最新售后返租的税务处理及筹划

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房地产“售后返租”的财税处理

房地产“售后返租”的财税处理房地产企业的“售后返租”，也称“售后回租”。

是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。

这种售后回租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺销售形式，是企业筹资的新型方法。

在国家不断加大宏观调控力度的大环境下，房地产企业为了促销、融资等目的通常以“售后返租”的方式加速资金周转。

经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。

而作为购房者取得房地产公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。

（一）会计处理： 1 、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）借：银行存款贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转成本借：主营业务成本贷：开发产品2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额） 3 、返租支付给购房者商定的租金借：其他业务支出应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款特别提示：实务中企业一般不易取得业主个人代开的增值税发票，需要企业承担相关的税费，在税务机关办理开票。

（二）税务处理：经营性售后返租行为分别按照销售不动产和租赁两项业务进行增值税和所得税处理。

1、流转税：国家税务总局公告2016 年第18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售时应交纳销售不动产增值税及附加；转租时按“服务业-租赁业”交纳增值税及附加； 2 、土地增值税:国务院令1993 年第138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

3、企业所得税：由于经营性售后返租业务符合国税函（2008 ）875 号规定的确认销售收入的四个条件，所以销售应作为应税收入交纳企业所得税，转租收入同理。

售后回租的税务处理

售后回租的税务处理
售后回租是指租户将租用的房产、车辆或者其他资产交由出租人出租,再由出租人将租金返还给租户的一种租赁模式。

在售后回租中,出租人将资产出租后,再将资产租回给下一个租户。

售后回租的税务处理取决于具体情况,一般情况下,出租人可能
需要缴纳以下税费:
1. 租金收益税:出租人将资产租给租户时,需要按照租金收入缴纳租金收益税。

租户也将按照取得的租金收入缴纳纳税。

2. 增值税:出租人出租资产时,如果该资产的成本小于租金收入,则需要按照销售收入缴纳增值税。

如果资产的成本大于租金收入,则出租人只需要缴纳增值税的5%。

3. 企业所得税:出租人将资产租回时,需要按照租金收入缴纳企业所得税。

如果资产在出租期间发生了损失或者损耗,出租人也需要按照相关税法规定缴纳企业所得税。

售后回租的税务处理需要根据具体情况进行评估和结算,如果不确定,建议咨询当地税务机构或专业税务顾问。

房地产售后回租的税务处理及纳税筹划

所得税，也不属于增值税和营业税的征收范围。虽然这种税务处理方
、
式体现了国家对于融资性售后回租业务的支持，同时这种方式也贴近会计处理方式，更能体现实质重于形式的原则。但是，房地产行业在进行售后回租业务中，涉及到的资产往往是房产之类的不动产。针对这特点，是否符合税务总局２０１０年ｌ３号文件中规定的相关条件，还需要房地产企业进行相关的纳税筹划。二、房地产企业售后回租纳税筹划（一）房地产企业在出售和承租时的纳税筹划
税务筹划
房地产售后回租的税务处理及纳税筹划
山东省德州市环境卫生管理处梁英梅
摘要：和普通的业务相比，售后回租在会计和税务处理方面，都有定的特殊性。鉴于目前房地产行业的不景气，纳税筹划在企业管理中的作用日益明显。如何对售后回租这样的特殊业务进行纳税筹划，尤其是商业地产需要考虑的问题。关键词：房地产售后回租税务处理税务筹划
针对房地产行业的售后回租业务，国税ｉ￣［２００７１６０３做出过规定，即不管房地产企业无论采用何种形式的售后回租，都应该讲该项业务分解为销售和租赁两项业务进行税务处理。但是根据国办法［２０１０１２８号文件的相关精神，于２０１１年予以废止。针对售后回租业务，在２０１０年国税总局下发的１３号文件中，对这项业务进行了重大的调整，即不再将这项业务分割成出售和租赁两种业务，而是根据会计上实质重于形式的原则，合并为一项业务。同时规定了，在融资性售后回租业务中，对于承租方出售资产获得的款项，税务上不确认为收入，不用缴纳企业

