房地产产品价值体系分析

厦门市场表现 通过赠送多功能起居室、入户花园、阳光花房，提高楼盘性价比
赠送一半面积
赠送一半面积
赠送一半面积 赠送面积
户型主要特点： 通过赠送多功能起居室、阳光 花房增加使用面积，可做到两房 变四房；
赠送一半面积
赠送面积
通过赠送入户花园，可灵活改 变用途，提高灵变空间。
住宅产品研究 产品总结
厦门市场表现
通过对新政前，典型楼盘产品的分析，我们发现在没有政策约束的情况下。大多产品都通过大量赠送 面积来提高楼盘的性价比。赠送主要手段集中在以下几个方面： 赠送大面积多功能起居室、阳光花房等，增加使用面积； 赠送大面积入户花园，提高灵变空间； 通过”墙体外移“的形式，提高使用面积； 通过赠送大露台、大阳台等提高居住的舒适度。
集合住宅产品的市场适用性 ： 高层产品在解决方案中的常见角色 1）在较低市场发展阶段，高层可以作为升级类产品，彰显城市中的身份感。 2）提高开发强度，特别是在大盘中后期进一步挖掘利润空间。 3）混合物业的社区中，用以限定社区边界感、围合社区空间。 4）用以突出强烈的城市意向。 小高层产品在解决方案中的常见角色 1）往往先于高层产品获得市场认知，作为城市居住升级的先导。 2）社区中用以平衡开发成本与开发强度。 3）高层社区中的高端产品。
住宅产品研究 住宅产品“两个 价值倾向”
住宅产品“两个价值倾向”
住宅的建筑形式与产品价值的高低并不存 简单的对位关系：通过某一个或某几个途径发
力，任何一种形式的住宅产品都有可能超越形式的“等级”而实现较高的产品价值。 当然，不同的建筑形式，其对于“私家化”和“城市化”两个价值端的倾向性是不同的。
私家化意向 私家尺度—— Keywords 亲切的、丰富的、细 节的 私家气质—— Keywords 闲逸的、自然融合的 私家感受—— Keywords 领属的、传承的 独栋 双拼 联排 叠加
空间可分可合 中西餐 储藏间 可变空间 工人房
270度景观窗 半地下室空间
双卫生间 跃层
玄关处理
主仆分道
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
市场多层及小高层、高层产品畅销户型特征总结
物业类型 紧凑型 两 房 舒适度 紧凑型
户型特征分析 南北通透，方正实用，明卫，270度凸窗赠送 + 入户花园、凸窗赠送，空中露台，弹性空间（阳光房等）（性价比） 南北通透，凸窗赠送，明厨明卫 + 入户花园，空中露台、双卫生间、主人套房 （主卫、衣帽间、化装间/书 房）主卧观景阳台或者凸窗、空间弹性（入户花园等） （性价比、弹性空间） + 横厅设计，功能房、工人房、主仆分道 （功能细化） 中西厨、各类凸窗设置、主人套房 （主卫、衣帽 间、化装间/书房）、储藏 室、带工人房、主仆分道 （功能细化） + 双主卧
生活阳台
性价比提升
上海尚成府邸 建筑面积90㎡ 赠送阳光书房两房可变三房 生活阳台 景观阳台
阳光书房
景观阳台
注：各城市赠送面积按 相关部门的规定计算
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
2房户型设计发展趋势：通过送入户花园、双阳台、双卫生间的设计提高性价比。
性价比提升
设备阳台
上海嘉宝紫提湾 建筑面积87㎡ 赠送设备阳光两房可变三房 玄关设计 景观阳台
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
空间功能细节：双主卧设计，满足三代同堂家庭，三卫生间设置提高舒适度
厦门世茂湖边首府 1 2
2
2 3
1 双主卧满足三代同堂家庭
2 舒适度提升及功 能空间细化，设置3个卫生间 3 主卧设有衣帽间，卫生间最大限度 的保证主人活动的私密性
1
住宅产品研究 产品价值分析
生活阳台
270度景观窗 双卫生间 舒适度提升
产品轴 性价比提升 功能空间弹性 空间细化
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间 ，根据自己需要决定功能的分配
入户花园改 书房或次卧
入户花园改 书房或次卧
超大入户花园在满足 舒适度的同时提高户 型的性价比增加户型 的功能弹性，客户可 根据自己的需求自由 变化。 厦门禹洲城上城 厦门特房山水新座
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
