房屋建筑物评估说明
大华房屋建筑物评估技术说明1112
房屋建筑物评估技术说明一、委托评估建（构）筑物范围根据委托方提供的“房屋建筑物类评估申报清单”，纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产包括房屋建筑物、构筑物、管道沟槽，账面原值55,342,902.26元，账面净值42,303,782.51元。
其中房屋建筑物共计34项，账面原值50,367,795.92元，账面净值38,104,009.95元；构筑物共计24项，账面原值1,879,690.95元，账面净值1,179,220.42元；管道沟槽共计10项，账面原值3,095,415.39元，账面净值3,020,552.14元。
二、房产概况本次评估房产分别位于吉林省长春市长春高新开发区超群街和吉林省德惠市惠发街道办事处德大路北侧厂区内。
位于长春高新开发区内的是新建厂区，包括房屋建筑物2项、构筑物1项、管道沟槽1项。
吉林省德惠市惠发街道办事处德大路北侧的是老厂区，包括房屋建筑物32项，构筑物23项，管道沟槽9项。
厂区建筑物主要为生产用厂房、库房、门卫室及办公用房等。
构筑物为水井、水池、路面、围墙、防火墙、污水处理设施等，共计23项。
管道沟槽主要为电缆、给水管、排水管。
新厂区于2008年以后陆续建成，总建筑面积约为16,121.6平方米，总占地面积为40,068平方米。
主要包括101A检测试验中心和101B机加厂房，以及室外配套工程。
主要建筑物情况如下：101A检测试验中心为三层框架结构综合楼，建筑檐高13.3米。
总建筑面积约3520平方米，建成于2009年1月。
独立柱基础，现浇地梁，结构为现浇钢筋砼梁、板、柱，红机砖外墙370MM，内墙240MM。
主要装修为内墙面抹灰刷白，外墙涂料，局部石材墙面，抛光通体砖地面，石膏板吊顶，塑钢窗，包木门。
楼内水、暖、电设施齐备。
101B机加厂房为4联跨单层钢结构厂房，局部二层框架结构办公用房，建筑檐高8米，跨度24M，宽度共96 M。
总建筑面积约12,601.60平方米，建成于2009年1月。
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
自建房屋鉴定报告
自建房屋鉴定报告
近日，我们组织进行了一次自建房屋的综合评估。
以下是对自建房屋的详细评估报告。
一、建筑物质量评估
1.自建房屋的地基结构：经过评估发现，自建房屋地基设计工作明显较为规范，地基
结构承受力，抗拔力，抗沉降力指标均符合要求，满足要求。
2.建筑外观：经过评估发现，自建房屋外观色彩调配亮度、层次，素材选料合理，采
用有固定空调及排烟设备，外观大体完好，较为美观，满足实用性与典雅性的要求。
3.建筑内部结构：经过评估发现，自建房屋的建筑内部结构，墙体选料，厨房室内布置、居家定位，具有很好的环保意识，再也不用担心空气污染导致的疾病。
二、安全检测
1.电气安全：经过检测发现，自建房屋内部电气设施安全可靠，各项操控设备自动化
程度高，电气线路结构可靠，达到安全标准。
2.烟雾报警：经过检测发现，自建房屋内采用的报警器可以在初期探测出现场烟雾浓
度报警，确保室内空气的安全使用，满足安全标准的需求。
3.建筑施工安全：经过检测发现，建筑施工安全标准，尤其是采用的内部安全装置及
消防法规，达到国家标准要求。
总结：经过以上对自建房屋的综合评估，在建筑物质量、安全、施工和环保等方面均
达到相应的安全标准，可以满足使用需求。
因此，建议将该房屋正式投入使用。
重置成本法评估房屋及建筑物
一、成本法评估房屋建筑物（一）房屋建筑物评估说明1. 评估范围位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中：2. 厂房概况其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房四（房权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。
生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。
2.2 计算过程根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价格标准表确定。
房屋结构等级评定及重置价格标准表勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建造成本的2.1％；管理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建造成本的一定比率测算，通常为1-3%，本次估价取2%；建设期利息：包括建造成本和管理费用的利息。
房屋建筑物及土地评估的方法及依据
关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的程序、方法和依据一、评估程序：1、前期准备工作。
委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。
