房地产产品价值体系分析
房地产核心价值体系
房地产核心价值体系一般由地产、房产、文化三大价值构成。
它与产品三个构成层次（核心层、中间层、附加层）有相似的一面，但又有别于产品的构成。
一、地产价值：体现地块的地理位置价值。
项目地段位置决定地块升值空间。
从营销角度看，地产价值可通过策略性手段，炒作地段商务、商业或居住价值，最重要是要在置业者心理图像中实现四阶段（存在区、认知区、优势区、忠诚区）跨越，得到政府部门、媒介、竞争对手和消费者一致认可之后，地产价值自然水到渠成。
二、房产价值：体现建筑、户型、园林、社区配套等方面物理性品质。
过硬的项目质量是品牌价值存在的基础和前提，无论是万科、万达还是中海外（如中海外坚持的“过程精品”的做法值得深思，值得学习）都把项目质量作为营造价值的第一要素。
房产价值可以通过强强联合的方式得以提升，如与国内外著名专业公司合作，力求实现房产价值最大化。
三、文化价值：体现消费者精神上的感性享受和价值体验。
文化价值目前成为地产项目重点挖掘的内容，在全程策划营销过程中，文化价值给目标客户精神上享受，提升项目的品牌价值。
文化概念个性化、差异化的内涵，是项目最根本个性之所在。
建立项目个性化视觉形象，构筑文化精装社区，显得非常重要。
如奥林匹克花园就是以“运动、健康”为主题，可谓个性十足。
文化价值要以代表美好的事物，代表着新的思想、新的理念、新的生活方式的形象入市，给置业者能带来新境界或一种真实而贴切的生活方式。
文化价值特征在于：·排他性：提炼的文化概念，要具有“特产”的特征，即具有不可复制的特征。
这是项目差异性最大体现。
·执行力：所倡导的文化价值贯穿始终。
在项目的整体运作中，必须通过全方位的推广策略和强有力的执行手段，逐步消除目标客户的疑虑，达到对项目文化的认可、忠诚与维护。
·感召力：体现对消费者（置业者）的终极关怀，引发利益点的共鸣。
每一个成功的品牌，无不具有巨大的感召力。
如：面对市场的特点，诺基亚采取的对策是人性化关怀，其中包括产品人性化概念的推出,同时提供一系列不同的产品去满足不同层次的消费者，引发并迎合不同层次消费者利益点。
房地产SWOT经典案例分析
项目SWOT 分析S ――优势W ――劣势◆◆片区价值：新城区中心位置，已在市场上得到较高认同◆人文氛围：近周总理纪念馆和外国语学校等，人文底蕴丰厚地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制◆车站影响：紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较大，治安环境受影响◆既有障碍：地块上遍布高压电线，与及西北角的◆升值潜力：长途汽车站旁，升值潜力大。
◆交通优势：项目三面环路，加之汽车站旁，交通极其便捷气象站等，影响项目品质T ――威胁点◆盛世豪庭：一期已经交房入住，形成区域内住宅标杆作用O ――机会点◆区域升温：楚州区房地产市场持续升温、区域发展空间大，价值将得到进一步提升◆未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈◆宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政策未来影响加剧◆配套完善：项目自身建有幼儿园和大量商业配套，充分满足相关需求◆市场空白：区域内缺少中高档住宅和大型商业，策，未来影响加剧项目具有后发优势项目的优势大于劣势机会大于威胁具有较优异的发展潜质第3页项目的优势大于劣势，机会大于威胁。
具有较优异的发展潜质。
SWOT矩阵分析1.项目背临风景秀丽鼎湖山，自然环境优美，区域功能定位于城市居住区，适宜居住；2. 项目周边已有多个小区入住，人流增加不断提升项目潜在价值；3. 项目所在区域交通网络完善，可达性高，1.极大提高本项目的交通便捷力1极大提高本项目的交通便捷力；4. 本项目为本地发展商，具有多个本地项目的开发经验，已积累一定的客户资源基础。
2.3.44.SWOT 矩阵分析T （威胁）1.帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等竞争对手已分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争O （机会）本项所在域地产发蓬勃年目形成正面竞争。
2.国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带来不确定因素1.本项目所在区域地产发展蓬勃，近年招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐渐增强渐增强；2.肇庆的旅游业发展相当迅速，由此所带来的观光投资客逐年增加。
我国房地产价值评估的现状与对策
我国房地产价值评估的现状与对策我国房地产市场一直备受人们关注，随着经济的不断发展和城市化进程的加速，房地产的价值评估也成为重要的工作之一。
由于我国房地产市场的特殊性，房地产价值评估存在一些现状和问题。
本文将分析我国房地产价值评估的现状，并提出一些对策和建议，以期为我国房地产市场的健康发展贡献自己的一份力量。
一、现状分析1. 房地产市场快速发展造成价值评估需求大随着我国城市化进程的加速，房地产市场快速发展，房地产价值评估的需求也逐渐增加。
各类房地产交易、税收、贷款等业务，都需要进行房地产价值评估，对于房地产的估价需求大大增加。
2. 房地产价值评估存在标准不统一由于我国尚未建立健全的房地产价值评估标准体系，导致目前市场上存在的房地产估价标准多样化，甚至有一些地方性说法，使得房地产估价工作缺乏统一的依据，影响了评估的准确性和公正性。
