房地产销售的基本常识

房地产销售的基本常识

房地产销售的基本常识：楼宇的面积

楼宇的大小以面积计算。在国内，大家都有习惯了采用平方米，所以我们以平方米来计算楼宇面积。但在香港则多采用平方尺，有

关折算如下：

1平方米=10.76平方英尺

楼宇的面积有所谓建筑面积与实用面积之分。实用面积是指各单位内所占的面积，我们要留意实用面积并不是内垄面积，我们数地

下砖得到的只是内垄面积。实用面积是从外墙开始计算的，若墙壁

连着其他单位，则从这幅墙的中间开始计算。

每一层大厦均有些公用的地方如走廊、楼梯等。每单位的建筑面积就是各单位的实用面积加上部分公用地方面积。例如一层[三梯八伙](三部升降机、每层八个单位)的大厦，每单位实用面积400尺(400尺×8+800尺)。所以每单位的建筑面积为500尺(4000尺÷8)。

我们称实用面积与建筑面积的比率为实用率。上面的例子中，实用面积与建筑面积分别是400尺及500尺，故实用率为

80%(400/500)。

不过，每一层单位未必完全一样，而是有大有小，那么公用的地方是否按面积的比例来分配呢?这就要由发展商来决定了。

但一般的做法是以单位的数目来摊分，如公用地方占800尺，每层八伙，即使各单位的面积并不相同，每单位仍各摊分100尺的公

用面积作为计算。这样，大单位的实用率会较细单位高。如一层八

伙单位，共有四个400尺、二个500尺、二个700尺单位，各单位

的实用率如下：

400尺500尺700尺全层面积

实用面积4005007004000

建筑面积5006008004800

实用率80%83.3%87.5%83.3%

另外，即使建筑面积相同，但若实用率不同，实用面积可能出现很大的差异。例如另一层[一梯两伙]的大厦，每单位的实用面积为300尺，公用面积为400尺，故全层共1000尺(300尺×2+404尺)，所以每单位的建筑面积亦是500尺，实用率为60%(300/500)。

不过，我们计算每单位的每平方尺价钱时，主要还是以建筑面积作为基数。所以，我们考虑某物业的面积与价钱时，需同时考虑下

列三项：

(1)建筑面积

(2)建筑面积的每尺价钱

(3)实用率(或实用面积)

房地产销售的基本常识：楼宇有[交吉]与[不交吉]之分

我们称空置的单位为交吉单位，这个[吉]字从何而来/原因大概

是[空屋]与[凶屋]同音，听来不甚吉利，故改称[吉屋]。我们将一

个空置的单位出售，称为交吉出售，不过所谓吉，有较深入的意思，即出售的楼宇是可以立刻入住的。如果某单位业主已将单位租出，

并已签署一份正式租约，而业主现在将单位出售，我们便称此单位[不交吉]。

房地产销售的基本常识：物业种类

楼宇的用途主要分为住宅与非住宅两大类，非住宅包括商业(写

字楼、店铺及工厂)。住宅一般可分为多层式(设电梯)高层式及别墅等。

写字楼的售价通常比工厂的售价为高，故有些厂家以工场作写字楼之用。当然。每间工厂都有自己的写字楼，但政府对于写字楼所

占的面积比率是有所规定的。

房地产销售的基本常识：楼花与现楼

楼花即建筑中的楼宇，现楼则是已建成的楼宇。大部分置业者都希望购买全新的居所，但地产发展商通常会在建筑期间将楼宇推出

发售，故置业者亦只好购买楼花。但我们购买楼花，需特别小心，

因为;

1、若发展公司出现了或其他原因而不能将大厦完成或不能依期

完成，会带给我们很大麻烦。

2、整项发展计划可能有变。例如将计划缩减，一个本来打算分

三、四期兴建的大型屋村计划可能因某些原因而取消第二期及以后

的计划，入伙后居住的环境便不是推出发售时所列明的[自成一国]了。

另外，楼花还有以下缺点：

1、买现楼可以看清楚单位的间格、用料、方向景色等。购买楼

花则只能参观示范单位。但示范单位只能使购买者了解单位的大小、间格，况且，并不是每个发展计划都设有示范单位。

2、不能准确知道入伙日期，购买楼花后通常要等一年后才能入伙。买现楼则大概只需一个月时间便可收楼。

3、楼花期间也要付款，加上我们现在居住单位的租金或楼宇分期，自然增加负担。

3、要支付一些额外费用如卖方的睇价、经纪佣金等。