洋房产品价值体系(初稿)
万科城价值体系产品篇(共30张PPT)
全、优美的环境与场所和明确而规整贯通的路网系统，让出入更加顺畅，更加安全，
拥有一个安静清新的居住环境，心情也更加晴朗
山水景墅七大领衔价值
停车位：大部分端头户型设置3个入户车库，其中户型2个入户车库，业主
直接开车入户，无需步行，同时满足老人、车辆保护与人身安全。
山水景墅七大领衔价值
多功能地下室：具备自然采光与通风功能的半地下室，营造安全、安心的 人性化居住区域环境，用途广泛，设计精致，业主可以拥有相对多元的生
活创想。
山水景墅七大领衔价值
透天坡井私家后庭院：前后庭院因地制宜形成高差，前庭院以适度的设计 营造迎宾氛围，家庭成员可以在舒适的后庭院享受隔绝噪音、远离废气的 大自然空间同时沐浴着阳光洗礼。
山水景墅七大领衔价值
入户透风井：迎宾花园中布置的透风采光井，巧妙借鉴高档汽车“天窗” 式的设计，晴天可采光，雨天可挡水，阳光的眷顾让半地下室内不再黑 暗，白天也不需要开灯。
山水景墅七大领衔价值
纯西班牙建筑元素：通过线脚，阳台，屋顶，栏杆等打破大片墙面造成的沉 闷感，通过粗质感的石材体现建筑厚实的根基，创造怡人的亲切尺度，造型
丰富，每栋单体造型不仅考虑本身的完整及独立性，同时也满足组合成排后
的整体性效果，做到高低错落，丰富有序，拼合效果统一而有变化。
山水景墅七大领衔价值
物业在全国各地价格均一路上扬，有形与无形的价值更是节节攀升。 • 西班牙设计联排别墅更受到佛山人的青睐，如顺德兰乔圣菲新推出的 产品价格已比首期产品提升50%，产品有亮点而使其越来越有价值。
山水景墅改变一种生活
·山水景墅拥有健康悠闲的社区公共服务设施，绿地、广场、小型文娱 等设施形成功能多样化的配套，给住户带来不一样的生活。 ·山水景墅不但拥有齐备的生活配套，同时更拥有一帮择水而居的社会 城市精英，他们所创造的社区人文文化将代表一个阶层，万科城的居住 生活品质必将成为尊贵人居的生活典范。
洋房营销方案
洋房营销方案第1篇洋房营销方案一、项目背景随着我国经济的持续发展和城市化进程的推进，房地产市场逐步走向成熟。
消费者对居住品质的需求不断提升，洋房产品以其优雅的环境、完善的配套和独特的建筑风格受到越来越多购房者的青睐。
为抢抓市场机遇，提升项目竞争力，制定一套合法合规的洋房营销方案至关重要。
二、目标定位1. 产品定位：以高品质、低密度、绿色环保的洋房产品为核心，满足消费者对美好生活的向往。
2. 市场定位：针对中高端收入人群，以区域市场为主，辐射周边城市。
3. 销售目标：确保项目去化率不低于80%，实现销售额XX亿元。
三、营销策略1. 产品策略（1）户型设计：以市场需求为导向，提供多样化户型，满足不同家庭结构的需求。
（2）景观规划：打造优美的园林景观，提升项目品质，增强项目竞争力。
（3）绿色环保：采用环保材料和技术，提高居住舒适度，降低能耗。
2. 价格策略（1）市场调研：充分了解区域市场行情，合理制定价格策略。
（2）价格区间：根据产品特点、市场需求和竞品情况，设定合理的价格区间。
（3）优惠政策：针对首次购房、团购等客户，给予适当优惠。
3. 推广策略（1）线上推广：利用网络、自媒体、短视频等渠道，扩大项目知名度。
（2）线下推广：举办各类活动，如开盘庆典、品鉴会等，吸引客户关注。
（3）合作推广：与相关产业、媒体、政府机构等建立合作关系，提升项目品牌形象。
4. 销售策略（1）销售团队建设：选拔优秀人才，加强培训，提高销售团队的业务水平和服务质量。
（2）销售渠道拓展：利用线上线下渠道，拓宽客户来源。
（3）客户关系管理：建立完善的客户档案，定期回访，提高客户满意度。
四、营销实施步骤1. 前期筹备（1）办理项目相关手续，确保合法合规。
（2）开展市场调研，了解客户需求和竞品情况。
（3）制定营销方案，明确目标、策略和实施步骤。
2. 营销启动（1）召开项目启动会，明确各部门职责。
（2）开展线上线下推广活动，提升项目知名度。
