房地产价格体系.pptx
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房地产价格培训课件PPT(共 44张)
追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
《房地产价格》PPT课件
定时间、特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成 供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或 拥有者有能力供给。
对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有：（1） 该种房地产的价格水平； （2）该种房地产的开发成本； （3）该种房地产的开发技术水平； （4）开发商对未来的预期。
4
第三节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地 方。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波 动，受供求关系等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价， 劣质低价。 一、地价与一般物品价格的不同 1、生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地 价不一定含有生产成本因素。 2、折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值 通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁 灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然生高，不 仅无折旧，而且有增值。 3、价格差异不同。同一品牌、型号的一般物品的价格较一致；由 于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且 不同的土地之间价格差异较大。 4、市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较 客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响 较大。
5
5、形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，有较完 全市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间较短；由于土地 具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值大， 其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间 通常较长。
6、供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移 动性，其供给弹性较小。地价多受需求方面的影响，并且对土地 的需求是一种“引致”需求。
2
对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有：（1） 该种房地产的价格水平； （2）该种房地产的开发成本； （3）该种房地产的开发技术水平； （4）开发商对未来的预期。
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第三节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地 方。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波 动，受供求关系等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价， 劣质低价。 一、地价与一般物品价格的不同 1、生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地 价不一定含有生产成本因素。 2、折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值 通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁 灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然生高，不 仅无折旧，而且有增值。 3、价格差异不同。同一品牌、型号的一般物品的价格较一致；由 于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且 不同的土地之间价格差异较大。 4、市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较 客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响 较大。
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5、形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，有较完 全市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间较短；由于土地 具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值大， 其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间 通常较长。
6、供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移 动性，其供给弹性较小。地价多受需求方面的影响，并且对土地 的需求是一种“引致”需求。
2
房地产经济学讲义PPT课件第4讲 房地产价格
•
评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算
而得出的价格，可称之为参照价格。
•
实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争
烈度等因素的深刻影响，也可称之为市场价格。
•
房地产价格形成方式还可从价格形式的角度进行划分
为：自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。
何地点使用，而是一种权利关系的转移；因而房地产价格实质上是权利价格。房地产权利
