房地产项目联建及其法律风险防范
房地产参建联建的法律风险及防范
房地产参建联建的法律风险及防范房地产开发指房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，进而转让房地产开发项目，或者销售、出租商品房的行为。
近些年来，随着房地产业的发展，在房地产开发实践中，房地产企业进行参建、联建的现象非常普遍。
房地产开发商选择参建、联建的原因无非是由于资金、土地等条件的限制。
其情形大体有两种：(1) 有土地使用权而自有资金不足，故吸收其他单位投资联合开发；(2) 有资金但无房地产建设计划，或是为了省略立项，而以参建形式参与其他单位的房地产开发项目。
不过，如果参建、联建行为不符合相关法律法规，常常容易引发纠纷以至诉讼，导致当事人经济目标不能达成，还造成讼累。
房地产参建、联建中存在着许多法律上的风险。
事实上，撇开恶意欺诈行为而言，现在的大量房地产参建、联建纠纷、诉讼往往都是因为房地产开发企业本身在运作过程中未尽量规避法律风险而造成的。
因此，作为房地产开发主体，只有清楚参建、联建存在的相关法律风险，规范运作，才可能尽量规避防范风险，减少纠纷的发生。
一、参建、联建主体的风险及防范1995年1月1日起，《中华人民共和国城市房地产管理法》施行。
在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守该法。
该法明确规定了房地产开发经营者必须具备相应的资格条件。
该法第29条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的经营场所；(3)有符合国务院规定的注册资本；(4)有足够的专业技术人员；(5)法律、行政法规规定的其他条件。
按照1998年国务院第248号令《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业除必须具备上述条件外，还必须依法到工商行政管理部门办理企业法人登记，取得企业法人资格；然后到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，由其核发房地产开发资质证书。
房地产项目合作开发及法律风险防范
房地产项目合作开发及法律风险防范一、房地产项目合作开发模式的选择存在三种典型的合作模式：1、合同型合作开发模式。
是指出地方在不转让土地使用权的前提下以合作项目的土地使用权作为投资、投资方以现金等作为投资，双方以签订合作开发合同的方式来合作开发房地产项目。
即一方出地、一方出资，通过合同约定享有权利和义务，但是土地不转移过户，出资方也不办理土地加名，所有开发手续均以出地方名义办理。
优点在于省去了土地过户的复杂手续。
缺点在于，对于投资方来说，不加名字，土地方如违约，权利难以得到保障。
2、联建型合作开发模式。
是指一方提供土地使用权，另一方提供资金和技术，双方共同办理土地使用权变更登记及合建审批手续，投资方办理土地的加名手续，房地产开发以共同名义进行，双方共同负责建设施工，并按合同约定比例共享利益、共担风险。
优点是一定程度上保障投资方对土地的控制和权益。
缺点，此种模式要求一方具有房地产开发资质，并需要办理土地更名和合建审批手续，手续复杂，获批准难度大。
3、法人型合作开发模式。
是指出地方以合作项目的土地使用权出资，投资方以现金等出资共同组建一个项目公司来合作开发房地产项目。
此种模式，项目公司是独立法人，独立承担法律责任，独立于合作各方。
合作各方通过合资合同、公司章程等约定权利、义务，责任明确，且是有限责任，法律风险相对较小，后续股权易于转让。
缺点，土地需要过户至项目公司，具有一定手续和费用。
二、房地产项目合作开发的主要法律风险1、合作主体经营资格不合法的法律风险。
要求合作各方中至少有一方具有房地产开发经营资格，这影响合作合同效力。
若双方均不具有房地产开发经营资质，合同无效。
各方将承担由此引起的法律风险，包括交易成本及各项财产损失等。
法律依据：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（简称“法释[2005]5号解释”）第十五条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
地产合作开发项目风险防范措施
地产合作开发项目风险防范措施地产合作开发项目，听起来就很“高大上”，对吧？一想到这个，就会有一堆的数字、合同、法律条款，甚至还要考虑到土地、资金、市场等等这些个让人头疼的事儿。
哎呀，真是压力山大！你可能会想，咱们也就是想搞个项目，结果弄个地产合作开发，搞得这么复杂，实在是有点儿让人抓狂。
但不管怎么说，咱们不能被这些事儿吓倒，要做好风险防范，别等到事儿出了问题，才后悔没早做准备。
首先啊，你得了解，这种项目一开始就像是一块大蛋糕，大家都想分一块，大家都想着能从中赚点儿钱。
