股权收购房地产项目的法律风险及防范【精品文档】
股权收购的法律风险与合规防范
股权收购的法律风险与合规防范股权收购是指企业通过购买其他企业的股权，从而获取控制权或者影响力的行为。
股权收购作为一种常见的企业战略行为，不仅可以帮助企业扩大市场份额，增强竞争力，还可以实现战略布局等目标。
然而，在进行股权收购的过程中，企业需要面对各种法律风险和合规难题，合理的风险防范及合规措施将对企业的收购行为产生重要影响。
一、法律风险分析1.合同法风险在股权收购过程中，双方往往会签订合同来约定各方的权益和义务。
合同中的条款不当、缺失或者解释不明等问题，可能导致争议的发生，从而给企业带来法律风险。
因此，在签订合同之前，企业应该做好尽职调查，确保合同条款的准确性和完整性，避免合同中存在模棱两可的问题。
2.并购反垄断风险在股权收购中，如果交易涉及到的市场份额过大，可能引起反垄断机构的不良关注。
反垄断机构有权对交易进行调查，并在调查结果出来之后作出处罚决定，如强制撤销交易、处以罚款等。
因此，企业在进行股权收购前，应充分了解相关的反垄断法律法规，并在收购过程中积极与反垄断机构进行沟通，避免出现违反反垄断法律的情况。
3.投资者保护风险股权收购可能会导致投资者的权益受损。
当企业在收购过程中未充分揭示信息或者操纵股价等行为，可能引发投资者的维权诉讼，给企业带来法律风险。
因此，企业在进行股权收购前，应遵守相关证券法规，充分保护投资者的权益，并确保交易的透明度和公平性。
二、合规防范措施1.尽职调查在进行股权收购前，企业应开展全面的尽职调查，对目标企业的财务、经营、法律等方面进行评估。
通过尽职调查，企业可以了解目标企业的实际情况，并针对其中存在的法律风险制定相应的解决方案。
2.合同审查在签订股权收购协议之前，企业应当委托律师对合同条款进行审查。
律师可以帮助企业识别风险点，并提出修改建议，确保合同的合规性和有效性。
3.反垄断合规在进行股权收购时，企业应确保交易的合规性，遵守反垄断法律的要求。
企业应提前向相关反垄断机构报告交易，并提供充分的证据证明交易不会对市场造成不良影响，以减少反垄断机构对交易的干预。
股权收购法律风险股权收购过程中存在的法律风险及应对策略
股权收购法律风险股权收购过程中存在的法律风险及应对策略股权收购法律风险及应对策略股权收购是企业在进行业务扩大、战略调整或者资本市场活动时常用的一种手段。
然而，在股权收购的过程中，各种法律风险也同时存在，对企业进行了一定的挑战。
因此，企业在进行股权收购时，必须对潜在的法律风险有清晰的认识，并制定相应的应对策略，以保证顺利完成交易并最大限度地减少法律风险的影响。
1. 公司治理风险公司治理风险是指由于股权结构调整导致的公司治理关系的不稳定或失衡，从而引发的法律纠纷。
在股权收购过程中，收购方需要审慎评估被收购公司的股权结构以及双方在合同中约定的治理机制。
同时，收购方还应当注意尽可能减少收购后可能出现的股权争议，并建立有效的争议解决机制。
2. 合规风险合规风险是指在股权收购过程中违反相关法律法规或者违背交易文件约定，导致各方面丧失其权益的风险。
企业在进行股权收购前，应进行详尽的尽职调查，确保被收购公司的经营活动合法合规，并与被收购方就合规事项进行充分沟通和约定，以明确各方责任和义务。
3. 基础设施风险基础设施风险是指在股权收购过程中，由于交易信息技术基础设施不稳定或不安全，导致信息泄露、被篡改或丧失的风险。
为了应对基础设施风险，企业应确保其信息系统的安全性与可靠性，对合同、交易文件等重要信息予以加密，并采取相应的网络安全保护措施。
4. 合同风险合同风险是指由于合同条款不清晰、不完整或不合理，导致交易双方发生争议或产生法律纠纷的风险。
为了避免合同风险，企业在进行股权收购时，应明确约定双方的权利和义务，并对合同条款进行详细的说明和解释，确保交易双方对合同内容的理解一致。
5. 人员变动风险人员变动风险是指在股权收购过程中，由于人员流动或关键人员离职，导致企业运营不稳定或业务风险加大的风险。
为了减少人员变动风险，企业应在股权交易完成后及时与被收购方沟通，确保交易后的人员结构变动合理、平稳，降低与人员变动相关的运营风险。
房地产收并购常见模式及风险防范
房地产收并购常见模式及风险防范以房地产收并购常见模式及风险防范为题，本文将介绍房地产收并购的常见模式，并探讨其中存在的风险，并提出相应的防范措施。
房地产收并购是指企业通过购买、兼并或合作方式，获取其他房地产企业的资产、股权或经营权益的行为。
这种方式可以帮助企业快速扩大规模、优化资源配置、提高市场竞争力。
下面将介绍几种常见的房地产收并购模式。
1. 股权收购模式：即通过购买目标企业的股权来实现收购。
这种模式相对简单，且能够快速掌控目标企业的经营权益。
但需要注意的是，股权收购往往需要支付高额的收购成本，并且可能面临法律法规的限制。
2. 资产收购模式：即通过购买目标企业的资产来实现收购。
这种模式相对于股权收购而言，对于收购方而言风险较小，因为可以选择性地购买目标企业的优质资产，同时也可以避免潜在的法律风险。
但需要注意的是，在资产收购过程中，需要对目标企业的资产进行充分的尽职调查，以确保所购买的资产真实有效。
3. 合作开发模式：即通过与目标企业合作共同开发房地产项目。
这种模式能够充分发挥各方的优势，实现资源共享和风险分担。
但需要注意的是，合作开发模式需要明确各方的权益和责任，并建立良好的合作机制，以避免合作过程中的纠纷和风险。
除了常见的收并购模式，房地产收并购还存在一些风险，需要加以防范。
1. 法律风险：在收并购过程中，可能面临法律法规的限制和约束。
因此，在进行收并购前，需要进行充分的法律尽职调查，了解目标企业的法律风险，并制定相应的风险防范措施。
2. 资金风险：房地产收并购通常需要大量的资金支持，如果资金链出现问题，可能导致收购计划的中断或失败。
因此，在进行收并购前，需要确保自身具备足够的资金实力，并制定合理的资金筹措计划。
3. 经营风险：收并购后，可能需要对目标企业进行重组和整合，这涉及到管理层的能力和经验。
