万科城高层洋房价值体系

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万科：价格模型(重点参考资料)-广州+

进行，且价风格整旳随意性更大（经典如“阿杜，来了条水鱼”型），不利于调价旳及时、精确、科学；
一、万科价格模型旳原理 1、名词解释（1）基价：该模型唯一旳系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动计算全部房源旳原始价格；（2）原始价格：该模型旳因变量，一般为该房源旳按揭实收价；（3）维度：模型旳主要计算根据，主要标志不同房源之间旳价格差别旳百分比数；某一种维度旳意义是：在其他全部条件都完全相等旳情况下，仅就这一种维度而言，不同房源间旳价格差别；（4）权重：标志各个维度之间旳不同旳主要程度；全部维度旳权重相加等于 1；（5）综合系数：维度和权重旳叠加，标志不同房源间旳价格差别；（6）层差：楼层之间旳差价；（7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程旳局部、个别调整，目旳是对个别价格做出合适旳调整；
0 型将其体目前最终旳定价中。
101
-0.04
201
-0.04
301
-0.04
401
-0.04
C1
4层
102
-0.08
-0.04 -0.04 -0.04 -0.04 -0.04
%
0.08 0.08
0.维08 度矩阵
0.08 0.08
X=
-0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08
最高价＝max（Pn）最低价＝min （Pn）
此阶段并可能对个别单位独立附加某个系数，对该个别单位旳原始价格旳生成作出干预；
二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 2、住宅价格模型旳操作实例
（11）价格检验子模型开启

万科产品系标准

万科产品系标准一、产品定位万科产品系标准首先明确产品的定位，根据目标客户群体的需求和偏好，以及市场趋势和竞争态势，进行精准定位。

产品定位需具备差异化竞争优势，以满足不同客户的需求。

二、规划设计在规划设计方面，万科注重整体规划的合理性和科学性。

根据项目地块的特点和条件，进行合理的功能分区和空间布局。

同时，充分考虑日照、风向、地形等因素，以实现人、建筑与环境的和谐共生。

三、建筑设计在建筑设计方面，万科注重创新与实用性的结合。

采用现代简约的建筑风格，强调线条的流畅和立面的层次感。

同时，注重建筑的功能性和空间的舒适度，以满足不同客户的需求。

四、景观设计景观设计是万科产品系标准的重要组成部分。

万科注重绿化覆盖率的提高，利用植物配置营造四季皆宜的景观效果。

同时，通过景观小品、水景等元素，提升项目的品质和价值。

五、室内设计在室内设计方面，万科注重细节的处理和整体的美感。

采用环保材料和节能技术，确保室内环境的健康与舒适。

同时，注重室内空间的利用率和实用性，以满足不同客户的需求。

六、装修标准万科产品系的装修标准采用高品质的建材和设备，注重细节的处理和品质的保证。

根据不同的产品定位和客户需求，提供个性化的装修方案和配置建议。

七、配套设施万科注重社区配套设施的完善和便利性。

根据项目规模和客户需求，规划建设各类设施，如健身中心、游泳池、儿童游乐场等，以满足客户日常生活的需求。

八、物业服务万科物业服务致力于为客户提供全方位、专业化的服务。

通过建立完善的客户服务体系和物业管理系统，确保客户的居住安全和舒适。

同时，积极开展社区文化活动，增强客户归属感和凝聚力。

九、环保标准万科注重可持续发展和环保理念的实践。

在项目规划和建设中，采取一系列环保措施和技术，如雨水收集系统、太阳能利用等，以降低能耗和减少对环境的影响。

同时，鼓励绿色出行方式，促进生态平衡和社区的可持续发展。

万科无限系不看后悔!万科无限系的设计,全都在这里了

万科无限系不看后悔！万科无限系的设计干货，全都在这里了2016年，是赛拉维值得纪念的一年，也是快速成长的一年，我们完成了：万科美好家多个系列产品、融创集团商业配套模块、正荣集团精装创新体系等多个研发项目，实现了设计方向的新突破。

