评价和反馈信息，了解他们的购物体验和需求满足程度。
5、商业配套设施分析5.1 商业设施布局评估商圈内的商业设施布局，包括购物中心、超市、餐饮等，确定潜在合作伙伴和合作机会。
5.2 生活配套设施分析商圈内的生活配套设施，包括学校、医院、娱乐场所等，以便了解区域的生活便利程度。
6、选址策略6.1 商业规划基于对市场和竞争状况的分析，制定商业规划，包括产品定位、定价策略、市场推广等。
6.2 地点选择根据地理分析和竞争分析，在合适的商圈内选择一个最佳的地点来开展商业活动。
6.3 租赁谈判与房地产中介或业主进行租赁谈判，确保租约条款和租金等能满足企业的需求。
7、结论总结分析结果，明确选址策略和商业规划。
附件：本文档附带以下附件：附件1：市场调查报告附件2：竞争对手分析表格附件3：商业设施布局图附件4：选址合同范本法律名词及注释：1、商圈：指商业活动集中的地区，通常包括购物中心、商店、餐饮等商业设施。
零售商圈分析与选址[1]
![零售商圈分析与选址[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/5be09c0c42323968011ca300a6c30c225901f002.png)
零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址一、引言二、市场概述1\市场背景: 介绍分析的市场背景，包括所在地区的经济发展情况、消费者购物习惯、竞争格局等等。
2\目标群体: 确定商圈的目标群体，包括年龄、性别、收入水平、购买能力等方面的特征。
三、商圈分析1\地理位置: 对商圈所在地理位置的优势和劣势进行分析，包括交通便利度、人口密度、周边环境等方面的因素。
2\人口统计: 收集并分析商圈周边地区的人口统计数据，包括人口数量、人口结构、人口增长率等。
3\竞争分析: 调查商圈内外的竞争对手，分析其定位、规模、品牌形象、销售策略等，以辅助制定有效的竞争策略。
4\消费者行为: 通过调查研究、访谈等方式，了解目标群体的购物行为和偏好，包括购物频率、消费能力、关注的产品类别等。
四、选址决策1\需求分析: 根据市场需求和消费者行为，确定商铺所需的具体特征，如店铺面积、位置要求、配套设施等。
2\房地产市场: 分析当地房地产市场的供需状况，包括商业物业租赁价格、租赁周期、物业管理服务等因素。
3\商圈筛选: 根据商圈分析的结果和需求分析的要求，筛选出适合的商圈候选地，进行实地考察和市场调研。
4\综合评估: 对不同商圈候选地进行综合评估，考虑因素包括交通便利程度、租金成本、商圈竞争度等，最终确定最优的选址方案。
五、附件本文档附带以下附件，供参考：1\人口统计数据报告2\商业物业租赁市场概况3\竞争对手分析报告六、法律名词及注释在本文所涉及的法律名词及注释中，如有需要，请参考以下内容：1\商业物业租赁：指商业用途的房地产租赁。
2\商圈竞争度：商圈内竞争对手的数量和实力。
3\目标群体：企业在市场中所锁定的主要消费者群体。
第四章门店选址与商圈分析
B、 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈 程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售 的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还 是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于 饱和程度低的地区，门店的成功可能性较高度饱 和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新 开设门店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标 （IRS）计算公式为：
4.不急于求成 黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价
超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而 是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功， 让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进， 有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新布 点。松江、金山的两个布点，就是经过了这样的 曲折。 5. 优势互动 麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是品 牌声誉较高的，如家乐福、百盛购物中心、上海 广场、时代广场等。知名百货店为麦当劳带来客 源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补 的作用。
即商圈分界点在距离a地三十分钟行车距离的地方。
“莱利法则只适合于计算机有关耐用品、专门用品 的商圈分界点，而不太实用于计算日用品
3、问卷调查商圈设定法 （1）顾客调查 （2）绘制商圈 （3）计算商圈内的住户 （4）预算销售额 （5）划分商圈层次
三、连锁门店商圈调查与分析
（一）商圈调查目的 1、了解优良立地的基本条件 2、确定立地条件的三要素是否具备 3、降低估算营业额误差、提高估算的精度
（Ｃ）×（ＲＥ） IRS = ─────────
ＲＦ
IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数 Ｃ ：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 ＲＥ：某地区每一顾客平均购买额 ＲＦ：某地区经营同类商品商店营业总面积
商圈分析与门店选址
B：商圈内零售总额； C：具有购买力的人口数量。
商圈饱和度指数：