包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权
利组成的。房地产所有权是最完全的、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当
权。同时，又由于房地产使用价值的多样性，对于同一种房地产不同的人所需要的用途是
• 周边环境因素 ：如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气 清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、 机场等噪声源或垃圾处理场等，价格就低。
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房地产价格与其它变量的关系
• 房地产价格与房地产租金
租赁和买卖市场具有互补、竞争和依存关系
其他一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。
房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地
的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不
可分割的统一体的价格。
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（二）房地产价格的具体特点
• 1．房地产价格具有明显的权利价格特征
•
房地产本身空间的固定性和不可移动性，不像其他商品一样通过买卖可以转移到任
•
自由市场价是完全由市场自发调节并由企业自主确定的房地产价格，这是主体，
第4章 房地产项目定价《房地产经济实务》PPT课件
段的策略安排,找出项目不同阶段最合适的均价。
B.销售过程中的促销用再折扣的比例和范围。 C.尾盘的再折扣比例和范围。
D.分阶段上调折扣比例和范围。
3)层差和朝向差
3
5
(1)关注最低层和最高层(除顶层复式的标准层)的总差价
5)特别调整
(2)层差和朝向差一定不是均匀的
4
针对顶层复式单位或双拼单位供应量小,可依据以
3)中价策略
这种策略一般适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘,房地产企业希望在现有的市场状况下保持
其市场占有率。其定价的依据是:
①市场消费容量较为稳定,成交量大；
②楼盘投放市场后比较成熟,消费者认同程度较高；
③区域房地产市场的发展进入了成熟阶段； ④价位对于开发商和消费者都比较容易接受；
⑤市场供求较为平衡；
,12层以下受周边楼盘遮挡 创业路、翻身路噪音
3)楼层之间的因素调整
(1)景观分布因素调整 景观的因素差异分配成为楼层制定的依据之一。要能够 客观地做到景观因素调整,首先必须制定景观分布表。不 同楼层的东、南、西、北的景观差异,根据不同的景观打 分分配。
(2)其他因素调整 其他因素,如景观、朝向、采光、通风、户型、面积、噪 声等也需要排队比较打分,进行修正。
4.3.3 未来收益定价法
未来收益 定价法
它是指用一些具有投资价值的商业服务物业和一些小 户型投资性物业的未来年租金(或年总收益)乘以一定的收 益倍数,由此求得房地产价格的方法。
收益倍数与市场上心理投资回报期相关。确定收益倍 数是比较困难的事,市场上心理投资预期收益可以作为定价 的参照。例如,某物业年总收益为3万元,市场上心理投资预 期收益是5%,即20年即可收回投资，物业收益倍数在20倍 左右。
《房地产价格及体系》PPT课件
房地产价格的特征
1．房地产的价格受区位的影响很大。 2．房地产价格实质是房地产权益的 价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有 权、使用权或其他权益。
3．房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 4. 房地产价格是在长期考虑下形成的。 5.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。
房地产的供求状况
2021/4/15
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2.寿命长久性
政府出让方式取得的土地使用权是有期限 的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用 地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、 卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为 40年，综合或者其他用地为50年。
对此点的认识在房地产估价上具有重要意义， 如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由 于土地使用年限较短而价值很低。
（1）土地，如对空地的估价。 （2）建筑物，如对火灾发生后建筑物的 损失评估。 （3）房地，最常见形态的估价。
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1.2 本书对房地产用词界定
为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、 “房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义 分别下：
1．“房地产”：可指土地，也可指建筑物， 还可指土地与建筑物的合成体。
抵押人（通常最主要的角度是前者）对 抵押房地产所认定的价格。
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4、不同产生方式的房地产价格
实际成交价格——房地产交易双方实际达成交易的价格。 评估价格——专业的房地产估价人员对房地产的真实价值进行估算而得出的
价格， 理论价格——房地产内在价值的货币表现,也就是理论上存在的价格。
房地产价格评估
2021/4/15
楼圈房地产定价大全分享课件
资金回笼压力小，去化时间为10个月
7500
价格定位：乐观预期
乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米
2.5
12.5
32.5
11
30.5
10
25
2
12
24
11
21
10
20
1
11
11
11
11
10
10
1
10
10
9
9
10
10
0.5
11
5.5
10
5
10
5
1.5
11
16.5
9
14
10
15
1.5
10
15
9
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产品定价—参考楼盘