今天，我们来分享一个非常特别的重量级设计研发方案。

甚至可以说，这是一款可以代表未来地产发展方向的神级产品。

这，就是被称为万科“美好家无限系”的自由可变户型。

这个项目是在2015年的秋天正式启动的。

当时，赛拉维受万科天津区域委托，开始了这个绝密项目的研发，代号“万科芯”。

经过近一年的浴血奋战，这一项目最终在2016年夏天诞生。

随后，万科在全国多个区域开始推广，并定名为“无限系”。

趋势实际上，赛拉维配合万科所做的这一研发项目，是非常符合当今世界上最主流的住宅发展趋势的。

这就是工业化集成式住宅。

在这方面，日本一直走在世界最前沿。

很多最先锋的理念、最先进的技术，都是从日本最先诞生并在全球推广的。

而在中国内地，越来越多的开发商开始重视住宅产业化的发展。

越来越多的开发商，举起了“全生命周期户型”的研究大旗，以适应日趋严峻的市场考验。

户型无限系产品的实验性落地，选址在了天津万科民和巷。

通过对建筑结构体系的创新，整个户型以一棵结构柱作为建筑核心，通过楼板加固加厚，与建筑外剪力墙结构结合，满足其力学要求。

基础户型面积115平方米，面宽10.2米，进深10.9米。

户型内部厨卫及管井位置不可变。

除此之外，都可以根据业主的需求来进行布局。

客群每个家庭处在不同的生命周期时，对户型的需求都会大不相同。

可是，一方面，当下房价持续走高，大众换房周期变长；另一方面，户型后期改造难度很大，装修陷阱太多。

怎样解决这一棘手的矛盾，成为赛拉维研究的最重要课题。

全生命周期户型，意义重大。

“无限系”这一面向未来的产品，可以毫无压力的轻松完成户型之间的切换，打造伴您一生的好房子。

通过对不同客群的需求进行研究，按照不同家庭结构、生活习惯、生活人数，将产品分成了超级顽主、史密斯夫妇、富贵之家、二孩时代、活力长者。

万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库

万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。

商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。

各位屏幕前的户友，大家好！今天和大家聊聊万科的高端产品系列——翡翠系列！原因很简单，它的推出改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可谓功臣卓著。

本文授权转载自莫老爷，微信号：molaoyeshizhu，由库哥编辑。

翡翠系：万科不只擅长做刚需先来了解一下万科住宅产品早期主要的四大系列：1.【TOWN 系列】起始于1992年，郊区住宅，价格务实，如四季花城。

2.【CITY系列】起始于1996年，城郊住宅，一般处于城市非中心地带，以首次置业客群为主要销售对象。

3.【GOLDEN系列】起始于90年代末，城市住宅，多是居于城市中央的高档楼盘，命名喜欢以“金色”、“金域”开头，如金域蓝湾、金域华府、金色城市等。

4.【TOP系列】起始于2003年，顶级豪宅，如万科天琴湾、万科湖心岛等。

后来，随着万科各区域公司做大做强，市场的需要也越来越多变，各区域公司就开始研发各自的产品线了，如北京万科有了大都会系列、深圳万科有了臻系列等。

上海万科则是研发了幸福系列（刚需住宅）、国际系列（改善型住宅）和翡翠系列（高端住宅）三条产品线。

嗯，翡翠系列就是在这样的背景下诞生的。

上海最开始的三个翡翠系作品为翡翠滨江、翡翠别墅和翡翠公园，因为都非常热销，之后它就成了万科布局全国战略的重要高端产品系。

现在，万科北京区域公司和万科成都区域公司都有翡翠系作品。

大家都知道，过去地产圈一直流行一种说法，“刚需买万科”，而提到万科打造高端产品，业界的评价总感觉是差了那么一口气。

直到翡翠系列的推出，才改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可以说，但凡翡翠系列出品，都是热销作品。

目前，翡翠系已经走向全国十座城市，而在万科内部也形成了一个考量标准，翡翠作品必须符合这四大苛刻要求：1.地段要占位城市发展区域，并占有稀缺资源，建设体量超过20万平方米的综合社区;；2.客户匹配城市精英人群；3.必须践行“人文生态的健康生活、精工性能的产品创造、万科城市运营配套服务”三大产品精神；4.必须为业主提供万科物业的升级服务，即睿服务的延伸。

万科的产品定位和规划解析(下)

晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现代中式风格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案，相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑风格
分支
社区配套
公共空间
社区规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。

