淮安著名住宅项目提案-72PPT

礼品派送活动
9月淮安广告投放媒体次数
6, 16%
32, 84%
淮海晚报 广播电视报
媒体监测
淮安日报、淮安晚报、淮安广播电视报为淮安 当地具有影响力的主要传播媒体，其次为扬子晚 报、现代快报的地方版和新杀入当地的媒体，如： 江苏广播电视报、江南时报等。但从权威性和价 格来考虑，淮海晚报性价比较高，成为当地广告 投放的主要媒体。其次为广播电视报。所以本次 统计主要以淮海晚报、广播电视报为主。
根据开发企业报表，二季度末全市普通商品住房的平均价格是 2281元/㎡，同比增长8.21%，比一季度末上涨16.38%；市区普 通商品住房的平均价格是2563元/㎡，同比增长1.3%，比一季度 末上涨3.22%；县域普通商品住房的平均价格是1785元/㎡，同 比增长21.76%，比一季度末上涨20.85%。县域普通商品住房价 格增长较快，幅度较大，市区房价发展相对平稳。
淮安·驾校项目 专题演示会
XXXX年X月XX日
宏观经济发展概述 房地产市场简介 区域竞争楼盘点评 项目基地情况介绍 产品定位及建议
地理位置
淮安市江苏省省辖市，地处江苏北 部平原中心，全境属黄淮平原与江 淮平原的结合部，京杭大运河、淮 河贯穿全境，洪泽湖、白马湖镶嵌 其中。现辖涟水、洪泽、金湖、盱 眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4 区，总面积1.01万平方公里，总人 口524万，其中市区建成区面积85平 方公里，市区人口85万。
0.35
0.35
0
0
5.31
97.62
81.83
80.4
1.43
2.91
12.59
5.2 171.8 102.82 1.67
0.29 133.33 82.12
1.62
0.29 131.1 80.69 1.62
0
0
2.23
4.88
1.43
2.91
1.56
1.68
4.92 30.91 17.51 1.77
① 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及 徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；
② 两大组团：指中心城区主城区组团和古城组 团两个组团，两组团以生态绿地相连；
③ 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活 休闲轴；
④ 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里 运河、大运河。
规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省 重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万 人口的中心城市。
203
681
361
房地产价格走势
2007年1—6月淮安市区商品房交易价格（元/平方米）
3700
3629
3500 3300 3100 2900 2700
2953 2552
2690 2599
2871 2563
3081 2670
3178 2744
2685
商品房 住宅
2500 1月 2月 3月 4月 5月 6月
城市交通较为不便，造成城市的外来人口相对较少，也在一定 程度上影响了其经济的快速发展。
2006年1-6月 2007年1-6月
房地产开发投资（万元）
全市
市区
264998
194470
480984
356365
房地产投资开发情况
同比增长
全市
市区
16.38%
11.65%
81.50%
83.25%
房地产 商业营业用房
930000 270000 76900 450000 50000
一期06/12 二期07/01 三期10/18
第一期在售
未开盘 预计年底
第一期在售
二期08/06月 开盘
已开盘
开发区楼盘一览
均价
销售率
备注
2900
100%
住宅全售出
2800
95%
户型范围100-148㎡ 两室60% 三室40%
预计2800
管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通 对行业具有划时代的意义；下半年的二手房市场，将在良
知》，规范经纪行业。
性、规范的轨道中运行。
通过《物权法》10月1日起执行
这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑， 有利于提高购买不动产的积极性。
2007年3—9月央 行五次加息
自三月份央行第一次上调利率开始，短短7个月 时间，先后又4次上调利率。
/
3期开发，一期准备开盘