如果管理层无法有效地实施整合计划，可能导致企业经营不善，进而影响收购的效果。
因此，在进行收并购前，需要评估目标企业的管理层能力，并制定相应的整合计划。
试论房地产项目股权收购风险控制及防范
试论房地产项目股权收购风险控制及防范摘要：房地产企业的股权并购行为，是目前我国房地产企业普遍采用的一种资本运作模式。
通过该方法，可以更好地避免在直接出让的过程中设置的某些税费，进而减轻房地产企业的税负压力。
就目前的情况而言，在我国的房地产企业进行项目股权收购时，还面临着诸多的税收风险。
房地产企业要想在未来的发展中取得良好的发展，就需要采取相应的措施来避免税收风险，从而保证企业的财务安全。
关键词：房地产项目；股权收购；风险；防范引言：在目前的社会经济运行和持续发展中，房地产行业在维护社会经济的稳定中发挥着越来越重要的作用。
要使房地产业的整体实力得到充分体现，就必须把房地产业的经济运作作为一个切入点。
在此基础上，结合我国房地产业的实际情况，综合运用各种权益风险管理措施，提升我国房地产业的整体竞争力。
所以，在房地产企业的运作过程中，行业管理者要根据行业的运作模式、经营情况等，建立起一套科学的股权收购方案，并利用风险控制和协调产权关系等手段，保持企业的稳步发展，这样才能保证房地产的稳定发展。
一、房地产项目股权收购以及控制风险的必要性股权并购，一般是指以被并购对象的股东的部分或全部股权为并购对象的并购活动。
在实践中，最常用的方法就是从股东手中购买股票，然后将股票价格转入股东的银行账户。
当收购方收购拥有50%或更多的股权时，其对收购方具有某种程度的支配作用。
在房地产开发过程中，为了更好地发挥自身的优势，许多房地产开发企业都会采用并购的方式[1]。
获得对应的土地使用权，以并购和整合两种常用方式，把在建工程、产品开发以及人力材料等方面相结合，实现股权的收购。
对房地产进行风险管控属实的实践首先是对你收购项目展开某种程度上的尽职调查。
这类工作的开展，通常是安排专门的机构或委托中介，对被收购目标公司的生产经营活动进行严格的调查，特别是在检查和核实金融活动方面，最重要的目的，就是要弄清楚被收购企业的股份结构以及还有可能存在的税收风险等等。
房地产项目收购与转让法律风险防范十大招
房地产项目收购与转让法律风险防范十大招第一篇：房地产项目收购与转让法律风险防范十大招房地产项目收购与转让法律风险防范十大招根据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目（以下简称房地产项目或项目）。
房地产项目转让，是指权利人将其拥有的房地产项目出卖给受让人，双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。
房地产项目开发是一种高投入、高风险的投资经营行为，其涉及面广，投资周期长，法律风险大。
尤其是房地产项目的收购与转让，法律风险无处不在，稍有不慎，就会导致整个项目收购转让的失败。
如何防范、控制、化解房地产项目收购与转让的法律风险？本文从律师实务的角度，总结出房地产项目收购与转让法律风险防范十大招。
一、全面了解标的公司和项目的具体情况。
这是防范法律风险最重要的一项工作。
收购方最好委托律师对标的公司和标的项目进行尽职调查。
标的公司一般都是项目公司，即专门为开发标的项目而设立的房地产开发公司。
收购方还应对律师调查的相关事项进行严格审查，主要内容有：（一）审查标的公司的状况。
例如，审查标的公司的资质，看其是否具备开发标的项目的相应资质，其资质是否按时进行年检；审查标的公司的经营状况，了解其是否正常营业，有无停业、歇业、被吊销营业执照等情况；审查标的公司对外签署的合同及其履行情况；审查标的公司的财务状况；审查标的公司的债权债务状况；审查标的公司的或有债务，包括未披露的隐形债务，对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等；审查标的公司是否存在未了结的诉讼、仲裁案件；审查标的公司的股权状况，包括股东情况，有无隐名股东，股东是否完成了出资，股权是否清晰，有无股权纠纷，股权有无瑕疵，是否存在抵押或被查封等情形。
（二）审查标的项目的状况例如审查土地状况，项目所在地块是国有出让土地还是国有划拨土地，土地用途是商业用地、住宅用地还是办公用地，是否拖欠土地出让金，是否出现土地闲置的状况等。
房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策审批稿
房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策房地产开发，按照我国《城市房地产管理法》的定义，是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
作为一种周期长、环节多的商业活动，房地产开发的过程也是一个风险相伴的过程。
而法律风险在房地产开发的各个环节上亦无处不在，充斥于从立项报批、土地取得、施工建设、到房屋销售的各个阶段。
其中，在房地产开发的前期阶段，往往会由于一着不慎而导致项目收购与转让的整体失败，这种开发中的全局性风险尤其需要加以充分的注意与有效地控制。
为此，本文拟从律师实务的角度，探讨在房地产前期开发阶段项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策。
项目收购中的法律风险及其防范一、直接收购项目方式（一）主要风险1、项目标的现状风险。
如项目标的的地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况不清晰而导致的风险。
2、项目不符合法定转让条件的风险。
根据《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定，收购的项目应符合以下法定条件，否则，将会因违反法律的强制性规定而可能导致项目收购协议无效：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；（3）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；（二）防范对策1、审查房地产项目的合法性。