万科城案例分析报告

一期
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公寓小高层普通住宅情景洋房宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项目的市场吸引力大为增加，万科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分向湖面房和背湖面房户型：1房1厅2卫面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带旁户型：2-4房面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部户型：4-5房面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业二期商业
16
餐饮日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店）日常服务、娱乐健身家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆，项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度万科城各期开发进度及开发规模一览表

万科设计标准

万科设计标准万科是一家全球领先的房地产开发商，其设计标准在业界有着广泛的影响力。

万科的设计理念是以人为本，注重品质和可持续发展。

下面将详细介绍万科的设计标准。

一、规划设计1. 尊重自然环境：万科的设计理念强调与自然环境的和谐共生，注重保护和利用自然资源，尽可能减少对环境的破坏。

2. 宜居社区：万科注重打造宜居社区，通过合理的空间布局和人性化的设计，为居民提供舒适、安全、便捷的生活环境。

3. 多元化空间：万科在设计中注重空间的多元化和功能的多样性，以满足不同人群的需求。

4. 可持续性：万科注重可持续发展，采用环保材料和节能技术，降低能耗和碳排放。

二、建筑设计1. 简约现代：万科的设计风格以简约现代为主，注重建筑与环境的融合，追求建筑美学的和谐与统一。

2. 材料质量：万科选用高质量的建筑材料，确保建筑的质量和耐用性。

3. 功能性：万科注重建筑的功能性，以适应不同的使用需求。

4. 绿色建筑：万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保、可持续的建筑材料和设计手法。

三、景观设计1. 自然化：万科在景观设计中注重植物的自然化和生态平衡，以营造宜人的生态环境。

2. 人性化：万科在设计公共空间时注重人性化的考虑，以满足人们的需求和舒适度。

3. 艺术化：万科在景观设计中融入艺术元素，提升整个项目的品质和价值。

4. 可持续性：万科在景观设计中采用生态修复和再生的手法，注重资源的可持续利用。

四、室内设计1. 舒适性：万科注重室内设计的舒适性，以营造温馨、舒适的居住环境。

2. 实用性：万科注重室内设计的实用性，以满足不同的功能需求。

3. 美观性：万科注重室内设计的美观性，以提升整个项目的品质和价值。

4. 可持续性：万科在室内设计中采用环保材料和节能技术，降低能耗和碳排放。

总之，万科的设计标准注重以人为本、品质和可持续发展，以打造宜居、舒适、环保的居住环境为目标。

这些标准不仅体现了万科对设计质量的追求，也反映了其对人类生存环境和自然资源的关注与尊重。

万科产品及定位

生活
以多层、花园洋房为主，辅以少量小
高层
武汉万科四季花城左岸
(1)首次置业的
枫林
郊区住宅
青年之家（2）改善居住二次置
深圳万科四季花城
业业主
南昌万科四季花城
高档系列Top
万科红郡万科玫瑰里
特色资源项目——市区或郊区拥有稀缺资
源，
便捷
对配套无要求
占有稀缺资源
墅庭.高尚生活
以低密度别墅为主
具有较强支付能上海万科兰
房
(1)首次置业的
城郊住宅
青年之家（2）改善居住二次置
业业主
代表项目深圳万科金色家园南京万科金色家园武汉万科金色城市长春万科城市花园
武汉万科城武汉万科城花璟苑
四季花城系ห้องสมุดไป่ตู้Town
城乡结合部规模大盘 ——多在大的发展区域之中，产品类型多
远，规模较大
不便利
不完善
低价格，舒适山水.悠然
居住
产品系列金色系列Golden
城市花园系列City
万科产品线及其定位分析
区位特点
位置
交通
城市中心区（市区或新城区）——以高密度高层建筑为主体，产品地位相对集中，户型不大，用地规模
偏小
发达
配套
核心价值核心理念
产品组合
品质属性目标消费群体
生活配套完善
便捷的城市生都市.时尚以小高层、高层为
活
生活
主，辅以洋房
(1)首次置业的青年之家（2）城市住宅改善居住二次置业业主（3）商
务投资
城市郊区或新城区边缘——交通条件和就业条件比较好，产品以多层为主，兼有高层和局部低层联排别墅类型住宅，规模适

