房地产项目价格体系

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房地产行业成本管理体系

房地产行业成本管理体系一、成本估算方法成本估算方法是指对房地产项目所需的总成本进行预估的方法。

通常采用以下几种方法：1.类比法：参考类似项目的成本数据，估算本项目所需的总成本。

2.参数法：根据房地产项目的参数，如占地面积、容积率、建筑高度等，结合市场数据和经验公式，估算总成本。

3.单位面积法：根据单位面积的成本和总建筑面积，估算总成本。

4.ABC法：将成本划分为A类（直接成本）、B类（间接成本）和C类（风险费用），分别进行估算。

二、成本控制策略成本控制策略是指为了实现房地产项目的成本控制目标而采取的措施和方法。

主要包括以下几个方面：1.制定成本控制计划：根据项目设计和开发计划，制定详细的成本控制计划，包括目标成本、预算、核算体系等。

2.目标成本管理：将目标成本分解为各专业、各岗位、各阶段的目标成本，明确责任，落实到位。

3.动态成本管理：在项目实施过程中，及时收集成本信息，比较实际成本与目标成本的差异，采取纠偏措施进行控制。

4.合同管理：通过合同约定，明确各方的权利和义务，控制成本风险。

5.变更控制：对项目实施过程中的变更进行严格控制，防止因变更引起的成本增加。

三、合同管理及变更控制合同管理是房地产成本控制的重要组成部分，主要包括合同签订、执行和变更等方面。

在合同签订时，应明确合同范围、价格、工期、质量等条款，确保合同内容与目标成本一致。

在合同执行过程中，应严格监督合同的履行情况，防止因违约引起的成本增加。

对于合同变更，应严格控制变更条件和程序，防止因变更引起的成本失控。

四、预算及财务分析预算是房地产成本控制的重要手段之一，主要包括收入预算、支出预算和现金流预算等方面。

通过预算的编制和分析，可以预测项目的收益和现金流情况，为决策提供依据。

财务分析是对项目的财务状况进行评估和分析，主要包括偿债能力、盈利能力、营运能力等方面。

通过财务分析可以评估项目的财务风险和经营绩效，为决策提供依据。

五、决策分析方法决策分析方法是指在进行房地产项目决策时所采用的分析方法。

湖北省房屋重置价格体系

湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。

二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。

年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。

在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。

房地产住宅项目定价方案附图

0.8
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为：洋房：1、2#楼小高层：7、8、9#楼高层：15#楼其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式，高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360