即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，充分考虑可能存在的风险。
房地产项目收购与转让法律风险防范十大招
房地产项目收购与转让法律风险防范十大招房地产项目收购与转让作为一个复杂的交易过程包涵了诸多的法律风险，投资者需要主动了解相关的法律规定，从而有效地防范风险。
本文将介绍房地产项目收购与转让中存在的风险，并提出防范十大招以供参考。
1. 风险一：土地法律审查不充分购买房地产项目的前提是土地的合法性，如果存在土地法律问题，将对购买者造成巨大损失。
在购买之前，需要对土地进行全面审查，核实各种权利和限制。
因此，投资者应该找到土地法律顾问或者律师来确保土地符合法律规定。
2. 风险二：注销公司不到位如果购买的房地产项目为已注销的公司股权，将会存在相当大的风险。
在购买之前，需要核实公司是否已经被注销，如果存在注销情况，需要进行详细的调查，并避免涉及到注销问题的公司股权交易。
3. 风险三：税务处理不当税务问题是房地产项目交易中的关键问题。
投资者必须了解有关税收的法律规定，以便遵守税法并预防税务纠纷。
在收购或转让的过程中，必须及时向税务机关申报，缴纳相应的税费，并咨询税务顾问来规划税务策略。
4. 风险四：物业费和租金问题在房地产项目交易过程中，需要注意物业费和租金问题。
购买者需要了解物业费和租金的真实情况，了解承诺的租金和物业费是否合理，并且必须进行尽职调查来核实这些承诺。
5. 风险五：合同条款不明确合同是房地产项目交易中的重要组成部分，如果合同条款不明确，将会对交易双方造成损失。
在签订合同之前，应该仔细审查合同条款，确保条款明确而详细，并明确承诺和责任。
6. 风险六：项目资金不足在进行房地产项目收购或转让时，必须确保项目资金充足。
如果存在资金不足的情况，将会对项目进展产生负面影响。
投资者需要进行精准的财务规划，确保资金充足并安排合理的预算。
7. 风险七：合规风险房地产项目收购和转让存在风险，由于行业的复杂性，难免会出现合规和监管风险。
在交易之前，需要了解相关法律法规，以确保交易合规并避免未来监管风险。
8. 风险八：环境问题如今的社会追求绿色环保，环境问题已成为投资者普遍关注的问题。
房地产项目公司股权收购流程及法律风险防范
房地产项目公司股权收购流程及法律风险防备一、股权收购流程股权收购房地产项目旳基本流程大体可以分为如下几种环节：（一）前期准备阶段重要涉及理解项目公司旳基本经营状况和法律状况、发售股权及定向增资扩股旳动机、收购中存在旳法律和财务障碍等，并成立收购小组，涉及收购方自身专业人员（如开发、市场、设计、财务、法律等）、第三方谈判协作人员等，以便于后续收购旳尽职调查、谈判和合同拟定等工作旳开展。
（二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书收购双方通过初步接触后，就会签订收购意向书。
意向书重要是为背面旳收购活动提供一种合伙框架，以保证后续活动旳顺利开展。
收购意向书旳重要内容涉及收购标旳、收购方式及收购合同主体、收购价款及拟定价格旳方式、提供资料及信息条款、锁定条款、费用分摊条款、保密条款以及终结条款等。
（三）对项目公司尽职调查阶段尽职调查旳目旳是使收购方尽量地摸清项目公司旳家底。
一方面作为双方拟定收购价格旳参照因素，从另一方面来讲，尽职调查也就是风险管理。
一旦通过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，为下一步谈判方略旳拟定及合同谈判奠定基本，从而在合同谈判及合同旳拟定中合理设定双方旳权利义务，使交易双方在公平与合理旳基本上达到最后合同。
尽职调查一般涉及如下范畴：公司概况与经营状况、动产、不动产、劳动、重大债权债务、税收、环保、担保事项、重大合同、诉讼、仲裁、行政复议等。
但对于房地产项目收购来说，除了上述一般公司应调查旳基本内容外，关注重点为土地使用权状况、项目开发合法性和开发状况，涉及项目公司旳开发资质、土地使用权获得及存续、项目基本概况、项目性质、容积率等规划指标、项目应获得旳涉及五证在内旳相应政府批文、实际开发状况与项目批文以及规划设计、工程施工质量、项目开发重大合同旳签订及履行、项目旳销售等。
（四）编制收购项目旳可行性研究和收购方案此阶段一般与尽职调查同步开展，通过对周边房地产市场前景及项目初步市场定位研究、初步规划和建设方案拟定、项目成本及静态和动态经济效益分析、项目法律、经济以及政策风险评估等各个方面编制项目旳可行性研究报告，在公司经营管理层决策通过旳状况下，拟定收购旳合理价格，并拟订全面旳收购方案。
房地产项目公司股权并购法律风险分析报告
房地产项目公司股权并购法律风险分析近年来，由于土地资源的有限性和特殊性，国家对土地使用权的流转作出了诸多有别于其他可流通物的立法限制，很多房地产开发企业面临难以获取土地资源的困境。
而同时，许多手中有地，但自身资金、运作能力不强的房地产项目公司，为吸纳资金、引入先进的开发理念，尽快将手中的国有土地使用权投入市场开发建设，往往希望通过股权并购的形式其手中的房地产项目。
因此，以房地产项目公司并购来实现土地使用权及项目转让之风盛行。
尽管以房地产项目公司股权并购的方式收购房地产项目具有手续相对简捷、节省费用和开发成本、开发快捷等显而易见的优点；但也存在很多需要并购方特别注意的法律风险。
案例1、A公司获悉B房地产项目公司拥有“××花园”房地产项目，且已经开发建设至一期楼宇主体结构封顶，遂以收购B房地产项目公司全部股权的方式获取了该项目的开发建设权。
正当A公司按其与B公司股东签署的《股权转让协议》支付了全部股权转让价款，准备继续投入开发时，承建该项目施工总包的建筑施工方突然主张因原B公司拖欠其工程施工款，要求行使其建筑工程施工款优先受偿权，并申请法院查封了项目在建工程；同时，项目设计方以原B公司拖欠巨额设计费用为由申请查封了项目公司的流动资金帐户。