洋房对比高层十大优势

洋房对比高层十大优势比较多层电梯洋房和高层的八大优劣势：1、多层电梯洋房的公摊少，得房率更高。

我们的公摊只有15%左右，而且套内面积比其他楼盘更大，选择我们项目的很多人都对比过其他楼盘的公摊，发现我们的性价比更高。

2、多层洋房小区容积率更低，享受更多的优质资源。

我们的容积率更低，意味着楼间距更大，每栋楼采光都很好，同时绿化面积更大，小区环境更好，居住舒适度更高。

3、一梯两户，南北通透，大面宽、小进深，舒适度更高。

我们的电梯是专属电梯，效率更高，私密性更好，而且每个单元只有10来户，上下楼更方便，舒适度更高。

4、多层电梯洋房属于稀缺产品，保值、升值潜力更大。

由于其稀缺性，多层电梯洋房的保值、升值潜力更大。

删除明显有问题的段落，修改后的文章如下：多层电梯洋房与高层的八大优劣势对比：1、多层电梯洋房的公摊少，得房率更高。

我们的公摊只有15%左右，而且套内面积比其他楼盘更大，选择我们项目的很多人都对比过其他楼盘的公摊，发现我们的性价比更高。

2、多层洋房小区容积率更低，享受更多的优质资源。

我们的容积率更低，意味着楼间距更大，每栋楼采光都很好，同时绿化面积更大，小区环境更好，居住舒适度更高。

3、一梯两户，南北通透，大面宽、小进深，舒适度更高。

我们的电梯是专属电梯，效率更高，私密性更好，而且每个单元只有10来户，上下楼更方便，舒适度更高。

4、多层电梯洋房属于稀缺产品，保值、升值潜力更大。

由于其稀缺性，多层电梯洋房的保值、升值潜力更大。

随着中国城镇化的进一步发展和土地资源的日益稀缺，为了提高土地利用率，未来的住宅产品将会越来越高，密度也将越来越大。

这将导致居住品质的严重下降。

目前，全国已经不再批准别墅建设，接下来的限制对象将是洋房。

在这么多年来，我们道真县规模最大的纯洋房小区只有我们一个，因此未来是否还会有这样的小区还是未知数。

因此，多层电梯洋房将成为高端产品中最稀缺的一种。

目前，很多大城市同一地段的多层洋房价格是高层的2倍以上，且非常抢手。

万科房地产产品规划定位解析

万科房地产产品规划定位解析近年来，房地产行业发展迅速，各大开发商纷纷推出各类产品以满足市场需求。

作为中国房地产市场中的领军企业，万科在产品规划定位上一直保持着独特而精准的眼光。

本文将从不同维度对万科房地产产品规划定位进行分析和解析。

第一维度：品质定位万科一直以来都将品质作为核心竞争力的体现，致力于打造高品质的房地产产品。

其产品在建筑质量、装修材料、环境设计等方面极为讲究，力求为购房者提供舒适、安全的居住环境。

无论是高端豪宅还是普通住宅，万科都以严苛的品质标准去要求自己，力争给消费者提供最好的产品。

第二维度：定价定位在中国地产市场，万科凭借其优质的物业管理服务和多年来稳定的市场表现，赢得了消费者的认可。

万科房地产产品定价相对较高，但并不妨碍其产品的销售。

这得益于万科在市场中树立的良好品牌形象和产品优势。

万科在产品定价上注重物有所值，不仅提供高品质的产品，同时也为购房者提供了可持续增值的潜力。

第三维度：市场定位万科根据不同地域、需求群体的多样性，灵活调整产品的市场定位。

针对一线城市，万科推出了高端豪宅和商业综合体等产品，以满足高收入人群的需求；而对于二线及以下城市，万科则推出中低价位的住宅产品，更好地服务于广大中产阶级家庭。

无论是高端还是中低价位产品，万科都秉持着以人为本的理念，致力于为不同消费群体提供具有市场竞争力的产品。

第四维度：创新定位万科在房地产产品规划中一直保持着对创新的追求。

无论是在建筑设计上，还是在配套设施上，万科都注重与时俱进的设计理念。

通过引入国际化的设计团队、采用先进的技术，万科不断地推陈出新，为购房者呈现出富有创意和个性化的房产产品。

这种创新定位使得万科能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，并赢得了广大消费者的认可。

总结：万科作为中国房地产市场的领军企业，其产品规划定位准确且独特。

通过品质定位、定价定位、市场定位和创新定位，万科能够根据市场需求和消费者群体的多样性，灵活调整产品策略，为购房者提供全方位的选择。

万科市场细分+目标市场+定位

万科市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。

因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场.产品价格指标比较表：低端中低端中端中高端高端总价15万以下 15~20万 20万~30万 30~50万 50万以上单价1500-2000 2000—2500 2500—3000 3000-3500 3500以上1．低端市场(戴福照）（1）市场特征：该类产品一般为低总价(15万以内）,低单价，或小户型;产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。