C·RE IRS = ─────────
RF
式中，IRS ：某地区某类商品商业圈饱和指数； C ：某地区购买某类商品的潜在顾客人数； RE ：某地区每一顾客平均购买额； RF ：某地区经营同类商品商店营业总面积。
—文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费 群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
—办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食 人口多、消费水准较高等。
—混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特 色，属多元化的消费习性。
20
ＤAB ＝ ────── ＝ 15 (公里)
1 ＋ √1/9
20
ＤBA ＝ ────── ＝ 5 (公里)
1 ＋√ 9/1
Ａ*
15(公里)
5(公里)
*
*Ｂ
中介点
B 地区
B 地区
18 公里
A 地区
14 公里
5 公里 D 地区
C 地区
C 地区
A地区大概的商圈
A 的商店经营面积、顾客从住
§ 人口统计分析 § 经济基础和购买力分析
§ 竞争状况分析 § 基础设施状况分析
资料：根据人口数量的网点设置和业态业种选择
按照国外的经验和我国城市发展的实践，一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售商业和 服务网点的配置：
1. 5 000以下居民：应设置小型超市、生鲜食品店、普通饮食店、书报亭、医药店、肉菜市场、服 务类商店（如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、代理购票送票、影碟影带 出租等）等网点，满足居民的日常需求。
商圈研究分析和店址选址
商圈分析和店址选址————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2商圈分析一、商圈构成及影响因素商圈（trading area）也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。
商店的商圈一般由以下三部分组成：●主要商圈（primary trading area），这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。
●次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25%的顾客；●边际商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。
影响商圈形成的因素：影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。
主要有：●商店规模。
●经营商品的种类。
●商店经营水平及信誉。
●促销策略。
●家庭与人口因素。
●竞争对手的位置。
●交通状况。
二、商圈划定方法1雷利法则在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，•称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。
雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。
雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。
此法则用公式表示如下：ｄＤab ＝───────１＋√Ｐb/ＰaＤab: 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）Ｐa : 表示Ａ城镇人口Ｐb : 表示Ｂ城镇人口ｄ: 城镇Ａ和Ｂ的里程距离2赫夫法则赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。
商圈与商店选址分析
商圈与商店选址分析【摘要】商圈的选择对于在不断成熟的市场经济中商店的选址非常重要。
本文通过对商圈的类型、形状以及影响因素进行分析来确定商店在进行。
选址时应该考虑的方法和因素，以便为商店的成功经营提供前提。
【关键词】商圈商店选址新设商店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。
因此，商店经营者必须对商店所在的商圈进行考察来确定商圈范围。
不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区，商圈大小也是有所不同。
商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，才能开创自我的生存空间。
一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影响有着关键作用，因为地点好坏直接影响营运的效率。
据调查，商圈的影响程度达60%以上。
因此如何选择一个好的商圈，对商店日后的经营发展有很大影响。
另外，对于成熟商圈来说，商圈可以产生叠加效应，各零售商家在商圈内能够产生倍增效应，降低零售商独立宣传推广的成本，还能产生巨大的集客能力。
商圈的存在对于商业来说，已经是一荣俱荣、一损俱损，商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡，因此维护商圈的平衡和繁荣，寻求商圈资源的最佳配置，是一项明智之举。
一、商圈的内涵商圈也称购买圈或商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。
商圈有两层含义：一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况；二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。