A公司由此陷入了困境。
2、A公司收购了某C房地产项目公司70％的股权，欲以大股东身份控制和主导B公司承建的某写字楼项目，并完成了变更股东的工商变更登记手续。
但在经营决策过程中，持有C公司30％股权的股东主张：虽然A公司拥有70％的股权，但是根据B公司章程规定，仅享有60％的表决权和分红权。
此时A公司才发现其原受让股权时审阅的公司章程为一份无效章程，且与C公司在工商行政管理部门备案登记的章程内容不符，并没有约定表决权和分红权限制。
由此A公司与C公司原股东发生纠纷，项目开发建设无法顺利进行。
3、A公司收购了D房地产项目公司全部股权，并在《股权转让协议》中约定D公司原股东承担D公司或有债务。
股权收购类房地产项目中存在的风险及预防措施
股权收购类房地产项目中存在的风险及预防措施几年来，很多房地产开发商由于资金运转不开，最终只能通过股权转让的方式将房地产项目转让，但从收购的角度来争论，还存在一定的风险，我国对于房地产交易的管控严格，出台了许多相关条例，例如限购令等相关政策的影响下，很多房地产开发商在工程施工中资金周转链断开，这时假如还想将项目进行下去，就必需采用股权转让的方式才能连续下去。
对此，文章提出了针对这些问题的预防措施。
一、股权收购类房地产项目的概念和特点（一）股权收购类房地产项目的含义房地产股权收购的含义是房地产投资人购买房地产开发商公司的全部股权或是其中部分股权，在成功购买后也代替了原来股东在法律上的地位和在公司的实际权力，包括公司的经营管理权等。
在这里所说的股权代表的是公司中权力、义务、全部资产，在随持有者的变化而变化的。
这种股权收购的过程中并不转变公司的名称和房地产项目的全部权。
在这种以股权方式的转让下，房地产项目开发的权力属于问题必定有所转变。
（二）股权收购类房地产项目的特点房地产收购项目有两种方式:一是土地的直接转让;二是房地产开发商股权收购。
出让方需要办理审批、许可等转让手续，手续办理流程烦琐，并由出让方缴纳一定的交易税费。
（三）股权收购类房地产优势与直接转让方式相比，股权类房地产收购更为简便、收购方法敏捷，是目前转受让双方更倾向的交易方式。
在完成股权的收购后，房地产项目仍以房地产开发商名义经营。
二、股权收购类房地产项目存在的风险第一，担保风险，转受方在对房地产公司进行股权收购时，应当尽可能地向转让方全面了解其对外的担保事项，必要时还要向银行等相关机构进行认真调查。
因为在收购股权时，发生变化的是房地产开发公司的股东，但是股权的实质没有发生变化，还是对土地的使用权，但是假如在股权转让之前转让方将土地使用权对外进行股权质押，这导致了转受方得到的股权的价值。
假如转让方的股权已经对外抵押，那么在签订交易协议之前应当接触其在外的抵押关系，必要时可以采用法律的手段解决。
房地产开发企业常见法律风险-与防范对策
一黑白合同的法律风险与对策
1、黑白合同的表现形式
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2、法律风险 《招标投标法》、《建设工程价款结算暂行办法》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：“以备案的中标合同为准 ”
3、防范对策 有利的新的施工合同、补充协议要及时到建设主管部门备案，以防止出现对己不利的黑白合同
房地产开发中的常见法律风险
及其防范对策
汇报时间：12月20日
Annual Work Summary Report
内容大纲
第一部分 房地产前期开发阶段 第二部分 房地产施工建造阶段 第三部分 房地产销售阶段 第四部分 物业管理阶段
第一部分 房地产前期开发阶段
添加标题
项目收购中的法律风险
添加标题
（二） 通过收购项目公司的股权间接收购项目方式
项目转让中的法律风险
第一部分 房地产前期开发阶段
（一）、项目直接转让
项目转让的特点： 项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件的房地产开发项目转让给第三方的行为。 时间点上是在取得商品房预售许可证之前，否则就可能是房屋转让。
【案例3】2000年浙江瑞安某房地产公司刘某伙同当地开发区建设局长林某，共同从一家食品厂处以每亩30万元的价格购地20亩，在未进行任何动工建设的情况下，于次年1月将该块土地以每亩41.6万元的价格转卖给另一家房地产公司。林某利用其建设局长的身份协调国土局将土地证转移到最终买家房地产公司名下。林某等三人共获利262万余元，案发后，林某三人被以非法倒卖土地使用权罪追究刑事责任。
房地产收购项目的法律风险及应对措施（一）
房地产收购项目的法律风险及应对措施（一）引言房地产收购项目一般通过股权收购（股权转让或增资）或资产收购的方式进行，本文拟从收购方的角度，以股权收购方式为主线，在参考梳理房地产收购项目的相关法律风险及应对措施，并附列资产收购方式的特殊风险。
当事人主体资格风险在股权收购前，对当事人主体资格的审查非常重要。
当事人包括股权转让情形下的转让方股东或非转让方股东、增资情形下的全体股东以及标的公司。
1. 对于标的公司股东而言，需关注以下问题：（1）股东的性质是个人还是企业；如是企业，是否属于需要遵守特别管理规定和程序的国有/集体企业；（2）过往投资标的公司的行为是否履行了法律规定的全部手续，是否存在法律上的瑕疵；（3）是否为标的公司工商登记的股东；（4）是否是实际出资人，是否存在委托持股、信托持股等代持股权的情形（如果股东名册上的股东是实际出资人，则属正常交易；如果名册上的股东属于代他人持有股权的，则需与其背后的隐名股东即实际出资人进行磋商，并与之订立相关协议）；（5）目前是否合法存续（是否处于已注销、吊销未注销、被撤销、解散、清算、破产等状态）；（6）是否存在法律或公司章程、股东协议等投资文件规定的限制转让股权的情形（如《公司法（2018年修正）》第一百四十一条对股份公司发起人及董事、监事、高级管理人员转让公司股份的限制；有的公司章程对股东转让股权有特殊约定，如禁止股东向股东以外的人转让股权）；（7）如转让方股东系已婚自然人，需考虑夫妻共同财产的处分权问题（可以要求另一方在股权转让协议中“配偶”项下签字同意，或要求转让人提供另一方同意的书面证明、夫妻双方关于个人财产的协议、夫或妻一方单方获得的赠与等证明，同时作为股权转让协议的附件）；（8）转让方股东是否系特殊目的实体（SPV），从而其履约和赔偿能力受到限制；（9）股东是否通过正常方式可以联系得到。