开发技术层面要求不高。

（2）目标客户群：年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者.收入：年收入大多在3。

5万以下。

家庭结构:2人及以下，比例为24%(2001年政府权威部门调查.受教育程度:他们大多受过较高的教育。

置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主。

购房目的:成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。

购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。

2．中低端市场（郭豪铿）（1)市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为1500～2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。

（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下。

收入情况:年收入3万-5万.家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上。

职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工。

受教育程度:受教育程度普遍不高。

置业情况：第一次置业为主,二次置业为辅。

购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境.购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求.3．中端市场 (郭豪铿)（1)市场特征:该类产品总价大多在20~30万，单价在2000～2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。

万科城价值体系(更新版)

谢谢聆听
绿色建筑设计
万科城注重绿色建筑的设计理念，通过采用节能、环保的材料和技术，降低建筑对环境的影响。
智能化设计
万科城将智能化设计融入建筑和社区管理中，提高居住的便捷性和安全性。
质量保障
材料质量
万科城严格把控建筑材料的质量，确保建筑质量和安全。
施工工艺
万科城采用先进的施工工艺和技术，提高建筑的稳定性和耐久性。
乐场所。
万科城服务理念
03
专业服务
专业团队
万科城拥有一支专业的团队，具备丰富的行业经验和专业知识，为客户提供全方位的服务。
专业技能
万科城团队具备高超的技能和卓越的能力，能够高效地解决客户的问题和满足客户的需求。
职业操守
万科城团队遵循严格的职业操守和道德规范，确保为客户提供合法、合规的服务。
万科城在市场竞争中遵循公平、公正的原则，不进行不正当竞争。
合作共赢
万科城与合作伙伴、供应商等建立长期稳定的合作关系，实现共赢发展。
06 万科城未来展望
市场定位
精准定位
万科城将根据市场需求和趋势，精准定位产品类型和目标客户群体，以满足不同消费者的需求。
差异化竞争
通过差异化的产品设计和特色化的服务，万科城将提升品牌竞争力，在激烈的市场竞争中脱颖而出。
客户至上
1 2
客户需求
万科城始终关注客户的需求，倾听客户的意见和建议，以客户满意为服务的最高标准。
客户体验
万科城注重客户的体验，通过提供优质的服务和产品，让客户感受到温馨、舒适和愉悦。
3
客户关系
万科城建立和维护良好的客户关系，与客户保持密切的沟通和合作，共同实现双赢。

万科人性化设计的16个魔鬼细节

此篇将详解南部湾万科城项目这款97㎡的主力产品精装修户型。

约91%的得房率亮了南部湾万科城项目位于虎门城南片区，是一个占地面积近35万㎡，总建面达近80万㎡的超级大盘，其产品形态囊括了商业、别墅、洋房、多层和高层，其中，一期产品为162㎡的和院别墅，95-97㎡的高层和142㎡的多层。

明源君看到的这套97㎡小户型，是位于2梯6户的标准层，一般来说，这类高层小户型的得房率在80%左右就很不错了，但万科城将这套97㎡的小户型做到了约91%的得房率。