3. 房地产估价师队伍不足目前我国房地产估价师队伍数量不足，而且大部分估价师专业素质和服务水平不足，导致房地产估价工作难以保证准确性和公正性，这对于房地产市场的健康发展构成了一定的隐患。
二、对策建议1. 建立房地产价值评估标准体系对于房地产估价，应当建立起统一的标准体系，明确房地产估价的方法、程序和标准，保证房地产估价的公正、准确和规范。
相关部门应当及时进行统一的标准修订和宣传，提高估价师的业务水平。
2. 加大对房地产估价师的培训力度为了解决房地产估价师队伍不足的问题，应当加大对房地产估价师的培训力度，提高估价师的专业素质和服务水平，保证估价师的数量和质量能够满足市场需求。
3. 建立多元化的估价方法除了传统的估价方法外，应当积极引入更多的先进的房地产估价方法，如计量经济学、GIS技术等，提高房地产估价的准确性和科学性，保证房地产估价的科学性和真实性。
4. 加强房地产估价市场监管相关部门应当加强对房地产估价市场的监管力度，加大对违规行为的处罚力度，提高市场准入门槛，保护房地产市场的秩序和稳定。
房地产开发的综合体系
导读
房地产项目的基本类型 影响房地产开发项目的因素 房地产开发项目的基本流程 房地产开发经营的主体 房地产企业 政府对房地产市场的管制
2 房地产开发的综合体系
导读 房地产开发遵照“全面规划，合理布局， 综合开发，配套建设”十六字方针。房地产 开发是以建筑地块和房屋的开发、建造为中 心，包括对相关配套设施的统一建设。这样 的复杂对象开发，也需要管理上的多层次综 合管理，从而构建出房地产开发的综合管理 体系。对这个总的体系的了解有利于建立关 于房地产的宏观概念，增强把握全局的认识。
购物中心、批发市场
手工作坊、发电厂、仓库、油库
③旅店类：宾馆、饭店、酒店、 ⑩农业用：农地、菜牧场、果园
④餐饮类：酒楼、美食城、快餐 ⑾特殊用：机场、车站、码头、
店、火锅城、烧烤店
学校、医院、体育、科研、社会
⑤金融类：银行、储蓄所、信用 福利、市政、绿化、涉外、宗教、
社、信托公司、证券公司、保险 墓地。
公司、财务公司
⑿军事用；
⑥信息类：邮电、电讯等信息产 ⒀综合：是指具有两种或两种以
业
上用途的房地产。
⑦办公类：商务写字楼、政府办
公楼
■按房地产拥有方式分类
个人单独拥有 即个人拥有房地产的所有权
分别共有
即将房地产分割为许多小单位，每一个共有人 拥有其中的一个或多个单位。在分别共有的情 况下，每个共有人可以个别处分其共有部分。
阶
段
小区管理、经营、服务
物业管理公司、派出所、工 商局
2 房地产开发的综合体系
2.3.2 基本程序（或称工作阶段） 房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目
开发投资决策（也称项目立项）、土地使用权 的取得、建设前期准备、建设实施、房地产项 目经营、物业管理等。概括起来，可以分为以 下几个大的阶段： （1）投资决策阶段：以可行性研究为核心，以项 目立项批准为标志，包括机会研究、可行性研 究、地点选择意见书等主要工作和文件。
评估房产投资价值计算公式及定价方法和策略
评估房产投资价值计算三大公式考察一处是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。
以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
◆公式一：租金乘数＜12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：租金乘数＝房产价值÷每年潜在租金收入，应小于12。
上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。
一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
如果一处房产的租金乘数超过12倍，将会带来负现金流。
这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。
不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
◆公式二：8～10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
它的公式是：投资回收年数=（首期房款+ 期房时间内的按揭款）÷[（月租金- 按揭月供款）×12 ]般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。
仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。
但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
◆公式三：15年收益是否物有所值房产的年收益×15年＞房产购买价另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，该房产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估〉。
房地产核心价值简述
房地产项目的核心价值营销学的创始人之一莱维特：“没有商品这种东西”，因为客户真正购买的不是商品，而是商品的用处.《新概念营销》的作者黑曼：“你其实不是在买肉眼可见，随手可摸的产品本身，而是在买一种预期。
从某种意义上讲，所有的买主,都是期货交易者,会产生希望满足某种特定需求的预期。
”其实这种特定需求的预期之于房地产,就是购房者对未来生活品质所产生的联想，如果是投资者，他的预期则更注重升值的预期。
