股权收购房地产项目的法律风险及防范【精品文档】

股权收购房地产项目的法律风险及防范

（一）风险种类

一、项目公司的设立风险

在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生实质性重大影响的法律风险归纳起来主要有：

1、股东未足额缴纳出资；

2、股东出资形式不符合法律规定；

3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定；

4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续；

5、抽逃出资；

6、未依法年检。

上述法律风险对于收购方进入项目公司后的合法权益以及项目公司的合法权益均会产生重大影响，如股东未足额缴纳出资或抽逃出资行为构成了对项目公司财产权益的损害，该行为不仅对项目公司的项目开发建设资金投入带来影响，影响项目开发建设的正常进程，更为严重的是，由于未足额出资或抽逃出资导致项目公司实收资本未达到项目公司房地产开发资质等级相对应的实收资本要求，从而致使项目公司可能遭受被取消开发资质的重大法律风险；再如，股东以土地使用权作价入股出资后但未依法将该土地使用权过户至项目公司名下，这就会使得项目公司在对该土地使用权进行项目开发建设时因项目用地存在权属瑕疵而影响项目的合法性问题。

二、项目本身的风险

由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂关系，尤其是久拖未建或停建的项目公司，在股权收购时，涉及房地产领域中具体专业问题的风险比较多。归纳起来主要有：

1、土地使用权风险：包括出让金支付与否、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无带征地情况、土地使用权权属不清、项目用地是否存在被征收或征用等风险；

2、项目主体的风险：包括开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险；

3、动拆迁风险：尚未完成拆迁安置的，拆迁安置补偿合同的权利义务随之转让给受让人，所有的拆迁风险转移给受让人，尤其是物权法实施后，动拆迁个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件，被拆迁人享有法定优先权安置房；

4、规划风险：规划有无调整，调整的是否符合受让方的开发需求，规划有无超过期限，需要重新申报的能否获得批准；

5、项目相邻关系的危机风险：物权法规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准。妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即使取得了建筑设施工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，但只要导致相邻建筑物的通风、采光、日照规定的最低标准，也要承担相应的责任；

6、需要政府审批的各类证照是否已批的风险，如动工开发期限，是否已超过出让合同规定的动工期限，是否获得延期开工，有无被政府收回的可能；

7、项目建设中各类合同的风险：尤其是在建、停建、缓建项目的，合同情况更复杂，有无履行纠纷、合同违约或解除纠纷，是否有因建设工程进度监管不严给予施工单位的不当工程签证风险；

8、违法建设的风险：如超规划建房；

9、工程质量风险；

10、不动产有无抵押担保的风险；

11、物业销售的风险。

三、项目公司资产不实的风险

在并购项目中经常会发现项目公司存在实物与账目不相符的情况，账物不符主要表现在以下三个方面：

1、有物无账，即资产未进行资产登记和财务处理，长期滞留账外或被借用。

2、有账无物，即对于已报废、调出的资产不进行核销，导致长期挂账。

3、账物不对应，即会计资料无法真实地反映和有效控制资产的增减变化，久而久之，无法确认盘存资产数量的多与少、价值的增与减，从而失去了对实物的控制。

项目公司资产不实不仅会导致形成账面虚盈实亏，会计信息失真，企业盈利或亏损无法准确核算，而且会导致并购双方的信息不对称，不能准确掌握项目公司真实经济状况，同时有时会使得并购方看好的被并购方的资产，在并购完成后有可能存在严重高估，甚至一文不值，从而给并购方造成很大的经济损失。

四、项目公司债务风险

据统计并购重组的失败率高达70％，而导致失败的一个重要原因就在于对企业并购重组过程中潜在的法律风险，特别是被并购企业的债务风险处理不当或没有防范措施。项目公司的资产负债表并未反映或者无法反映已经发生的债务或者潜在的债务。这或者是由于项目公司恶意隐瞒债务，或者是由于项目公司的财务制度不规范、存在未入账债务，或者是由于或有债务的大量存在造成的。其中，或有债务是并购中的最大陷阱，如担保之债、票据责任之债、产品侵权或者环保责任产生的赔偿、未决诉讼或者潜在的诉讼、行政罚款等等，由于其发生或者处理结果处于突发状态而无法预料，并且轻易不为常规审查所能知悉，如果一旦发生，就有可能改变项目公司的资产状况和信用状况，从而直接影响项目公司的价值，因而危险更大。

五、项目公司重大合同风险

房地产项目开发中通常会涉及重大的合同，例如项目承包人的建筑工程合同、重大资产采购合同等等，这些重大合同是否能够适当履行，作为受让方来说必须全面的了解分析其中的法律风险，尤其应重点分析和论证项目公司重大合同的有效性、合同解除条款和违约条款、有无显失公平或重大风险条款、对项目公司控制权改变情形下的特别约定等。否则稍有不慎在收购方接手项目公司后可能会因该风险的爆发而给项目公司带来重大的诉讼或仲裁，将直接影响项目公司运营。

六、项目公司并购中的其他法律风险

除了以上必须要关注的法律风险外，作为收购方还必须审查项目公司劳动人事法律风险，即审查项目公司中高层管理人员的处置、项目公司的薪资、规章制度、工作交接等问题是否妥善解决；必须审查项目公司是否涉及或者是否即将会发生重大诉讼和仲裁；审查项目公司并购中是否存在国有股权、是否存在行政处罚（工商、税务等行政机关处罚）、项目公司的股东持有项目公司的股权比例及股东会决议、土地使用权出让条款中是否存在限制项目公司并购的条款，等等这些在项目公司并购中不得不考虑的其他诸多法律风险。

（二）、法律风险防范

一、通过对项目公司实施尽职调查防范风险

尽职调查是公司并购的一个重要的、基础性的环节和程序。由收购方委托专业律师、会计师以及行业专家对项目公司进行全面的、详尽的审慎调查，通过调查，律师、会计师以及行业专家将调查收集的资料、信息整理汇总，形成尽职调查报告，并对收购的可行性、可能存在的法律风险及预防方案发表意见，为收购方提供决策依据。这样，同时也可以在并购合同签订前对项目公司的财务状况和法律风险有足够的了解，从而尽最大可能防范风险。简而言之，尽职调查在企业并购中具有从法律上、财务上、项目可行性上发现风险、判断风险、评估风险的独特作用。

因此，收购方应当聘请律师和会计师甚至房地产行业专家对项目公司进行全面的调查，调查范围包括但不限于：股东出资、公司的资产、债权、债务及或有债务、对外担保、税务、重大合同、劳动用工、项目投资开发情况等各个方面。

二、通过完善、周密的并购协议防范风险

并购协议是并购交易的法律表现，完善、周密的并购协议条款是主动防范各类已知和未知法律风险的重要保障。一般而言，在并购协议中采用通用条款和特殊条款来保护并购交易安全。通过完善、周密的并购协议防范风险的主要措施有：

1、通过定价与支付条款防范风险