广州万菱汇案列研究

L3
垂 直 电 梯 组 1
L2
垂 直 电 梯 组 2
L1
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本报告是严格保密的。
经营情况
无论是周中还是周末，商场内二三层人气都十分冷清，另外还 存在视角死角商铺，不少商铺结业
二、三层人气冷清，不少商铺结业
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设计缺陷
鉴于项目上有三栋塔楼，裙楼商场不可避免有很多承力柱，但 住位大多分布得十分不合理，且场内存在视线死角铺位
1
停车场入口1
2
停车场出口2
3
停车场入口3
4
停车场出入口4
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楼层平面图
楼层信息
B1 负一层 L1 一层 MF 夹层 L2 二层 L3 三层 L4 四层 L5 五层
商铺信息
女装/男装 运动用品 家居精品 鞋包 餐饮 个人护理 钟表珠宝饰品 银行
L5 L4 L3 L2 MF L1 B1
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零售 70%
餐 饮
餐饮 个人护理
餐饮 25% 休闲 5%
8
4.80%
wenku.baidu.com
楼层主题定位
各楼层初始主题设定
L5
L4 L3 L2 L1 B1
商场定位不能形成差异化，在招商方面并没有能将主题发挥到 极致，不能形成有吸引力的目的性消费
各楼层现状
3000 平方米 5000 平方米 11000平方米 9000 平方米 9000 平方米 18000平方米 两层合共650个车位
Gourmet City/Entertainment Zone 美食天地/娱乐地带 Gourmet City 美食天地 Quality Living 时尚品味 Fashion World 时装世界 International Fashion 国际品牌 Modern Life 现代生活
L4/L5 现状 中高档餐饮与商场互动不足
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业态分布
万菱汇没有百货、超市、影院，负一层至三层主要是零售品牌 店，其中又以服饰为主，餐饮多数分布在负一层和四、五层
餐饮
美发 – So Hip
零售 - Mango
零售 - Zara
各楼层业态分布
业态具体细项占比 餐 饮 零 售 品 牌 店 休 闲 休 闲 餐 饮
女装/男装 家居精品 钟表珠宝饰品 运动用品 鞋包 2.50% 1.50% 25% 15.20% 11% 40%
入口 1
入口 2
入口 3
入口 4
入口2
入口3
商场出入口 商场两端出入口设臵有不合理之处
万菱汇东西端两处入口并不是作为商场主出入口，但是在 东侧的入口位于天河商圈人流最多的两条路的交汇处，却没有 醒目的商场入口标识，仅仅标示为写字楼的入口。
入口4
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入口4 标示性差，入口内LED广告屏不合理 入口4位于万菱汇东端，入口本应起 到引导客流从东边进入的重要作用，但 是入口过小及凹陷进内的设计均让人感 觉到不合理之处。另外，在人流最差的 入口通道内设臵LED广告屏幕同样令人 费解。
场内柱位多且分布不合理
场内视线不通透，二、三层存在视线死角铺位
视角
L2
人在这里
横移两步
前移两步
处于视线死角 商铺已经结业
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电梯遮挡视线
柱位遮挡视线
方能看见对面
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总结
万菱汇地处天河商圈，紧邻正佳广场、太古汇，地理位臵优越 地形独特，350米沿街LED灯，展示性强 项目公共交通到达性高，地铁、BRT多元公共交通接驳，另外还有出租车车道 受项目南部单行线的拖累，停车场出入口设计不合理，使得自驾车进入性差