房地产项目定价体系模板

房地产项目定价体系模板一、引言房地产项目的定价是指根据市场需求和供需关系，并结合项目的实际情况确定合理的价格体系。

一个科学合理的房地产项目定价体系可以帮助开发商更好地预估投资收益和风险，为购房者提供明确的价格参考，从而促进市场的健康发展。

本文将介绍一个基本的房地产项目定价体系模板，以供参考。

二、市场分析在确定房地产项目的定价体系之前，首先需要进行市场分析，了解目标市场的需求和供给情况，以及竞争对手的定价情况。

通过市场调研和数据分析，可以得出合理的价格范围，并确定项目定价的基本方向。

三、成本分析项目的成本分析是房地产项目定价体系的重要组成部分。

成本分析包括土地成本、建设成本、销售成本等各个环节的具体费用计算。

在这个环节，需要对各种成本进行详细核算，并结合市场定位和目标收益率，确定合理的成本核算方式。

四、竞争定价竞争定价是指根据市场竞争情况，确定相对于竞争对手的定价策略。

通过对竞争对手的产品定价和特点进行比较分析，可以选择合适的定价策略，如高于、低于或与竞争对手持平的定价。

五、附加价值定价附加价值定价是指根据项目的独特特点和附加价值，对项目进行定价。

附加价值可以来自于地理位置、交通便利程度、配套设施、楼盘品牌等方面。

通过对这些附加价值进行评估和定价，可以使项目的价值更加凸显。

六、灵活调整房地产项目定价体系应该具备灵活调整的特点。

市场需求和供给的变化可能会导致定价策略的调整，因此，在制定定价体系时应考虑到市场的动态性，并留有一定的调整空间。

此外，开发商还可以通过优惠政策、销售策略等方式对项目进行调整，以适应市场需求的变化。

七、定价策略的实施房地产项目定价策略的实施是项目定价体系的最后一步。

在定价策略实施过程中，需要与项目开发团队、销售团队和市场部门密切协作，确保定价的准确性和有效性。

同时，还需要注意与监管部门的合规性，确保项目的定价符合相关法律法规。

八、总结房地产项目定价体系模板是一个基本的指导框架，可以帮助开发商制定科学合理的价格策略。

房地产定价方法

房地产定价方法一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。

高价位能够提高单位利润,但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售,但可能丧失获取更多利润的机会.如何确定最适合的价格,求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。

（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法,是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。

例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10%，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。

成本是开发项目的全部成本,包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本.利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。

成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否,才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下,这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力.（二)竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争,但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格.在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的,一般难以为顾客所接受。

要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势.竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下,开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。