根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，如图1所示。
核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%～70%，每个顾客平均购买额为最高。
一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。
但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈。
次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散。
商圈分析与店面选址评估
商圈分析与店面选址评估一、选址调查与商圈分析1、常用的指标ν· 常驻人口数、家庭及构成、人口密度ν· 教育程度、从事行业自然增加率、社会增加率ν· 白天流动人口数、年龄构成ν· 家庭人均收人、家庭年支出及支出结构2、主要项目分述家庭人口及收入：家庭状况是影响消费需求的基本因素。
家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。
如每户家庭的平均收庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。
如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要人口密度：一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。
一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。
而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
客流量：一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。
人流量的大小同该地上下车人大关系。
上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数的时期/时点变化；上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的商圈人口也会减少。
根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。
购买力：商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。
家庭人均收过入户抽样调查获取。
企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入多者居住区域作为优先选二、商圈分析的内容和步骤1、商圈形态商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种。
ν·商业区：商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。
其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动消费金额比较高等。
ν·住宅区：该区户数多，至少须有1000户以上。
住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等ν·文教区：该区附近有大、中、小学校等。
第四章 零售店的商圈与选址
2、哈夫模型
经济学者戴维·哈夫（D.L.huff)教授于1963年 提出了关于预测城市区域内规模的模型——哈 夫概率模型 。 从事购物行为的消费者对商店的心理认同是影 响商店商圈大小的根本原因，商店商圈的大小 规模与消费者是否选择该商店进行购物有关， 通常而言，有吸引力的商场通常卖场面积大， 商品可选择性强，商品品牌知名度高，促销活 动具有更大的吸引力，交通系统比较通畅。
3、市场饱和程度分析
商店不饱和区：销售某一种产品或服务 的商店太少，以至于难以满足所有消费 者需求的区域； 商店饱和区：销售某一种产品或服务的 商店数量太多，以至于某些零售企业难 以获得正常利润的区域； 商店均衡区是零售企业的数量与消费者 需求大致相符。
饱和度指数通过计算零售商业市场饱和系数， 测定特定商圈内某类商品销售饱和程度的指 标。 公式：IRS＝（H）（RE）/RF IRS——某地区某类商品零售饱和系数 H——某地区某类商品的潜在顾客人数 RE——某地区每一顾客用于购买某类商品的 费用支出 RF——某地区经营同类商品商店营业总面积
在沃尔玛预期店址的斜后方，座落着规模 庞大的京西批发市场。这里的大部分商户 知道“一家外国超市”在附近建店了，而 且比普尔斯马特大两三倍。在几大块建筑、 装修等市场的南边，有个很大的日用五金 小商品批发市场，也兼零售，这里人气颇 旺。这些人流将来也许会被沃尔玛夺去一 部分，因为沃尔玛在批发上也针对着终端 零售商。
雷利法则
Dab ：a城镇商圈的限度（以沿公路到b城镇的
里程衡量） d =在a和b城市的里程距离 Pa =城市a的人口 Pb =城市b的人口
例题分析
某南方地级城市，有各自独立的A、B、C 和D地区人口和距离的资料：A地区位于中 心位置并且是最大的，拥有20万人口，围 绕在它四周的是三个小的地区。B地区有2 万人口，距离A地区12公里；C地区有4万 人口，距离A地区10公里；D地区有5万人 口，距离A地区6公里。 请运用莱利法则计算A地区在这些方向的 商圈大小。
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◆ 边缘商圈（fringe trading area）
商圈形状图
商店 核心商圈
次级商圈 边缘商圈
2、商圈形态 （1）商业区 （2）住宅区 （3）文教区 （4）办公区 （5）混合区