但蛋糕切开后，谁吃得多，谁吃得少，闹起来可就不好了。
所以说，合作伙伴的选择特别关键，真心要选那些靠谱的人。
你别看他们嘴巴甜，说得比谁都好听，真正要让他们出钱出力，这时候才能见真章。
那些看起来很“和气”的人，说不定最后暗地里会搞点儿小动作，搞得你焦头烂额。
所以，你得做足功课，了解对方的背景，最好再跟一些做过地产的朋友聊聊，听听他们的建议。
要是对方的资质不太行，或者过去的项目做得稀烂，那就得小心了，咱们可不能和这种“水货”一起吃饭。
资金问题最是关键，别以为钱能一下子解决一切，那可是得一分一毫算清楚的事儿。
项目没资金，那就是空谈。
你要提前把资金来源搞清楚，千万别等到需要动工时才发现，资金链断裂，那可真是哭都来不及。
合作开发，大家的钱加起来，不是说一拍脑袋就能解决。
要确保每个环节的资金都有保障，别被中途“卡住”。
特别是对于那些想偷懒的伙伴，别觉得他们一开始答应的好，最后可能因为各种理由，拖延不付款，搞得你自己背负了大笔贷款，简直是自掏腰包。
投资者要拿得起，承担得起，别到时候全是你的负担，最后啥也没捞着。
法律风险可不能忽视。
听我说，合同条款得写得清清楚楚，不能含糊其辞。
尤其是涉及到土地使用权、产权分配等等这些问题，千万不要想着“大家有个默契”，这种事儿可不能靠默契解决。
你说你们合作很愉快，关系好得不得了，谁知道未来会发生啥？房子卖了，结果谁拿了大头，谁又拿了小头，结果闹得不愉快，闹到法院去，谁吃亏？当然是你！合同里每个细节都得考虑到位，特别是分工、收益和责任要分得清清楚楚。
房地产开发法律风险防范
房地产开发法律风险防范房地产开发法律风险防范一、前言房地产开发是一个复杂而具有潜在风险的领域。
在进行房地产开发项目时，开发商需要充分了解相关法律风险，并采取相应的防范措施，以确保项目的顺利进行和合法合规。
本将详细介绍房地产开发过程中的法律风险，并提供相应的防范措施，供开发商参考。
二、土地获取与使用1.土地获取1.1. 土地出让合同的审查在与国家土地管理部门签订土地出让合同之前，开发商必须仔细审查合同的内容，确保合同的合法性和完整性。
详细检查土地权属、用途、面积等相关信息，防范可能存在的土地纠纷风险。
1.2. 土地拍卖或招标对于通过土地拍卖或招标取得土地的开发项目，开发商应充分了解相关法律法规，遵守拍卖或招标程序，确保取得的土地合法有效。
1.3. 农用地转用如果开发商需要将农用地转用为建设用地，必须遵守农用地转用手续，并确保取得相关批文和手续，以免因未经批准的农用地转用而导致法律风险。
2.土地使用2.1. 建设用地规划许可开发商在进行房地产开发项目前，需要获得建设用地规划许可，包括土地用途、建筑面积、容积率等详细规划要求。
未获得规划许可就进行开发，将面临违法建设的法律风险。
2.2. 土地使用权出让合同开发商在与土地使用权出让机构签订土地使用权出让合同时，应仔细核实合同的条款，包括土地使用期限、使用权转让等内容，以防止合同漏洞和争议。
2.3. 土地使用权确权和登记开发商应及时办理土地使用权确权和登记手续，确保土地使用权的合法性、完整性和稳定性。
三、前期开发准备1.项目规划与设计1.1. 规划审批开发商在进行项目规划时，需要依法取得相应的规划审批手续，包括规划许可证、详细规划方案审批等。
未经规划审批的项目规划将面临法律风险。
1.2. 设计方案审批开发商应确保项目的设计方案符合相关法律法规和技术标准，并获得设计方案审批批文，以保证项目的合法性和安全性。
2.融资与资金管理2.1. 融资合同开发商在进行融资活动时，必须与金融机构签订融资合同，明确双方权益、缴款期限、利息率等条款，防范可能的融资风险。
房地产投资的法律风险与防范
房地产投资的法律风险与防范房地产投资是一项高风险的投资活动，在此过程中，投资者需要了解和有效管理所面临的法律风险。
本文将重点探讨房地产投资所涉及的法律风险，并提供相应的防范措施。
一、合同风险房地产投资中的合同风险主要涉及到买卖合同、租赁合同和借款合同。
在签订合同时，投资者应认真审查每个条款，并确保明确规定了双方的权利和义务。
同时，合同中的条款必须合法有效，不得违反相关法律法规。
为了防范合同风险，投资者可以采取以下措施：1. 选择可靠的合作伙伴：与有信誉和经验的房地产开发商、经纪人或律师合作，确保所签订的合同具有法律效力。
2. 委托专业人士审核合同：聘请专业的房地产律师或律师事务所帮助审核合同，确保合同内容符合法律规定，并保护投资者的权益。
3. 遵守合同约定：投资者应严格履行合同中的义务，并定期进行合同履行的检查和评估，确保双方按照约定执行合同。
二、产权纠纷房地产投资中常见的法律风险之一是产权纠纷。
投资者需要确保所购买的房产具有清晰的产权，并能够在法律上获得保护。
以下是防范产权纠纷的建议：1. 谨慎选择房产：在购买房产前进行充分的尽职调查，确保房产的产权状况清晰，不存在任何纠纷。
2. 验证证件和手续：核实卖方所提供的产权证件和相关手续的真实性，确保其合法有效。