房地产价格理论

房地产价格理论房地产价格理论是研究和解释房地产市场价格形成和波动的一种经济学理论。

在房地产市场中，房屋价格的变动受到多种因素的影响。

以下是常见的房地产价格理论：1. 供需理论：供需理论认为房地产价格取决于房屋供给和需求的相对关系。

当房屋供应过剩时，房地产价格可能下跌；而当需求超过供应时，房地产价格可能上涨。

因此，供需的平衡对于房地产市场的价格稳定非常重要。

2. 收入理论：收入理论认为个人的收入水平与他们购买力的大小有关，从而影响了房地产市场的需求。

当个人收入增加时，他们更有能力购买房屋，导致房地产价格上涨。

相反，当个人收入下降时，人们对购房的需求可能减少，房地产价格可能下跌。

3. 利率理论：利率理论认为利率水平对房地产市场价格具有重要影响。

一般来说，低利率会提高购房的成本效益，促使更多人选择购买房屋，从而推高房地产价格。

而高利率可能导致购房成本增加，影响购房需求，使价格下跌。

4. 地理位置理论：地理位置理论认为地理位置对房地产价格起着至关重要的作用。

地理位置优越、便利的房产往往更受欢迎，价格也更高。

例如，位于市中心或者附近有良好学校和交通设施的房屋往往价格较高，因为这些地理要素增加了居住的便利性和价值。

5. 市场心理理论：市场心理理论认为投资者和购房者的情绪和信心对房地产市场价格有着重要的影响。

当市场信心高涨时，人们更倾向于购买房屋，推动价格上涨。

相反，当市场情绪低迷时，人们可能不愿购买房屋，导致价格下跌。

需要注意的是，房地产市场价格的形成和波动是一个复杂的过程，受到多种因素的综合影响。

以上仅是一些常见的房地产价格理论，实际情况可能更加复杂。

在实际操作中，投资者和决策者需要对各种因素进行综合考虑，并结合市场情况作出准确的判断和决策。

房地产价格是一个广受关注的经济指标，它对整个经济体系的稳定和发展具有重要影响。

因此，了解和研究房地产价格的形成和波动机制是十分必要的。

除了前面提到的供需、收入、利率、地理位置和市场心理等因素之外，还有其他一些相关的理论可以帮助我们更好地理解房地产价格的变动。

房地产成本管理体系

房地产成本管理体系在房地产行业中，成本管理体系的构建和有效运行对于企业的生存与发展至关重要。

它不仅关系到项目的盈利能力，更影响着企业在市场中的竞争力和可持续发展能力。

一、房地产成本管理的重要性房地产项目通常具有资金投入大、建设周期长、风险因素多等特点。

有效的成本管理能够帮助企业在项目开发过程中合理控制成本，避免资源浪费，提高资金使用效率。

同时，通过精确的成本核算和控制，企业可以制定更具竞争力的价格策略，满足市场需求的同时实现利润最大化。

此外，良好的成本管理有助于提高企业的决策水平。

在项目规划、设计、施工等各个阶段，成本数据能够为决策提供重要依据，使企业能够在保证质量的前提下，选择最优的方案，降低风险。

二、房地产成本管理体系的构成要素1、成本管理组织架构建立科学合理的成本管理组织架构是成本管理体系的基础。

通常包括成本管理部门、各业务部门以及项目团队等。

成本管理部门负责制定成本管理制度、标准和流程，统筹成本管理工作；各业务部门在各自职责范围内承担相应的成本管理责任；项目团队则负责具体项目的成本控制和执行。

2、成本管理制度与流程明确的制度和流程是确保成本管理工作规范化、标准化的重要保障。

包括成本估算、预算编制、成本控制、成本核算、成本分析等各个环节的操作流程和规范。

例如，在成本估算阶段，需要确定估算的方法和依据，确保估算结果的准确性；在预算编制阶段，要严格按照项目计划和成本标准进行，保证预算的合理性和可行性。

3、成本管理目标与指标设定明确的成本管理目标和指标是成本管理工作的导向。

目标可以是项目总成本控制在一定范围内，或者是某一阶段的成本降低一定比例等。

指标则可以包括成本偏差率、成本降低率、资金周转率等，通过对这些指标的监控和分析，及时发现问题并采取措施加以解决。

4、成本信息管理系统随着信息技术的发展，建立成本信息管理系统对于提高成本管理效率和准确性具有重要意义。

系统可以实现成本数据的实时采集、整理、分析和共享，为成本管理决策提供及时、准确的信息支持。

住宅项目.未来城价格体系调整建议

未来城价格体系调整建议未来城项目2013年的销售工作即将全面展开，关于价格体系的调整尚未确定，经过慎重调查与研究，现将项目价格调整建议说明如下。

目前，阳泉房地产整体市场均价为3800元/㎡左右，未来城目前销售均价已达3500元/㎡，就位置、配套、周边环境等综合指数而言，与市区项目不具备优势竞争力。

未来市政规划已经明确发展方向，但就目前市场看，其增值的空间仍需时间检验，如果项目价格超过3600元/㎡，那么目前最大的性价比优势将荡然无存，这也是我们最不想见到的。

结合公司要求，为解决当前价格问题，现提出以下三个调整方案。

方案一：根据销售进度和销售比例逐步调整价格，主要设定相关的系数来核定销售价格（相关方案已出）。

此方案主要根据销售比例进行调整，能有效契合市场态势。

方案二：主要依据甲方年前提的方案案，11、12号楼每卖5套，价格做一次调整，调整幅度由销售公司根据销售进度和合同底价提报，最终找齐过去所销售的差额部分。

此方案主要目的为将住宅中定价的差额补回，市场风险巨大。

方案三：根据市场实际情况、周边配套及市政项目工程的进展，逐次调整销售价格。

市场整体上涨，项目价格随之上调；周边配套项目有所进展，那么价格也随之上调，做到销售价格的上涨有据可依，客户能够接受，最终实现整体的销售价格不低于3600元/㎡，如果市场利好，甚至将实现更高的价格。