（二）影响商圈形成的因素 1、家庭和人口因素 2、产业结构 3、交通状况
4、城市规划
5、门店聚集状况及商业区的形成
（三）商圈大小的决定因素 1、商业信誉 2、经营规模 3、商品种类 4、竞争商店位置 5、顾客流动性 6、交通地理状况 7、促销活动
三、连锁门店商圈调查与分析
（一）商圈调查目的 1、了解优良立地的基本条件 2、确定立地条件的三要素是否具备 3、降低估算营业额误差、提高估算的精度
（二）门店商圈调查分析的内容 1、商圈潜力调查分析 市场潜力大小来自于区域人口的多少以及 他们的购买能力，有很多指标可以反应一个区域的 市场潜力，其中购买力指数尤应引起重视。比较不 同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提 供依据。其计算公式为： 购买力指数 = A×50% + B×30% + C×20% 其中：A是商圈内可支配收入总和（收入中去除各 种所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费 等）；B是商圈内零售总额；C是具有购买力的人口 数量。
案例:
两地距离时间为90分钟，Pa=1000米， Pb=4000米，则
Da
90 1
4000 1000
30分钟
即商圈分界点在距离a地三十分钟行车距离的地方。
“莱利法则只适合于计算机有关耐用品、专门用品 的商圈分界点，而不太实用于计算日用品
3、问卷调查商圈设定法 （1）顾客调查 （2）绘制商圈 （3）计算商圈内的住户 （4）预算销售额 （5）划分商圈层次
（IRS）计算公式为：
（Ｃ）×（ＲＥ） IRS = ───────── ＲＦ
IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数 Ｃ ：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 ＲＥ：某地区每一顾客平均购买额 ＲＦ：某地区经营同类商品商店营业总面积
例：已知A区购买商品的顾客数是30000人，每个顾 客平均购买额是35元，维斯，又译康帕斯，为美国伊利诺 伊大学的经济研究学者在1943——1948年 间对莱利法则进行了深入研究，依据莱利 法则，提出了康维斯均衡点公式，用以测 量商圈的分界点。
Da
Da Db P b 1 P a
• 其中：Da——a地到分界点c的距离 Db——b地到分界点c的距离 Pa——a地人口 Pb——b地人口
二、连锁门店商圈及设定
（一）商圈及商圈形态 1、商圈的含义与层次 商圈（trading area）也称交易区域，是 指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和 距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是 连锁门店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购 买商品和服务的顾客所居住的地理范围。
连锁门店的商圈一般由三部分组成： ◆ 主要商圈（primary trading area） ◆ 次级商圈（secondary tradingarea）
• 莱利法则的假定是：假定A、B两个城市，处在二 者之间的C城市会有多少消费者去A城市或去B城市
购物？以此表明A、B两城市的零售吸引力有多大。
• 莱利法则的内容是：某一城市的零售吸引力与两 城市人口成正比，而与中间城市到两城市间距离 的平方成反比
Ba/Bb=（Pa/ Pb）×（Db/Da）2 其中：Ba ——a城市从中间地c城市吸引来的购买额 Bb——b城市从中间地c城市吸引来的顾客额 Pa——a城市的人口 Pb——b城市的人口 Da——a城市与c城市的距离 Db——b城市与c城市的距离
大润发的选址要求
大润发超市，以日常用品为主，选址要求具体需求如下： 1.土地：面积在30亩以上（约20000 m2）为佳。（覆 盖率50%） 2.交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市 的主干道上。 3.商圈人口：以土地为中心半径3公里人口约30~40万 左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3 公里商圈内的人口20万也可以开。 –建筑物以一层20000m2为最佳，如二层即单层建筑 面积均在10000m2以上，总建筑面积20000—22000 平方米，楼层最好不要超过二层。
2、城市结构调查 （1）地域 （2）交通 交通是否便利，地理位置是否优越，也是选择店址的一 个重要因素。方便的交通要道，如接近公共汽车的停 车站、地铁出站口等地，来往行人较多，具有设店价 值。交叉路口的街角，由于公路四通八达，能见度高， 也是设店的好位置。但是，有些道路中间隔了一条很 长的中央分向带或栏干，限制行人、车辆穿越，则会 影响设店的价值。交通便利性还要考虑物流配送的便 利性。有足够的停车场对大型连锁企业而言是十分关 键的，便利性有时就是驾车时间和停车方便性的同一 词。
B区购买商品的顾客数是10000人，每个顾客平均
购买额是40元，营业总面积2500平方米。求A、B
区哪个能取得较好的效益？
案例：麦当劳选址的5项标准
1.针对目标消费群 麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭 成员。所以在布点上，一是选择人潮涌动的地方， 如在地铁一号线布点１０家，二号线也作了布点， 在徐家汇、人民广场、新客站和五角场等交通集 散点周边设点；二是在年轻人和儿童经常出没的 地方布点，比如在南京路宝大祥儿童用品商店和 淮海路青少年用品公司的前方站或附近设点，方 便儿童出没就餐；在百货商厦和大卖场开店中店， 吸引逛商店的年轻人就餐。
