##酒店投资可行性分析

##酒店投资可行性分析报告
一、基本情况
##酒店为四星级商务酒店，地处金融商业中心，地理位置优越，交通十分便利。

由专业酒店集团管理酒店，共有客房300间，中、西餐厅各一个，另有宴会厅、夜总会、商务中心等服务设施。

二、经营情况
根据相关人员介绍，2011年收入约4500万元，毛利约1000万元，由于酒店折旧额每年在1400万元左右，故酒店一直亏损，亏损额在1000万左右。

经营现金净流量800万元。

2011年度收入情况表（万元）
四、有关收购情况
（一）股东转让股权意愿
某集团拟出售自已拥有的70%股权，另外30%股权所有人不愿出让，如果愿意放弃优先购买权的情况下， 70%股权方可以转让。

因不是股权100%转让，后续股权涉及事项会较多，所以尽管有意向的买家不少，但现有只两三家公司在谈。

（二）转让价值预算
2011年底酒店评估净资产价值为人民币1.8亿元。

（三）股权转让后承接人面临的问题
1、酒店经营管理形式的选择
现在酒店委托专业酒店集团管理，如改变现有经营形式，会面对由于违约而给专业酒店集团和人员进行赔偿的问题。

2、酒店的后续投入成本
①基础设施的维修：现有的管线已老化、楼体的玻璃幕墙随时有脱落的危险，其他一些基础设施也需要维修或重建。

②酒店内外装修已陈旧过时，需要重新装修，需投入大量资金。

保持现有星级标准，初步预计基础投入在5000-6000万元，如果装修档次比照五星级标准需投入8000-11000万元。

在现有酒店市场的格局和竞争条件下，预计投资回收期在8年，如果市场形势不好或同业竞争加剧，投资回收时间甚至更长。

3、与其他投资者的合作
如何进一步经营管理酒店应在另外30%的股权方认可的基础上进行。

（四）投资目的的建议
以下是相关人员针对投资目的给出的一些建议：
由于酒店面积只有5000㎡，空间规模较小，无更大的改建空间，另外根据酒店市场的发展情况来看，投资酒店地产经营需谨慎。

1、如果是想获得高收益回报，不可行。

因为酒店虽然有一定的经营现金流，但不高，另外城市的客流量也决定了酒店的入住率不可能与热点旅游城市相比，况且酒店在市场上的定位夹在高、中下档酒店之间，在营销理论的细分市场上不是高端客户，也不是大众客户的选择，故入住率决定经营的收益不高。

2、如果是想作为投资性房地产，获得资产升值的投资回报，不可行。

因为接收酒店后需投入大量的资金进行酒店的装修改造，投资成本较高。

城市发展和商业地产市场升值空间可能在近期内无法弥补投入的高额成本。

3、作为资金→资产→IPO做强、做大，可以考虑。

如果手中有大量闲置资金的情况下，可以考虑将资金转换为优良资产，再放入公司（企业）整体资产中，进行企业的整体IPO培育，完成上市战略目标。

酒店在这个上市战略目标中占有地位只是增加整体资产和品牌知名度，在利润表收益上近5年均会是亏损，因为折旧期限尚有5年期，另外，以后的盈利能力也会有限。