结合当前实际情况，项目价格随着市场大势而上涨的策略是最为科学合理的。

如果以找回销售差额作为主要目的，项目现有房源根据销售进度计算，超过70%时，则价格需调整至3800元/㎡以上才能找回差额。

单纯的提高销售单价而不考虑市场因素的话，那么滞销期间的时间成本也会随之增加，反而会形成最大的不利局面，项目也将面临最早的滞销情况。

以上即为未来城项目价格调整最终建议，最终方案如若确定，将进一步拟定细案进行执行。

未来城项目组2012年 11 月23日。

房地产价格体系

4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
影子地价
是影子价格的一种。
影子价格是指资源得到最优配置和利用时所应具有的价格，也是资源的机会成本。
影子地价具体是指土地资源得到最优配置和利用时所应具有的价格或其机会成本。
例如：如果房地产开发项目所占用的是农业用地，那么该地的影子价格应以该地在项目寿命期内所放弃的净农业收益来估价；如果占用的是没有用途的偏僻荒山野地，可以认为其影子地价为零。
这组地价广义上可称为管理地价。基准地价、宗地地价是政府调整土地行情、优化土地资源配置的工具，影子地价是投资建设项目经济评价中的重要经济参数。
基准地价
是城镇国有土地使用权的基本标准价格。是政府部门组织有关专家,以土地定级为基础,以土地收益为依
据,以市场交易资料为参考,运用多种方法比较测定出来的,它由有关部门定期公布。其特点在于:它是一种官方性控制地价;是在一定区域内有代表性的相对稳定的基准性价格;具有多种使用功能,如作为征地计价依据、土地作价入股依据、银行抵押地价计算依据。
▣房地产业范围内，不同房地产商品价格相互联系形成的有机整体。
4.2 地价系列（地产价格种类）
▣理论地价、管理地价、评估地价、交易地价 ▣生地价、毛地价、熟地价、楼面地价 ▣土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格 ▣基准地价、宗地地价、影子地价 ▣拍卖地价、招标地价、协议地价 ▣其他地价形式
4.2.1 理论地价、管理地价、评估地价、交易地价
房屋设备及附属设施→房屋设备的好坏不同，价格不同,附属
设施的完善与否，价格不同。
地段、层次、朝向增减因素→一般通过在原价基础上确定
的增减率来综合处理地段、层次和朝向三因素对价格的影响。
房屋的折旧和完好度→建成的房屋因使用或闲置会发生损耗