房地产售后返租的税务处理和筹划分析

房地产售后返租的税务处理和筹划分析随着房地产市场的不断发展，房地产售后返租成为一种常见的投资方式。

在这种模式下，投资者将房产出售给租赁公司或经纪人，并与其签订租赁合同，成为租户继续居住的租赁人。

与传统的购房模式相比，房地产售后返租在税务处理和筹划上有一些特殊的考虑因素。

本文将对房地产售后返租的税务处理和筹划进行分析，并提供一些参考意见。

首先，房地产售后返租涉及的税务问题主要包括增值税、个人所得税和房产税。

在增值税方面，根据《中华人民共和国增值税法》，售后返租属于税务上的转让出租无形资产，因此需要缴纳增值税。

在房地产售后返租的模式中，原房产所有者作为出售方，将出售权转让给租赁公司作为承租方，因此需要收取增值税。

增值税的税率根据具体情况而定，投资者需要与租赁公司或经纪人协商确定具体税率。

在个人所得税方面，投资者需要根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，按照不同的情况进行税款的申报和缴纳。

如果房产出售期限超过5年，投资者可以享受长期资产所得税减免政策，减少个人所得税的负担。

然而，如果房产出售期限不足5年，则需要按照短期资产所得税的税率进行缴纳。

在房产税方面，根据《中华人民共和国房产税法实施条例》，房地产售后返租模式下的房产仍然需要缴纳房产税。

房产税的税率根据房产的市场价值和所在地区的政策而定。

投资者应该根据具体情况，咨询相关税务机构或专业人士，确保按时申报和缴纳正确的房产税金额。

此外，房地产售后返租的税务处理还需要考虑到税务规划方面的问题。

首先，投资者可以考虑将房地产售后返租纳入公司的经营范围，以公司名义购买和出租房产。

通过这种方式，投资者可以利用公司的税务优惠政策，减少个人所得税和其他税务的负担。

其次，投资者可以根据税务规划的需要，调整房产出售和租赁的时间节点。

例如，将房产出售时间延后，以享受长期资产所得税减免政策，或者将租赁时长安排到下一个计税年度，以减少个人所得税的负担。

此外，投资者还可以考虑通过物业管理费、租金调整和抵扣等方式来进行税务规划。

售后返租税务处理及经典案例分析

售后返租税务处理及经典案例分析售后返租是指企业在购买资产后，将其租回给供应商或第三方进行管理和使用的一种业务模式。

由于售后返租涉及到资产转让和租赁两个环节，因此在税务处理上需要注意相应的规定和操作。

在售后返租的税务处理过程中，需要注意以下几点。

首先，对于企业而言，应及时准确地填报企业所得税申报表，申报资产转让所得，并按照税收法规缴纳企业所得税。

其次，对于供应商或第三方而言，也要及时准确地填报个人所得税申报表，申报租金收入，并按照税收法规缴纳个人所得税。

此外，还需注意资产的折旧处理。

对于售后返租后继续使用的资产，企业需要根据税务规定继续计提相应的折旧费用，以保持资产价值的正确反映。

经典案例分析：企业购买了一批生产设备，在设备交付后，与供应商签订了售后返租协议，将设备租回给供应商。

这个案例中涉及到的税务处理如下：首先，企业需要将设备的出售作为资产转让进行申报，并根据税率计算相应的企业所得税。

企业需要在所得税申报表中填写相关信息，并缴纳所得税。

其次，供应商作为租赁人，将获得来自企业的租金收入。

供应商需要按照税法规定计算个人所得税，并填报个人所得税申报表进行申报缴税。

同时，企业继续在财务报表中将设备计提折旧费用，并计提相应的税前损益。

综上所述，售后返租的税务处理涉及到资产转让和租赁两个环节。

企业需按照相关税收法规对资产转让所得进行申报缴税，供应商需按照相关税收法规对租金收入进行申报缴税。

此外，企业还需继续计提折旧费用以保持资产价值的正确反映。

对于售后返租的税务处理，企业和供应商都需要及时准确地填报相应的税务申报表，并缴纳相应的税款，以避免税务风险。

新租赁准则固定资产售后回租账务处理

新租赁准则固定资产售后回租账务处理售后回租是一种特殊的租赁业务，涉及到租赁公司、承租人和供货方三方当事人。

在新租赁准则下，售后回租业务的财税处理需要按照规定进行，本文将介绍售后回租业务的账务处理方法。

一、售后回租业务的定义售后回租业务是指租赁公司向承租人提供资金，用于购买固定资产，然后将固定资产出售给租赁公司，并签订融资租赁合同，租赁公司再将固定资产出租给承租人使用。

在租赁期满后，承租人有权按照约定价格购买固定资产，从而完成售后回租的交易。

二、售后回租业务的账务处理根据新租赁准则，售后回租业务的账务处理需要按照以下步骤进行：1. 租赁公司提供资金购买固定资产，将固定资产记为“固定资产”科目，同时将借款记为“长期借款”科目。