售楼部价值体系建议 ppt课件
展示区定位及风格建议、台地景观功能分区、营销中心功能分区、形象展示体系
ppt课件
1
展示区定位及风格建议
新中式台地庄园：因项目地块存在高差，展示区建议打造1500㎡台地景观，阶梯式花园提高项目景观层次感，营销 中心以新雅典外立面风格打造，室内配合新中式风格，结合中西元素打造一个国际化新中式台地庄园，拔高项目形象
景区环形跑道
打造室外儿童娱乐中心、羽毛球馆、健身会 所 环园林景观打造塑胶跑道
儿童娱乐设施
健身会所
ppt课件
体育设施
7
外景区动线
2
1
3 4
5
76
区域 ①外景区进门处 ②客户停车场 ③新中式台地景观
④互动场地 ⑤景观大道 ⑥外场洽谈区 ⑦售楼部大门
客户接待动线 动线内容安排 物业形象岗位 物业停车指引 新中式台地景观
小三房风格打造建议：现代简约风格
大三房风格打造建议：新中式风格
ppt课件
工艺工法展示打造形式建议
品牌、物业价值走廊打造风格建议 11
营销中心形象展示体系
安防形象展示：营销中心大门入口处及停车场区域安排安保人员，对出入客户进行问候及停车指引，让客户到达 项目体验极致的物业服务体验感
物业站岗问候
物业停车指引
儿童、体育、健身跑道等设施 景观大道路 设置休闲座椅 物业形象岗
ppt课件
8
营销中心功能分区
儿童娱乐区 休闲书吧
屏幕播放区 户
型
模
沙盘区
型
展
示
区位图
品牌展示区
销售 茶水间
销售前台
物业吧台 洽谈区
储藏室 财务室
上楼 办公室 卫生间
万科城价值体系(产品篇1)
与大自然共生。
• 让建筑与景观，景观与住户融为 一体。 • 创造更多的绿化空间和公共休闲 场所，实现理想和谐的人居环境。
• 强化项目的个性和形象，创造多
样化的邻里亲切空间。
二、建筑设计
一种生活 万科城
• 项目吸收西班牙建筑元素，重点强
调宅和院，墅与景的呼应关系。
• 开阔的空间，精心的景观设计保护 了个人的私密，这就是万科城的生 活所在。 • 引入西斑牙小镇设计风格，在尊重
山水景墅改变一种生活
山水景墅在社区的安全管理上，不但保证了住户的安全，贴心的物业 服务令您的居家生活带来便利和安全。
山水景墅七大领衔价值
人车分流：行人和车辆分别从不同空间入户，人车分流的交通组织系统，最大限度 地降低噪声干扰，保证人车分流前提下尽量缩短业主停车后步行入户时长，结合宅 间绿地，组团绿地共同营造出幽静深远的居住氛围，为步行者、运动者提供舒适安
山水景墅七大领衔价值
纯西班牙建筑元素：通过线脚，阳台，屋顶，栏杆等打破大片墙面造成的沉 闷感，通过粗质感的石材体现建筑厚实的根基，创造怡人的亲切尺度，造型
丰富，每栋单体造型不仅考虑本身的完整及独立性，同时也满足组合成排后
的整体性效果，做到高低错落，丰富有序，拼合效果统一而有变化。
山水景墅七大领衔价值
把别墅还于山水
（产品解构）
1
一、项目规划
当景墅回归山水，才是居住的主流
项目集万科20年项目规划之大成，结合现代西班牙风情设计意念， 创造一个健康舒适，安全宜人的人居环境，提供了集合交流、聚会、休 息、运动、欣赏等五重多样化空间，充分领会佛山人对山水人居的实际
需求，倾力打造纯西班牙的山水景墅。
四大规划创造优质社区典范
花园洋房住宅产品分析
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建筑依据景观排布，以多层为主，辅以小高层、高层，建筑错落有致
7-11层 小高层
1小6层高板层
式高层
13层 点式 高层
7-11层小高层
5层点式多层“小胖楼”
4-5层，多层
11层 小高 层公
寓
会所 欧式 风情 商业
街
➢小高层则采用围合庭院的方式组织， 多幢楼宇共享一个封闭的庭院，庭院 的南面为多层住宅，以保证院内有充 分的日照
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洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