4.不急于求成 黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价 超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而 是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功， 让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进， 有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新布 点。松江、金山的两个布点，就是经过了这样的 曲折。 5. 优势互动 麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是品 牌声誉较高的，如家乐福、百盛购物中心、上海 广场、时代广场等。知名百货店为麦当劳带来客 源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补 的作用。
（四）连锁门店商圈的确定方法
1、经验设定法 （1）根据业态设定商圈范围 （2）根据门店所处位置设定商圈范围 （3）根据零售店市场规模设定商圈范围 （4）根据顾客购买出行方式设定商圈范围 （5）根据顾客购物频率设定门店商圈范围
2、商圈测定常用法则 （1）莱利的零售吸引力法则 美国学者莱利先生研究了美国的都市商圈， 总结出都市人口和零售吸引力的相互关系，其成 果被称为莱法则或莱利零售吸引力法则
（3）科亨·阿普波姆法则 阿普波姆先生的创新性在于两点：一是把 两地的销售场地面积作为影响因素之一，舍弃了 人口方面的影响因素；二是将两地间的距离换算 为小汽车行驶时间，更符合现代社会的特点。
Da
Da Db P b 1 P a
其中：Da—a地到商圈分界点的时间距离（小汽车行驶时间） Db+Da——两地之间的距离（小汽车行驶时间） Pa——a地的销售面积 Pb——b地的销售面积
2.着眼于今天和明天 麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。 所以对每个点的开与否，都通过三个月到六个月 的考察，再作决策评估。重点考察是否与城市规 划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口 动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入 红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。 有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅 区，是布点考虑的地区。纯住宅区则往往不设点， 因为纯住宅区居民消费的时间有限。 3. 讲究醒目 麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻 璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体 现其经营宗旨———方便、安全、物有所值。由 于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。
7、停车面积至少：机动车10000 m2（室内、外 均可）约300个停车位，自行车2500 m2~3500 平方米（室、内外均可）。 8、建筑物室内层高：楼板至楼板在5.4米以上 （使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米。 商场的楼板荷载600kg/ m2，收货区、库存区需 要1000kg/ m2。 9、建筑面积在20000m2以上，大厅面积超过 3000m2，两路供电且同时使用，每路为1600KVA， 总容量3200KVA，或一用一备，常供电3200KVA， 备用电1600KVA。建筑面积在20000m2以下，大 厅在3000m2以下，两路同时使用，每路为 1250KVA，则总用电的容量为2500KVA，或一用 一备，常供电为2500KVA，备用电1250KVA。生 活用水日供量200T，空调用水日供量200T，煤 气每小时为50m³
案例: A与B两地之间的距离为3600米，Pa为 10万人，Pb为90万人，求Da
Da
3600 1
900000 100000
900 米
即商圈分界点在距离a地900米的地方。 莱利法则和康威斯法则在欧美日得到了广泛的应用，但也 有一定的局限性，因为它不仅是以人口和距离为分界点的 影响因素
B、 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈 程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售 的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还 是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于
饱和程度低的地区，门店的成功可能性较高度饱
和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新
开设门店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标
（二）优良门店店址的条件与标准 1、商业活动频繁程度高的地区 2、人口密度较高的地区 3、交通便利的地区 4、人们聚集的场所 5、同类商店聚集的街区
（三）门店选址应注意的问题 1、快速车道边 2、周围居民少或增长慢但商业网点已基本配齐的区域 3、同一地区层高的地方 4、近期有拆迁可能的地区
（四）连锁门店选址的程序 1、选择区域与方位 2、制图----寻求最佳位置 3、市场调查 4、具体实施方案的制定和落实
案例：a城市人口为42.3万人，b城市为9.2万 人；a城市距c城市80.42公里，b城市距c城 市61.82公里。那么，c城市流向a城市与b 城市的购买额比率是：