2. 对于标的公司而言，需关注以下问题：（1）标的公司是否合法设立及有效存续；（2）标的公司是否取得经营（如房地产开发）所需的资质许可。
房地产企业股权收购之法律风险及防范
股权收购过程中存在的法律风险 一 、 目标公司存在的法律风险 。 １． １． １ 企业合法存续和内 部 治 理 风 险 。 目 标 公 司 的 合 法 存 续 是 股 权 收购的首要条件之一 ， 因此， 企 业 的 成 立 情 况， 原始的工商登记注册情 况及变更情 况 ， 各种执照证件年检情况， 目前的经营、 财务状况， 以及企 解散或 破 产 状 态 等 ， 都 是 一 个 企 业 独 立 法 人 真 实、 合 业并未处于合并 、 法存在的标志 。 而公司股东会 、 董事 会 、 监事会和管理层之间是否按照 《 公司法 》 进行分权和制衡 ， 内部控制 制 度 是 否 有 助 于 企 业 资 本 增 值 、 保 值， 分层委托代理体系能 否 使 经 营 者 或 其 集 体 的 经 营 决 策 在 公 司 各 个 层次得以落实等 ， 也都是衡量股权转让风险的重要度量衡 。 包括未披露的对外担 １． ２ 或有负债风 险 。 目 标 公 司 的 或 有 负 债 ， 保、 潜在的合同违约 、 隐性 债 务 等。 受 让 方 收 购 股 权 后， 必须承担目标 公司的债务责任 。 即使转让协议明确 规 定 受 让 方 对 目 标 公 司 的 债 务 不 承担责 任 ， 这种条款也不能对抗善意第三人， 收购方只能在承担了债务 责任后再对原来的股东进行追偿 。 １． ３ 人力资源管理风险 。 企 业 人 力 资 源 管 理 适 用 的 法 律 不 仅 仅 是 《 、 《 ， 劳动法 》 劳动 合 同 法》 还 有 更 多 关 于 工 资 支 付、 社 会 保 险、 安全生 产、 工伤赔偿 、 职业病防护等相关 法 律 、 法规。因此， 应全面地审查目标 重点体现在劳动管理和劳动保障 公司的规章制度与存在 的 用 工 风 险 ， 上， 从招聘员工开始 ， 签订 劳 动 合 同 、 社会保险直至解除劳动合同这一 目标公司是否严格 系列流程中都有国家相 关 的 劳 动 法 律 法 规 的 约 束 ， 按照法 律 规 范 实 施 劳 动 管 理 ， 是否严格按照法律履行相关程序， 关系着 是否可以大幅度减少劳动纠纷从而成功避免法律风险 。 １． ４ 诉讼与仲裁法律风 险 。 目 标 公 司 正 在 进 行 的 诉 讼 和 仲 裁 会 给 企业带来难以预料的困 难 与 经 济 损 失 ， 因为诉讼案件和仲裁案件的不 确定性使得公司的资产随时处在 贬 值 之 中 。 在 诉 讼 或 仲 裁 中 转 让 方 的 这些被冻结的资产可 股权或资产及土地使用 权 常 处 在 诉 讼 保 全 之 中 ， 能会在诉讼后被法院强 制 执 行 。 此 外 ， 受让方还应该要求转让方列出 并弄清楚这些协议与合同的履行情况 。 其所签的所有合同与协议 ， 股权本身存在的法律风险 。 ２． ２． １ 被收购股权的合法 性 和 有 效 性 。 股 权 收 购 必 须 考 虑 我 国 法 律 的具体规定 。 例如我国 《 公 司 法》 规 定， 有限责任公司的股东必须在五 十人以下 ， 如果股权收购后股东人数不符 合 《 公司法》 的要求， 可能会导 致交易失败 。 再如 ， 有的目标公司虽 然 项 目 获 得 了 批 准 ， 但公司发起人 的注册 资 金 并 未 全 部 到 位 ， 或者是原股东中途部分更换， 而新股东支付 的股权交易款没有完全付清致使股权权属尚不明晰 。 则必须 按 法 定 程 ２． ２ 对出让股权性质的确定 。 如是国有股权转让 ， 序进场公开交易 ， 否则 转 让 合 同 视 为 无 效 。 收 购 国 有 股 权 须 经 国 资 委 并在产权交易所内签订产权转让合同， 由产权交易中心出具产权 审批 ， 交割单后 ， 才能正式办 理 股 权 和 工 商 变 更 登 记 手 续 。 另 外 收 购 中 外 合 ， 资的目标公司股权也必 须 遵 守 《 中外合资企 业 法》 如果股权被两家以 则须外经委审批并改变企业性质； 如果外方股权被另 上中方 企 业 收 购 ， 一外方收购 ， 也须经过外经委审核投资主体变更事宜 。 房地产项目存在的法律风险 。 以 实 现 房 地 产 项 目 收 购 为 目 的 的 ３． 股权收购不同于一般的 公 司 股 权 收 购 ： 前者收购的根本目的在于获得 如果事实上不能实现房 土地使用权及房地产项 目 。 对 于 受 让 方 而 言 ， 地产项目的收购 ， 那么股权转让也 就 失 去 了 意 义 。 所 以 ， 房地产企业股 权收购 过 程 中 ， 对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要， 也更具 有现实意义 。 ３． １ 土地使用权瑕疵风 险 。 此 项 风 险 指 目 标 公 司 土 地 使 用 权 是 否 出让金支付时间、 取得方式、 土地用途、 使用年限是否符合受 依法取得 、 让方的 投 资 需 求 ， 转让方是否隐瞒该宗地有被查封、 抵押或出租等禁止 或限制转让的情形等 。 清 晰、 无瑕 ３． ２ 项目开发风险 。 指房 地 产 项 目 资 产 权 属 是 否 明 确 、
房地产企业股权收购之法律风险及防范
房地产企业股权收购之法律风险及防范刘晓尧１崔润苗２１．中国航天建设集团有限公司；２．陕西航天房地产开发有限责任公司【摘要】房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。