万菱汇南边的马路是自驾车进入万菱 汇的必经之路。本来设计应是四车道双向 车道，但是因为一侧有公交车总站，占用 了两条车道，最后使得能进入万菱汇的只 有两车道单行车道。从途中可以看到，一 旦卸货货车排队，整条道路就被占据一半。 自驾车进入十分不便。
1
2
3
4
公车总站
自驾车进入不便利
从右图可以看出，主要有两条自驾车 线路进入万菱汇停车场。 在线路1中，无论从天河路或者体育东 路进入万菱汇均要掉头走万菱汇南面的双 车道单行线方可到达万菱汇。 在线路2中，车辆可以在天河路转右进 入，但却是违章逆行。 进入车场方向与行车方向 相反，而且进入角度窄 车辆需走完整条 单行线方可到达
650个 万菱实业（广东）有限公司 复合型主题Mall 品牌专门店
东
正佳广场
路
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2
物业类型组合
万菱汇广场
项目包括一栋超甲级写字楼，两栋高级服务式公寓，及一站式 购物商场
定位：一站式时尚消费新领地，复合型主题Mall 品牌专门店 面积： 58000平方米 层数：-1层至5层 楼层初期定位：负一层主要是中档品牌，为“未来白领”们服务； 一层集中一二线国际品牌，为高端白领服务； 二层的时尚品牌相对大众化，普通白领也能消费得起； 三楼是生活家居饰品； 四楼主要是酷锅、上井日本料理等中西式高端食府； 五楼凯悦酒家同样是高端食府。 目前主力商家：Zara, 苏宁精品店，Oxygene Monde, 酷锅,so-hip
万菱国际中心
定位：超甲级写字楼 位臵：西侧塔楼 面积： 65000平方米 层数：49层 标准层：1555平方米 实用率：75% 现租金：均价170元/平方米 物业管理：仲量联行
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君临国际公寓
定位：高级服务式公寓 位臵：中间及东侧两栋塔楼 面积： 72000平方米 层数：31层 单位数目：840套 主力单位面积：47-77平方米 现售价：均价40000元/平方米 物业管理：仲量联行
L1
Zara Oxygen Monde Mango New Balance Costa Coffee
MF
P O L L E N
L2
ELLE Benbo Ochirly 百丝 Calfland
L3
劲霸男装 芭曲发型 So Hip 海马床垫 生态家
L4/L5
酷锅 凯悦酒家 上井精致 日本料理
B1 现状 人流较多，但停留率低 零售冷清，靠大众餐饮带动
L4/L5 主要由酷锅、凯悦酒家、上井日本料理三家中高端餐饮组成。 经营状况都不错，但从商场布局和垂直动线来看，客人都从一侧扶手梯 直上直下，与商场互动不足。
L2/L3 现状 品牌参差，排布混乱，人气冷清
L2/L3主要还是以零售为主，但与初始主题并不是十分切合。品牌多 以国内品牌为主，而且三楼还有山寨品牌出现（Osenwisky,从商品到装 修均有明显山寨斯华洛世奇之疑）。另外，商铺招商主题模糊，常有出 现“时装 – 内衣 – 饰品”这种商铺连接组合出现。另外，从L2开始往 上的楼层人气直线下跌，十分冷清。
商场主入口布局合理
万菱汇中间两个主入口处于裙楼商场整个眼界面的中间， 而且紧密连接公共交通点，提高客流进入便利性的同时，也具 有昭示性。
4
项目进入性
项目公共交通到达性优越，地铁、BRT多元公共交通接驳，另外 还有出租车车道，到达性高
出租车上落客点 商圈内仅有
BRT公交站
出租车上落客点 室外地铁口
除了现有的两个地铁口连接三号线的 石牌桥站，在商场西端的地下已经规划了 要建造隧道连接一号线体育中心站，除了 加强了商圈内的交通无缝接驳，进一步提 高客流进入便利性。另外，连接上市内客 流量最高的地铁一号线，也有望增加商场 人气。
公共交通点 多元公共接通接驳，公共交通到达性强
万菱汇公共交通便利性优越，三号线地铁上盖加上BRT公交站 正对主入口，公交交通到达性高。 另外值得称赞的一点是，万菱汇规划了两车道出租车车道， 是天河商圈内第一个真正拥有出租车上落客点，出租车车道的购 物广场。
Car Park B2/B3 停车场
L1 现状 品牌级别高不成低不就
各楼层主力商家品牌
B1
大快活 大和寿司 苏宁精品店 表叔茶餐厅 生活经验