这种联想就是楼盘的价值感和价值.在衡量房地产核心价值时，一般从三个方面来考虑,一是区域价值,二是产品本身的价值，三是文化价值.一、区域价值：体现项目区域的地理位置价值.项目所处的中观环境决定地块升值空间。
对于房地产企业来讲，在房地产项目的投资上首先考虑的是区域价值体系的可行性。
在衡量区域价值时,我们一般从6个维度来综合判断。
（1）地理位置因素房地产项目的地段一般分为3类:成熟的中央商务圈、成型的社区商圈和住宅小区。
一般说来，商务中心区为住宅提供了需求市场，住宅区为商务中心区提供了充足的劳动力,彼此之间相互作用，形成了良好的价值互动关系。
（2）人口因素人口影响的因素主要有人口总量、基本消费单位的数量、人口的受教育程度及人口的年龄结构、性别、职业、家庭生活周期等。
（3）收入因素收入因素影响房地产项目价值的评价指标主要由国民收入、个人收入、可支配收入、货币收入与实际收入、储蓄和消费信贷政策等。
4）环境因素房地产项目的销售价格与当地市场的繁荣程度相关性很高，因此环境因素在对房地产项目可核心价值研究的评价中有着重要作用.其主要包括区域的绿化环境、道路交通环境以及停车场等。
（5)规划及政策因素房地产是受宏观政策影响较大的行业，区域的规划及政府的宏观政策对评价房地产的核心价值有着重要作用。
二、产品价值：体现建筑、户型、园林、社区配套等方面物理性品质.过硬的项目质量是品牌价值存在的基础和前提，无论是万科、万达还是中海外(如中海外坚持的“过程精品”的做法值得深思,值得学习）都把项目质量作为营造价值的第一要素。
房地产核心价值简述
房地产项目的核心价值营销学的创始人之一莱维特：“没有商品这种东西”，因为客户真正购买的不是商品，而是商品的用处。
《新概念营销》的作者黑曼：“你其实不是在买肉眼可见，随手可摸的产品本身，而是在买一种预期。
从某种意义上讲，所有的买主，都是期货交易者，会产生希望满足某种特定需求的预期。
”其实这种特定需求的预期之于房地产，就是购房者对未来生活品质所产生的联想，如果是投资者，他的预期则更注重升值的预期。
这种联想就是楼盘的价值感和价值。
在衡量房地产核心价值时，一般从三个方面来考虑，一是区域价值，二是产品本身的价值，三是文化价值。
一、区域价值：体现项目区域的地理位置价值。
项目所处的中观环境决定地块升值空间。
对于房地产企业来讲，在房地产项目的投资上首先考虑的是区域价值体系的可行性。
在衡量区域价值时，我们一般从6个维度来综合判断。
（1）地理位置因素房地产项目的地段一般分为3类：成熟的中央商务圈、成型的社区商圈和住宅小区。
一般说来，商务中心区为住宅提供了需求市场，住宅区为商务中心区提供了充足的劳动力，彼此之间相互作用，形成了良好的价值互动关系。
（2）人口因素人口影响的因素主要有人口总量、基本消费单位的数量、人口的受教育程度及人口的年龄结构、性别、职业、家庭生活周期等。
（3）收入因素收入因素影响房地产项目价值的评价指标主要由国民收入、个人收入、可支配收入、货币收入与实际收入、储蓄和消费信贷政策等。
4)环境因素房地产项目的销售价格与当地市场的繁荣程度相关性很高，因此环境因素在对房地产项目可核心价值研究的评价中有着重要作用。
其主要包括区域的绿化环境、道路交通环境以及停车场等。
(5)规划及政策因素房地产是受宏观政策影响较大的行业，区域的规划及政府的宏观政策对评价房地产的核心价值有着重要作用。
二、产品价值：体现建筑、户型、园林、社区配套等方面物理性品质。
过硬的项目质量是品牌价值存在的基础和前提，无论是万科、万达还是中海外（如中海外坚持的“过程精品”的做法值得深思，值得学习）都把项目质量作为营造价值的第一要素。
房地产项目核心价值提炼及定位
房地产项目核心价值提炼及定位房地产项目的核心价值提炼及定位是每一个开发商和投资人关注的焦点问题，也是决定一个项目成功或失败的主要因素。
在市场竞争日益激烈的今天，如何抓住市场机会，找到项目的核心价值点，实现定位精准和差异化，是发展房地产项目的关键所在。
一、核心价值提炼的必要性房地产项目的核心价值，是指项目能够给消费者带来的真正的价值，是项目凭借其独特的优势在市场上脱颖而出的关键所在。
当一个房地产项目具有独特的核心价值时，它的竞争优势将避免与其他同类项目产生口径不同的冲突，而能够更好的满足消费者的需求，从而实现市场份额的增加和持续的销售增长。
因此，房地产开发商必须深入挖掘项目的内在价值，从消费者的角度出发，以创新的思维方式发掘出项目的独特优势。
二、区分项目的属性与特点对于房地产项目定位的核心价值提炼，首先需要明确区分项目所具有的属性和特点。
房地产项目的属性通常是指项目所在的区位、建筑风格、物业配套等无法改变的实质特征。
而特点则是指对于项目而言与众不同的部分，它们可能是由于不同的市场需求、开发商的创造性特质，或者是产品功能的不同而产生的。
明确项目属性和特点之后，才能更好的掌握项目所蕴含的核心价值。
三、从消费者需求出发，定位核心价值在明确项目的属性和特点之后，接下来需要考虑的是从消费者需求出发，如何发现项目的核心价值点。
要做到这一点，需要全面掌握市场信息，了解消费者喜好和需求，充分调研分析竞争对手，理解当前市场趋势，并在此基础上进行差异化定位。
具体来说，核心价值点可以从以下三个方面获得：1、项目区位的核心价值项目的区位是房地产开发的关键性要素之一，也是不可替代的，因此房地产项目的区位优势往往是其核心价值。
如一个项目地处繁华商业区，或靠近学区房，都是具有很强的核心价值的。
另外，随着社会经济的不断发展，人们的生活方式和消费理念也在不断更新，根据不同目标人群，不同的区位核心价值也不同。