一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。
股权收购与项目收购比较起来，具有更为快捷、便利的特点，但在方便、宜行的同时，也蕴涵了巨大的法律风险，本文全面分析了股权收购过程中存在的目标公司、股权本身、房地产项目三大法律风险，并结合实践操作情况提出了相应的防范措施。
【关键词】房地产企业股权收购目标公司法律风险一、股权收购过程中存在的法律风险１．目标公司存在的法律风险。
１．１企业合法存续和内部治理风险。
目标公司的合法存续是股权收购的首要条件之一，因此，企业的成立情况，原始的工商登记注册情况及变更情况，各种执照证件年检情况，目前的经营、财务状况，以及企业并未处于合并、解散或破产状态等，都是一个企业独立法人真实、合法存在的标志。
而公司股东会、董事会、监事会和管理层之间是否按照《公司法》进行分权和制衡，内部控制制度是否有助于企业资本增值、保值，分层委托代理体系能否使经营者或其集体的经营决策在公司各个层次得以落实等，也都是衡量股权转让风险的重要度量衡。
１．２或有负债风险。
目标公司的或有负债，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、隐性债务等。
受让方收购股权后，必须承担目标公司的债务责任。
即使转让协议明确规定受让方对目标公司的债务不承担责任，这种条款也不能对抗善意第三人，收购方只能在承担了债务责任后再对原来的股东进行追偿。
１．３人力资源管理风险。
企业人力资源管理适用的法律不仅仅是《劳动法》、《劳动合同法》，还有更多关于工资支付、社会保险、安全生产、工伤赔偿、职业病防护等相关法律、法规。
因此，应全面地审查目标公司的规章制度与存在的用工风险，重点体现在劳动管理和劳动保障上，从招聘员工开始，签订劳动合同、社会保险直至解除劳动合同这一系列流程中都有国家相关的劳动法律法规的约束，目标公司是否严格按照法律规范实施劳动管理，是否严格按照法律履行相关程序，关系着是否可以大幅度减少劳动纠纷从而成功避免法律风险。
试论房地产项目股权收购风险控制及防范
产能经济383试论房地产项目股权收购风险控制及防范杨 旺 重庆新鸥鹏地产(集团)有限公司摘要：近些年，随着我国市场经济体制改革的不断深入以及国际经济全球化趋势的快速发展，我国的整体经济水平得到了较大的提升。
与此同时，国内经济市场也变得越来越复杂，企业与企业、行业与行业之间的竞争越来越激烈。
对于房地产企业而言，随着国家宏观调控的力度不断加大，使得企业与企业之间的竞争越来越大，房地产企业购买土地的价格不断升高，越来越多的房地产开发企业开始面临着难以获取土地资源的困境。
同时，也有一些房地产企业拥有一定的土地，但是自身的资金、运营管理能力不强，往往希望通过股权转让的形式将已有的房地产项目转让，以获得充足的资金支持。
因此，近几年房地产行业经常使用转让项目股权的方式获得土地已经成为一种常见的土地获取方式。
但是在这个过程中，房地产企业可能会面临一些的股权转让、收购风险，如果不对其进行严格的监控和规避，就很有可能导致房地产企业的资金运作出现很多问题。
因此，本文作者对房地产项目股权收购过程中的风险控制和防范进行了相应的探讨。
关键词：房地产项目；股权收购；风险控制；风险防范中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)004-0383-01一、引言近些年来，国家对于房地产行业的调控力度不断加强，再加上房地产行业的发展已经过于饱和，企业与企业之间的竞争越来越大，使得房地产行业面临着前所未有的发展危机。
从目前的情况来看，已经有部分房地产陷入了资金链紧张、产品滞销以及土地积压等困境，严重的阻碍着房地产企业的进一步发展。
一些房地产企业为了尽快走出困境，开始将自己的一些项目股权转让给其他更有实力的企业，并且这种手段已经成为房地产项目转让中一种普遍的方式。
与直接转让相比而言，股权转让不涉及土地使用权的变化，不需要缴纳直接转让中的增值税及土地增值税等，这在一定程度上降低了转让双方的经济压力，但同时也面临着其他方面的风险。
【建纬观点】地产股权并购中重大合同履行之法律风险及防范
【建纬观点】地产股权并购中重大合同履行之法律风险及防范引言在房地产开发用地日趋紧张的环境下，通过股权收购方式获取房地产项目已成为一种主流方式。
囿于房地产开发项目周期长、涉及主体较多、交易风险较大，任何环节的疏忽都极有可能造成巨大的投资损失。
本文主要结合股权收购项目法律尽职调查的实务经验，针对房地产股权收购项目的重大合同履行法律风险进行梳理，探讨在房地产股权并购中收购方如何对相关法律风险予以防范。
一、未竣工验收项目的施工合同履行风险（一）建设工程施工合同无效的法律风险《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第2条规定：招标人和中标人另行签订的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容，与中标合同不一致，一方当事人请求按照中标合同确定权利义务的，人民法院应予支持。
第24条规定：当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。
在法律尽调过程中，存在目标项目实际履行的为招投标前签订的施工合同，改变了备案的中标合同价款、工期等实质性条款的情形。
在这种情形下，需要目标公司提供相应的招投标材料，来确定招标程序是否合法、备案的中标合同是否有效。
若目标公司无法提供相应的招投标材料来确定中标合同是否有效，根据上述《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》的相关规定，若备案的中标合同合法有效，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据；若备案的中标合同合法无效，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。