2850
预计3100 叠加3300 双拼6000 联排30万
06/12 2800 目前5500
3300-4300
/
2880
3300
85% 35%
户型全面，三室占比重 大2/3。多层目前 已售完
一幢多层、一幢小高层 组成
44%
分5期开发。一期最高4 层
一、二期 100% 三期 50%
土地出让情况
淮安上半年土地供应量加大，共出让住宅、商业性质用地95 块，共9510.95亩。分布在70家开发企业手里，平均每个企业 拥有土地135.87亩,一个企业拥有最多的土地达850亩，拥有最 少的土地2.4亩。其中在总土地面积9510.95亩中，已办理供地 手续的有5945.19亩，已经开发使用的有2084.13亩
银行利率的大幅度上调，对飞速增长的房地产市场起到了 一定的遏制作用，限制了过度的超前消费。
2007.9.27 2007.9.28
央行、银监会发布通知明确对已利用贷款购买住 房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款
首付款比例不得低于４０％。
国人民银行、银监会27日共同发布通知，要求严 格商业用房购房贷款管理。通知明确，商业用房 购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超
近期部分楼盘营销活动情况：
营销活动
时间 07.8-9 07.8.12 07.9.22 07.9-10 07.10.11 07.8-10
项目名称 上海新城 香格里拉 大湖城邦 新世纪大厦 凯德生活广场 香榭丽花苑
活动内容 中韩新星选秀活动
贫困助学活动 汽车文化节冠名活动
礼品派送活动 大运河文化广场文艺演出活动
香格里拉
上海新城 东湖· 望景苑 河畔花城 威海花园
深圳路与淮安路交界 叠加、双拼、联排 290000
水渡口大道28号（钵池 山公园北门）
经济开发区厦门路、翔 宇大道交叉口
东临济南路、北接珠海 路
东临翔宇大道、北接解 放东路
威海路118号
多层、小高层、 联排
高层、小高层
多层、小高层
多层、小高层 多层
可预售面积 可现售面积 实际预售面积 实际现售面积
供应总量 销售总量 供销比值
商品房供销情况
市区（含淮阴区、楚州区）商品房供销分析表
时间：2007年1-6月
单位：万㎡（除供销比外）
商品房
商品住房
其中 普通商品住房
别墅
办公用房
商业营业用房
166.14
132.98
130.75
2.23
4.88
25.6
5.66
在建施 工面积
其中新 开工面积
679.55 257.2
83.84 36.92
住房 564.76 208.6
普通商品住房 428.19 186.09
其中 别墅 4.18
0.78
保障性住房 132.39 21.73
房地产开发资金构成
房地产开发资金来源
12.84%
38.64%
32.11%
1.33% 15.08%
物业类型 多层
多层、小高层 多层、小高层
多层、小高层 多层、小高层
总建面积 64000 30000 90000
70000 13000
开盘时间 一期06/9 二齐07/6
已开盘
未开盘 预计07/12
一期已售完 二期07/08
已开盘
香榭丽花苑
海口路27号
叠加、双拼、联排 150000
07/05月开盘
大湖城邦
经济发展
2007年淮安市经济统计
生产总值（单位：亿元）
人均GDP（单位：元）
571.1
421.8 490.5
1—7月 1—8月 1—9月
15259.8
11272.3 13155
1—7月 1—8月 1—9月
淮安市1—9月份居民收入消费情况
累计统计
人均可支配收入(元）
全市 城镇居民
9010.5 9188
最高价格(元/M2) 最低价格(元/M2)
均价(元/M2)
淮阴区 3559 3163 3261 3897 3226 3500
清河区 4210 3258 3833 4450 3270 4114
清浦区 3642 2858 3300 4446 2958 3650
经济开发区 2897 2350
2680 4100 2800 3250
人均消费性支出（元）
全市 城镇居民
5944.7 6085
市区居民消费价格总指数
103.70%
市区商品零售价格总指数
101.80%
同比增长 15.10% 17.60% 11.90% 16.80%
— —
政策法规
出台时间
政策内容
影响
2007年1月 2007年3月16日
建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪 这一政策对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，