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花园洋房的三种产品类别分析
栖霞苑组团 云树苑组团
初阳苑组团
➢ 以多层次、组团化为空间 布局的基本原则，依照东向 和南向两个入口动线的延续， 小区分为大致均衡的四大组 群，共享中心开放景观
中心绿地 水景
桂雨苑组团
南入口
春晓苑组团 闻莺苑组团
➢ 利用半地下车库的顶板形成 不受外来交通干扰的外部空 间，结合景观的设计，形成 为住户服务的室外休闲和活 动的场所
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地产项目洋房产品价格建议方案
项目洋房产品定价建议一、项目本体解读1、产品分析2、企业需求二、市场分析1、宏观环境2、市场分析3、典型个案三、客户分析1、认筹意向2、抗性分析四、价格定位1、价值对比2、价格推导3、定价结论位置长江大道与峨眉山路交叉口西南角整体规划二期占地212亩，容积率1.32，总建筑面积26.2万方，可售面积约18万方；二期分为三个区，其中一区占地约73亩，住宅建面约5.6万方；产品类型5+1F 退台洋房、6F 洋房、8F 退台洋房、18F 小高层累计1084套；其中一区308套房源户型面积5+1F 退台洋房：1-2F 复式210-235㎡、3-4F 平层140-160㎡，5-6F 复式220㎡；6F 洋房：1-2F 复式240-260㎡，3-4F 平层105㎡左右，5-6F 复式210㎡8F 洋房：1-2F 复式210-240㎡，3-8F 平层120-160㎡；18F 小高层：89㎡三房、119㎡三房5+1F 洋房8F 洋房一区二区三区5+1F 洋房8F 洋房二区产品类型面积套数比例1-2F 复式200-220㎡5217%36%220-240㎡5217%240-260㎡62%平层100-140㎡289%48%140-160㎡12039%顶层复式200-220㎡5016%16%合计100-260㎡308套100%100%一区首开地块由5+1F 退台洋房、6F 洋房、8F 退台洋房三种产品组成；其中200-260㎡首层复式共计110套，200-220㎡顶层复式共计50套，100-160㎡平层共计148套；200㎡以上大面积复式产品占比达到52%1-2F首层复式面积在210-240㎡，面宽为7.4米；赠送南北向花园面积80-90㎡，地下室100-110㎡-1F平面1F平面2F平面平层3F面积160㎡左右，赠送露台面积约50㎡；4F面积140-145㎡，赠送露台面积约15㎡；3F及4F平层均为三开间朝南，主卧套房设计，客厅面宽为7.4米4F平面3F平面5-6F顶层复式面积为220㎡，三开间朝南，客厅面宽7.4米；赠送露台面积约45㎡；其中5F赠送约9㎡，6F赠送约36㎡5F平面6F平面1-2F首层复式面积在240-260㎡，面宽为8.1米；赠送南北向及侧面花园面积140-160㎡，地下室100-110㎡-1F平面2F 平面1F平面-1F平面平层3F和4F均为100㎡左右三房，南向两面宽，其中客厅面宽4.8米；3F赠送阳台及露台约11㎡，4F无露台，赠送阳台面积约4㎡3F平面4F平面5-6F顶层复式面积约210㎡，两开间朝南，客厅面宽4.8米；顶层复式累计赠送面积约18㎡，其中5F露台约4㎡，6F赠送露台约8㎡，阳台约6㎡8F洋房和5+1洋房户型相似度较大；1-2F复式和3F户型面积与赠送面积与5+1洋房相似，8F洋房顶层为平层户型；8F洋房4-8F 户型格局一样。
房地产企业产品力创造价值策略墅境洋房产品力设计的专项分析陈鹏
房地产企业产品力创造价值策略墅境洋房产品力设计的专项分析陈鹏发布时间：2021-08-23T05:53:33.235Z 来源：《建筑学研究前沿》2021年11期作者：陈鹏[导读] 随着楼市日益回归居住本质，产品附加值再度成为热议的购房焦点，对于绝大多数购房者而言，除了价格外，房子设计的舒适度、品质感等日益受到重视。