房地产如何制定价格

房地产如何制定价格房地产行业是一个竞争激烈且价格波动较大的市场。

在制定房地产价格时，开发商和销售商需要考虑许多因素，包括市场需求、土地成本、建筑成本、竞争对手定价、商品属性、经济环境、政府政策等。

本文将详细解析房地产制定价格的过程。

首先，市场需求是制定房地产价格的关键因素之一、开发商和销售商需要了解区域特点、人口结构、购房者需求等信息，以确定市场对于不同类型住宅产品的需求量和价格敏感度。

通过市场研究和分析，他们可以获得信息来决定是否需要增加供应量或调整价格以满足市场需求。

其次，土地成本也是制定房地产价格的重要因素。

土地成本通常占到房地产项目总成本的较大比例。

购买土地的价格受地理位置、土地用途、政策限制等多种因素影响。

开发商需要评估土地价值和潜在收益，并将其纳入房地产价格的考量中。

第三，建筑成本是制定房地产价格的另一个关键因素。

建筑成本包括建筑材料、劳动力、机械设备、设计和施工费用等。

这些成本的波动会直接影响到房地产价格。

因此，开发商需要时刻关注建筑成本的变化，并将其考虑到房地产价格的订定中。

第四，竞争对手定价也会对房地产价格产生直接影响。

开发商和销售商需要了解竞争对手在同一区域或者同一房地产项目中的定价水平。

通过比较优势和竞争优势，他们可以确定自己的产品定位和定价策略。

第五，商品属性也是价格制定的一个重要因素。

不同的住宅产品在地理位置、建筑面积、户型设计、配套设施等方面可能存在差异。

这些差异会直接影响到购房者对于产品的需求，从而影响到价格。

开发商和销售商需要明确产品的特点，并结合市场需求来制定相应的价格策略。

第六，经济环境和政府政策也是房地产价格制定的重要因素。

宏观经济环境、利率水平、通货膨胀率以及政府对于房地产市场的政策都会对房地产价格产生影响。

开发商和销售商需要密切关注宏观经济和政策环境的变化，并及时调整价格策略以适应市场。

综上所述，房地产制定价格是一个复杂而多变的过程，涉及到多个因素的综合考虑。

房地产估价收费标准

房地产估价收费标准在房地产市场中，房屋估价是非常重要的一环，它不仅关系到买卖双方的利益，也直接影响到整个市场的稳定和发展。

因此，对于房地产估价收费标准的制定，必须要严格依据相关法律法规和市场规律，确保公平、合理、透明。

首先，房地产估价收费标准应当综合考虑市场行情、评估对象、评估规模等因素。

根据不同地区的房地产市场情况和评估对象的特点，可以制定不同的收费标准，以保证评估费用的合理性和公平性。

同时，也要考虑到评估规模的大小，对于大型项目可以适当给予一定的优惠政策，以鼓励更多的项目进行评估，提高市场透明度。

其次，房地产估价收费标准的制定还需要考虑到评估机构的实际成本和服务质量。

评估机构在进行房地产估价时，需要投入一定的人力、物力和财力，同时还需要承担一定的风险。

因此，收费标准应当充分考虑到评估机构的成本压力，确保其正常经营和健康发展。

同时，也要保证评估服务的质量和专业性，确保评估结果的准确性和可靠性。

此外，房地产估价收费标准的制定还需要注重市场监管和行业自律。

评估机构在收取费用时，应当遵守相关法律法规和行业规范，不得擅自提高收费标准，也不得以低价竞争来降低服务质量。

同时，监管部门也应当加强对评估机构的监督检查，确保其依法经营，不得擅自变相收费或者虚假宣传。

总的来说，房地产估价收费标准的制定是一个复杂而又重要的问题，需要政府部门、评估机构和市场主体共同努力，以确保市场的公平竞争和健康发展。

只有在合理的收费标准下，评估机构才能够提供更加专业和可靠的服务，从而为房地产市场的稳定和发展做出更大的贡献。

希望各方能够共同努力，为房地产估价收费标准的制定和执行做出更多的积极贡献。

房地产如何制定价格

诸如以下情况：客户量大，希望整体去化率高：那么我们的价格表需要整体偏向于平衡；
客户量少，希望开盘解筹率高：那么我们需要保证前期意向客户需要的房
源，具备价格优势；
需要以价格吸引客户来访：那么需要将一层或顶层价格调低，以“低起格”
吸引客户。
合富辉煌（中国）安徽公司滁州区域 ——王灿
——thanks——
给到合理的价格建议；
成本核算法：与开发公司高层深度沟通，确定施工成本以及开发公司的目
标利润率，确定楼盘整体销售均价；
客户调研法：对目标客群进行深度访谈，梳理客户对于项目的价格预期；
商业物业
返租推演法：市调项目周边商业租金情况，按照15年左右收回成本，从租
金反推商铺定价（正常租金按照每3年递增5%-10%左右）。
汇报结束
附件1：定价策略
附件2：定价案例
合富辉煌（中国）安徽公司滁州区域 ——王灿
调价值在同一批次的价格表中，需保持统一！！！
价差分类：
楼栋差：前面已有说明，再次不再重复；
横向价差：户型价差、采光朝向价差、景观视野价差；
纵向价差：在滁州市场，正常情况下高层是中间高，两头低。
合富辉煌（中国）安徽公司滁州区域 ——王灿
关于价格策略
在制定价格表时，我们不仅要考虑价格对成交的影响，即价量关系，还要考虑营销需求。
反推面价表。
在此，但我建议先考虑好折扣体系，再制作价格表。这样面价表是整数，便于客户查看以及销售人员算价。
备注：在与开发商沟通价格体系，尚未涉及到价格表的制作时，可不考虑折扣体系。
合富辉煌（中国）安徽公司滁州区域 ——王灿
制作价格表
制作价格表，在确定好各项价差后，其实只是一个公式的问题。

房地产项目价格体系

房地产项目价格体系什么是房地产项目价格体系房地产项目价格体系指的是在房地产业中，不同类型、不同区域、不同属性的房地产产品所采用的定价方式和定价标准。

价格体系是一套系统化的、有条理的、可复制的定价方式。

它是基于市场需求和供给、产品质量和成本等多种因素，对产品的价值进行综合评估，从而制定出合理的价格体系。

房地产项目价格体系的构成房地产项目价格体系由多个元素构成，主要包括以下方面：房屋基准单价房屋基准单价是指一定区域内某一个类型、某一档次的房地产产品在相同条件下标准的单价。