2. 租赁公司将固定资产出售给承租人，将收到的款项记为“现金”或“银行存款”科目，同时将固定资产的成本记为“出售固定资产”科目。

3. 租赁公司与承租人签订融资租赁合同，将租赁合同记为“融资租赁合同”科目，同时将承租人支付的租金记为“租赁收入”科目。

4. 在租赁期内，租赁公司需要对固定资产进行折旧，将折旧费用记为“折旧费用”科目。

5. 在租赁期满后，承租人有权按照约定价格购买固定资产，租赁公司将收到的款项记为“现金”或“银行存款”科目，同时将出售固定资产的成本记为“出售固定资产”科目。

三、售后回租业务的税务处理根据国家税务总局的规定，售后回租业务需要按照以下方式进行税务处理：1. 租赁公司购买固定资产时，需要缴纳增值税和营业税。

2. 租赁公司出售固定资产时，需要缴纳企业所得税。

3. 承租人支付租金时，需要缴纳企业所得税。

4. 租赁期满后，承租人购买固定资产时，需要缴纳企业所得税。

售后回租业务是一种特殊的租赁业务，需要按照规定进行财税处理。

售后回租业务企业所得税处理

售后回租业务企业所得税处理回租是指企业将现有的资产出租给相应的出租方，然后再以租赁的方式将其租回的一种融资方式。

在商业运作中，售后回租业务已逐渐成为企业获取资金的一种常见方式。

然而，售后回租业务所涉及的企业所得税处理是一个需要认真对待的问题。

首先，售后回租业务中，企业在将资产出售给出租方后，往往需要继续使用这些资产。

这种租赁关系在税法上被视为一种租赁服务，并会对企业的所得税产生影响。

根据税法的规定，企业需要将资产出售收入减去应税成本计入企业所得税的税前利润中。

所得税的计算将根据企业税法适用的税率进行。

其次，售后回租业务中，企业需要注意的是在税务申报中不重复计算租赁费用和折旧费用。

一些企业在处理所得税时可能会出现这样的情况，同时计入租赁费用和折旧费用，导致所得税的计算错误。

因此，在税收申报时，企业需要准确填写相关的租赁费用和折旧费用，确保正确计算所得税。

此外，售后回租业务中的企业还需要合理处理利息费用的计算和税收申报。

在售后回租业务中，出租方往往会向企业收取利息费用作为租金的一部分。

而企业在缴纳所得税时，可以将支付的利息费用作为扣除项目，减少纳税基数。

然而，企业也需要注意在申报所得税时填写正确的利息费用，以避免因填写错误而遭受税务风险。

除了上述的处理要点，售后回租业务在企业所得税处理中还需要关注以下几个方面。

首先，请确保租赁费用的合理性和合法性。

企业在与出租方进行售后回租业务时，应合理确定租赁费用，并确保其合法性。

如果租赁费用过高或涉嫌关联交易，可能引起税务机关的质疑，并可能导致相关税务调查和处罚。

其次，请注意税务政策的变化。

企业在进行售后回租业务时，应密切关注税务政策的变化，了解相关政策法规的更新和调整。

税务政策的变化可能对售后回租业务的所得税处理产生影响，因此企业应及时调整自己的税务策略。

最后，请合规管理企业所得税。

售后回租业务的企业需要建立健全的税务管理体系，确保所得税的合规申报和缴纳。

企业应合规纳税，遵守税法规定，及时缴纳所得税，并配合税务机关的税务审计工作。

房地产售后返租的经营模式和税务处理

房地产售后返租的经营模式和税务处理所谓售后返租，就是房地产开发公司在销售商品房时，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在2-5年的时间内将购买的房屋交给开发公司，由开发公司统一经营，以保证项目成功运作及购房者的利益不受损失。

该模式涉及的税收关系比较复杂，根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。

经营模式简述：第一步：房地产公司与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》：第三步：物业管理公司与富尔沃财富街及各商户签订《房屋租赁合同》。

富尔沃财富街是与商户联营的商业公司。

经营模式详述及税务问题概述：房地产公司与购房者签订《房屋租赁合同》，合同中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者交付租金。

此业务需要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，按1‰交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于房地产采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损）,房地产公司不需要交纳房产税，土地使用税,因为房地产公司不是房屋的所有权人。

购房者要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相关土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税,个人所得税需要房地产公司代扣代缴。

接下来房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司包租房地产公司签下的所有商铺；并约定如实际出租该房屋的价格高于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给房地产公司，不另外收取手续费；如果房屋未出租则不付任何费用。

商铺售后返租的税务处理

商铺售后返租的财税处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。

（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。

这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。

因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。

浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。

房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。

国家税务总局《关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函[1999]144号），关于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题，房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的法规，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。

房地产售后返租税收处理的设想.