2、突出产品特点的核心价值每个项目都有其独特的产品特点，或是建筑风格，或是产品功能，甚至可以是项目的配套功能等。
某地产项目价值体系梳理指引
一、城市规划
城市规划意义
内部资料严禁外传│7
城市规划强调城市的整体空间功能布局，一般会涉及到如下事项： 1.城市各项市政配套 2.城市路网建设 3.产业规划发展
4.招商引资，财政税收优惠政策 5.人口发展 6.人才引进……
对房地产来说最重要的是结合以上事项，进行板块价值炒作
2.2 项目地段价值解构 明确项目地段类型
内部资料严禁外传│24
老城地段价值
碧桂园地段类型 1—老城地段
三、地段价值
老城造新区规避老城缺点
价值 解构
内部资料严禁外传│25
（通过对标纽约和伦敦突出规划的前瞻性、老城造新区，前景无限）
三、地段价值 广钢-中海花湾1号1、描绘老城的历史渊源及发展历程，，即最早的通商口岸、最悠久的人居标杆，诞生首批财富精英，引发市场共鸣；2、项目总建面达130万平方米，毗邻双地铁出入口，加上政府对广钢老城区的升级改造规划，项目定位为广钢新城中央的地标生活综合体。3、比肩全球标杆豪宅，实现超前规划，以纽约中央公园豪宅区及英国伦敦中心海德公园旁骑士桥区海德公园一号为蓝本，最大化实现地段价值。（对标）
的范例。连印度班加罗尔机场，近年出口的计算机软件产值也都在50亿美元以上。
二、配套价值
• 高铁轻轨一般能形成x个小时的城市经济圈，将带动区域的发展，增加人们 工作、置业和生活的选择性。如广东清远开通轻轨后，从广州到清远只要 １个小时，带动了部分广州人到清远购房。• 有地铁的地方日后基本都是人流密集地，无论是居住还是办公，而且价格的涨幅是很 明显的，如深圳郊区的刚需盘，因为有地铁，现在售价可以达到4-5万元每平方米• 空港经济是依托机场优势以及机场对周边地区产生直接或间接的经济影响，促使资本、 技术、人力等生产要素在机场周边集聚的一种新型经济形态。美国孟菲斯机场、法国 戴高乐机场、荷兰阿姆斯特丹机场都是全球化时代发展空港经济、带动区域经济发展 33 内部资料严禁外传│15
我国房地产价值评估的现状与对策
我国房地产价值评估的现状与对策我国房地产市场一直是备受关注的领域，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产的价值评估也变得越来越重要。
我国房地产价值评估存在许多问题，如评估标准不统一、数据不完善、评估师素质参差不齐等。
本文将就我国房地产价值评估的现状与对策进行分析和探讨。
一、现状分析我国房地产市场快速发展，房地产的价值评估也变得越来越重要。
我国房地产价值评估存在着许多问题。
1.评估标准不统一目前，我国房地产价值评估的标准各地不统一，导致评估结果存在较大的差异。
由于地区发展水平和经济条件的不同，导致不同地区的评估标准也存在一定差异，这就使得房地产的价值评估变得复杂。
2.数据不完善我国房地产市场的数据不够完善，存在许多隐性信息和不透明的情况，这就给房地产的价值评估带来了一定的困难。
房地产的数据收集和整理工作也存在许多不足之处，这就使得评估结果的准确性得不到保障。
3.评估师素质参差不齐目前，我国的评估师素质良莠不齐，导致评估结果的可信度不高。
由于缺乏行业规范和监管，一些评估师存在不当行为，这就给房地产的价值评估带来了一定风险。
二、对策建议针对目前我国房地产价值评估存在的问题，我们提出以下对策建议。
1.统一评估标准应当建立统一的房地产价值评估标准，由有关部门统一出台相关政策和法规，明确评估的准则和标准，确保评估结果的一致性和可比性，提高评估结果的准确性和可信度。
2.完善数据体系应当加强对房地产市场数据的收集和整理工作，建立健全的数据体系，保证数据的真实性和准确性。
可以利用先进的科技手段，如大数据、人工智能等技术手段，提高数据的收集和分析效率，为房地产的价值评估提供更加科学的依据。
3.加强评估师培训和监管应当加强对评估师的培训和考核工作，提高评估师的专业水平和职业素养，确保评估师的综合能力和道德品质。
应当建立完善的评估师监管制度，对评估师的行为进行严格监督，加强对不当行为的惩处，提高评估师的专业操守和责任意识。
我国房地产行业的PEST模型分析
我国房地产行业的PEST模型分析班级：工商管理151、152班成员：焦娥肖、徐燕玲、王再强、张恒威、罗敏会、张晓曦、徐双双目录一、PEST分析简介 (3)二、我国房地产概况 (3)三、我国房地产的PEST模型分析 (5)（一）政治环境分析 (5)（二）经济环境分析 (10)（三）社会环境分析 (11)（四）技术环境分析 (11)四、总结 (13)一、PEST分析简介PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指一切影响行业和企业的宏观因素。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政府的方针、政策、法令等。
不同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组织活动有着不同的限制和要求。
即使社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政党的不同，其政府的方针特点、政策倾向对组织活动的态度和影响也是不断变化的。
经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。
宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。
微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素。