曾经以规模化，以量换发展规模的高周转开发模式似乎很难继续维系下去。
相比之下，以“产品主义”作为核心竞争力的趋势将成为市场的真正赢家。
产品本身是企业创新的关键环节，本文在产品主义的设计价值观的基础上，挖掘产品力的本质和特征，重点通过如何打造墅境洋房的住宅设计，来论述产品主义的打造方法。
融入开发商的分析视角，从规划设计，立面设计、户型设计等三个维度，总结归纳方案设计阶段的逻辑及要点，倡导设计创造产品价值及宜居产品的设计理念。
陈鹏北京睿豪荣通房地产开发有限公司北京市 100021摘要：随着楼市日益回归居住本质，产品附加值再度成为热议的购房焦点，对于绝大多数购房者而言，除了价格外，房子设计的舒适度、品质感等日益受到重视。
曾经以规模化，以量换发展规模的高周转开发模式似乎很难继续维系下去。
相比之下，以“产品主义”作为核心竞争力的趋势将成为市场的真正赢家。
产品本身是企业创新的关键环节，本文在产品主义的设计价值观的基础上，挖掘产品力的本质和特征，重点通过如何打造墅境洋房的住宅设计，来论述产品主义的打造方法。
融入开发商的分析视角，从规划设计，立面设计、户型设计等三个维度，总结归纳方案设计阶段的逻辑及要点，倡导设计创造产品价值及宜居产品的设计理念。
关键词：墅境洋房；设计创造价值；产品溢价；产品主义一、基于开发研判视角的设计使命1.通过建筑设计打造产品力的同时创造溢价空间如何能够通过设计的创新，为企业创造出价值及溢价空间，增加产品本身的销售卖点，是房地产开发企业设计人员的职责和目标，也是设计师考虑的核心问题。
万X城高层洋房价值体系
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时间是人类发展的空间。2020年11月7日星期 六6时24分51秒18:24:517 November 2020
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科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。下午6时24分 51秒下 午6时24分18:24:5120.11.7
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每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.720.11.718:2418:24:5118:24:51Nov- 20
谢谢大家！
20分钟享受都市繁华生活
万科城位处佛山”2+5”中心组团,20分钟享受佛山城市生活圈，辐射范围 广，交通便捷，周边有佛山一环、珠二环高速、广明高速、佛开高速、南庄大 桥、南庄大道、石南大桥等快速干线，迅间可通达佛山各主要镇区，居住价值 得天独厚。
万科城的配套
➢ 微风广场：约3万平方米的微风广场，享受自然与心灵的碰撞。 ➢ 蓝色会所：尊贵豪华会所，休闲和运动向结合，让生活随心，快乐随意。 ➢ 室外无边际游泳池：750平方的室外无边际游泳池 ➢ 商业街：约600米的商业街，贯穿整个中心社区，商业街配备了超市、金融企
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追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年11月7日 星期六 下午6时24分51秒18:24:5120.11.7
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专业精神和专业素养，进一步提升离 退休工 作的质 量和水 平。2020年11月下午6时24分 20.11.718:24N ovember 7, 2020
7.8米观景阳台，与江景零距离接触
万科城高层豪宅拥有7.8米超大景观阳台，延伸向外，与江景零距离 接触。