2房户型设计发展趋势：通过送入户花园、双阳台、双卫生间等的设计提高性价比。
性价比提升
厦门绿苑新城 建筑面积85-93㎡ 景观阳台 功能小阳台 双卫生间设计 景观凸窗
景观阳台 注：各城市赠送面积按 主卧落地窗 相关部门的规定计算 凸窗 功能小阳台
双卫生间
住宅产品研究 产品价值分析
赠送一半 面积 赠送一半面 积
户型主要特点：
赠送一半面 积 赠送一半面 积 赠送一半面 积
大尺度的赠送阳光花房，一 房可变两房，两房可变三房；
大面积的入户花园、景观阳 台增加住宅舒适度。
住宅产品研究 厦航高郡
厦门市场表现 赠送大面积露台、阳台；“墙体外移”增加使用面积
赠送面积 赠送面积
赠送面积
方案于2010年2月18日后生效。
住宅产品研究 产品分析
厦门市场表现 通过对新政前后产品类型的分析，寻求未来产品开发走向。
在严格的产品规划政策背后，厦门市场的产品会有怎样的变化呢？
住宅产品研究 禹洲大学城
厦门市场表现 大学城赠送面积的的方式主要有：入户花园、阳光花房、大阳台等
赠送一半面 积 赠送一半 面积
三 房
舒适度 豪华型
四 房
舒适度 豪华型
住宅产品研究 厦门市场表现
集合住宅产品
通过对市场集合住宅（小高层、高层）户型的研究，在 政策的影响下厦门市场（集合住宅）的主要表现
住宅产品研究 厦门政策
厦门市场表现 厦门市政府于2010年1月发布城市规划管理技术规定，对户型空间设计进行了更加严 格的控制
一、关于阳台 《厦门市城市规划管理技术规定》：住宅建筑阳台，无论凹阳台、挑阳台、封闭式阳台、 未封闭阳台进深不应超过1.8米，进深超过1.8米的，超过部分按水平投影面积的全部计 算建筑面积和容积率。 二、关于空调外机搁板 （一）居住建筑及办公、酒店等建筑的空调外机搁板的总宽度不应大于60CM；采用分 户式中央空调的，空调外机搁板总宽度不应大于1米。空调外机搁板不得封闭，不得设 栏板。 （二）每户空调外机搁板的投影面积不应大于2平方米。 三、关于居住建筑挑空空间 居住建筑中挑空的户内空间：除跃层住宅客厅可挑空外，其余均不得挑空。跃层住宅客 厅的挑空面积应小于本套底层户内面积的30%。 四、关于凸窗 凸窗挑出建筑外墙部分的高度应小于2.2米，挑出外墙部分的窗台板总宽度不得大于0.6 米，且窗台底面距本层楼板的高度应不小于0.45米，上下二层凸窗之间的楼层板不得超 出建筑主体外墙。 五、“阳台、廊道”及阳台、入户花园投影面积总量不应大于套内建筑面积的15%。
以舒适度为核心的功能导向户型设计
2、三、四房产品竞争特征分析
竞争价值轴 空间预留 空间可分可合 挑空入户花园 明厨明卫 南北通透 户型紧凑 南北阳台 挑空露台 普通凸窗 落地凸窗 半地下室空间 跃层
衣帽间 中西餐 储藏间 工人房 玄关处理 主仆分道
可变空间
干湿分区
动静分区 客厅、主卧朝南 基本舒适度
集合住宅产品
两房户型设计上由舒适度提升向性价比提升转变
舒适度提升 明厨明卫
性价比提升
南北通透
南北阳台 生活阳台 270度景观窗 双卫生间
除部分豪宅外，目前市面上普通两房 主要解决的是住宅的“舒适度”，看 重住宅的性价比。
挑空入户花园
挑空露台
普通凸窗 落地凸窗 阳光花房
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
空间功能细节：在提高住宅舒适度的同时更加提升了主人的归属感和自我认同感 厦门万科湖心岛 1 女主人独立化妆室 7 5 2 步入式衣帽间 3 家庭图书馆 4 主卧连接的私属阳台 6 5 早餐厅 6 180度景观餐厅
展 廊
1
2
7 服务区家政空间
主卧空间
3 4
表示主人行走路线 主仆分道 表示佣人行走路线 主仆分道
新政出台后，以上的很多赠送手段都将受到限制。
住宅产品研究 翔鹭香悦四季
厦门市场表现 赠送面积主要集中在凸窗、阳台
凸窗，赠送 全部面积
凸窗，赠送 全部面积
阳台，赠送 一半面积
凸窗，赠送 全部面积
户型主要特点：
阳台，赠送 一半面积
凸窗，赠送 全部面积
阳台，赠送 一半面积
凸窗，赠送 全部面积
通过赠送凸窗和阳 台提高居住的舒适 度； 大客厅连接大阳台 增加景观面。
玄关
景观阳台 注：各城市赠送面积按 相关部门的规定计算
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
2房户型设计发展趋势：通过送入户花园、双阳台、双卫生间等的设计提高性价比。
