房地产行业的销售一般可以简要分成五个阶段

房地产行业的销售一般可以简要分成五个阶段

房地产行业的销售一般可以简要分成五个阶段，这些阶段通过一些关键业务作为划分阶段的关键标识。

整个销售流程的阶段划分包括：

内部认购阶段

开盘销售到签订认购书阶段

签订认购书到签订购房合同阶段

收房阶段

办理房产证阶段

楼盘销售业务流程：

整个销售流程按购房顺序可分为内部认购、开盘销售到签订认购书、签订购房合同、收房、办理房产证五个阶段，但并不是每个阶段都是客户购房的必经阶段。内部认购一般数量比较少，如果业主不需要房产证，也可以不经历办理房产证该阶段。一般每个客户都要经历《认购书》、《合同》、收房三个阶段，特殊情况下，客户也可能直接签署《购房合同》。因此，五个阶段中，必须经历的业务过程是签订购房合同和收房两个过程。

1、内部认购阶段

内部认购指房产项目正式开盘前客户的预定行为。内部认购客户须缴纳一定金额的订金，开发商为客户出具缴款收据。内部认购客户可以在正式开盘后，对房屋户型、位置具有优先选择权，并可以享受较高的折扣。如果对开盘后的房屋设计等条件不满意，也可以很快完成取消预定的退款操作。

2、开盘销售到签订认购书

此阶段是房产销售的主要阶段，如果客户已经决定购买房屋并确定所购买房屋的

位置（包括楼号、楼层、单元和房间号），客户需要与开发商签订认购书，并缴纳一定额度的订金，一般称为“大订”。对开盘前内部认购的客户，在此阶段要通知客户办理正式认购手续。在这个阶段中，开发商为了加快销售进度，推进客户购买决策，还往往采用预付少量订金在较短时间内为客户保留楼号的做法，一般称为“小订”。“小订”是客户已经确定购买意向，但未办理认购手续。

在本阶段内，直到正式合同签订之前，无论是“小订”阶段还是“大订”阶段，都可

能出现调换房的情况。客户“小订”和“大订”后退房的情况不常见，开发商一般不允许退房，如果退房，“大订”必须办理特殊的退房和相

应的审批手续，并填写退款审请单，“小定”

退房，一般订金不退。

从项目开盘到客户签订认购书，通常

销售周期较长，需要销售人员利用有效的营销方式对客户进行及时有效的跟踪，加快销售进程和取得高的成交率。

3、签订购房合同

客户完成认购手续后，即进入签订购

房合同阶段。客户签订购房合同的同时办理付款，然后等待销售人员通知收房。完成认购手续的客户，一般要求10天签订合同，办理付款。签订合同后，客户要自行去相应的产权机关办理购房契税，并将完税凭证兰字联提供给销售人员，销售部门保存为客户办理产权证用。客户的付款方式一般有三种选择：一次性付款、分期付款、按揭付款，如果客户采用按揭付款的方式，销售人员还要协助客户完成贷款手续。

4、收房

收房阶段是楼盘建成，房屋开发商通

知客户办理验收入住的过程，也是开发商将房屋维护管理、客户服务转交物业公司的过程。收房的手续可以分成两种情况，大批客户办理收房入住手续和零星客户办理收房入住手续。大批客户同时办理收房入住是常见情况，一个楼盘总是按若干栋同时交付，同时办理相应客户的收房入住手续；零星客户的收房入住一般使用尾房销售等特殊情况。批量客户收房前，集团财务部门将进行对账，确定该客户是否已经完成全部购房手续，然后向客户下达《入住通知单》，要求客户到物业部门，缴纳相关费

用，办理相应的入住手续。零散客户收房前，往往要求客户提供合同、发票等凭证，销售部门和财务人员核对后（即对账过程），销售部门向客户出具《钥匙单》，客户凭《钥匙单》前往物业部门办理相应的验收入住手续。

5、产权证阶段

在办理房产证之前，房屋的实售面积以合同约定的建筑面积为准。在办理产权证的过程中，经过专业测绘单位的测量，如果出现了面积误差，要按照合同中的有关约定，为客

户办理退款或补款。产权证的办理由开发公司客户服务部完成。