这些因素直接决定着企业目前及未来的市场大小。
社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、风俗习惯、审美观点、价值观念等。
文化水平会影响居民的需求层次；宗教信仰和风俗习惯会禁止或抵制某些活动的进行；价值观念会影响居民对组织目标、组织活动以及组织存在本身的认可与否；审美观点则会影响人们对组织活动内容、活动方式以及活动成果的态度。
技术环境除了要考察与企业所处领域的活动直接相关的技术手段的发展变化外，还应及时了解：⑴国家对科技开发的投资和支持重点；⑵该领域技术发展动态和研究开发费用总额；⑶技术转移和技术商品化速度；⑷专利及其保护情况，等等。
房地产项目价格体系
房地产项目价格体系什么是房地产项目价格体系房地产项目价格体系指的是在房地产业中，不同类型、不同区域、不同属性的房地产产品所采用的定价方式和定价标准。
价格体系是一套系统化的、有条理的、可复制的定价方式。
它是基于市场需求和供给、产品质量和成本等多种因素，对产品的价值进行综合评估，从而制定出合理的价格体系。
房地产项目价格体系的构成房地产项目价格体系由多个元素构成，主要包括以下方面：房屋基准单价房屋基准单价是指一定区域内某一个类型、某一档次的房地产产品在相同条件下标准的单价。
房屋基准单价可以作为整个区域内房价波动的参考指标，也是制定房地产开发企业的标准定价的依据。
区位溢价系数区位溢价系数是指房地产项目在某一区域内，由于其特殊的位置所带来的增值系数。
一般来说，城市中心区域、商业繁华地段、交通便利地段的房地产产品，其区位溢价系数较高。
户型形态系数户型形态系数指的是房地产项目内各种户型之间的价格差异。
在相同的生活居住条件下，户型形态系数通常与面积大小、厅、室、厨、卫等设计方案有关。
功能完备的厨房和卫生间、合理的硬装修和软装装修等，可以使户型形态系数呈现不同的取值范围。
设施配置系数设施配置系数是指房地产项目内各种公共部位和附属设施的价格差异。
例如，室内外泳池、健身房、幼儿园、学校、商场等设施配置的完善程度，就会在定价时发挥重要作用。
管理费用系数管理费用系数是指房地产项目在开发销售及售后服务中所需要的人力、物力、财力成本所带来的成本差异。
通常包括业主物业费、绿化养护费、保安服务费、修缮基金等各项费用。
风险控制系数风险控制系数是指在房地产项目投资回报的计算中，考虑到特定风险因素所形成的价格溢价差异。
例如，在政策调控、市场变化、自然灾害等情况下，房地产项目的风险可能会更大，则开发商为规避风险，会制定不同的价格体系。
房地产项目价格体系的应用房地产项目价格体系的应用可以分为两个阶段：预测分析阶段在房地产项目尚未开发、尚未投入市场销售前，可以通过对市场的预测分析以及调研分析来制定价格体系。
房地产营销的4P和4C理论
房地产营销的４Ｐ和４Ｃ理论所谓的4P理论，创始于1960年美国的密歇根州立大学，它认为市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品、价格、销售渠道，促销。
其理论基础是：如果企业按正确的价格，以适宜的促销方式在正确的地点销售正确的产品，那么市场营销计划将是有效和成功的。
1990年，美国企业营销专家劳特朋提出了4C 理论，4C即消费者的欲望和需求，消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。
4C理论的营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。
要求企业要把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求；不要卖你所能制造的产品，而要卖消费者确定想购买的产品；忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本；忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买；忘掉促销策略，多研究与消费者沟通。
4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。
4C理论认为，在营销组合中，产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争仿效甚至超越，唯独商品和品牌的价值难以替代。
4C理论是在4P理论的基础上，对4P理论的进一步发展。
4P理论虽然也要研究消费者需求，提倡双向沟通、消费者导向，但其思维基础是以企业为中心，适合供不应求或竞争不激烈的市场环境。
而随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产业的理性化发展，不少人认为，房地产市场营销应该从过去?消费者请注意"的模式（4P）转变为"请注意消费者"的模式（4C）。
尽管营销的4C在理论上、理念上都是先进的，但在实际推广中，它的核心理念"请注意消费者，而不是请消费者注意"几乎无从体现。
各个开发商的广告宣传、公关活动无不是从企业自己设计的产品特点出发，也就是我们经常说的"项目定位"，至于销售价格，绝大部份还是采用成本+利润的办法，不会去关心消费者为获得这样一套房子而愿意付出的成本。
房地产业PEST分析
