房地产企业法律风险防控及对策

房地产企业法律风险防控及对策

房地产业是我国市场经济中的重要行业，尤其是近几年，伴随国民经济发展和国家经济政策的影响，地产行业更加炙手可热。但由于房地产开发属于资金大、周期长、复杂而系统的工程项目。从筹备到开发建设，再到完成销售的一系列过程中，有可能出现大量难以预测的经营风险。房地产企业的风险主要有国家政策性风险；未依法开发或者法律出台新规和废止的风险；市场行情变化带来的风险和不可抗力风险。在这四项中，法律风险是最有可能发生的，同时也是可以通过预防和控制来加以防范的。

房地产企业要合理控制法律风险，除了需要对项目的运作和整个行业的现状有完整的了解外，更需要良好的法律风险防控和法律服务的有效支撑。

房地产企业的法律风险集中体现在取得土地、合作开发、拆迁补偿、开发建设、项目抵押、房屋销售、房屋质量和产权办理等方面。企业经营中机遇与风险是永远并存的。如何把握住机会，最大程度的降低经营风险是企业要承担的重要任务。以往很多房地产开发企业不重视法律风险的事前防控，只在发生纠纷后甚至到了诉讼时才会想到律师的法律服务。其实良好的事前风险防控能从源头治理，防范疏漏，规范房地产开发运作。事前防范的重要性不亚于事后的补救。那么如何做好房地产企业的风险防范呢？

1、建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度新模式

在房地产企业进行项目开发运作之前，应注意对房地产项目的可行性进行充分论证，制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等。对项目设立的依据手续，工作流程等都要规范，形成体系，使之符合国家相关法律、法规及政策规定。

事前将开发经营的法律风险及经营价值逐项分析、比较，再决定是否进行项目运作，能较大程度的降低房地产企业的经营风险。实践经验也证明，项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障。

2、合同是企业经营的自定“法律”，管好合同就掌握了降低风险的主动权

合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的产物。在某种程度上说，合同在当事人之间具有意定的“法律”的效果。房地产企业的大量法律风险都来源于签订合同的不规范、不严谨。投资房地产是一项收益与风险都很高的经营项目。而合同条款的严谨和完备程度决定了合同法律风险的大小。尤其是针对关系企业重大经营决策的相关合同、文件，房地产企业更应审慎对待，以确保房地产开发的顺利进行。对外应注意对合同他方当事人的信用和履约能力的审查，内部要对企业合同实行专人专管。同时，加强公司相关管理和经办人员进行合同法律知识的专业培训。

3、内设企业法务部门，外聘法律顾问

很多人不明白为什么要内设法务部门还要聘请法律顾问。其实外聘的律师或者律师事务所主要为企业解决经营中的重大决策和危机处理，而内设的企业法律部门主要用于日常企业法律事务的处理和与外聘律师的工作对接。内外配合，才能更加细致准确地解决企业的法律问题。企业的法务部门要深入企业经济活动，找好法务工作的切入点，将业务部门和法律部门的工作有效衔接起来，处理好业务开展和风险防控的关系，使法务工作与企业的经营活动融为一体，与职能部门形成合力，切实履行法律管理和服务职能。

4、提高企业成员的法律风险防范意识，培育企业法律文化土壤

法律意识是防范法律风险的前提。而几乎企业所有的经营活动都离不开企业员工的参与，企业的各项经济活动和对外交往都是以企业成员的行为为载体的，加强员工法律意识是防范企业法律风险的基础。要使法律风险防控形成长效机制，必须营造良好的企业法治文化氛围。企业的每位成员，尤其是高层管理人员和核心业务人员必须认真学习房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件，关注新法和新规的出台。加强对相关法律知识的学习和培训，加强法律风险的警觉性，这样才能有效地构建起防范法律风险的无形屏障。

5、建立企业法律风险防控绩效的奖惩制度，建立有效的法律风险问责制度

房地产企业应建立对法律风险防控相关人员的绩效考核制度，依据管理人员或者相关业务人员的风险防控职责对其工作进行法律风险防控评价，并作为对员工奖惩的标准之一。对促进企业依法经营，

降低企业经营风险，有利企业健康良性发展的风险防控人员给予奖励。建立法律风险问责制度，对违法违规操作给企业经营增加法律风险的行为及时纠正，对企业造成重大损失的要求其承担相应的责任。

综上，房地产开发是涉及面广，关系多方市场主体切身利益的复杂过程。尤其是在当下由于国家宏观调控和经济政策的影响，银根紧缩，政府开发政策从严，限购令的出台等等，许多房地产开发企业都面临着资金短缺、市场风险增大的艰难局面。此时房地产开发企业更应该加大力度积极防范法律风险，以保护自身的合法权益，在激烈的市场竞争中立于不败之地。笔者就房地产法律服务过程中的一些体会浅析本题，期待给房地产企业经营者一些有益启示。