产品定价—参考楼盘
万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中
万科燕南园供求走势
2005年成交均价（元/平方米）
2006年成交均价（元/平方米）
好世麒麟园
13297
13885
万科燕南园
11044
11832
价格梯度
1.20
1.17
产品定价—单价梯度
我们选取好世麒麟园和万科燕南园05、06年的成交均价， 以此确定这两个项目间的价格梯度：
3
100
3
110
3.3
100
98.2
104.4
106.2
方法逻辑
主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、 9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡整盘推案价格应为：10500元/ ㎡
房地产价格体系.ppt
房屋设备及附属设施→房屋设备的好坏不同，价格不同,附
属设施的完善与否，价格不同。
地段、层次、朝向增减因素→一般通过在原价基础上确定
的增减率来综合处理地段、层次和朝向三因素对价格的影响。
房屋的折旧和完好度→建成的房屋因使用或闲置会发生损耗，
折旧额随着使用时间延长而增加，也受折旧方法的影响。
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Page 4
4.2.1 理论地价、管理地价、评估地价、交易地价
这组价格是依据由抽象到具体的层次划分的，是最基 本的地价类型。 理论地价
是运用地租理论等理论和价值规律，结合我国实际情况，运用 数学模型表示的地价。 理论合价可为管理地价、评估地价、交易地价提供原理指导，十分
重要，但难以直接作为计量地价的操作模式，因为有些量值难以把握 和确定。
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4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
宗地地价（标定地价）幻灯片 13
是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不 同用途土地价格水平的标志性宗地的价格。它是在 基准地价的基础上，结合土地使用年限、市场行情 等，所修订评估出来的具体标志性宗地在某一时间 的价格。
宗地地价应该比较接近土地市场价格，比基准地价 更具体，可作为政府制定出让底价和监督管理市场 地价的直接依据。
黑市地价
是在违反国家法律法规的黑市交易行为中形成的地价。如我国20 世纪90年代出现的倒卖土地批文。 不受法律保护，是无效地价。
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4.3 房地产价格系列
▣房地产价格的分类 ▣”房地产“出售价格的构成 ▣ “房地”产出租价格（租金）的构成
《房地产价格体系》课件
总结词
通过类似房地产的成交价格来评估目标房地产的价值。
详细描述
市场比较法是最常用的一种房地产价格评估方法，它通过选取与待估房地产类似的房地产作为参照物，收集类似 房地产的成交价格、交易时间、交易情况等信息，然后对影响价格的各个因素进行比较和修正，最后得出待估房 地产的价格。
市场比较法
适用范围
适用于市场比较发达、成交案例较多 的地区。
3
政策影响
政府对房地产市场的调控政策对房价产生重要影 响，如限购、限贷等政策措施对房价涨跌起到关 键作用。
短期波动
市场供需关系
01
短期内房地产市场的供需关系是影响房价波动的主要因素。供
不应求时房价上涨，供过于求时房价下跌。
经济周期
02
经济周期的波动对房地产市场产生影响，经济繁荣时房价上涨
，经济衰退时房价下跌。
住宅地产投 资
工业地产投 资
土地投资是指对未开发土地的投资，通过土地开发后 获得收益。土地投资的收益主要来自于土地升值的潜
力。
土地投资
工业地产主要用于制造业、物流等产业活动。投资工 业地产可以获得稳定的租金收入，同时也可以享受产 业发展的红利。
投资时机判断
经济周期
政策环境
房地产市场受经济周期影响较大，投资者 需要关注宏观经济形势，把握经济周期的 节奏，选择合适的投资时机。
政府对土地供应、土地税收等方面的 政策调整，会对土地价格产生影响， 进而影响房地产价格。
土地出让方式
土地出让方式包括招标、拍卖、协议 出让等，不同的出让方式会影响土地 价格。
建筑成本
01
02
03
建筑成本
建筑成本包括材料成本、 人工成本、税费等，是决 定房地产价格的重要因素 之一。
通过类似房地产的成交价格来评估目标房地产的价值。
详细描述
市场比较法是最常用的一种房地产价格评估方法，它通过选取与待估房地产类似的房地产作为参照物，收集类似 房地产的成交价格、交易时间、交易情况等信息，然后对影响价格的各个因素进行比较和修正，最后得出待估房 地产的价格。
市场比较法
适用范围
适用于市场比较发达、成交案例较多 的地区。
3
政策影响
政府对房地产市场的调控政策对房价产生重要影 响，如限购、限贷等政策措施对房价涨跌起到关 键作用。
短期波动
市场供需关系
01
短期内房地产市场的供需关系是影响房价波动的主要因素。供
不应求时房价上涨，供过于求时房价下跌。
经济周期
02
经济周期的波动对房地产市场产生影响，经济繁荣时房价上涨
，经济衰退时房价下跌。
住宅地产投 资
工业地产投 资
土地投资是指对未开发土地的投资，通过土地开发后 获得收益。土地投资的收益主要来自于土地升值的潜
力。
土地投资
工业地产主要用于制造业、物流等产业活动。投资工 业地产可以获得稳定的租金收入，同时也可以享受产 业发展的红利。
投资时机判断
经济周期
政策环境
房地产市场受经济周期影响较大，投资者 需要关注宏观经济形势，把握经济周期的 节奏，选择合适的投资时机。
政府对土地供应、土地税收等方面的 政策调整，会对土地价格产生影响， 进而影响房地产价格。
土地出让方式
土地出让方式包括招标、拍卖、协议 出让等，不同的出让方式会影响土地 价格。
建筑成本
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建筑成本
建筑成本包括材料成本、 人工成本、税费等，是决 定房地产价格的重要因素 之一。
房地产价格和价值(1)幻灯片PPT
（1）该种房地产的价格水平 ✓ 一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。 （2）消费者的收入水平—消费者支付能力 ✓ 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 ✓ 正相关
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Real Estate Appraisal
2021/5/13
决定房地产需求量的因素