（二）施工总承包单位非法转包的法律风险根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条规定：实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。
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股权收购房地产项目的法律风险及防范（一）风险种类一、项目公司的设立风险在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生实质性重大影响的法律风险归纳起来主要有：1、股东未足额缴纳出资；2、股东出资形式不符合法律规定；3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定；4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续；5、抽逃出资；6、未依法年检。
上述法律风险对于收购方进入项目公司后的合法权益以及项目公司的合法权益均会产生重大影响，如股东未足额缴纳出资或抽逃出资行为构成了对项目公司财产权益的损害，该行为不仅对项目公司的项目开发建设资金投入带来影响，影响项目开发建设的正常进程，更为严重的是，由于未足额出资或抽逃出资导致项目公司实收资本未达到项目公司房地产开发资质等级相对应的实收资本要求，从而致使项目公司可能遭受被取消开发资质的重大法律风险；再如，股东以土地使用权作价入股出资后但未依法将该土地使用权过户至项目公司名下，这就会使得项目公司在对该土地使用权进行项目开发建设时因项目用地存在权属瑕疵而影响项目的合法性问题。
二、项目本身的风险由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂关系，尤其是久拖未建或停建的项目公司，在股权收购时，涉及房地产领域中具体专业问题的风险比较多。
归纳起来主要有：1、土地使用权风险：包括出让金支付与否、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无带征地情况、土地使用权权属不清、项目用地是否存在被征收或征用等风险；2、项目主体的风险：包括开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险；3、动拆迁风险：尚未完成拆迁安置的，拆迁安置补偿合同的权利义务随之转让给受让人，所有的拆迁风险转移给受让人，尤其是物权法实施后，动拆迁个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件，被拆迁人享有法定优先权安置房；4、规划风险：规划有无调整，调整的是否符合受让方的开发需求，规划有无超过期限，需要重新申报的能否获得批准；5、项目相邻关系的危机风险：物权法规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准。
妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即使取得了建筑设施工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，但只要导致相邻建筑物的通风、采光、日照规定的最低标准，也要承担相应的责任；6、需要政府审批的各类证照是否已批的风险，如动工开发期限，是否已超过出让合同规定的动工期限，是否获得延期开工，有无被政府收回的可能；7、项目建设中各类合同的风险：尤其是在建、停建、缓建项目的，合同情况更复杂，有无履行纠纷、合同违约或解除纠纷，是否有因建设工程进度监管不严给予施工单位的不当工程签证风险；8、违法建设的风险：如超规划建房；9、工程质量风险；10、不动产有无抵押担保的风险；11、物业销售的风险。
三、项目公司资产不实的风险在并购项目中经常会发现项目公司存在实物与账目不相符的情况，账物不符主要表现在以下三个方面：1、有物无账，即资产未进行资产登记和财务处理，长期滞留账外或被借用。
2、有账无物，即对于已报废、调出的资产不进行核销，导致长期挂账。
3、账物不对应，即会计资料无法真实地反映和有效控制资产的增减变化，久而久之，无法确认盘存资产数量的多与少、价值的增与减，从而失去了对实物的控制。
项目公司资产不实不仅会导致形成账面虚盈实亏，会计信息失真，企业盈利或亏损无法准确核算，而且会导致并购双方的信息不对称，不能准确掌握项目公司真实经济状况，同时有时会使得并购方看好的被并购方的资产，在并购完成后有可能存在严重高估，甚至一文不值，从而给并购方造成很大的经济损失。
四、项目公司债务风险据统计并购重组的失败率高达70％，而导致失败的一个重要原因就在于对企业并购重组过程中潜在的法律风险，特别是被并购企业的债务风险处理不当或没有防范措施。
项目公司的资产负债表并未反映或者无法反映已经发生的债务或者潜在的债务。
这或者是由于项目公司恶意隐瞒债务，或者是由于项目公司的财务制度不规范、存在未入账债务，或者是由于或有债务的大量存在造成的。
其中，或有债务是并购中的最大陷阱，如担保之债、票据责任之债、产品侵权或者环保责任产生的赔偿、未决诉讼或者潜在的诉讼、行政罚款等等，由于其发生或者处理结果处于突发状态而无法预料，并且轻易不为常规审查所能知悉，如果一旦发生，就有可能改变项目公司的资产状况和信用状况，从而直接影响项目公司的价值，因而危险更大。
五、项目公司重大合同风险房地产项目开发中通常会涉及重大的合同，例如项目承包人的建筑工程合同、重大资产采购合同等等，这些重大合同是否能够适当履行，作为受让方来说必须全面的了解分析其中的法律风险，尤其应重点分析和论证项目公司重大合同的有效性、合同解除条款和违约条款、有无显失公平或重大风险条款、对项目公司控制权改变情形下的特别约定等。
否则稍有不慎在收购方接手项目公司后可能会因该风险的爆发而给项目公司带来重大的诉讼或仲裁，将直接影响项目公司运营。