性价比提升
入户花园
厦门禹洲大学城 建筑面积92㎡ 赠送阳光书房两房可变三房 入户花园 景观阳台
阳光花房
景观阳台
景观阳台
注：各城市赠送面积按 相关部门的规定计算
城市化意向 城市尺度—— Keywords 高、大、阔 城市精神—— Keywords 多元化、时代感的 城市效率—— Keywords 集约的、共享的 花园洋房 多层 小高层 高层
住宅产品研究 住宅产品的价值 提升模型
住宅产品的价值提升模型
居住需求 high …… 个性化 归宿感 舒适度 安全度 …… Low Single House 自然倾向，领地倾向…… ·更大的面积——居住空间“量”的增加 ·更优化的结构、更丰富的空间——居住空间“质”的提升
集合住宅产品
三房及以上户型在满足了空间的充裕度，空间的利用效率更多的是向空间的功能 分化和空间细分发展。更加体现住宅的归属感和客户的自我认同感
舒适度提升 性价比提升 明厨明 挑空入户花园
功能空间弹性 空间细化
由“量”向“质”转变
空间预留
南北通透 挑空露台 南北阳台 普通凸窗 生活阳台 落地凸窗
衣帽间
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
集合住宅的产品价值分析
以“舒适度”为核心的功能导向户型设计
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
以舒适度为核心的功能导向户型设计
户型竞争价值提升的两种方式 一种是”更舒适”，单纯的舒适度的增加；（如凸窗、阳台等） 另一种则是”更划算”，舒适度的保持或提升以”赠送”的方式出现（入户花园、 阳光花房等可变空间）
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
基本舒适度提升：户型端正，南北通透，客厅与阳台相连景观面宽阔，主次 卧均配有凸窗，采光好。
厨房全明
基本舒适度提升
中骏蓝湾尚都 89㎡ 两房两厅
景观凸窗，增加 采光面
阳台朝南，与客 厅相连，增加采 光面
景观凸窗，增加 采光面
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
独栋 联排（双拼） 花园洋房 多层、小高层、高层
City …… 城市尺度、城市效率
住宅产品研究
在这一部分 我们分类别研究不同的产品形式—— 它们有哪些基本特征 在不同的项目中通常扮演什么角色以及 市场表现中有哪些规律和要点可循
住宅产品研究 市场适用性
集合住宅产品
集合住宅的特征：聚集性、秩序性、共享性(高层、小高层）
户型主要特点：
赠送面积 赠送一半面积 赠送一半面积 赠送一半面积
大面积的赠送露台、 阳台增加住宅舒适度。 通过“墙体外移”增 加使用面积，基本做到 零公摊。
赠送一半面积 赠送面积
赠送一半面积 赠送面积 赠送一半面积 赠送面积
注： 部分墙体可在房屋买卖交易完成后人为的外移
住宅产品研究 禹洲城上城
基本舒适度提升：现在产品都是通过景观阳台、生活阳台等空间的赠送沿展室内
景观凸窗
景观凸穿
景观凸窗
Fra Baidu bibliotek
景观凸窗
景观阳台
景观阳台
景观凸窗 景观凸窗
景观阳台
厦门翔鹭香悦四季
上海万宇逸林湾
厦门住宅莲花尚院
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
2房户型设计发展趋势：通过送入户花园、双阳台、双卫生间的设计提高性价比。
通过分析两房、三房及以上户型挖掘两种方式的应用
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
以舒适度为核心的功能导向户型设计
1、两房产品竞争特征分析
竞争价值轴
挑空入户花园 挑空露台 明厨明卫 南北通透 户型紧凑 干湿分区 动静分区 客厅、主卧朝南 基本舒适度 南北阳台 生活阳台 270度景观窗 双卫生间 产品轴 舒适度提升 性价比提升 普通凸窗 落地凸窗 半地下室空间 跃层
住宅产品研究
研究住宅产品基本体系 集合住宅价值研究 厦门市场表现
住宅产品研究
在展开对住宅产品的研究之前我们首先需要确立研究的视角 以及贯穿研究过程的一些基本观点
住宅产品研究
住宅产品价值提升的“五个途径”
空间尺度的放大
安全感
舒适度
空间结构的优化
归属感
空间形式的丰富
个性化
外部资源的占有
……
空间个性的体现