贵族生活、展示舒适豪华建筑
万科城首批高层豪宅2梯3户设计，南北对流。显赫尊贵与气派，筐 架结构，89%的高实用率，构建舒适豪华生活场景。
洋房叠墅产品线研发(第二轮成果)
8F或7+1F建筑按7F建筑间距控制
洋房南北向建筑间距示意
注：建筑间距系数暂以上海标准为依据
宅前绿地以私家庭院形式附送给业主，提升土地价值属性
NO.1 室——地下室
NO.2 院——首/二层私家花园入户
产品层面价值体系
VALUE ADVANTAGE
NO.3 错——错层布局，镂空采光 NO.4 退——层层退台，私享空中花园
2、花园洋房关注人对建筑本身的需求，对产品需求不仅仅是满足居住和睡 觉的要求，更多是一种舒适的享受。
3、花园洋房更多考虑人性化的空间尺度，不同层次的景观搭配缓冲了建筑 对人的压迫，把人、自然和建筑有机的融为一体。
建筑、人、景观的和谐统一
花园洋房场所精神
“洋” 字体现为一种外来产品、外来文化， 花园洋房就是将国外开放的生活方式推荐给国 人。邻里空间、入户花园、空中花园、阳台、 露台等居住空间围绕开放这种生活理念进行硬 件设计，更多的开放空间给人营造一种回归自 然的感觉，让人与人、人与建筑、人与周边环 境处于一种和谐、开放、有机的状态
融创洋房标准案例
GARDEN VILLA CHARACTERISTIC
1.玉兰花园臻园
2.滨江壹号院 3.瑷颐湾C区 4.无锡蠡湖香樟园2-5地块 5.狮山御园 6.石湖项目(为4F叠加产品） 7.吴江合作项目 8.昆山南项目 9.常州玉兰广场A地块 10.常州玉兰广场E地块
花园洋房场所精神
随着城市的快速发展，人们的生活方式也正发生着剧烈的变化，高强度的生活节奏、拥堵的 城市交通、日渐稀缺的城市土地等一系列城市病让人们越来越注重健康的生活方式，高楼大厦不 再是检验城市发展的指标，而低层建筑逐渐成为一种令人向往的生活载体，居住建筑由高层到底 层意识形态的回归，是生活水平提升的一个理性转变。
楼盘完整价值构成
一个楼盘完整的价值构成应该是由：“产品价值体系”、“形象价值体系”、“销售服务增值价值体系”这三大价值体系所构成的。
每个价值体系又由各种价值因素有机组成。
其中“产品价值体系”包含了区位价值（区域市场、地段）、配套价值（教育、医疗）、景观价值（景观资源、风水）、产品自身构成价值（项目规划、户型、园林、立面、建筑品质）等主要因素；“形象价值体系”包含了企业品牌价值（开发商品牌、口碑价值、相关乙方单位品牌）、物管管理展示、楼盘包装价值（广告公司的形象推广、样板房装修、营销中心包装、营销活动展示）等主要因素。
“销售服务增值价值体系”主要是由代理公司所体现，代理公司在代理项目时通过订定适当的销售策略、形象定位、价格定位策略、销售服务过程、共享客户资源、营销活动组织、阶段优惠促销政策制定等因素来实现的。
在一个楼盘的价值体系构成分析中，“产品价值体系”所占的比重最大，其次是“形象价值体系”，最弱的是“销售服务增值价值体系”，前者是一个楼盘价值的核心体现，是判断未来项目是否抗跌、增值的关键点。
后者主要是价格、折扣优惠、以及愉悦购房的整个过程。
一个项目正是通过以上三个价值体系的有机贯通展现出其综合性价比与竞争力。
现在的市场存量大，购房者的选择余地也大,对比性就更多；综合性价比高低,显然决定了成交数量多少和速度快慢。
通过掌握以上分析规律，购房者可以在购房时很容易的将多个项目的价值进行对比，判断各项目的增值保值性。
最后笔者提醒购房者在现阶段市场下在，进行价值分析判断时应该把握几点原则：第一点：“产品价值体系”中项目所在的区域市场进行分析判断，需要遵循自住原则。
毕竟房子是要住人的，一个没有自助刚性需求，或者很少的城市，与有强烈居住需求的城市是有很大区别的，保值与增值的能力也是完全不一样的。
有强烈居住需求的城市在市场形式不好的情况下，通过适当降价的手段，很快就能消化掉，在没有自助需求的城市，光是在炒家手上转来转去，抵抗风险的能力是很弱的。