城中村改造调研报告

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城中村改造调研报告

篇一：天河区“城中村”改造调研报告(20XX年)

天河区“城中村”改造调研报告(20XX年）广州城市建设经过二十多年的高速发展，城市发展更多地表现在人口与面积的机械扩张。天河区是在广州市郊区基础上建立、发展起来的中心城区。新城区中仍然有许多实行农村集体所有制和经营体制的农村社区被城市建成区所包围，成为“都市里的村庄”，形成城市和乡村并存的二元结构。由于二元结构的存在，天河区原农村的管理体制与城市社区管理体制不相应，许多管理关系不清、责任不明，“城中村”成为城市社区管理上的一大难题。从物质环境上看，“城中村”市政设施建设薄弱，用地发展无序、建筑密度畸高、建筑杂乱无章、违章建筑严重，道路狭窄、消防通道不符合防火规范要求、消防设施简陋、存在着严重的火灾隐患，市容环境卫生恶劣等。伴随着广州城市这种外延式扩张的深入，内涵式城市化

便被自然地提到议事日程，对天河区人居环境及人口素质水平较低的“城中村”改造成为推进广州城市化进程的重要环节。天河区“城中村”的城市化是真正实现城市一元结构发展的关键，与实现广州城市现代化的战略目标紧密相关。因此，对天河区的“城中村”改造势在必行。天河区的“城中村”改造虽已列入市、区两级政府的工作计划，各有关部门也做了许多前期论证工作，但由于“城中村”改造是极其复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、法律、政治等多方面因素，事关村集体、村民（居民）、政府、改造主体等多方面利益，导致启动困难、进展缓慢。为此，区政协专门成立了“城中村”改造调研小组，对区内外“城中村”改造进行了调研，并对天河区“城中村”改造提出了建议。

一、天河区“城中村”改造的总体思路、进展情况

经国务院批准的广州市规划发展区385平方公里,其中138个行政村为“城中村”。“城中村”分为三类：A类为完全没有农用地的农村，且已经完全被城市包围；b类为有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村；c类为有较多农用地的农村和近期不列入重点建设区域的农村。天河区现共有行政村(含已转制公司)26个，其中石牌、林和、冼村、猎德、杨箕、登峰、西坑、沙东、银河属于A类“城中村”之列；柯木塱、渔沙坦、沐陂、凌塘属于c类“城中村”之列;其他村属于b类“城中村”之列。

（一）总体思路。天河区“城中村”改造按照广州市政府要求“坚持政府不直接投资和不进行商业性房地产开发”的原则，主要执行市政府已定的三大政策：一是根据城市规划，在规划许可证范围内进行改造；二是村民依法依规复建自用部分，可免收城市配套费和土地出让金；三是商业开发部分，按规定缴交城市配套费、土地出让金等有关税费和办理手续后可转让。以村(或改制公司)为主体实施改造。首先从转制入手，即城市建成区内的“城中村”农民转为居民；村委会转为居委会；原农民使用并所有的集体土地转为国有土地，村民宅基地房屋权属转为城市房地产权属；原村委会管理的集体经济转为集体法人股东和个人股东共同持股的

股份公司，将原农村管理纳入城市一体化管理，并逐步把市政、环卫、供电、供气以及治安等纳入城市管理范畴。在此基础上，有步骤地推进“城中村”物质空间的改善。按照“统一规划，分期实施，先易后难，逐步推进”的思路和“规划先行”、“一村一策”的做法，具体实施分两类：一是对石牌、冼村等A类“城中村”，

统一规划，统一实施，整体改造。区政府计划以石牌、冼村为试点，力争在一、两年内在实施改造方面取得突破，做出典型和示范，带动和推动其他城中村的改造。二是对棠东、棠下、龙洞等b类“城中村”主要抓好安置新村的建设，同时对旧村实施消防通道建设，加强环境卫生管理，整治脏、

乱、差，逐步改善村貌，改善村民居住环境，待条件成熟时再整体改造旧村，最终全面完成天河区城中村改造，实现城乡一体化。

（二）进展情况。一是建立机构，加强领导。于20XX

年4月成立了由郑圣凯区长挂帅的天河区“城中村”改造工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在冼村街，区委、区政府配备专人、拨出专款开展此项工作。二是开展宣传发动工作。首先抓了村干部和村民宣传发动工作，解释广州市政府关于“城中村”改造的工作要求、相关政策、实施步骤和改造的重要性、对村和村民带来的好处等等，消除村干部和村民的疑虑，转变观念，为改造实施奠定思想基础；其次，采取召开座谈会、发放征询意见表

等办法开展民意调查。如冼村、石牌、林和等村均开展了相关工作，基本了解了村民关于改造的目标、拆迁补偿和对改造的态度等方面的意见，掌握改造的民意基础。三是进行现状调查和分析。由村委托测量队对现状房屋、物业情况进行了实地测量，按照房屋栋数、面积、用途、类别、产权情况等进行分类统计和分析，比较准确地摸清了房屋的现状情况。同时，对人口情况也进行了调查统计，基本掌握了现状各村的人口户数和总量情况。四是加快推进规划编制和审批工作。目前，石牌村编制旧村改造规划方案已通过了市规划局的审批，现正编制修建性详细规划；冼村、林和村

基本完成编制旧村改造方案并获得市规划局审核意见，现正编制修建性详细规划方案；猎德村、前进龙埗村基本完成编制旧村改造方案设计已获得市规划局审核意见，现正修改中；龙洞村初步完成编制旧村改造规划方案，现上报市“城中村”领导小组审核中；杨箕、新塘初步完成编制旧村改造规划方案，现上报区“城中村”领导小组审核中；棠东、棠下现正修改旧村改造方案，计划上报区“城中村”领导小组审核；车陂村在完成旧村改造的宣传动员、现状调查等工作的基础上，现已委托设计单位开展改造规划的编制工作。同时，根据市下达我区9个试点村任务，结合“城中村”改造做好消防通道打通的有关工作。

二、天河区“城中村”改造面临的困境

从目前试点村改造状况看，在改造思路和方案上仍存在分歧，实施阻力很大，改造工作陷入困境。（一）政策困境。按政策规定，“城中村”改造应与《村民委员会组织法》的实施有机结合，但在操作中规划与议事程序出现不可避免的矛盾。一方面，先由各村编制方案，经过严格的民主议事程序，自下而上报批，但往往与全市的规划不够吻合，上级不认可；而另一方面，自上而下形成的方案又脱离实际，让村民难以接受，造成村民通不过的结果。另外，市政府出台了一些有关政策，但相关条款不够严谨，反而不易操作。目前，村民对市给的政策也信心不足。“城中村”改造是一项时间