3. 要求法律支持：在购买房产前，聘请律师开展法律尽职调查，确保所购买的房产符合相关法律法规。
三、法律法规变化房地产投资领域的法律法规常常发生变化，投资者需要时刻关注并了解最新的法规要求。
以下是防范法律法规变化风险的方法：1. 定期更新法律知识：投资者应保持对相关法律法规的关注，并定期了解最新的法律变化。
2. 寻求专业咨询：当法律法规发生变化时，投资者可以咨询专业的律师或房地产顾问，以了解如何适应和调整自己的投资策略。
四、税务风险房地产投资涉及到复杂的税务问题，投资者需要合理规划和管理税务风险。
以下是一些防范税务风险的建议：1. 深入了解税法：投资者需要了解相关的税法规定，合理利用各种税收减免政策，并遵守税务申报和缴纳的法律义务。
房地产开发中的『全部法律风险及防范措施』
房地产开发中的『全部法律风险及防范措施』一、项目收购中的法律风险
（一）直接收购项目方式
（二）通过收购项目公司的股权间接收购项目方式
二、项目转让中的法律风险
（一）、项目直接转让
（二）、项目公司转让
三、项目转让的变通方式
1、增资扩股方式
2、阶段性股权融资方式
3、商品房包销方式
4、承包方式
四、合作开发法律风险
(一)合作开发房地产合同的表现形式
(二）合作开发的特征和种类
（三）、合作开发的风险及防范
五.施工阶段的法律风险与对策
一.黑白合同的法律风险与对策
二.开发商该如何约定垫资施工
三.工程未经验收合格，提前交付使用的
风险
四.警惕施工合同中的默示条款，避免不
作为而产生的法律风险
六.销售阶段的法律风险与对策
1.阶段性保证的常见做法
2.销售广告、宣传资料过于具体而与事实
不符的风险
3.售后包租的风险
七.物业管理的法律风险与对策。
房地产项目联建及其法律风险防范
房地产项目联建及其法律风险防范敬启者：接受委托，现就贵单位咨询房地产项目联建及法律风险问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等有关法律法规规定提出如下分析意见,供领导决策参考。
一、联建的法律概念及有关法律规定联建一般意义上是指一方提供土地使用权，他方提供资金，双方进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条:“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产.”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定,“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议.”第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效.但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
”因此，通过联建方式进行房地产开发是具备法律依据的,为合法有效的房地产开发方式。
二、联建的具体形式根据目前联建的实际操作方式，联建的具体形式包括如下几种：（一）房屋合建双方共同提供建设用地,共同出资,共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，办理产权登记。
此类模式的特点为共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。
（二）房屋联建此为真正意义的联建模式,即:一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益,共担风险。
房屋联建法律后果(3篇)
第1篇一、引言房屋联建是指两个或两个以上自然人、法人或者其他组织共同投资、共同建设、共同拥有、共同使用、共同受益的一种房屋建设方式。
房屋联建在我国具有悠久的历史，近年来，随着城市化进程的加快，房屋联建现象日益增多。
然而，房屋联建过程中可能出现的法律问题也日益凸显。
本文将就房屋联建的法律后果进行探讨。
二、房屋联建的法律关系1. 主体关系房屋联建的主体包括：联建人、施工单位、监理单位、设计单位等。
联建人是指共同投资、共同建设、共同拥有、共同使用、共同受益的自然人、法人或者其他组织。
施工单位是指承担房屋联建施工任务的单位。
监理单位是指对房屋联建工程进行监督检查的单位。
设计单位是指承担房屋联建工程设计任务的单位。
2. 权利义务关系（1）联建人之间的权利义务关系联建人之间的权利义务关系主要包括：①共同投资：联建人按照约定比例共同投资，承担房屋联建的相关费用。
②共同建设：联建人共同参与房屋联建的建设过程，包括设计方案、施工进度、质量监督等。
③共同拥有：房屋联建完成后，联建人按照约定比例共同拥有房屋。
④共同使用：联建人按照约定比例共同使用房屋。
⑤共同受益：房屋联建完成后，联建人按照约定比例共同享有房屋的收益。