（4）相关物品的价格水平 ✓ 替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增
决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平
✓ 正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。
（2）该房地产的成本
✓ 负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。
（3）该房地产的开发技术水平
✓ 正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。
（4）房地产开发商对未来的预期
✓ 预期价格上升，则会增加供给量。
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Real Estate Appraisal
2021/5/13
2. 价格形成条件
（1）有用性 ✓ 是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可
以居住。 （2）稀缺性 ✓ 是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气
没有价格。 （3）有效需求 ✓ 是指不仅愿意购买，而且有能力购买。 ✓ 需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。
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Real Estate Appraisal
2021/5/13
房地产供给曲线—供给量与价格之间的关系
供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化 （整条供给曲线的位移）
P S
S1
P
供给减少
S
S2
供给增加
0
Q
0
Q
S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降
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Real Estate Appraisal
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Real Estate Appraisal
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决定房地产需求量的因素
（4）相关物品的价格水平 ✓ 替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增
决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平
✓ 正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。
（2）该房地产的成本
✓ 负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。
（3）该房地产的开发技术水平
✓ 正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。
（4）房地产开发商对未来的预期
✓ 预期价格上升，则会增加供给量。
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Real Estate Appraisal
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2. 价格形成条件
（1）有用性 ✓ 是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可
以居住。 （2）稀缺性 ✓ 是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气
没有价格。 （3）有效需求 ✓ 是指不仅愿意购买，而且有能力购买。 ✓ 需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。
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Real Estate Appraisal
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房地产供给曲线—供给量与价格之间的关系
供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化 （整条供给曲线的位移）
P S
S1
P
供给减少
S
S2
供给增加
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Q
0
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S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降
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Real Estate Appraisal
房地产价格报告及价格表的制作 PPT
33
价格表调整及审核
调整
审核
• 总价调整
-调整折扣率； -调整价格表（实收 面价）
•分栋调整
-调整基准价
•分户型调整
-调整平面差
• 查丈报告
-分户、分栋、总面积； -户型分布（楼层）
•分户型、分层统计
-交叉核对
•电子复核+手工计算果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是方式错了。
市场比较法是最常用的方法，但往往一个楼盘有时不 仅仅是只采用一种定价方法，有时是两种甚至更多种 方法的结合，主要取决于产品分类的特点。
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二、定价方法和定价策略之均价推导模型
价格区间动态估算模型：
比准均价=Σ（静态基准价格（Pn）×区域修正系数（R1） ×楼盘素质修正系数（R2）×权重）
P = Σ（Pn × R1 × R2 ×权重）
•单价形成=基准价+平面差+层差+特殊调差
因素权重 平面极差
供求关系 比例悬殊
23
水平调差与垂直调差的确定
第一步：爬楼 1、爬楼前准备:打分表\熟悉平面图 2、爬楼的要点:
一张图纸、一部相机、一张记录表、一支专业队伍。
带着思考的问题爬楼(亮点与难点) 做好记录,如各朝向景观，建筑物视野遮挡，特别是景观突变的情况,记录以前 未知的细节.