它是怎么做到的？首先是控制核心筒面积。

南部湾万科城采用了十字单体设计，将电梯和楼梯间集中摆放在楼栋的中间，同时，对核心筒双梯的摆放采用了剪刀梯形式，这种错开式设置省去了不少空间。

加上双电梯并排设置，边角空间设置公共管井、电井之类，在符合防火规范的情况下，最大程度缩小了过道空间，从而降低了公摊面积。

其次，南部湾万科城在做户型设计时，从平面和立体两条路径上进行户型创新设计，提高了附加值空间。

在这个97㎡的户型中，主卧、儿童房和餐厅都设计了大飘窗，同时在客厅设计了一个面积约11㎡的大阳台，从而极大提高了卧室和客厅的进深。

同时，这种大面宽设计，本身对面积浪费就相对更少。

南部湾万科城这款97㎡的产品不仅在得房率上有所提升，而且在产品的使用舒适度及产品体验上都做出了亮点。

下面，明源君将摘取其产品设计中的16个细节亮点，与粉丝分享。

入户前1.爱心挂钩：爱心挂钩是很多房企在做HD设计时都会想到的一个细节——当主人手提大小包不方便开门时，有了爱心挂钩，就可以用来挂购物袋，方便他们入户时掏钥匙开门。

但南部湾万科城在原来那版设计上，还花了一点小心思——在挂钩外围设计了一个圆形保护圈，这样一来，挂钩不用时就可以收回保护圈里，以此降低被挂钩误伤的可能性。

玄关区玄关区往往是精装设计中的重点和亮点。

南部湾万科城在万科精装原有的玄关设计基础上，结合客户的使用方便度和舒适度，进行了一系列优化。

青岛四方区万科城项目简介

房屋销售个案分析表编号：【】1、环境分析区位：该项目位于四方区新都心板块内的中心位置。

四方区作为青岛的老城区，有着悠久的历史：1897年11月前属即墨县，德国侵占青岛后，先后为德、日占胶澳租借地。

1922年北洋军阀政府收回青岛主权后，属青岛辖区。

后与原沧口区合并为四沧区。

1935年5月，首次单独设立四方区；同年9月，四方、沧口两区再次合并为四沧区。

1949年6月青岛解放后仍设四沧区。

1951年8月正式设立四方区。

1954年7月错埠岭划归四方区；1994年青岛市区划调整，四方区面积由22.48平方公里增加至现在的34.55平方公里。

新都心：新都心片区位于四方区长沙路以南、清江路以北、南昌路以东、黑龙江路以西围合区域。

从地理位置上看，该片区位于青岛市主城区的地理中心，处在东部商圈、市北CBD及李村商圈的中间地带，规划面积约3.98平方公里，是青岛市成片开发面积最大的区域之一。

从交通条件上看，黑龙江路、规划中的重庆路快速路、即将开工建设的福州路打通工程和2014年开通的地铁三号线贯穿该区域，交通优势非常明显；从周边环境看，片区内拥有双山、北岭山等自然山体，自然环境比较优越；同时，片区内双山村、保儿村、大山村、小水清沟村等旧村改造正在加快推进，具有旧城旧村改造后项目四至：北邻合肥路，东邻台柳路，南至与西至道路正在规划中。

主要道路动线：合肥路，为双向四车道，车流量较小，路况较好，其联通重庆路与黑龙江路；其中重庆路和黑龙江路均是市主干道，黑龙江路（308国道）为双向六车道，负责市主要交通运输，车流量较大，通行车辆小中大型均有，其北向联通海尔路立交桥，现正处于施工当中，所以经常会出现严重堵车情况；重庆路作为市主干道，为双向八车道，车流量较大，路面长久失修，通行车辆以大中型客运货车为主，其联通市北区、四方区、李沧区和城阳区；交通状况：主要公交线路有3路、23路、306路、318路、363路、368路、378路605路、701路[机场专线]、801路[空调]等10路公交车；其次，预计2014年开通的M3号线地铁双山站位于万科城洛杉矶街区入口处；居住氛围：周边已入住小区有福州路北小区以及双山村安置小区（双山馨城、保尔馨都），其中福州路北小区和鼎都位置相近，均位于市北区，福州路北小区为多层成熟社区，居住人群多是以在这一片区居住时间较长的市民为主；双山村安置小区共有两个，分别是双山馨城和保尔馨都，均为高层，入住人群多是拆迁安置人员以及外来租房人群，入住率较高，整个小区除了比较鲜明的外立面外，其余物业状况比较差，从以入住小区来看，万科城周边居住氛围不浓厚，居住环境较差；周边在建项目有中海清江华府、海信淮安郡、万科蓝山，这些均为规模相对较大的高层社区，待这些项目建成后，会使得万科城周边的居住环境得到改善；商业环境：该项目所属商圈为新都心商业圈，该商圈现正处于规划当中，从规划情况来看，该板块内商业项目有卓越核心商务区，尼斯酒店，红星美凯龙，证大大拇指广场等，待规划完成后，会使得该项目周边的商业环境得到极大改善。