六、项目公司并购中的其他法律风险除了以上必须要关注的法律风险外，作为收购方还必须审查项目公司劳动人事法律风险，即审查项目公司中高层管理人员的处置、项目公司的薪资、规章制度、工作交接等问题是否妥善解决；必须审查项目公司是否涉及或者是否即将会发生重大诉讼和仲裁；审查项目公司并购中是否存在国有股权、是否存在行政处罚（工商、税务等行政机关处罚）、项目公司的股东持有项目公司的股权比例及股东会决议、土地使用权出让条款中是否存在限制项目公司并购的条款，等等这些在项目公司并购中不得不考虑的其他诸多法律风险。
（二）、法律风险防范一、通过对项目公司实施尽职调查防范风险尽职调查是公司并购的一个重要的、基础性的环节和程序。
由收购方委托专业律师、会计师以及行业专家对项目公司进行全面的、详尽的审慎调查，通过调查，律师、会计师以及行业专家将调查收集的资料、信息整理汇总，形成尽职调查报告，并对收购的可行性、可能存在的法律风险及预防方案发表意见，为收购方提供决策依据。
这样，同时也可以在并购合同签订前对项目公司的财务状况和法律风险有足够的了解，从而尽最大可能防范风险。
简而言之，尽职调查在企业并购中具有从法律上、财务上、项目可行性上发现风险、判断风险、评估风险的独特作用。
因此，收购方应当聘请律师和会计师甚至房地产行业专家对项目公司进行全面的调查，调查范围包括但不限于：股东出资、公司的资产、债权、债务及或有债务、对外担保、税务、重大合同、劳动用工、项目投资开发情况等各个方面。
二、通过完善、周密的并购协议防范风险并购协议是并购交易的法律表现，完善、周密的并购协议条款是主动防范各类已知和未知法律风险的重要保障。
一般而言，在并购协议中采用通用条款和特殊条款来保护并购交易安全。
通过完善、周密的并购协议防范风险的主要措施有：1、通过定价与支付条款防范风险可通过设立一个独立第三方的托管账户来保管并购对价（适用于股权转让交易）的价款。
一般约定根据股权转让进程的不同阶段来分期支付相应的对价。
为防止项目公司股权转让完成后出现未经披露的债务，可以约定保留一定数额的对价作为担保或违约金。
2、通过价款调整条款防范风险为了防止交易对方在协议签订前向收购方所披露的事项在协议签订后发生变化或出现未披露的事项进而会损害收购方以及项目公司的权益风险的发生，可通过设立对价调整条款，即双方在并购协议中约定在特定情形发生的情况下，收购方有权单方调减并购对价，可依此拒绝向交易对方支付所调减的对价，或者有权要求交易对方返还超出部分的对价。
3、通过先决条件条款防范风险所谓先决条件条款是指,并购双方在并购协议中明确约定当某特定情形或条件发生及成就时双方或一方方负有履行并购协议约定的某特定义务，或者并购协议方可生效。
对于收购方来说设定先决条件条款可以达到以下几个目的，一是督促交易对方积极履行协议约定的先履行义务，如督促交易对方积极办妥并购交易实施的项目公司内部决议或外部批准手续，防范交易行为因在尚未获得项目公司内部决议或外部批准情形下而遭受被认定无效的风险；再如，可以督促交易对方在收购方正式进入项目公司前积极消除项目公司存在的诸多瑕疵问题，如股东出资瑕疵、资产权属瑕疵、项目开发建设瑕疵等；二是在交易对方就已披露的项目公司风险事项在某指定期限届满后仍未得到消除的情况下，赋予收购方单方终止协议退出交易的权利；三是可以作为收购方对价支付的要件，即收购方可以通过该先决条件条款的设定主张在某特定条件成就前，交易对方无权向其主张对价支付义务，进而可以有效控制对价的支付风险。
4、通过过渡期条款防范风险通常，在并购交易中，并购协议的签订仅是整个交易行为的开始，只有到了交割日，办理完成变更登记手续之后，才是交易行为的终结。
从并购协议的签订到交割日整个期间即为过渡期。
过渡期的长短视双方意愿以及各种法定程序的履行和法律文件的审批的时间而定。
在过渡期期间，对于交易双方而言，都是相当敏感和慎重的。
对于收购方而言，因尚未正式取得项目公司控制权，从而无法直接参与项目公司的经营，但项目公司的任何经营、资产、债务、人事等事实上正在发生或变更，都与收购方自身在项目公司的未来利益有密切和必然的联系。
而对于交易对方而言，因已决意让出项目公司控制权，甚至已决意退出对项目公司的投资，可能出现各种的降低经营意愿，怠于管理的行为，在公司资产、负债、人事安排、风险防范、合同履行等方面出现的松懈、放任的情况，从而影响项目公司的收益和资产保全。
故为了使得项目公司的现状得以维持，以及防止交易对方利用其尚对项目公司的实际控制权，变相从公司获取其他利益，或者采取恶意行为致使项目公司资产价值减少、债务增加。
因此，收购方应当设立过渡期条款来约束交易对方行为防范风险。
即在并购协议中，对于过渡期内交易各方的权利与义务予以明确，提出先期进驻并参与项目公司的管理等具体措施，如派驻总经理、财务总监，以便适当地、及时地、准确地实现管理权交接。
同时，约定项目公司在此期间内不得实施利润分配，非经收购方同意不得对资产进行任何有损项目公司权益的处置行为，不得对公司负债进行提前清偿或提供担保行为，亦不得与第三者从事任何对项目公司的营运或财务状况有损害的行为。
5、通过交割前的陈述与保证条款防范风险一份并购协议中交割前的陈述与保证条款占据了较大部分的内容，收购方之所以需要在并购协议中要求交易对方进行长篇累牍的作出各类陈述与保证，其最终目的就是拟通过该条款的设置防范交易对方在协议签订前/时向收购方所披露的、作为收购方作出收购与否的决策依据即项目公司有关的信息、资料是真实的、全面的、详尽的，防范虚假陈述风险，完善违约救济措施。
对收购方来说，陈述和保证条款是化解收购风险的最好办法，最大限度地保障自己的利益。
交割前的陈述与保证条款通常会要求交易对方作出如下各个方面的陈述与保证：1、交易标的物处置的合法性和有效性，即交易对方有权签约、履约，且履约无障碍/争议；2、项目公司财务管理方面，即财务信息准确、真实、无遗漏以及无遗漏披露债权债务；3、资产方面，即资产完整、权属无瑕疵、性能良好；4、项目本身方面，各项手续合法、且项目开发建设符合批准要求；5、税务方面，无偷漏税行为、无税务争议存在；6、重大交易方面，在过渡期内不损益经营、。