14
区域修正系数（R1） 综合考虑项目“区域形象”、“城际距离”、“交通通
达”、“发展前景”等因素对各项目区域进行比较。
楼盘素质修正系数（R2） 综合考虑比较各项目之“片区内外环境”、“小区规划”、
“产品设计”、“配套”、“交通”、“现场包装”、“社区” 等因素，得出各项目的楼盘素质修正系数。
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对特别追 捧的单位 进行调差
价格表调整及审核
调整
审核
• 总价调整
-调整折扣率； -调整价格表（实收 面价）
•分栋调整
-调整基准价
•分户型调整
-调整平面差
• 查丈报告
-分户、分栋、总面积； -户型分布（楼层）
•分户型、分层统计
-交叉核对
•电子复核+手工计算果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是方式错了。
市场比较法是最常用的方法，但往往一个楼盘有时不 仅仅是只采用一种定价方法，有时是两种甚至更多种 方法的结合，主要取决于产品分类的特点。
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二、定价方法和定价策略之均价推导模型
价格区间动态估算模型：
比准均价=Σ（静态基准价格（Pn）×区域修正系数（R1） ×楼盘素质修正系数（R2）×权重）
P = Σ（Pn × R1 × R2 ×权重）
•单价形成=基准价+平面差+层差+特殊调差
因素权重 平面极差
供求关系 比例悬殊
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水平调差与垂直调差的确定
第一步：爬楼 1、爬楼前准备:打分表\熟悉平面图 2、爬楼的要点:
一张图纸、一部相机、一张记录表、一支专业队伍。
带着思考的问题爬楼(亮点与难点) 做好记录,如各朝向景观，建筑物视野遮挡，特别是景观突变的情况,记录以前 未知的细节.
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区域修正系数（R1） 综合考虑项目“区域形象”、“城际距离”、“交通通
达”、“发展前景”等因素对各项目区域进行比较。
楼盘素质修正系数（R2） 综合考虑比较各项目之“片区内外环境”、“小区规划”、
“产品设计”、“配套”、“交通”、“现场包装”、“社区” 等因素，得出各项目的楼盘素质修正系数。
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对特别追 捧的单位 进行调差
第六章房地产定价-PPT精品文档
二、竞争导向定价法 1.随行就市定价法 即企业按照市场同类产品价格水平来定价 的定价方法。 适合于：垄断竞争市场、完全竞争市场、 供不应求的市场
例如2019年以前，房地产行业的确是暴利， 盖个房子就能卖出去，房价跟着市场走就是了。
2.竞争价格定价法 即根据本企业产品的实际情况及与竞争对 手的差异状况来确定价格。
（二）销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所需 的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。 （三）税金 包括营业税、城市维护建设费、教育附加费 （四）贷款利息 （五）投资利润
二、房地产价格的影响因素 1.成本因素 成本是楼盘定价的下限 2.供求因素 需求是楼盘定价的上限 3.竞争因素 产品的差异性越大（建筑风格、景观、户型 等），则垄断性越强，竞争力也越强，反之 ，产品同质性越大，则被替代性越强，竞争 力也越弱。
三、房地产产品的定价目标 1.以获取利润最大化为目标 2.以提高市场占有率为目标
案例： 北京城建集团开发的北京望京小区其定价目标 就是提高市场占有率。由于该小区超大规模的综合 开发(入住30万人口，建筑面积800万平方米)，可摊 薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成 本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。
（1）产品本身无突出特点，价格战成为首选 案例1： 2019年凤凰城和国展家园在北京三环的竞争堪称 经典。凤凰于国展家园机会同时开盘，面对同样 一批客户，且大户型定位比较一致而形成了明显 的竞争，2000年下半年，国展家园以上万元的单 价率先开盘，凤凰城并未动作，稍后凤凰城开出
了令人吃惊的低价，内部认购起价为5800元/ ㎡ ，正式开盘后起价也不过6800元/㎡，据说没有打 任何广告，当天就销售100套。凤城显然是以低价 拉开了与国展家园及其他竞争项目的距离。于是凤 凰城B座几乎是一卖而空，尽管后来涨价到9000元 / ㎡，但仍比国展家园低千元以上。并于2019年5月 份全部售空。 （2）产品特色显著，可以高于竞争对手价格 案例2：碧桂园的产品价格
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4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