2、现场查勘。
评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。
3、评估计算。
现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。
4、核对。
企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。
委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。
二、评估方法：评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。
企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用成本法。
具体如下：（一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。
（二）土地使用权的评估：土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。
这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。
通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。
房屋建筑物评估说明
3.3房屋建（构）筑物评估技术说明3.3.1 评估范围进入本次评估范围的为兰州兰石重型装备股份有限公司的房屋建筑物及构筑物共计 42项。
其中：房屋建筑物33项，构筑物 9项。
账面原值45,854,019.51 元，账面净值 27,088,940.67 元。
委估资产具体以资产占有方提供的评估申报表为准。
3.3.2 资产概况委估资产座落在兰州市七里河区西津西路194 号兰石机械设备公司厂区内。
七里河区位于兰州市中南部，平均海拔为 1517 米，区内依山傍水，黄河从其身旁穿过，南、北两山夹于其间，全区总面积394.92 平方公里，年平均气温 10.5℃，全年日照时数平均 2446 小时，无霜期在 180天以上。
区内自然资源主要有煤炭、石英石、坩泥、石灰石、沙矿、路标石等矿产资源。
黄河流经区内 15公里，地表及地下水年经流量 300 多亿立方米。
电力资源充足，森林覆盖率 19% 。
以铁路、公路为主的交通网络纵横延伸，四通八达。
西北最大的铁路货运编组站建在区内， 312 国道横贯东西，陇海、兰新、兰青、包兰铁路干线和甘川、宝兰等 28 条公路穿境而过，电信通讯、电视差转、寻呼电话形式成了完整的体系。
场区位于黄河南岸二级阶地，地表为厚薄不等的杂填土，其下为第四系更新统冲、洪积卵石层，根据兰州市地震局提供的资料，本区地震烈度按八度设防。
本次评估的房屋建筑物主要分为四大类：(1)框架结构建筑物本次评估的框架结构的建筑物主要有炼化公司技术部办公楼、重容探伤室等。
主要承重构件为钢筋混凝土现浇柱、梁、板，维护结构为砖墙体，楼地面多为地板砖或水泥砂浆面层，屋面多为SBS 防水，窗为塑钢窗；门为钢板门或镶板门，外墙面为外墙涂料，内抹灰刷白，上下水、暖气、照明设施齐全。
(2)砖混结构的建筑物本次评估的砖混结构的建筑物主要为循环水泵房、炼化酸洗房、变电所、培训中心、焊条库、炼化样板房、加热炉操作间、探伤办公室等，主要承重构件为砖墙体，屋面为预制空心屋面板，楼地面为水泥砂浆面层，少量为地板砖，外墙涂料，内墙抹灰，窗为钢窗，木门，照明及上下水设施齐全。
房屋评估技术说明-成本法【范本模板】
(一）房屋建筑物类资产1、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建（构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的,并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产.表4-1房屋建筑物类资产汇总表金额单位：人民币元2、房屋建（构)筑物概况评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。
房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构;钢结构一般用于生产车间及仓储,如:常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如:办公楼、专家楼等。
(1）钢结构墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。
迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙,墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定,通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米，迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。
屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的.(2)砖混结构砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层.该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等.（4)装修状况安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准,少量中档装修；一般普通装修:外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门,少量铝合金或塑钢窗，一般照明;工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。
中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面,地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具.（5）构筑物：评估对象的构筑物主要有厂区混凝土道路（含地坪）、火工区沥青混凝土道路、砖砌围墙、简易车棚、大门、水池、排水沟槽等。
房屋建筑物估价方法
房屋建筑物估价方法引言：房屋建筑物估价对于房地产行业和个人投资者来说，具有重要的意义。
正确的估价能够提供准确的市场价值，帮助买卖双方做出明智的决策。
本文将介绍几种常用的房屋建筑物估价方法，包括比较法、收益法和成本法，以帮助读者更好地了解房屋建筑物估价的原理和应用。
一、比较法比较法是最常用的房屋建筑物估价方法之一。
它通过对类似房屋建筑物的市场交易数据进行比较，来确定房屋的市场价值。
这种方法适用于市场活跃、交易数据充分的情况下。
比较法的基本原理是找到与被估价房屋最为相似的已售房屋，并根据这些房屋的销售价格来估算被估价房屋的市场价值。
相似性的评判标准包括房屋的地理位置、建筑面积、房间数量、装修程度等。
通过对这些因素进行综合分析和权衡，可以得出比较准确的估价结果。
二、收益法收益法是用于估价投资性房地产的一种方法。
它基于房屋产生的收益来确定其价值。
这种方法适用于出租房屋或商业用途的房产。
收益法的基本原理是通过预测未来的租金收益，计算出房产的净现值或资本化率，从而确定房屋的市场价值。
预测租金收益需要考虑多个因素，如市场需求、租赁市场的稳定性、房屋的租金定价等。
通过合理的预测和计算，可以得出较为准确的估价结果。
三、成本法成本法是一种基于房屋建造成本来估价的方法。
它适用于全新的房屋，即尚未投入市场的房产。
成本法的基本原理是根据房屋的建造成本和折旧程度来确定其市场价值。
建造成本包括土地购买费用、建筑材料和劳动力成本等。
折旧程度则根据房屋的使用年限和维护状况来评估。
通过对建造成本和折旧程度进行合理的评估和计算，可以得出相对准确的估价结果。
四、其他考虑因素除了以上三种主要的估价方法，还有一些其他因素需要考虑。
例如，房屋所处的地理位置、社区环境、交通便利程度等，都会对房屋的市场价值产生影响。
此外，市场供需关系、经济环境和政策法规等因素也需要综合考虑。
结论：房屋建筑物估价是一项复杂而重要的工作，对于房地产市场和投资者来说具有重要意义。
第四章 房屋建筑物评估
课后阅读
1、薛涛，《对房屋建筑物采用重置成本法评估的思考》，《中 国资产评估》 2000年第３期； 2、杨润辉，《对一宗房地产评估案例的评析与思考》， 《中 国资产评估》 2000年第４期 3、俞明轩，《对不动产折旧耐用年限的认识》， 《中国资产 评估》 2000年第５期 4、于建庄，《城市房屋拆迁评估探讨》， 《中国资产评估》 2002年第１期 ５、张协奎等，《基于人工神经网络的建筑物成新度评估》，《 中国管理科学》 2000年第6期
三、房地产价值及其决定因素
（一）房地产价格种类 1、土地价格（基准地价、标定地价、出让地价、转让地价、出租 地价、抵押地价） 2、建筑物价格 3、房地价格 ※⑴单位价格 ⑵楼面地价 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 或 楼面地价=土地单价/容积率
§4.1 房屋建筑物评估概述
（二）影响房地产价格的因素 1、一般因素 行政因素/经济因素/社会因素/其它因素 2、区域因素（繁华程度、交通通达程度、公共配套设施、区域环 境、城市规划等） ※容积率 容积率=建筑物面积/建筑占地面积 建筑密度 建筑密度=建筑物地层面积/建筑占地总面积 3、个别因素
评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值 -经济性贬值 评估价值=重置成本×成新率 一、重置成本及其测算 （一）重置成本价值构成 1、土地取得费⑴出让（出让金及相关费用） ⑵划拨（征地拆迁及各种补偿费用） 2、前期工程费⑴规划和可行性研究费用 ⑵三通一平费用 ⑶测量、勘察及设计费 3、建筑安装工程费⑴建安工程费 ⑵工程附加支出