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L1虽然打着国际品牌的旗号，但是最具影响力的只有Zara。一些品 牌例如打着首次进入中国地区的中东品牌“Oxygen Monde”等，在 大众中认知度和受欢迎程度均不高。
L5
商铺
餐饮
走道
平面动线 单一长条型动线
鉴于地形特性，商场内平面动线也是 单一的长条型动线，连接两个中庭。
L4
垂直动线 三组主力垂直电梯组
垂 直 电 梯 组 3
商场内主要有三组垂直电梯组，商 场内垂直上落交通算便利，但可见垂直 电梯组2与电梯组3之间的距离较远。 另外，高端餐饮都分布在4，5层， 而且食客可以只通过垂直电梯组3进入 和离开，高端餐饮与商场其他部分互动 不足。
万菱汇案例
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项目基本资料
万菱汇地处天河商圈，紧邻正佳广场、太古汇。商场建筑面积 58000平方米，项目定位为复合型主题MALL品牌专门店
万菱汇
位置 构成 占地面积 天河路紧邻正佳广场 两栋公寓，一栋写字楼，裙楼商场 5万平方米
体育中心
体
太古汇
育
建筑面积
停车位 开发商 项目定位
23万平方米
自驾车进入线路1 自驾车进入线路2 停车场入口
已经暂停使用 出车方向却是逆行
项目南边单行线 停车场出入口设计不合理
从图中可以看到，本来万菱汇的停 车场入口设计与目前的单行道方向的相 反的。归根究底，是这条单行线的设立 使得停车场入口显得不合理。但从另一 个角度来说，当单行道设立后至今的时 间里，万菱汇都没有对于停车进出口做 出调整，亦可以说是万菱汇管理不当。
商场定位未能与商圈内商场形成差异化，场内大部分品牌对消费这吸引力不强
商场招商方面并没有能将主题发挥到极致，不能形成有吸引力的目的性消费
场内设计有不合理之处，柱位多且分布不合理，另外还存在视角死角商铺，不少商铺结业
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END
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地铁口（规划） 负一层地铁口
出租车车道
不同于天河城和正佳广场，万菱汇与太 古汇均有设臵出租车上下客通道。万菱汇 这边标准两车道的出租车车道畅通无阻， 但是太古汇那边的出租车车道出入口却是 被沿街铁马全部封死。可以说万菱汇是商 圈内仅有的一个商场具有真正意义上的专 门的出租车上落客车道。
室外地铁口 紧密连接项目，提高进出便利性
3
出入口设置
入口1
项目出入口布局合理，但没有亮点，部分入口展示性不佳，没 有充分发挥出分流及引导天河商圈客流进入商场的作用
入口1 标示性差，不利于分流商圈人口进入 入口1位于万菱汇西端，处于天河路 与体育东路交界处。本应是地理位臵最 佳的入口，是人流最多，最具标示性的 地点。但设计上却仅仅是标示为写字楼 入口，没有充分发挥出分流天河商圈人 口进入商场的作用。 入口2 落地玻璃可拆卸，提高进出便利性 入口2是万菱汇商场的主入口。本入 口连接商场大中庭，是商场举办活动的 主要地点。外围落地玻璃均可拆卸，提 高举办活动时出入口进入性，是商场出 入口设计的亮点之一。 入口3 紧邻室外地铁口，布局合理 入口3位于万菱汇中间东侧，外部正 对出租车站和室外地铁口，内部连接商 场内小中庭，对于引导外部客流进入有 积极作用。
室外地铁口
BRT站 紧邻主入口，地铁入口
BRT公交线路交通是广州市内重要的公 共交通线路，而万菱汇其中一个主入口正 对石牌桥BRT公交站。万菱汇公共交通便利 性优越。 BRT公交站
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项目进入性
因为项目南部单行线的设立，停车场出入口设计不合理，使得 自驾车进入性差
单行线拖累进入性
负一层连接地铁入口，人流较多，但只有少数人流会停留进行购 物，更多的是直接进入地铁站，或在层内的大众餐饮店内就餐。 零售方面虽然有苏宁精品店，也有例如Mastermind等中档服装品 牌，但不乏经营不知名女士内衣此类中低端商铺。
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动线分析
鉴于地块特殊性，商场平面动线为单一长条型动线，垂直动线 分布比较合理