房屋基准单价可以作为整个区域内房价波动的参考指标，也是制定房地产开发企业的标准定价的依据。

区位溢价系数区位溢价系数是指房地产项目在某一区域内，由于其特殊的位置所带来的增值系数。

一般来说，城市中心区域、商业繁华地段、交通便利地段的房地产产品，其区位溢价系数较高。

户型形态系数户型形态系数指的是房地产项目内各种户型之间的价格差异。

在相同的生活居住条件下，户型形态系数通常与面积大小、厅、室、厨、卫等设计方案有关。

功能完备的厨房和卫生间、合理的硬装修和软装装修等，可以使户型形态系数呈现不同的取值范围。

设施配置系数设施配置系数是指房地产项目内各种公共部位和附属设施的价格差异。

例如，室内外泳池、健身房、幼儿园、学校、商场等设施配置的完善程度，就会在定价时发挥重要作用。

管理费用系数管理费用系数是指房地产项目在开发销售及售后服务中所需要的人力、物力、财力成本所带来的成本差异。

通常包括业主物业费、绿化养护费、保安服务费、修缮基金等各项费用。

风险控制系数风险控制系数是指在房地产项目投资回报的计算中，考虑到特定风险因素所形成的价格溢价差异。

例如，在政策调控、市场变化、自然灾害等情况下，房地产项目的风险可能会更大，则开发商为规避风险，会制定不同的价格体系。

房地产项目价格体系的应用房地产项目价格体系的应用可以分为两个阶段：预测分析阶段在房地产项目尚未开发、尚未投入市场销售前，可以通过对市场的预测分析以及调研分析来制定价格体系。

房产价值体系标准

房产价值体系标准
房产价值体系标准是用于评估和确定房地产价值的一套准则和方法。

这些标准可以涵盖不同类型的房地产，包括住宅、商业、工业等。

以下是一般性的房产价值体系标准的一些方面：
1.市场比较法（Sales Comparison Approach）：这是房地产估值中常用的一种方法，通过比较类似房产的销售价格来确定目标房产的价值。