房地产业PEST分析目录一、内容描述 (2)1.1 分析目的与意义 (2)1.2 分析方法与数据来源 (4)二、政策环境分析 (5)2.1 国家房地产政策导向 (6)2.2 地方政府政策执行力度 (8)2.3 房地产相关法律法规 (8)2.4 政策对房地产市场的影响 (10)三、经济环境分析 (11)3.1 宏观经济形势 (13)3.2 通货膨胀与利率水平 (14)3.3 居民收入与消费结构 (15)3.4 经济对房地产市场的影响 (16)四、社会环境分析 (17)4.1 人口结构变化 (18)4.2 城市化进程 (20)4.3 居民住房需求与偏好 (21)4.4 社会对房地产市场的态度与影响 (22)五、技术环境分析 (24)5.1 新型建筑技术与材料应用 (25)5.2 智能化与信息化在房地产中的应用 (27)5.3 绿色建筑与可持续发展理念 (27)5.4 技术对房地产市场的影响 (29)六、结论与建议 (30)6.1 PEST分析总结 (31)6.2 对房地产业发展的建议 (32)6.3 对未来研究的展望 (33)一、内容描述政治因素：政府政策和法规对房地产业有重大影响。
土地供应政策、住房补贴政策、税收优惠和房地产市场监管政策等都会对房地产市场的发展产生影响。
经济因素：国内生产总值（GDP）、人均收入水平、通货膨胀率、利率水平和汇率变动等因素会影响房地产市场的需求和供应。
经济繁荣时期，人们购房需求增加，房价上涨；而在经济衰退时期，购房需求减少，房价下跌。
社会因素：人口结构变化、城市化进程、家庭结构和生活方式的变化以及消费者信心等因素会影响房地产市场的需求。
随着城市化进程的推进，城市人口增长，对住房的需求也会相应增加。
技术因素：科技创新、环保理念和建筑技术的进步对房地产业也有重要影响。
绿色建筑和智能家居等技术的发展可以提高房地产项目的附加值，吸引更多购房者。
通过对这些因素的分析，可以更好地了解房地产业的现状和发展趋势，为投资者、开发商和政策制定者提供有价值的参考信息。
房产价值体系标准
房产价值体系标准
房产价值体系标准是用于评估和确定房地产价值的一套准则和方法。
这些标准可以涵盖不同类型的房地产，包括住宅、商业、工业等。
以下是一般性的房产价值体系标准的一些方面：
1.市场比较法（Sales Comparison Approach）：这是房地产估值中常用的一种方法，通过比较类似房产的销售价格来确定目标房产的价值。
这需要考虑类似房产的位置、大小、状况等因素。
2.成本法（Cost Approach）：根据目标房产的建设成本和目前的替代成本来确定其价值。
这包括土地价值、建筑物的折旧和修复成本等。
3.收益法（Income Approach）：主要用于商业和投资性房产，根据房产的潜在收益来确定其价值。
这需要考虑租金、运营费用、预期收益率等因素。
4.土地评估：土地价值通常是房产价值的一个重要组成部分。
土地的位置、用途、土地市场价值等因素都会被考虑。
5.房产状况评估：房地产专业人员会考虑目标房产的状况，包括结构、维护状况、建筑质量等因素。
6.区域和市场因素：房产价值也受到所在地区和市场的影响。
区域的发展前景、交通便利性、周边设施等都可能影响房产的价值。
7.法规和法律因素：法规和法律变化可能对房地产市场产生重大影响，因此需要考虑相关法规和法律因素。
这些标准通常由专业的房地产估价师或评估专家根据市场条件和具体情况来应用。
不同国家和地区可能有不同的房产价值评估体系和标准。
在进行房地产估值时，通常会综合运用这些方法，以获得更全面和准确的估值结果。
房地产集团第六代住宅产品价值体系
22
23 24 26 27 28 绿色 29 建筑 30 31 32 33 34 35 36 节水 节地 节能
太阳能光伏发电
太阳能建筑一体化 地源热泵
设计方案指引
设计方案指引 设计方案指引 门窗标准化及指引 门窗标准化及指引 门窗标准化及指引 方案选型及指引 单体设计图 地下空间（商业街双首层、 会所、车库、负一层） 设计方案及指引 设计方案及指引 方案指引 项目设计 新材料、新技术引进
装修房
精装修AB级 硬装收纳系统
效图、节点图、材料表 方案图及配置表 家居效果图及配置表 设计解决方案 设计图纸
研发 研发 招采 招采 招采
生活家居 整体卫生 间 集成吊顶
生活家居系统 节能、节材 美观、节能
一、某第六代产品价值体系A3版
营销配合要求
序 核心 号 价值 50
建筑 51 工业 化
价值点
总工办 -
空调一体化 设计配置方案及指 引 设计方案及指引
研发
贸易公司
11
户式直饮水
研发
研发
贸易公司
采购中心
战略采购、可客户自理
整合资源或者物业自营
销售说辞
一、某第六代产品价值体系A3版
营销配合要求 序 核心 价值点 号 价值 13 海狮行 动 14 15 运动场 地 室外运 动器材
价值内容
成果
责任部门
NPC 钢结构 建筑科技 单身贵族
价值内容
节能、节材、节水 高抗震、百年住宅 如碳纤维地暖、成品检修井 酒店公寓 刚需 三口之家（首改） 再改 健康养老体系 轻度假、养生 小区内部景观体系最大化 提升舒适度、优美天际线
成果
标准化华东、华北版 昆山世纪城21#楼 单项研究成果 标准化图纸 标准化图纸 四个产品线标准化 四个产品线标准化 产品线标准化 产品线标准化 总平规划设计指引 总平规划设计指引
地产评估体系
地产评估体系地产评估体系是指根据相关的法律法规和市场需求，采用科学、系统的方法对不动产的价值进行评估的体系。
其主要目的是为了确定不动产的市场价格、抵押价值、租金等，为房地产交易和金融活动提供参考依据。
地产评估体系主要包括评估对象、评估方法和评估标准三个方面。
首先，评估对象指的是需要进行评估的不动产，包括住宅、商业办公楼、工业厂房、土地等。
不同的不动产会有不同的评估对象，其评估的内容也会有所不同。
比如对于住宅，评估的重点可能是房屋的建筑面积、房间数量、地理位置等因素；而对于土地，评估的重点可能是用地性质、土地面积、所在地区的规划等因素。