房地产售后返租税收处理的设想售后返租经济内容在房地产销售市场不太景气的情况下，房地产开发企业为达到快速销售回笼资金，采用售后返租的销售模式，保证购房人所购物业在未来多少年内回收投资，从而实现房地产销售。

售后返租所涉及到的主体有：开发企业、购房人、商管公司（指：房地产开发企业成立的为售后返租经营的公司）、承租人。

流程：房地产开发企业销售物业给购房人7商管公司整体向购房人承租物业7商管公司再将物业出租给承租人。

返租: 是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对商铺）发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报（约为8%-12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。

售后返租业务的模式售后返租业务一般有售后2-N 年包租，房开商给购房人固定回报，且前A年租金直接用于抵房款（A < N），从而达到销售房地产的目的。

为便于说明问题，举例：房开公司销售商业50 平方米，20000 元/平方米（不含税价），销售额为100 万元，且房开公司开发成本为3500元/平方米，期间费用为500元/平方米。

在销售中约定10 年返租，每年租金回报为8%,且前两年租金直接用于抵扣房款（实际签订购房合同价款为84万元），从第3年起，由商管公司向购房人每年支付8万元租金（年回报8%），商管公司再以8万元/年对外转租。

根据本案例作售后返租的税收分析及税务处理。

税法对售后返租的规定税法规定：对售后返租应分解为以下几个纳税环节:纳税环节1、房地产销售业务即房地产开发企业向购房人销售房地产的业务，计税基础为房地产开发企业向购房人收取的现金及经济利益（上述举例中的计税基础为合同价款84万元+2年租金抵房款16万元=100万元，要想规避租金抵房款，在房地产销售合同中只能约定为打折，而不是返租结论：1、假设销售单价20000元/平方米，开发成本3500元/平方米的前提下，税负率为53.82%，即销售100万元商铺，需缴纳53.82万元的税金。

售后返租的税务处理和节税的合同签订技巧（老会计人的经验）

售后返租的税务处理和节税的合同签订技巧（老会计人的经验）导读：为了实行售后返租，许多房地产公司往成立物业公司或资产管理公司来运作售后返租业务。

一、售后返租的税务处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。

《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

”因此，商品房的售后返租从时间上大致可分为四个阶段：（1）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租;）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租;;（2）未竣工商品房取得预售许可的售后返租）未竣工商品房取得预售许可的售后返租;）已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售）;;（3）已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售）（4）商品房现售阶段的售后返租。

对于前两个阶段的售后返租，《商品房销售管理办法》第11条已明令禁止，第三个阶段的售后返租，必须经过有关部门的批准（主要指预售许可的审批），如果未经有关部门批准，则可能被认定构成非法集资。

第四个阶段的售后返租，无需经过有关部门批准。

][案例分析：某房开公司商铺售后返租的涉税透析案例分析：某房开公司商铺售后返租的涉税透析]1、案情介绍A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。

开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（含增值税）（即总85%）出售，在未来）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。

开发商在销售价100万元的85%时，将价款和折扣额在同一张增值税发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。

开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（含增值税）（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。

融资性售后回租业务如何纳税[纳税筹划实务精品文档]

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融资性售后回租业务如何纳税[纳税筹划实务精品文档]
某公司因融资需要，将一套写字楼销售给合法资质的融资租赁公司，然后再租回使用，等售后回租合同期满后，公司回购写字楼。

发生的融资性售后回租业务在地税方面如何缴纳各项税收?融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。

融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

纳税人如发生上述融资性售后回租业务，各税按照以下规定处理：(一)营业税根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2010年第13号)第一条，根据现行营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于营业税征收范围，不征收营业税。

(二)企业所得税根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2010年第13号)第二条，根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。

租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

(三)土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令〔1993〕第138号)第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条的规定，条例第二条所称的转让国有土。

房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划

房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划随着中国房地产市场的持续发展，房地产公司为了获得资金回笼，以售后回租方式出售不动产成为一种常见的筹资手段。