影子地价
是影子价格的一种。 影子价格是指资源得到最优配置和利用时所应具有
的价格，也是资源的机会成本。 影子地价具体是指土地资源得到最优配置和利用时
所应具有的价格或其机会成本。
例如：如果房地产开发项目所占用的是农业用地，那么该地的 影子价格应以该地在项目寿命期内所放弃的净农业收益来估价； 如果占用的是没有用途的偏僻荒山野地，可以认为其影子地价 为零。
▣房地产业范围内，不同房地产商品价格相互联系 形成的有机整体。
Page 3
4.2 地价系列（地产价格种类）
▣理论地价、管理地价、评估地价、交易地价 ▣生地价、毛地价、熟地价、楼面地价 ▣土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格 ▣基准地价、宗地地价、影子地价 ▣拍卖地价、招标地价、协议地价 ▣其他地价形式
管理地价
是由政府主持评估的、具有指导、控制等管理功能的价格。 比理论价格具体，又比交易价格抽象。
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4.2.1 理论地价、管理地价、评估地价、交易地价
评估地价
是政府特许的房地产估价机构及其从业人员接受委托，为一定 目的、运用专业方法调查评估而确定的土地价格。
可作为交易地价的参考性标准，也可能作为纳税依据或可能作 为抵押贷款的依据等。
市场交易地价
是土地在市场上的实际成交价格，可以采取开发价、产权价及 转让价、租赁价等多种形式。
是土地市场价格机制的载体，直接进入土地开发成本、房地产 开发成本、关系到国家土地资产收益、农村集体经济组织土地 资产收益、房地产开发商的房地产用户的收益，是一个重要的 经济杠杆。
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4.2.2 生地价、毛地价、熟地价、楼面地价
Page 12
宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭 地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土 地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政 及公共设施用地等。
以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号， 其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐 级体现其所在的地理位置。如：B107—24这个地号 表示福田区第1带07片第24宗地。
（土地单位价=土地总价格/房屋地基面积） （容积率=房屋建筑面积/房屋地基面积）
Page 8
4.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格
土地的所有权价格
是指以土地所有权为交易或评估对象所形成的土地价格。 在我国现阶段，特指农村集体经济组织拥有的集体所有制土地
转为城市国有土地时的征地价格，以及农村集体经济组织之间 发生土地所有权流转时的交易地价。
土地的他项权利价格 以土地所有权和使用权以外的其他权利为交易对象 的土地价格。
如永佃权（按年向土地所有人交付租金而长期或永久地使用、 收益其不动产的权利。）
又如地上权（因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的 权利）
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4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
这组地价广义上可称为管理地价。基准地价、宗地地价是政府调 整土地行情、优化土地资源配置的工具，影子地价是投资建设项 目经济评价中的重要经济参数。
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4.2.5 拍卖地价、招标地价、协议地价
这组地价是依据土地有偿出让的方式划分的，其引入 市场竞争机制的程度颇有差异。
这组价格可以统称为土地开发价，是依土地开发成本 划分的。
生地价 是指原始的、未经过人类劳动开发的商品化土地的 价格。主要指未经房地产业开发处理过的农地、荒 地的价格。
毛地价 主要指城市中需要拆迁而尚未完成拆迁的城市土地 价格。
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4.2.2 生地价、毛地价、熟地价、楼面地价
熟地价
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4.2.1 理论地价、管理地价、评估地价、交易地价
这组价格是依据由抽象到具体的层次划分的，是最基 本的地价类型。
理论地价
是运用地租理论等理论和价值规律，结合我国实际情况，运用 数学模型表示的地价。
理论合价可为管理地价、评估地价、交易地价提供原理指导，十分