其次，评估方法是指评估师在进行地产评估时所采用的具体方法和技术。
常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法。
比较法是通过对市场上类似不动产进行对比，以确定不动产的市场价格；收益法是基于不动产所能带来的收益来进行评估，适用于商业房地产等有租金收益的场所；成本法则是依据不动产建造和修缮所需的成本，加上地皮的价值来进行评估。
最后，评估标准是根据相关的法律法规和市场需求制定出来的对不动产价值评估的标准。
评估标准应该是科学、公正、公平的，能够客观准确地反映出不动产的实际价值。
通常评估标准包括市场价值、抵押价值、租金价值等。
市场价值是指在正常交易条件下不动产可以获得的价格，抵押价值是指金融机构依据不动产的价值来决定贷款额度，租金价值是指不动产作为租赁物所能够获得的租金。
总之，地产评估体系是建立在法律法规和市场需求的基础上的科学、系统的评估方法。
它的建立对于保障不动产交易的公平公正、确保金融活动的安全稳定具有重要意义。
随着社会经济的发展，地产评估体系也在不断完善和创新，以适应不同地区、不同类型不动产的评估需求。
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住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
空间功能细节：在提高住宅舒适度的同时更加提升了主人的归属感和自我认同感 厦门万科湖心岛 1 女主人独立化妆室 7 5 2 步入式衣帽间 3 家庭图书馆 4 主卧连接的私属阳台 6 5 早餐厅 6 180度景观餐厅
展 廊
1
2
7 服务区家政空间
主卧空间
3 4
表示主人行走路线 主仆分道 表示佣人行走路线 主仆分道
以舒适度为核心的功能导向户型设计
2、三、四房产品竞争特征分析
竞争价值轴 空间预留 空间可分可合 挑空入户花园 明厨明卫 南北通透 户型紧凑 南北阳台 挑空露台 普通凸窗 落地凸窗 半地下室空间 跃层
衣帽间 中西餐 储藏间 工人房 玄关处理 主仆分道
可变空间
干湿分区
动静分区 客厅、主卧朝南 基本舒适度
通过对新政前，典型楼盘产品的分析，我们发现在没有政策约束的情况下。大多产品都通过大量赠送 面积来提高楼盘的性价比。赠送主要手段集中在以下几个方面： 赠送大面积多功能起居室、阳光花房等，增加使用面积； 赠送大面积入户花园，提高灵变空间； 通过”墙体外移“的形式，提高使用面积； 通过赠送大露台、大阳台等提高居住的舒适度。
方案于2010年2月18日后生效。
住宅产品研究 产品分析
厦门市场表现 通过对新政前后产品类型的分析，寻求未来产品开发走向。
在严格的产品规划政策背后，厦门市场的产品会有怎样的变化呢？
住宅产品研究 禹洲大学城
厦门市场表现 大学城赠送面积的的方式主要有：入户花园、阳光花房、大阳台等
赠送一半面 积 赠送一半 面积
基本舒适度提升：现在产品都是通过景观阳台、生活阳台等空间的赠送沿展室内
景观凸窗
景观凸穿
景观凸窗
景观凸窗
景观阳台
景观阳台景观凸窗 景Fra bibliotek凸窗景观阳台
厦门翔鹭香悦四季
上海万宇逸林湾
厦门住宅莲花尚院
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
2房户型设计发展趋势：通过送入户花园、双阳台、双卫生间的设计提高性价比。
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
集合住宅的产品价值分析
以“舒适度”为核心的功能导向户型设计
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
以舒适度为核心的功能导向户型设计
户型竞争价值提升的两种方式 一种是”更舒适”，单纯的舒适度的增加；（如凸窗、阳台等） 另一种则是”更划算”，舒适度的保持或提升以”赠送”的方式出现（入户花园、 阳光花房等可变空间）
空间可分可合 中西餐 储藏间 可变空间 工人房
270度景观窗 半地下室空间
双卫生间 跃层
玄关处理
主仆分道
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
市场多层及小高层、高层产品畅销户型特征总结
物业类型 紧凑型 两 房 舒适度 紧凑型
户型特征分析 南北通透，方正实用，明卫，270度凸窗赠送 + 入户花园、凸窗赠送，空中露台，弹性空间（阳光房等）（性价比） 南北通透，凸窗赠送，明厨明卫 + 入户花园，空中露台、双卫生间、主人套房 （主卫、衣帽间、化装间/书 房）主卧观景阳台或者凸窗、空间弹性（入户花园等） （性价比、弹性空间） + 横厅设计，功能房、工人房、主仆分道 （功能细化） 中西厨、各类凸窗设置、主人套房 （主卫、衣帽 间、化装间/书房）、储藏 室、带工人房、主仆分道 （功能细化） + 双主卧
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
基本舒适度提升：户型端正，南北通透，客厅与阳台相连景观面宽阔，主次 卧均配有凸窗，采光好。
厨房全明
基本舒适度提升
中骏蓝湾尚都 89㎡ 两房两厅
景观凸窗，增加 采光面
阳台朝南，与客 厅相连，增加采 光面
景观凸窗，增加 采光面
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
赠送一半 面积 赠送一半面 积
户型主要特点：
赠送一半面 积 赠送一半面 积 赠送一半面 积
大尺度的赠送阳光花房，一 房可变两房，两房可变三房；