然而，在进行这种销售交易时，房地产公司需要考虑税收筹划的问题，以最大程度地减少资金流转对税务负担的影响。

本文将探讨房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划的相关内容。

首先，房地产公司可以通过合理利用税收政策来降低税务负担。

根据中国税法的规定，在售后回租交易中，房地产公司可以将出售不动产的所得以分期支付的方式进行确认，从而分摊税收的负担。

这样，房地产公司可以在多个纳税年度内分别确认收入，减少一次性所得税的支付金额。

此外，房地产公司还可以申请适用差额征税政策，将售后回租交易所得纳入最终征税所得的计算中，从而享受更低的税率。

其次，合理设置售后回租合同的条款也是房地产公司进行税收筹划的重要手段。

房地产公司可以通过合同约定，将租金支付期限延长，以实现分散税负的目的。

延长租金支付期限可以使房地产公司在多个纳税年度内分摊租金收入，进一步减少所得税的负担。

此外，房地产公司还可以通过约定租金的收取方式，例如按季度或按月支付，从而通过调整收入确认时间来实现税负的分散。

此外，房地产公司还可以在售后回租交易中合理运用资产折旧和摊销的政策，减少纳税基础，实现税收筹划的目的。

根据中国税法的规定，不动产在售后回租交易中可以继续享受折旧和摊销的政策，这对于房地产公司来说是一个重要的税务优惠。

房地产公司可以通过合理安排折旧和摊销的时间和方式，减少纳税基础，降低所得税的负担。

除了上述策略外，房地产公司还可以考虑利用关联交易的方式进行税收筹划。

例如，房地产公司可以设立特殊目的公司，将不动产以售后回租方式出售给特殊目的公司，再通过特殊目的公司与租赁方进行交易。

通过这种方式，房地产公司可以在特殊目的公司中进行资金调配，实现税收优惠。

此外，房地产公司还可以通过关联交易方式调整租金水平，以达到减少税负的效果。

售后回租税务处理方法

售后回租税务处理方法说实话售后回租税务处理方法这事儿，我一开始也是瞎摸索。

我先来说说售后回租是啥吧，简单来讲呢，就好比我把我的房子卖给了一个公司，然后又从这个公司租回来住，商业上的售后回租也是类似的道理。

在税务处理上，我一开始就弄糊涂了。

我以为和普通的销售和租赁税务一样处理就好了，结果大错特错。

比如说在增值税这块，它就有特殊规定。

我试过按照一般的销售货物和租赁服务分别计算增值税，在填写纳税申报表的时候，就被税务人员给打回来了。

这才知道售后回租的增值税计算不能简单地拆分开来。

它有特殊的政策支持，有的情况下是可以不按照常规的销售和租赁全额计税的，而是差额计税。

这中间的差额呢，就涉及到好多成本和购入价之类的东西，就像你去市场买菜讨价还价后的差价影响价格一样，这些差额影响着最终的增值税税额。

再说说所得税方面吧。

我开始觉得售后回租业务中的资产，在计算折旧的时候应该按照原来的账面价值。

可实际不是这样的，它要看回租后租赁付款额的现值等好多复杂的因素，我自己计算的时候完全搞错了方向，后来找了个做财务的朋友帮忙看，还被他笑了半天。

当时我都有点懊恼，这么简单的事怎么就弄不明白。

从这些错误里我也总结了点心得。

处理售后回租税务的时候，一定要先把相关的政策和规定找齐了再动手，不能凭着自己的感觉走。

而且每一步计算都要小心，就像走钢丝的人，一步走错可能就会摔得很惨。

我也还没弄清楚所有的东西，比如和国际税收规定有没有交叉或者不同之处之类的问题，我还得继续研究。

不过目前我知道对于售后回租这种业务，合同签订得很关键。

合同中的价格条款啊，租赁期条款啊，都会影响税务处理。

比如说，如果租赁期定得很长，在税务处理上可能按照长期租赁的一套方式来，如果租赁期短一点，可能就又有不同的算法了。

要做好这个售后回租税务处理工作，得静下心来慢慢研究，多参照别人成功的案例，把那些要点一个一个记下来，慢慢就能掌握好这个有点复杂的税务处理方法了。

在印花税这块我也有点小发现。

售后回购与售后回租的税务处理

售后回购与售后回租的税务处理
一、售后回购业务的税务处理
售后回购：销售方在销售商品的同时，与购货方签订合同，同意日后再将其购回的一种交易方式。

1.会计
销售方根据合同条款判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，以便是否确认销售商品收入。