洋房产品价值体系

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洋房产品价值体系
•蓝色会所，拥抱生活的激情与活力
• 为了给居住者营造一个高品质的休闲娱乐空间，万科城不惜耗巨资为业主修建了一座品位尊贵豪华会所，会所的配套以运动休闲为主，保证业主入住后能同步享受会所之配套项目，使业主能充分体验到健康、快乐、时尚等生命元素，给生活品质带来升华.
万科城，154席珍藏一线江景
万科城首批高层豪宅，2梯3户设计，显赫尊贵与气派，户户观山赏江，南北对流。7.8米南向宽阔阳台，俯瞰无敌江景。
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洋房产品价值体系
•入户花园设计 •开放式厨房和饭厅相连，节省使用空间
•干湿分区，居家生活更舒适 •全江景主人套房，归家也能呼吸大自然的清新
•望江书房设计，忙碌之余也可享受江风吹拂 •飘窗设计，尽缆三江汇聚江景
园景资源
万科城高层豪宅除了可以欣赏微风广场的园景外，小区内更为添加多种景观设计。绿色小径、活动空间和休息廊让您体验到无限的生活景观。
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城市夜景
万科城高层豪宅可观望夜晚城市美丽的景观，繁华的城市夜景，灯光璀璨，让您在宁静中感受城市的热闹。
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洋房产品价值体系
洋房产品价值体系
•入户花园设计 •望江书房设计，忙碌之余也可享受江风吹拂
•飘窗设计，尽缆三江汇聚江景
•全江景主人套房，归家也能呼吸大自然的清新
•开放式厨房和饭厅相连，节省使用空间
•两梯三户设计，显赫尊贵与气派 •采光通风一流
•5.1米宽阔客厅， •在是内也能远眺西樵山景观
•5.1米南向宽阔阳台，俯瞰无敌江景
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西安万科优势分析分析

西安万科优势分析1. 引言万科集团是中国领先的房地产开发企业之一，成立于1984年，总部位于广东深圳。

截至2021年底，万科在全国拥有超过300个项目，分布在30多个省市。

其中，西安作为中国西北地区的重要城市，也是万科集团的重点发展区域之一。

本文将对西安万科的优势进行分析，以揭示其在西安房地产市场中的竞争优势。

2. 地理位置优势作为中国历史文化名城，西安具有得天独厚的地理位置优势。

西安万科在项目规划中充分利用了这一优势，不仅在市区建设了多个高端住宅项目，还拓展至周边的新兴开发区。

这些项目不仅受到西安本地购房者的欢迎，也吸引了外地购房者的关注。

此外，西安万科的项目多位于交通便捷的区域，方便居民出行，提高了项目的生活便利度。

3. 产品品质优势作为国内房地产行业的领军者之一，万科一直以产品品质为核心竞争力。

西安万科在产品设计与施工质量上同样如此。

项目的建筑风格多样，满足了不同客户的需求。

与此同时，万科在施工过程中严把质量关，充分保障了房屋的品质。

这一优势使得西安万科的项目深受购房者的喜爱，赢得了良好的口碑。

4. 设施配套优势西安万科的项目除了优质的住宅产品外，还注重打造完善的社区设施配套。

这些配套设施包括，但不限于：公园、商场、学校、医院等。

这些设施的存在使得居民生活更加便利，满足了各种需求。

西安万科的项目因此成为购房者青睐的对象，吸引了大量人群的关注。

5. 服务质量优势作为房地产开发商，提供优质的服务是万科一直追求的目标。

西安万科在服务质量上不遗余力，设立了专业的售后服务团队，及时解决购房者的问题与需求。

购房者在购房过程中对于售后服务的需求也得到了满足，增强了对万科的信任度。

这种优势使得西安万科在房地产市场中建立了良好的品牌形象，吸引了更多购房者的注意。

6. 资金实力优势作为中国领先的房地产开发企业之一，万科在资金实力上具备明显的优势。

资金实力的雄厚使得西安万科能够更加自由地进行项目开发与运营，提高项目的执行力和市场竞争力。

【精品】深圳万科四季花城楼盘详解

【关键字】精品深圳万科四季花城楼盘详解万科四季花城位于龙岗区布吉镇坂田村五和大道，离梅林关口仅，交通非常方便，地铁五号线五和站就在小区的小东门。

小区由万科地产开发，万科物业管理，乃是万科四季花城全国社区的典范。

小区一共分七期，批地时间分为一二三四期为1998年4月，五期为2001年6月，六七期为1998年12月，入伙时间由2000年到2003年，其中一二期是2000年入伙，三期是2001年入伙，四五六期为2002年，七期为2003年。