重要，但难以直接作为计量地价的操作模式，因为有些量值难以把握 和确定。
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4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
宗地地价（标定地价）幻灯片 13
是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不 同用途土地价格水平的标志性宗地的价格。它是在 基准地价的基础上，结合土地使用年限、市场行情 等，所修订评估出来的具体标志性宗地在某一时间 的价格。
宗地地价应该比较接近土地市场价格，比基准地价 更具体，可作为政府制定出让底价和监督管理市场 地价的直接依据。
基准地价
是城镇国有土地使用权的基本标准价格。 是政府部门组织有关专家,以土地定级为基础,以土地收益为依
据,以市场交易资料为参考,运用多种方法比较测定出来的,它由 有关部门定期公布。 其特点在于:它是一种官方性控制地价;是在一定区域内有代表 性的相对稳定的基准性价格;具有多种使用功能,如作为征地计 价依据、土地作价入股依据、银行抵押地价计算依据。
是指生地经房地产业开发处理或毛地拆迁后可直接进行建设的 土地价格。
熟地作为建筑地块是土地开发企业的最终产品，更可能是房屋 开发企业的阶段性产品。
楼面地价
又称单位建筑面积地价，这种地价与土地利用的集约程度有关， 它是平摊到每单位建筑面积上的土地的价格。
楼面地价=土地总价格/建筑面积 =土地单位价/容积率
房地产经济
第4章 房地产价格体系
▣ 学习目的与要求
本章讲述房地产价格体系的内涵与构成。要求掌握地 价的类、“房地”产出售和出租价格的构成，了 解“房地”产价格的种类及主要比价和差价关系。
▣ 主要教学内容
房地产价格体系的内涵 地价系列 房地产价格系列 主要比价关系 主要差价关系
4.1 房地产价格体系的内涵
土地使用权价格
指有偿、有期让渡土地使用权的价格。包括土地批租价格（一 定年限的土地使用权一次性让渡的价格,又称为土地出让价， 低于土地所有权价格）、转让价格（土地使用权人将土地剩余 年限的使用权转给其他集体或个人的价格 ）和租金。
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4.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格
4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
影子地价
是影子价格的一种。 影子价格是指资源得到最优配置和利用时所应具有
的价格，也是资源的机会成本。 影子地价具体是指土地资源得到最优配置和利用时
所应具有的价格或其机会成本。
例如：如果房地产开发项目所占用的是农业用地，那么该地的 影子价格应以该地在项目寿命期内所放弃的净农业收益来估价； 如果占用的是没有用途的偏僻荒山野地，可以认为其影子地价 为零。
▣房地产业范围内，不同房地产商品价格相互联系 形成的有机整体。
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4.2 地价系列（地产价格种类）
▣理论地价、管理地价、评估地价、交易地价 ▣生地价、毛地价、熟地价、楼面地价 ▣土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格 ▣基准地价、宗地地价、影子地价 ▣拍卖地价、招标地价、协议地价 ▣其他地价形式
管理地价
是由政府主持评估的、具有指导、控制等管理功能的价格。 比理论价格具体，又比交易价格抽象。
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4.2.1 理论地价、管理地价、评估地价、交易地价
评估地价
是政府特许的房地产估价机构及其从业人员接受委托，为一定 目的、运用专业方法调查评估而确定的土地价格。
可作为交易地价的参考性标准，也可能作为纳税依据或可能作 为抵押贷款的依据等。
市场交易地价
是土地在市场上的实际成交价格，可以采取开发价、产权价及 转让价、租赁价等多种形式。
是土地市场价格机制的载体，直接进入土地开发成本、房地产 开发成本、关系到国家土地资产收益、农村集体经济组织土地 资产收益、房地产开发商的房地产用户的收益，是一个重要的 经济杠杆。
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4.2.2 生地价、毛地价、熟地价、楼面地价
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宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭 地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土 地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政 及公共设施用地等。