2.税法
（1）增值税和营业税
销售过程和回购过程需要按规定征收增值税或营业税。

（2）企业所得税
以销售商品方式进行融资：收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。

（3）印花税
按照购销合同、产权转移书据缴纳印花税。

二、售后回租业务的税务处理。

售后回租业务的会计和税务处理

售后回租业务的会计和税务处理售后回租业务的会计和税务处理，关于这块的内容各位小伙伴是比较关注的，假如不太了解，别焦急，本文比网校为大家整理了相关学问，一起来看看吧。

售后回租业务的会计和税务处理依据相关规定：将售后回租交易认定为融资租赁或经营租赁，售后回租交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并依据该项租赁资产的折旧进度进行分摊。

作为折旧费用的调整，售后回租交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内依据与确认租金费用相全都的方法进行分摊，作为租金费用的调整。

但是，有确凿证据表明售后租回交易是依据公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。

售后回租业务的税务处理售后回租是将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。

回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回，此种租赁形式称为回租。

接受这种租赁方式可使承租人快速回收购买物品的资金，加速资金周转。

回租的对象多为已使用的旧物品。

主要税务处理：1。

增值税和营业税依据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

2.企业所得税依据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。

租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

如何理解融资性售后回租业务呢？答：是指承租人将自有资产出卖给出租人，同时与出租人签定融资租赁合同，再将该资产从出租人处租回的融资租赁形式。

融资性售后回租业务是承租人和出卖人为同一人的融资租赁方式。

售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主(即承租人)将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主(即出租人)租回，习惯称之为"回租"。

售后回租业务的会计和税务处理

售后回租业务的会计和税务处理《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）的附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供有形动产融资性售后回租服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的有形动产价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

试点纳税人提供融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

这是对购买方也是出租方而言的。

例：甲公司为非“营改增”的增值税一般纳税人，于2009年1月购入1台大型机床，不含税价为450万元，增值税为76.5万元，取得增值税专用发票，预计使用年限为10年，不考虑残值。

在2014年1月因扩大生产规模，需要一笔生产流动资金，并于1月10日与A融资租赁公司（经中国人民银行批准成立的）并且是“营改增”后的增值税一般纳税人，签订了一份销售合同，成交价为240万元，该机床公允价值为240万元，同时又签订了一份融资租赁协议将机床租回，租期为5年，期限为2014.1.11～2019.1.10，租赁合同规定的年利率为8%，每个次年1月10日支付租金62万元，其中48万元为价款本金，14万元为融资租赁费用。

A融资租赁企业的会计处理如下（单位：元，下同）：2014年1月10日的会计处理：借：融资租赁资产 2400000贷：银行存款 24000002014年1月11日，出租该资产的会计处理，先判断租赁类型为融资租赁。

应收融资租赁款与其现值的差额确认为未实现融资收益。

最低租赁收款额＝620000×5＝3100000(元)。

最低租赁收款额现值＋未担保余值现值＝租赁资产的公允价值＋出租人的初始费用，即最低租赁收款额现值＋0＝租赁资产的公允价值＋0，最终，最低租赁收款额现值为2400000元。