小区总占地面积37万平米，总建筑面积53万平米，总居住户是4855户，小区绿化率高达40%。

小区车位共有2028个，其中一至六期固定车位552个，非固定车位1045个；七期室内车位203个，露天车位228个。

管理费：一到五期不带电梯为1.1元/M2/月，带电梯为1.8元/M2/月；宽景洋房紫竹苑、翠竹苑、玉竹苑、富竹苑、贵竹苑、鸣竹苑为1.95元/M2/月；金枫苑、银桦苑多层为1.7元/M2/月，带电梯2.3元/M2/月；樱花苑、云竹苑、望月楼为3元/M2/月，商铺为3.25元/M2/月。

停车为费：1.5吨以下的小车为100元/月，1.5吨以上3吨以下大车、20座以上的200元/月，临时停车30分钟不收费，30分钟以上收5元，过夜10元。

有限电视：主机是16元/月，副机7元/月，居家用电是0.73元/度，商业用电是0.89元/度。

水费月用25立方以下是1.8元/方，以上是2.3元/方；门禁卡是45元/张。

小区两房为74平、72.46平、81平、80平和64平，三房面积为86平、99平、106平、105平、104平、111平、115平七种，四房面积分为118平、126平和129平三种，其他的都是顶楼复式。

下面我就花城的户型面积做个详细的介绍。

一期总占地面积是63235平，总建筑面积是80809.33平，有7个苑共799户，分别是杜鹃苑、牡丹苑、紫薇苑、米兰苑、海棠苑、樱花苑、罗兰苑，共72个单元9部电梯；首先是牡丹苑：苑中B、C、D、E、F、G、L、M、N、Y单元是南北通透的，H、J、R、T、A单元为东西向，其中A、B、C、D、E、F、G单元是五层高，其余是六层高。

1.万科集团2020年版评估体系实测实量评分表

大面墙[0,4]mm
一套房内每面墙测1个点，共实测8个点。
踢脚线[0,3]mm
一套房内踢脚线部分实测6个点。
门贴脸[0,3]mm
一套房内门贴脸部分实测6个点。
开关面板[0,3]mm一套内开关面板部位随机测6个点（用钢尺实测）。
大面墙[0,4]mm（底漆施工前）
一套房内每面墙测1个点，共实测8个点。
户内门洞尺寸偏差
【-10，10】mm
一套房（含厨卫间）内，按随机部位选取5门洞口，分别测量其高度和宽度各两尺,分别比较高度和宽度两个实测值之间的
极差及与设计值的偏差，作为该洞口的两个计算点。
户内门贴脸留缝宽度
入户门框正面垂直度型材拼缝宽度（不适
用塑钢窗）铝合金型材拼缝高低
差
6cm门贴脸【＜50】mm， 5cm门贴脸【＜40】mm, 5.5cm门贴脸【＜45】mm
[0，3]mm
[0，0.3]mm
同截面[0，0.3]mm
一套房内，按随机部位选取4个门洞口。已安装门套未上门贴脸按此项标准执行,测量门套线缝面与门洞砂浆面边距离。
个点。
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，其中跨洞口部位实测8个点（内、外墙洞口各4个点），其它部位实测4 个点。正常穿插施工允许打磨、修补，但打磨、修补后按此
标准执行
一套房外墙山墙、采光井、阳台、凸窗阴角部位按4:2:1:1的比例随机选取8个点。
一套房外墙山墙、采光井、阳台、凸窗阴角部位按4:2:1:1的比例随机选取8个点。对于打磨、修补后按此标准执行。
墙面平整度（精装修）
装饰工程关注：地产学院（Real Estate Academy），百万地产人的智库，更多
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