如何建立物业管理长效机制

如何建立物业管理长效机制

在几年的街道工作中，对物业管理工作进行了多次走访和调研，深感关系到民生大计的物业管理工作之重要，因此，结合自己的多年工作实践，对建立物业管理长效机制提出几点建议。

一、目前城区物业管理的现状

随着城市建设步伐的加快，新老城区正在大量的开发建设，保障性住房建设的数量也在逐年增加，物业管理工作越来越成为广大市民关心关注的热点和重点及难点问题。目前，从**市的物业管理状况看，真真正正独立的物业服务管理公司寥寥无几，大部分是谁开发谁管理，诸如，希望房地产开发集团，平安房地产开发公司等。而外地开发商把住房建完维持了35年小区物业便撒手不管走人了，使得很多小区处于无物业管理的弃管状态。据统计，**市主城区弃管楼有1000余栋，占居民总户数的51.5%，这种现状不仅给社会带来了不稳定因素，而且严重制约着城市发展。上述问题可归纳为一个违背，三个不利，即一个违背是违背了国务院颁布的开发2万平方米以上的楼盘必须对物业服务公司进行招聘的规定。三个不利即一是不利于业主的生产生活，开发商撤走，无人管理物业，垃圾成堆，给业主生活上居住环境上带来很大困难；二是不利于政府，无人管理的小区政府要买单，既消耗人力又消耗财力；三是不利于开发商。开发商既要开发又要搞物业管理，开发的越多，管理的成本和负担就越重。长此以往下去，这颗埋在政府背后的毒瘤不根治，**市的城市建设在58年以后必将后患无穷。

二、物业管理的三种形式

第一种是有物业服务公司管理的物业。分为两类：一类是开发商下设的物业服务公司进行物业管理；另一类是小区弃管后，根据业主的要求招聘的物业。这一类较少，比如振兴小区的金坤物业、施介小区的**物业等。

第二种是自管小区。多数自管小区是通过业主请求，由街道组织，推选处单位长或楼道长，然后经过投票的方式从单元长中推选处业主委员会59人，负责小区管理。涉及小区有关维修事宜，采用一事一议的方式来解决。这种管理方式在某种程度牵涉到街道和居委会、业委会队伍不够稳定，管理上不够规范。

第三种是社区代管小区。此类小区一般是单体楼居多，户数不多，由社区居委会适当收取卫生费，雇佣保洁员来管理小区卫生，出现其他问题一事一议。

上述三种物业形式，有物业的小区秩序良好，业主的安全意识，满意度较高。

三、物业管理凸显的几个问题

（一）责权不统一

根据市政府2010年6月出台《关于进一步明确物业管理责任加强住宅小区物业管理工作的意见》精神，半年多的运行效果不容乐观。文件规定的街道办事处作为住宅小区物业管理工作实施的主体，而在具体实践中职能上受到极大的限制。原因是住宅小区建设审批、监督管理和物业公司的准入权在市里，小区供水、供暖、环卫、污水排放、物业资质评定等都在市里，街道有责无权，政令不畅，导致部门之间推诿扯皮现象，工作效率低，业主怨声载道，引发了新的社会矛盾，因而使物业管理成为社会上新的不稳定因素，应是政府亟待解决的民生问题。

（二）物业管理的行为不规范

首先是物业公司的准入，资质审评关不够阳光，前期物业出现了收费后用于房地产开发借鸡生蛋，导致后期物业资金不足，严重侵犯业主利益，业主意见重重；其次是诚信承诺未能落到实处；第三是有些小区物业用房和社区活动室面积未能留足留够，妨碍和制约物业管理工作；第四是小区内私搭乱建乱改现象严重等等。

（三）业主素质参差不齐

小区的业主来自四面八方，业主素质高低不等，导致服务的标准不尽相同，满意程度也不尽一致，给物业管理上增加了难度。

（四）专项维修资金管理不规范

由于部分业主多年购房不办理房屋所有权证，致使专项维修资金不能按时足额上缴。在资金使用上往往出现了小问题处理时用了资金，而出现大问题时没有了的现象。

四、物业管理的几点建议

（一）责权统一，畅通行政管理机制。按照行业监管、属地管理、重心下移、分类实施的原则，理顺事权关系，建立市级指导、区县管理、街道协管的物业管理体制，从体制解决相互推诿现状，避免新的社会矛盾的发生发展，从而形成上下联动，齐抓共管的机制。

（二）成立独立的物业管理部门。把物业办从房产局剥离开，选派一名专业管理能力强，工作认真负责，热心此项工作的同志担任领导，做到组织机构健全，下设宣传科、收费科、资质审查科、执法大队，专项维修资金管理科等。借助媒体、报刊专栏、有奖问答等形式，宣传物业管理的目的和意义，让业主熟知哪些属于有偿服务，哪些属于无偿服务等，做到家喻户晓，人人皆知。收费采取分等定级、质价相符的原则，专户专款专用。执法大队负责小区内乱搭乱建改建等公共秩序问题。资质审查要严格考评，严把准入关，监管关，防止给物业管理带来不必要的后患。建立健全专项维修资金收取、管理和使用机制，不得挪做它用。

（三）解决收费难得问题。对收费应采取强有力的办法。一是新建小区设立缴费刷卡点，积极推行水、电、暖、物业费一卡制收费方式；二是对无正当理由拒交物业费的业主依法提起诉讼，按法律程序予以解决。

（四）解决弃管楼的管理

1、市、区两级财政应将弃管楼改造纳入政府十二五规划，加大政策和资金扶持力度，逐年解决老旧楼的给排水、供暖、环境等，进一步改善小区的基础设施条件。

2、建立健全以街道为主的物业服务管理中心，为社区提供保洁、排污、化粪池清掏等主要内容的基础性服务。

3、推行新旧小区物业管理挂钩模式，把改善过的小区同新建小区同时挂钩招标物业服务公司。

4、推行物业质量保证金制度。在物业管理招标期间，由住建部门和街道办事处牵头，依据开发建设面积及户数，交纳一定额度的物业质量保证金，实行专户储蓄，待物业公司届满后返还给该物业公司。

总之，物业管理是城市管理的重要组成部分，与人民群众的生产生活息息相关，加强物业管理对于提高城市管理水平，改善人居环境，保持社会稳定，推进精神文明建设，树立良好的城市形象，都是有十分重要的意义。因此，努力做好物业管理工作，建立健全物业管理长效机制，是解决后患的重要工作，是推进和谐社会进程的重要工作。