销售面积（M2） 201984.56 213879.2 266517.89
均价（元/平方米） 2778.36 2885.41 2969.55
套数 1795 1831 2382
淮安市区（不含楚州级县级市场）房源销售情况
清河区
清浦区
淮阴区
经济开发区
已成交套数
3394
5567
4195
3081
剩余套数
1319
一期85%
前一、二期开盘抢购
项目东西版块分两期开 发，目前在售是一 期西版块。
/
价格差异小
第一期在售100多套多层，
80%
07/05月价格2500-
2600
100%
第一期已售完
2800
90%
产品分析： 开发区产品以多层为主，但存在较多的联排、双拼、叠加。 产品类型多样化； 位于新规划的开发区，在用地上，土地一般很规整，体量 一般也很大； 在立面风格上，淮安楼盘总体以后现代风格为主，其中以 地中海、欧、法风格居多。 众观淮安楼盘，在楼盘主题上存在两个突出的问题；楼盘 主题不明确或者楼盘主题概念模糊；
4500 4000 3500 3000 2500
各板块房地产价格
07年9月淮安市区住宅价格
3500 3261
4114 3833
3650 3300
3250
2680
淮阴区
清河区
多层均价(元/M2)
清浦区
经济开发区
高层、小高层均价(元/M3)
最高价格(元/M2)
多层
最低价格(元/M2)
均价(元/M2)
高层、小 高层
紫荆苑 2850元/m2
大湖城邦 3200元/m2
世袭雅苑 3000元/m2
罗马假日 2800元/m2
香谢丽花苑 3600元/m2
东方凯旋城 2800元/m2
案名 盛华·心港
湾
亿鑫花苑
位置 东临济南路、北接深圳
路
深圳路26号
东方·凯旋 城
海口路与福州路交界口
紫荆苑
深圳路与韩泰路交汇处
优山华庭
珠海路与苏州路交界处
城市发展重心“东迁”，经济开发区的建设推动了城市建设的 步伐，拓宽了市域范围。
经济发展基础薄弱、结构矛盾突出。随着开发区的各项目相继 投产，可预见在之后的一段期间经济将有较大提高。
城镇居民整体收入还处在较低的水平，人均月收入为1200元/月， 对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地 产的消费能力。
部分各地块交易价格情况（单位：万元）
250
200 182.2 185.68 191.2
149.4
150 100
85
95.8
73.5
81.6
113.9
50
0
南昌路东侧1
南昌路东侧2
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路西侧 淮海南
北深京圳南路路北西侧侧（韩泰路西侧）福州路与青岛路
福建路
东路 汕头
南京路
3季度市场供需情况
月份 7月 8月 9月
过10年。
对于高档住房和投资客来说，这一规定无疑是一剂猛药， 给火爆的房地产市场浇了一盆冷水，但这一规定能不能使 火热的房产市场冷却下来，主要的要看银行对第二套住宅
的界定。
这一规定对商业投资客的影响较大。
淮阴区 清河区
开发区
楚州区
城市规划
淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、 两大组团、三条轴线。四水穿城”。
以9月为监测时间段，广告投放共38次，其中 淮海晚报32次，占总数的84％。广播电视报6次， 占总数的16％。
•区域竞争楼盘点评
本案
淮安开发区楼盘分布图
香格里拉 3800元/m2
旺旺家园 3000元/m2
东湖望景苑 2880元/m2
河畔花城 3300元/m2
盛华心港湾
售完
亿鑫花园 2800元/m2
上年末结余资金 企业自筹资金 国内银行贷款 非银行金融机构贷款 ，定金、预收款及个人按揭贷款 等其他资金来源
1～6月份,全市房地产开发资金累计达85.06亿元，来源情况是： 上年末结余资金10.92亿元，占12.84%，企业自筹资金27.31 亿元，占32.11%，国内银行贷款12.83亿元和非银行金融机构 贷款1.13亿元，占16.41%，定金、预收款及个人按揭贷款等 其他资金来源32.87亿元，占38.64%，所占份额较大，由此看 出房地产开发依赖商品房预售获取的资金依然很大。
规划城市规模：中期（2010年）100万人， 远期（2020年）120万人。
城市建设用地规模：规划远期（2020年）城 市建设用地约120平方公里，城市化水平为 55%。远景城市人口180万人，城市建设用地 规模为200平方公里。
城市小结
淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产 总值增长速度年均保持在10%以上，相对发达城市而言整体经 济处于刚起步阶段。