（2）联建人与施工单位、监理单位、设计单位之间的权利义务关系联建人与施工单位、监理单位、设计单位之间的权利义务关系主要包括：①施工单位：按照合同约定，完成房屋联建的施工任务，保证施工质量，按期交付工程。
②监理单位：对房屋联建工程进行监督检查，确保施工质量符合设计要求。
③设计单位：按照合同约定，完成房屋联建的设计任务，保证设计质量。
三、房屋联建的法律后果1. 合同纠纷房屋联建过程中，由于联建人、施工单位、监理单位、设计单位之间的权利义务关系复杂，可能导致合同纠纷。
例如：（1）投资纠纷：联建人之间对投资比例、投资方式等存在争议。
（2）建设纠纷：联建人对设计方案、施工进度、质量监督等存在争议。
（3）交付纠纷：施工单位未按期交付工程，或者房屋质量不符合约定。
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房地产项目联建及其法律风险防范敬启者:接受委托,现就贵单位咨询房地产项目联建及法律风险问题,根据《中华人民共与国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题得解释》等有关法律法规规定提出如下分析意见,供领导决策参考。
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一、联建得法律概念及有关法律规定联建一般意义上就是指一方提供土地使用权,她方提供资金,双方进行合作建房,并对建成后得房地产共同经营管理或进行利益分配得行为。
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根据《中华人民共与国城市房地产管理法》第二十七条:“依法取得得土地使用权,可以依照本法与有关法律、行政法规得规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。
”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题得解释》(以下简称《解释》)第十四条规定,“本解释所称得合作开发房地产合同,就是指当事人订立得以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容得协议。
”第十五条规定:“合作开发房地产合同得当事人一方具备房地产开发经营资质得,应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质得,应当认定合同无效。
但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质得房地产开发企业得,应当认定合同有效。
”因此,通过联建方式进行房地产开发就是具备法律依据得,为合法有效得房地产开发方式。
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二、联建得具体形式根据目前联建得实际操作方式,联建得具体形式包括如下几种:(一)房屋合建双方共同提供建设用地,共同出资,共同办理建房审批手续,共同负责建设施工,房屋竣工后,双方按照合同得约定共同取得或分别取得竣工房屋得产权,办理产权登记。
此类模式得特点为共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。
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(二)房屋联建此为真正意义得联建模式,即:一方提供建设用地,另一方出资,双方办理了土地出让及合建审批手续,共同负责建设施工,双方按照合同约定得投资比例共享利益,共担风险。
此类合同因符合房地产经营开发得法定条件,则属典型得房屋联合开发形式。
其特点为共同经营、共享利益、共担风险。
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(三)名为联建,实为土地使用权转让一方提供建设用地,以自己得名义取得了建房审批手续,另一方出资;双方按合同约定得比例分别取得竣工房屋得产权或利润;提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益。
其特点出地一方只享利益、不担风险。
而根据《解释》第二十四条规定,“合作开发房地产合同约定提供土地使用权得当事人不承担经营风险,只收取固定利益得,应当认定为土地使用权转让合同”。
而此种变相联建模式可能会存在如下法律风险:ZoJNSCG。
1、土地使用权转让风险若出地方得土地使用权就是出让取得得,在出地方取得国有土地使用证得前提下,双方办理了土地使用权变更登记,合同即有效,否则可能导致合同无效,或者说合同无法继续履行。
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2、房地产开发企业一方提供土地使用权而不承担经营风险时,其依据双方合同享有得“固定利益”并不能完全“固定”,而就是存在必然得法律风险。