售后回租税收与筹划

售后回租税收与筹划“售后回租”的税收与筹划根据《国家税务总局关于*性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》规定：“*性售后回租业务是指承租方以*为目的将资产出售给经批准从事*租赁业务的企业后，又将该项资产从该*租赁企业租回的行为*性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移”在我国已开展的*租赁中，以设备租赁最为普遍，而对于创意产业园运营商租赁的情况较少，本文结合实际工作中遇到的问题，针对创意产业园运营商*性售后回租交易方式下的涉税问题进行分析政策现状分析1、《企业所得税法实施条例》对*租赁相关问题的界定模糊不清就*租赁相关问题，《企业所得税法实施条例》明确规定，*租赁指的是转移与资产所有权相关的风险与报酬的租赁，其中资产或许发生转移，或许未发生转移特别注意的是若确保*租赁成立，需同时满足下述条件：第一，待租赁期满后，资产的所有权将自动转移至承租方；第二，租赁期在租赁资产使用寿命中占据较大的比重；第三，承租方可自行选择是否购买租赁资产；第四，从承租方视角看，租赁开始日最低租赁付款额的现值与租赁开始日租赁资产公允价值相差不大，从出租房视角看，租赁开始日最低租赁收款额的现值与租赁开始日租赁资产公允价值相差不大；第五，受租赁资产特殊性的影响，在对其不进行大幅度调整的状况下，仅承租方才能够合法使用租赁资产总结而言，上述五大条件是*租赁是否成立的衡量标准，该标准符合《企业会计准则讲解――租赁》就*租赁的相关规定2、上述13号公告明确指出，承租方在*性售后回租业务环节发生的资产出售行为，不能够认定为销售收入，所以应依照承租方出售前原账面价值对*性租赁环节涉及到的资产予以计提折旧同时，《会计准则》明确指出，承租方通过对比租赁开始日最低租赁收款额的现值与租赁开始日租赁资产公允价值，将低者认定为租入资产的入账价值以致租入建筑物的计税基础与入账价值存在显著差异，因此要求相关部门汇算清缴资产所得税时应适当作出纳税调整3、13号公告指出，租赁期间承租方支付的资金应计入*利息范畴，并且将所支付的资金确认为企业财务费用予以税前扣除而《会计准则》规定，*租赁背景下，承租方向出租方支付一定数量的资金，其中该部分资金由利息与本金共同构成同时，承租方向出租方支付资金时，既要尽可能减少长期应付款，又要采取有效手段将未确认的*费用认定为当期*费用由此可见，《会计准则》与《税法》在处理*利息问题方面有所不同，所以要求相关部门汇算清缴资产所得税时应适当作出纳税调整纳税与筹划策略分析研究发现，13号公告明确规定了承租方相关涉税事项，却未涉及到出租方的税务处理问题以下将结合国家现存税务政策，全面分析出租方相关涉税事项营业税《税法》规定，营业税是指组织或个人通过在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产获取收入，后国家对其收入所征收的税务银发[]号指出，由于金融租赁公司隶属于金融机构管理范畴，所以金融租赁业务是金融业务的一部分；同时国税发[]号指出，*租赁环节仅包含设备租赁业务，并且明确界定了其他金融业务，即除*租赁、贷款等之外的金融业务因此应将建筑物售后回租确认为“金融保险业――其他金融业务”税目范畴，故而应依据双方在合同中签订的利息支付时间与金额缴纳营业税企业所得税《税法》规定，企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织以其生产经营获取收入后，国家对其收入所征收的税务一方面，*性售后回租业务活动背景下，由于承租方出售资产时，资产所有权及其相关报酬与风险未发生完全转移，所以承租方资产出售行为属于一种*行为《企业所得税法实施条例》认为，企业未以借贷形式获取其他组织资金，而是因其他原因占用其他组织大量的资金，此时企业应依照双方利率约定或相关法规政策向其他组织支付利息，并且这部分利息也属于利息收入，因此同样需依据双方在合同中签订的利息支付时间与金额缴纳企业所得税《会计准则》认为，出租方应置于租赁期间合理分配那些未实现的*收益，并将其认定为各期的租赁收入即出租人需利用实际利率法确认各期的租赁收入可见，《会计准则》与《税法》在处理利息收入确认问题方面有所不同，所以要求相关部门汇算清缴所得税时应适当作出纳税调整另一方面，《企业所得税法》明确指出，切勿对出租方*租赁租出的建筑物予以计算折旧扣除土地增值税《税法》规定，土地增值税是指组织或个人通过转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物获取收入后，国家对其收入所征收的税务相关政策法规明确指出，房产变更手续办理前必须事先如数缴纳土地增值税即待房产租赁期满后，房产变更手续办理机构在证实出租方已向税务机构如数缴纳房产土地增值税的前提下，方才依照程序办理房产变更手续，成功将房产所有权返还承租方另外，房产租赁开始日转让所有权之际，由出租方负责缴纳契约税，承租方负责缴纳土地增值税；而房产租赁期满返还所有权之际，由出租方负责缴纳土地增值税，承租方负责缴纳契约税，同时，出租方还应负责缴纳营业税与所得税由上可知，*性售后回租业务活动背景下，由于承租方出售资产时，资产所有权及其相关报酬与风险未发生完全转移，所以承租方资产出售行为实质上是一种*行为，因此在房产租赁期满返还所有权之际不应要求出租方缴纳营业税与所得税，否则将严重制约到国内房产租赁行业的持续稳定发展印花税印花税也是创意产业园运营商物业售后回租业务中重要的税种，其中创意产业园运营商物业开展售后回租业务时若符合下述条件则需缴纳印花税：具有合同性质的凭证；营业账簿；产权转移书据；经财政部确定征税的其他凭证等案例分析创意产业园运营商所拥有的物业拟用已建成的职工食堂与创意产业园运营商办理*性售后回租业务，是否适用国家税务总局XX年第13号公告中的相关规定？是否征收土地增值税？《国家税务总局关于*性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》规定，*性售后回租业务，指承租方以*为目的将资产出售给经批准从事*租赁业务的企业后，又将该项资产从该*租赁企业租回的行为*性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移因此，物业用已建成的职工食堂与经批准从事*租赁业务的*租赁公司办理*性售后回租业务，适用国家税务总局公告XX年第13号中的相关规定土地增值税暂行条例规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让创意产业园运营商的行为不包括以继承、赠与方式无偿转让创意产业园运营商的行为物业与*租赁公司以建成的职工食堂办理*性售后回租业务，物业出售职工食堂时，职工食堂的所有权以及与所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移至*租赁公司，物业实质上未发生转让创意产业园运营商行为因此创意产业园所拥有的物业不需缴纳土地增值税总之，从理论层面讲，部分状况下，创意产业园所拥有的物业不需缴纳土地增值税或需要缴纳土地增值税；而实务层面看，创意产业园所拥有的物业是否需要缴纳土地增值税还有待进一步商榷。