这需要考虑类似房产的位置、大小、状况等因素。

2.成本法（Cost Approach）：根据目标房产的建设成本和目前的替代成本来确定其价值。

这包括土地价值、建筑物的折旧和修复成本等。

3.收益法（Income Approach）：主要用于商业和投资性房产，根据房产的潜在收益来确定其价值。

这需要考虑租金、运营费用、预期收益率等因素。

4.土地评估：土地价值通常是房产价值的一个重要组成部分。

土地的位置、用途、土地市场价值等因素都会被考虑。

5.房产状况评估：房地产专业人员会考虑目标房产的状况，包括结构、维护状况、建筑质量等因素。

6.区域和市场因素：房产价值也受到所在地区和市场的影响。

区域的发展前景、交通便利性、周边设施等都可能影响房产的价值。

7.法规和法律因素：法规和法律变化可能对房地产市场产生重大影响，因此需要考虑相关法规和法律因素。

这些标准通常由专业的房地产估价师或评估专家根据市场条件和具体情况来应用。

不同国家和地区可能有不同的房产价值评估体系和标准。

在进行房地产估值时，通常会综合运用这些方法，以获得更全面和准确的估值结果。

房地产价格体系

房地产价格体系在房地产市场中，价格体系是一个重要的组成部分，它直接影响着房屋的买卖行为及市场的运行。

房地产价格体系主要由供需关系、市场信息、政府政策等因素来决定。

首先，供需关系是影响房地产价格体系的核心因素之一。

当需求大于供应时，房地产价格往往会上涨；相反，当供应大于需求时，房地产价格会下跌。

供需关系的变化受多种因素影响，包括经济发展水平、人口流动、城市化程度等。

例如，高速经济发展下人口集聚，导致购房需求增加，从而推高房地产价格。

其次，市场信息在房地产价格体系中起着至关重要的作用。

市场信息的透明度和准确性，能够提供给买卖双方全面的信息，帮助他们做出合理的决策。

例如，及时发布房价指数、土地供应计划等信息，可以使市场有效运行，并减少信息不对称带来的不确定性，从而稳定房地产价格。

此外，政府政策也对房地产价格体系产生重要影响。

政府通过调控市场供需、调整土地供应、制定贷款政策等手段，来影响房地产价格。

例如，政府实施的限购政策可以抑制需求，从而降低房地产价格；政府对土地供应的控制可以影响新房的供应，进而影响市场价格。

在实践中，房地产价格体系是一个复杂的系统，受到多种因素的综合影响。

为了保持市场稳定，有必要建立一个监管机制，确保价格的公平和透明。

同时，政府还应加大对市场的宏观调控力度，优化土地使用规划，加大住房供应，以平衡房地产市场供需关系，从而维护房地产价格的稳定。

总之，房地产价格体系是一个复杂的系统，受到供需关系、市场信息和政府政策等多种因素的共同影响。

只有在供需平衡、市场信息透明和政府政策合理的前提下，才能建立稳定的房地产价格体系。

这有助于保持市场的健康发展，推动经济的可持续增长。

房地产价格体系是一个极其复杂的系统，它受到诸多因素的综合影响。

在这个体系中，供需关系、市场信息和政府政策是主要的影响因素。

首先，供需关系对房地产价格体系的影响至关重要。

供需关系取决于市场的需求和供应状况。

需求方面，人们购买房屋往往受到收入水平、信贷政策、人口流动等因素的影响。

房地产价格管理办法

第一章总则为了有效地规范地各类产品定价，及时有效地调控项目销售价格，在定价阶段通过建立定价标准体系进行定价管理;在销售阶段通过以“实收底价”和“折扣体系”双重控制为基础；结合时间纬度与销售率评估体系进行价格调控管理。

具体管理机制如下:第二章定价阶段的标准定价体系１．定价的第一原则最大程度的发现产品的真实价值,使产品价格与价值最大程度的接近。

２．项目定价需考虑的因素１)考虑不同因素对价格的影响，对于住宅：考虑景观、朝向、噪音、户型、私密性、其他等；对于商业:考虑人流、面宽进深比、交铺标准、面积大小等;对于车位：开间或面积、车位类型、充电桩、阻挡物等.2)营销部需统一不同因素对价格影响的调价规则。

第三章价格表及折扣体系表的制订审批与修订1、价格表及折扣体系表编制的要求1）要求有分栋、分套详细的明细表。

2）价格表包含的内容：房产类型、栋、单元、房号、建筑面积、套内面积、花园面积、财务底价、现场底价、价税分离现场底价、现场面价等。

3)折扣体系表包含的内容：每个优惠项目的优惠额度、发生概率、对应的综合折扣率，总体折扣率。

４）价格表及折扣体系表格式见附件1.２、价格表及折扣体系表的审批１)审批流程：各项目价格表及折扣体系表由营销部发起审批，项目负责人复核确认,财务部收入会计及财务经理复核，转至财务副总、营销副总审批,总裁最终审批.２)审批要求:统一用纸质文档，文件审批表内容：对各栋价格简要说明，整体实收均价，开盘促销方案，实际执行折扣体系.后附各栋价格明细表，及折扣体系表。

文件审批表及折扣体系表、价格表均需以上参与审批的部门或人员签字，其中价格表有多页的，总裁、财务副总及营销副总只要签批最后一页汇总页，其他页只要营销部制表人及财务部复核人签字.3、财务部收入会计对价格表及折扣体系表的审核要求１）现场实地查看在拟推售前一周,收入会计应与财务经理、设计部同事或项目部同事一起到现场实地查看,主要查看是否有影响价格表加减项的因素.对于洋房:各楼层有无露台、最顶楼能否撘板做复式;对于车位:车位距离电梯远近、车位类型(子母车位、独立车位、双拼、变位、中间位)、有无充电桩、有无阻挡、开间或面积、净高是否较小、有无下水道影响、旁边有无空位能多停车辆;对于别墅:朝向、楼间距、赠送花园面积、景观对于商铺：人流、面宽进深比、交铺标准、位置2)折扣体系表审核折扣体系表内容与销售方案中审批的内容需一致，折扣体系表应能反映每个优惠项目的优惠额度、发生概率、对应的综合折扣率，总体折扣率．其中：当优惠额度为比率时，每一优惠项目的折扣率=优惠额度*发生概率＋不发生概率(发生的概率＋不发生的概率=1）；当优惠额度为数值时，每一优惠项目的折扣率＝优惠额度/面价＊发生概率＋不发生概率(发生的概率+不发生的概率=１)；总体折扣率=每一优惠项目折扣率的乘积。