以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号， 其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐 级体现其所在的地理位置。如：B107—24这个地号 表示福田区第1带07片第24宗地。
（土地单位价=土地总价格/房屋地基面积） （容积率=房屋建筑面积/房屋地基面积）
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4.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格
土地的所有权价格
是指以土地所有权为交易或评估对象所形成的土地价格。 在我国现阶段，特指农村集体经济组织拥有的集体所有制土地
转为城市国有土地时的征地价格，以及农村集体经济组织之间 发生土地所有权流转时的交易地价。
土地的他项权利价格 以土地所有权和使用权以外的其他权利为交易对象 的土地价格。
如永佃权（按年向土地所有人交付租金而长期或永久地使用、 收益其不动产的权利。）
又如地上权（因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的 权利）
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4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
这组地价广义上可称为管理地价。基准地价、宗地地价是政府调 整土地行情、优化土地资源配置的工具，影子地价是投资建设项 目经济评价中的重要经济参数。
Page 14
4.2.5 拍卖地价、招标地价、协议地价
这组地价是依据土地有偿出让的方式划分的，其引入 市场竞争机制的程度颇有差异。
这组价格可以统称为土地开发价，是依土地开发成本 划分的。
生地价 是指原始的、未经过人类劳动开发的商品化土地的 价格。主要指未经房地产业开发处理过的农地、荒 地的价格。
毛地价 主要指城市中需要拆迁而尚未完成拆迁的城市土地 价格。
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4.2.2 生地价、毛地价、熟地价、楼面地价
熟地价
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4.2.1 理论地价、管理地价、评估地价、交易地价
这组价格是依据由抽象到具体的层次划分的，是最基 本的地价类型。
理论地价
是运用地租理论等理论和价值规律，结合我国实际情况，运用 数学模型表示的地价。
理论合价可为管理地价、评估地价、交易地价提供原理指导，十分
重要，但难以直接作为计量地价的操作模式，因为有些量值难以把握 和确定。
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4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
宗地地价（标定地价）幻灯片 13
是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不 同用途土地价格水平的标志性宗地的价格。它是在 基准地价的基础上，结合土地使用年限、市场行情 等，所修订评估出来的具体标志性宗地在某一时间 的价格。
宗地地价应该比较接近土地市场价格，比基准地价 更具体，可作为政府制定出让底价和监督管理市场 地价的直接依据。
基准地价
是城镇国有土地使用权的基本标准价格。 是政府部门组织有关专家,以土地定级为基础,以土地收益为依
据,以市场交易资料为参考,运用多种方法比较测定出来的,它由 有关部门定期公布。 其特点在于:它是一种官方性控制地价;是在一定区域内有代表 性的相对稳定的基准性价格;具有多种使用功能,如作为征地计 价依据、土地作价入股依据、银行抵押地价计算依据。
是指生地经房地产业开发处理或毛地拆迁后可直接进行建设的 土地价格。
熟地作为建筑地块是土地开发企业的最终产品，更可能是房屋 开发企业的阶段性产品。
楼面地价
又称单位建筑面积地价，这种地价与土地利用的集约程度有关， 它是平摊到每单位建筑面积上的土地的价格。
楼面地价=土地总价格/建筑面积 =土地单位价/容积率
房地产经济
第4章 房地产价格体系
▣ 学习目的与要求
本章讲述房地产价格体系的内涵与构成。要求掌握地 价的类、“房地”产出售和出租价格的构成，了 解“房地”产价格的种类及主要比价和差价关系。
▣ 主要教学内容
房地产价格体系的内涵 地价系列 房地产价格系列 主要比价关系 主要差价关系
4.1 房地产价格体系的内涵
土地使用权价格
指有偿、有期让渡土地使用权的价格。包括土地批租价格（一 定年限的土地使用权一次性让渡的价格,又称为土地出让价， 低于土地所有权价格）、转让价格（土地使用权人将土地剩余 年限的使用权转给其他集体或个人的价格 ）和租金。
Page 9
4.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格