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售后返租的税务处理及筹划
某公司主要从事房地产开发等业务,公司在市中心黄金地段开发的城市购物广场项目完工，对其中的临街商铺拟采用售后返租方式销售。

商铺单位面积为50平方米，每平方米售价2万元，开发商与60个购房者同时签订了房地产买卖合同和租赁合同。

合同约定，商铺售价100万元，需一次付清。

开发商将所售出的商铺统一对外租赁，用于商业经营。

购房者自买房后12年内每年可以得到商铺款8%的租金。

开发商每年收取商户的租金600万元，需要支付给购房者的租金480万元。

对售后返租方式销售商铺如何进行税务处理，有没有税收筹划空间？
所谓售后返租，即售后回租，又称售后包租、售后承租。

房地产业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。

售后返租的税务处理
售后回租业务，涉及开发商、购房者和商户。

这里侧重从开发商的角度，说明售后回租业务的税务处理。

在售后回租业务中，开发商同时以三种身份（售房人、承租人和出租人）出现。

企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。

按照上述规定，该房地产开发公司应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。

作为销售业务，应根据《营业税税目税率表》所列“销售不动产”税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。

对代当地政府及有关部门收取的一些资金或费用（如代市政府收取的市政费，代邮政部门收取的邮政通信配套费等），不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。

另外，在销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其财务上如何处理，均不得从营业额中减除。

这样做的目的在于堵塞利用价外收费或开具发票分解计税依据的漏洞。

作为租赁业务，开发商一般先向经商户收取租金，然后再按合同约定支付给购房者租金。

对开发商收取的租金，应根据《营业税税目税率表》所列“服务业”税目，将从承租方所取得租金的全额收入作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。

需要注意的是，开发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。

售后返租的纳税筹划
在上述租赁业务中，购房者是商铺产权所有人，出租房屋时，需要缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和教育费附加。

开发商作为转租方，不是房屋产权所有人，在向商户转租房屋时，不需要缴纳房产税。

售后回租合同如何签订，对开发商来说，存在着一定的筹划空间。

方案一，由开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。

开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳相关税费。

开发商每年收到商户的租金600万元，应缴纳税费计算如下：
营业税＝6000000×5%＝300000（元）；城建税＝300000×7%＝21000（元）；教育费附加＝300000×3%＝9000（元）；税费合计330000元（其他税费计算略）。

方案二，开发商成立物业管理公司，开发商在现房销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，由物业管理公司与购房者另外签订委托代理租房合同。

财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入，减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。

所以，物业
公司就可以将代收代付租金的差额120万元作为计税依据，按照“服务业”税目5%的税率缴纳营业税金及附加；也可以按照“代理业”营业税计税依据的相关规定，将代收经商户的租金600万元，分解为代收租金480万元和代理手续费120万元，物业公司代收的租金48 0万元不用纳税，仅就代理手续费120万元缴纳相关税费。

物业公司缴纳的税费计算如下：营业税＝1200000×5%＝60000（元）；城建税＝60000×7%＝4200（元）；教育费附加＝60000×3%＝1800（元）；税费合计66000元。

对比两种方案可知，由物业管理公司与购房者签订委托代理租房合同比以开发商的名义与购房者签订房屋租赁合同节省税费264000元（330000－66000）。