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由于各种合同都就是以出地一方得名义签订,收款发票也就是以出地一方得名义出具,尽管实践中就是由投资方操作得,但如果因合同发生纠纷,仍需由出地一方承担责任。
因此,在整个合作建设过程中,有必要建立对投资方得责任追究机制及加强对建设项目得监督。
具体措施包括:wi2SC79。
首先,建立切实可行得责任追究机制,包括:要求实际建设方(出资方)以书面形式确定与认可施工方或建设管理方;明确实际建设方(出资方)相应得授权与赔偿范围;确定实际建设方(出资方)代为赔偿得义务。
即在项目建设中出现需由出地一方承担赔偿责任得情形后,由实际建设方(出资方)代为赔偿,或出地一方做出赔偿后,均由出资方进行赔偿。
A1hbzVm。
其次,出地一方应对项目建设严格监督,避免项目建设出现质量事故、进度缓慢等不利情况。
如前所述,在未办理土地转让手续,虽然实际建设方(出资方)承担项目建设赔偿责任,出地一方也有可能受到资质、信誉等难以弥补得损失。
因此,除应设置相应得具体施工单位资质标准,出地一方还有与实际建设方共同选择具体施工单位得权利;并且,合作双方应共同建立有效工程建设磋商机制,就工程质量、进度与安全等进行通报与协商,有权查阅、复制、核实项目建设中资料文件等。
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3、在建设开发资金实力方面得风险《解释》第十七条规定:“投资数额超出合作开发房地产合同得约定,对增加得投资数额得承担比例,当事人协商不成得,按照当事人得过错确定;因不可归责于当事人得事由或者当事人得过错无法确定得,按照约定得投资比例确定;没有约定投资比例得,按照约定得利润分配比例确定”。
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基于前述司法解释规定,在选择合作对象时,应尽量选择具有一定经济实力得企业或者令其提供如资金不足需追加投资时同意为其追加投资得第三人所出具得保函。
在建设过程中,建立有效机制促使建设资金及时到位就是防范合作方资金不到位得一项重要措施。
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(四)名为联建,实为房屋买卖根据《解释》第二十五条规定:合作开发房地产合同约定提供资金得当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋得,应当认定为房屋买卖合同。
若要避免合同无效,则此类定性为房屋买卖得合同及合作开发得项目须具备法律法规所规定得销售条件。
其中,我国现行相关商品房销售分为预售与现房销售,则分别满足《城市商品房预售管理办法》第五条及《商品房销售管理办法》第七条所规定得条件(具体法条详见附件一)。
换言之,如若要名为联建,实为房屋买卖得合同就是否有效,必须满足法定生效条件,并按照法律规定完善相关商品房买卖得备案登记手续等,以避免合同得无效或不能实际履行。
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(五)名为联建,实为房屋租赁该《解释》第二十七条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金得当事人不承担经营风险,只以租赁或者其她形式使用房屋得,应当认定为房屋租赁合同。
”本条规定得就是合作开发房地产实务中得另一类特殊形态。
其特殊性仍就是相对于合作开发房地产法律关系得特征而言。
在司法实践中,这样得纠纷并非鲜见。
该类合同中,无论“合作”结果怎样,提供资金得当事人都将使用(租用)一定数量得建成房屋。
双方当事人得真实意思在于使一方当事人所提供得资金成为其约定面积建成房屋得对价,而不就是集双方之合力,共享合作利润,共担合作风险。
该约定内容无疑也就是不符合合作开发中“共担合作风险”得要求,因此,本解释否定了双方当事人之间存在合作开发房地产得法律关系。
在当事人意思表示得外在形式与内在真意并不致得情况下,本解释同样采纳了以真实意思确定当事人法律关系性质得立场,将此种情况下得“合作开发房地产合同”定性为“房屋租赁合同。
”sacnMM1。
(六)名为联建,实为融资借贷该《解释》第二十六条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金得当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币得,应当认定为借款合同”。
YLbZYpo。
最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题得解答》及最高人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款得应如何处理得批复》得规定,企业借贷合同违反有关金融法规,属无效合同。