构建房地产价格体系的研究

构建房地产价格体系的研究[摘要]文章研究和探讨了北部湾房地产价格体系、价格评价体系的构建，总结了近几年北部湾与房地产有关的经济指标，分析了我国房地产价格的构成模型，揭示了房价不断推高的原因，研究了降低房价的措施。

文章是广西高校人才资助项目《北部湾存量房屋资源整合研究》、广西机电职业技术学院2010年度科研项目《北部湾房地产价格体系构建》的阶段性研究成果。

[关键词]房地产；价格；评价体系；超额利润一、北部湾经济区房地产基本状况2008年，北部湾经济区开始纳入国家发展战略，北部湾经济区地处我国沿海西南端广西壮族自治区，该经济区包括南宁市、北海市、钦州市、防城港市，覆盖宾阳县、武鸣县、上林县、横县、融安县、马山县、上思县、合浦县、浦北县、灵山县、东兴市。

陆地国土面积4.25万平方公里，2008年末总人口1300万人。

表1：2009北部湾经济指标（单位：亿元）注：此表根据《广西统计年鉴》资料编制南宁市是广西商品房起步最早的城市，1980年代最早的商品房小区由中国房地产南宁公司、南宁市房产业总公司等国有房地产企业开发，如新竹小区，售价在200-350元每平方米。

90年代初开始出现中外合资、民营等性质的开发企业，开发区域主要集中在当时的新城区，平均售价在2000元左右。

2001年以后南宁市的房价和全国中等城市一样，房价是一年一个价。

现在的房地产均价已超过6000元每平方米。

钦州的房价发展趋势和南宁差不多，2002年以前城市房地产均价基本稳定在1500元每平方米左右，从2003年房价开始上涨，现在均价已达3000元左右。

北海和防城港先经历了20世纪90年代初的房地产暴热，经过了十多年的沉寂，这次北部湾经济区的规划给这两个城市带来了历史性机遇，房价也在直追钦州市。

北部湾经济区所有县城近年的房价也在稳步上升，从2000年的1000元左右涨到今天的2500多元。

根据以上统计资料，北部湾经济区人口在逐步增长，城区房屋增量必然不断增加。

城市房地产市场价格修正体系

城市房地产市场价格修正体系5城市房地产市场价格修正体系城市房地产价格的⾼低是由众多影响房地产价格的因素综合作⽤形成的。

如何掌握各种影响房地产价格的因素，建⽴合理的影响因素修正表是运⽤城市房地产市场价格去确定现实房地产价格的关键。

5.1城市房地产市场价格修正的主要内容城市房地产市场价格修正可分为区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。

区域因素修正是对房地产价格有影响的房地产区域因素进⾏修正，区域因素修正的主要内容包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等。

个别因素修正是对房地产价格有影响的房地产个别因素进⾏修正，个别因素修正的主要内容包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层⾼、宽深⽐率、通风采光、房型功能、建筑装修等。

权益因素修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素进⾏修正，权益因素修正的主要内容包括年限修正、产权状况修正等。

5.2房地产市场价格修正系数表的编制房地产市场价格修正系数表是建⽴房地产市场价格、房地产实际价格及其影响因素之间的相关关系，编制出房地产市场价格在不同因素条件下修正为物业价格的系数体系，以便能在房地产市场调查的基础上，按对应的修正系数，快速、⾼效、及时地评估出房地产价格。

编制房地产市场价格修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。

5.2.1城市房地产价格影响因素的选择5.2.1.1居住房地产的影响因素--区域因素。

主要指地段位置、环境状况、交通状况、配套设施。

--个别因素。

主要指成新率、朝向、楼层、通风采光、房型功能。

--权益因素。

年限修正、产权状况修正。

5.2.1.2商业房地产的影响因素--区域因素。

主要指地段位置、繁华成度、交通状况、配套设施。

--个别因素。

主要指临街状况、建筑结构、层⾼、宽深⽐率、建筑装修。

--权益因素。

年限修正、产权状况修正。

5.2.1.3⼯业房地产的影响因素--区域因素。

主要指环境状况、交通状况、配套设施。