大面积的入户花园、景观阳 台增加住宅舒适度。
住宅产品研究 厦航高郡
厦门市场表现 赠送大面积露台、阳台；“墙体外移”增加使用面积
赠送面积 赠送面积
赠送面积
集合住宅产品
两房户型设计上由舒适度提升向性价比提升转变
舒适度提升 明厨明卫
性价比提升
南北通透
南北阳台 生活阳台 270度景观窗 双卫生间
除部分豪宅外，目前市面上普通两房 主要解决的是住宅的“舒适度”，看 重住宅的性价比。
挑空入户花园
挑空露台
普通凸窗 落地凸窗 阳光花房
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
生活阳台
性价比提升
上海尚成府邸 建筑面积90㎡ 赠送阳光书房两房可变三房 生活阳台 景观阳台
阳光书房
景观阳台
注：各城市赠送面积按 相关部门的规定计算
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
2房户型设计发展趋势：通过送入户花园、双阳台、双卫生间的设计提高性价比。
性价比提升
设备阳台
上海嘉宝紫提湾 建筑面积87㎡ 赠送设备阳光两房可变三房 玄关设计 景观阳台
新政出台后，以上的很多赠送手段都将受到限制。
住宅产品研究 翔鹭香悦四季
厦门市场表现 赠送面积主要集中在凸窗、阳台
凸窗，赠送 全部面积
凸窗，赠送 全部面积
阳台，赠送 一半面积
凸窗，赠送 全部面积
户型主要特点：
阳台，赠送 一半面积
凸窗，赠送 全部面积
阳台，赠送 一半面积
凸窗，赠送 全部面积
通过赠送凸窗和阳 台提高居住的舒适 度； 大客厅连接大阳台 增加景观面。
厦门市场表现 通过赠送多功能起居室、入户花园、阳光花房，提高楼盘性价比
赠送一半面积
赠送一半面积
赠送一半面积 赠送面积
户型主要特点： 通过赠送多功能起居室、阳光 花房增加使用面积，可做到两房 变四房；
赠送一半面积
赠送面积
通过赠送入户花园，可灵活改 变用途，提高灵变空间。
住宅产品研究 产品总结
厦门市场表现
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
2房户型设计发展趋势：通过送入户花园、双阳台、双卫生间等的设计提高性价比。
性价比提升
厦门绿苑新城 建筑面积85-93㎡ 景观阳台 功能小阳台 双卫生间设计 景观凸窗
景观阳台 注：各城市赠送面积按 主卧落地窗 相关部门的规定计算 凸窗 功能小阳台
双卫生间
住宅产品研究 产品价值分析
通过分析两房、三房及以上户型挖掘两种方式的应用
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
以舒适度为核心的功能导向户型设计
1、两房产品竞争特征分析
竞争价值轴
挑空入户花园 挑空露台 明厨明卫 南北通透 户型紧凑 干湿分区 动静分区 客厅、主卧朝南 基本舒适度 南北阳台 生活阳台 270度景观窗 双卫生间 产品轴 舒适度提升 性价比提升 普通凸窗 落地凸窗 半地下室空间 跃层
住宅产品研究
研究住宅产品基本体系 集合住宅价值研究 厦门市场表现
住宅产品研究
在展开对住宅产品的研究之前我们首先需要确立研究的视角 以及贯穿研究过程的一些基本观点
住宅产品研究
住宅产品价值提升的“五个途径”
空间尺度的放大
安全感
舒适度
空间结构的优化
归属感
空间形式的丰富
个性化
外部资源的占有
……
空间个性的体现
集合住宅产品
三房及以上户型在满足了空间的充裕度，空间的利用效率更多的是向空间的功能 分化和空间细分发展。更加体现住宅的归属感和客户的自我认同感
舒适度提升 性价比提升 明厨明 挑空入户花园
功能空间弹性 空间细化
由“量”向“质”转变
空间预留
南北通透 挑空露台 南北阳台 普通凸窗 生活阳台 落地凸窗
衣帽间
城市化意向 城市尺度—— Keywords 高、大、阔 城市精神—— Keywords 多元化、时代感的 城市效率—— Keywords 集约的、共享的 花园洋房 多层 小高层 高层
住宅产品研究 住宅产品的价值 提升模型
住宅产品的价值提升模型
居住需求 high …… 个性化 归宿感 舒适度 安全度 …… Low Single House 自然倾向，领地倾向…… ·更大的面积——居住空间“量”的增加 ·更优化的结构、更丰富的空间——居住空间“质”的提升
玄关
景观阳台 注：各城市赠送面积按 相关部门的规定计算
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
2房户型设计发展趋势：通过送入户花园、双阳台、双卫生间等的设计提高性价比。
性价比提升
入户花园
厦门禹洲大学城 建筑面积92㎡ 赠送阳光书房两房可变三房 入户花园 景观阳台
阳光花房
景观阳台
景观阳台
注：各城市赠送面积按 相关部门的规定计算
独栋 联排（双拼） 花园洋房 多层、小高层、高层
City …… 城市尺度、城市效率
住宅产品研究
在这一部分 我们分类别研究不同的产品形式—— 它们有哪些基本特征 在不同的项目中通常扮演什么角色以及 市场表现中有哪些规律和要点可循
住宅产品研究 市场适用性
集合住宅产品
集合住宅的特征：聚集性、秩序性、共享性(高层、小高层）
集合住宅产品的市场适用性 ： 高层产品在解决方案中的常见角色 1）在较低市场发展阶段，高层可以作为升级类产品，彰显城市中的身份感。 2）提高开发强度，特别是在大盘中后期进一步挖掘利润空间。 3）混合物业的社区中，用以限定社区边界感、围合社区空间。 4）用以突出强烈的城市意向。 小高层产品在解决方案中的常见角色 1）往往先于高层产品获得市场认知，作为城市居住升级的先导。 2）社区中用以平衡开发成本与开发强度。 3）高层社区中的高端产品。