虽然对企业间借贷合同就是否无效,存在无数争议,但根据司法机关得惯常操作,一般认定为归还本金,但利息不予保护。
因此,此类合同,对于投资方风险较大,可能存在不能获得超出本金部分得利息等额外收益得风险。
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三、法律建议伴随着房地产市场得不断发展,房地产项目开发形式日趋灵活多样,联建、参建等各类合作进行房地产项目开发得建设模式层出不穷,然而其中潜在风险也比比皆就是,如何确保联建合同效力,如何实现合同最终目得,我们认为以下方面应为联建各方所关注:Z1nXhIR。
(一)合同主体资格合法。
我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及相关法律法规均有规定,从事房地产开发与经营得企业,应当就是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照得房地产开发企业。
不具备房地产开发经营资格得企业与她人签订以房地产开发经营为内容得合同,一般应认定无效。
从而以法律形式确定了以房地产开发为目得房屋联建合同得主体必须具备房地产开发经营资格。
MDumpoY。
(二)具备房地产开发条件。
我国法律、法规虽没有就房屋联建应具备得条件作出专门得规定,但由于房屋联建同属房地产建设开发得范围,确认房屋联建应具备得条件则同样应依据房地产开发得相关法律、法规。
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例如《城市房地产开发经营管理条例》第10条规定,“确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划与城市规划、房地产开发年度计划得要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准得,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划”,这一规定明确了任何房地产开发项目都应办理审批手续,房屋联建也不应例外。
而由于房屋联建合同因涉及土地使用权得问题,它就是一种土地使用权有偿转让得特殊形式,还须完善土地使用权转让得相关手续。
dj6L35H。
(三)所提供土地应以出让方式获得,且国有土地使用权无瑕疵。
以土地使用权作为出资得一方,由于在办理城建手续中,须先将土地过户到立项一方名下,属于先履行合同得一方,一旦对方在取得土地后不履行合同时便处于不利地位,因此应当有一定得防范意识。
可采取由对方提供一定得担保资金等方法保证对方能积极履行合同。
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(四)具有国有土地使用权转让、房屋买卖、融资借贷、房屋租赁等性质联建合同,应具备上述相应合同得有效要件。
房屋联建虽就是一种特殊得房地产开发形式,但房屋联建合同同样也应符合一般合同得生效条件,合同中约定得权利义务也应遵循公平、诚实信用等原则,以确保合同效力及可执行性。
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上述意见系承办律师根据目前我国现行有效得法律法规及司法解释分析,供敬启者决策时参考。
本意见书未经本所及承办律师同意,不得提供给任何第三方及/或用于其她用途。
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附件一:《法律依据》1、根据《城市商品房预售管理办法》第五条:商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证与施工许可证;(三)按提供预售得商品房计算,投入开发建设得资金达到工程建设总投资得25％以上,并已经确定施工进度与竣工交付日期。
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2、《商品房销售管理办法》第七条:商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房得房地产开发企业应当具有企业法人营业执照与房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地得批准文件;(三)持有建设工程规划许可证与施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其她配套基础设施与公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度与交付日期;1RZ6sH9。