§4.2 房屋建筑物分类及特征
三、房屋建筑物评估的特点
（一）房地合一评估与房地分估 （二）建筑物产权受土地使用权年限的制约 （三）单独评估建筑物可用成本法 1、建筑物是劳动产品 2、影响建筑物和土地的共同因素（如位置、用途、 环境等在地产估价时已经考虑了） （四）在适法的前提下进行评估
房屋资产评估报告模板
房屋资产评估报告模板Housing assets appraisal report template汇报人：JinTai College房屋资产评估报告模板前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。
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一、委托方单位名称：ⅩⅩⅩⅩⅩ单位住址：联系电话：ⅩⅩⅩⅩⅩ二、估价方机构名称：XX房地产评估有限公司单位住址：XX市X路X号X大厦22楼法定代表人：XX联系电话：X三、估价对象一物质实体状况1.建筑物状况⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。
⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。
ⅩⅩⅩⅩⅩ外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项;电照线路暗设;每层设公共卫生间，装修中档;ⅩⅩⅩⅩⅩ配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般;设地下停车场。
2.委估对象利用现状委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
3.周围环境估价对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层B8号，正南方靠ⅩⅩⅩ方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处XX市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，目前是XX市一般的办公地段。
二权益状况委估对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层B8号，《房屋所有权证》证号为邕房权证字第ⅩⅩⅩ号，权属ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。
由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。
四、估价目的为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。
房屋建筑物估价方法
房屋建筑物估价方法
房屋建筑物估价方法主要有以下几种：
1. 直接比较法：通过比较类似房屋的交易记录和市场上的其他相似房屋的价格，来确定房屋的估价。
这种方法适用于市场有活跃交易记录的情况。
2. 收益法：通过分析房屋投资所能带来的收益，包括租金和升值潜力等，来确定房屋的价值。
这种方法适用于投资性质的房屋，如出租房和商业用途的房屋。
3. 成本法：通过计算重建房屋所需的成本，再考虑房屋的折旧和使用年限等因素，来确定房屋的估价。
这种方法适用于新建的房屋或有明确重建成本的情况。
4. 折现法：通过考虑未来现金流的时间价值，将未来的收益和支出折现到现在的价值，来确定房屋的估价。
这种方法适用于大型商业房地产项目，如写字楼和购物中心。
5. 科技评估法：利用现代科技手段，如无人机测绘和三维扫描等技术，对房屋进行细致的测量和分析，来确定房屋的估价。
这种方法适用于需要精确测量和评估的特殊情况，如历史建筑物和特殊用途的房屋。
房屋建筑物评估方法
房屋建筑物评估方法一、成本法。
成本法就像是给房子算个“出生到现在”的成本账呢。
这成本包括土地取得成本，就像买地花的钱啦。
还有建房子的成本，从一砖一瓦到请工人的工钱，全都得算进去。
再加上各种税费呀，开发利润这些。
比如说，一块地花了50万，盖房子花了100万，税费10万，开发商想赚20万，那这房子成本法评估可能就值180万。
不过呢，这种方法有时候不太灵活，要是市场行情变化大，就有点跟不上趟啦。
二、市场法。
市场法可有趣啦。
它就像给房子找“小伙伴”对比呢。
看看周围类似的房子都卖多少钱。
比如说，你家是个100平的小三居，周围同样户型、差不多新旧程度、地段也相似的房子，有的卖200万，有的卖210万，那你家房子可能就差不多这个价。
但是呢，找完全一样的“小伙伴”可不容易，可能有的装修好点，有的差一点，这时候就得调整调整价格啦。
就像给房子穿上不同的衣服，得根据衣服的好坏来调整整体的价值。
三、收益法。
收益法就像是看房子能“下多少金蛋”。
如果房子是用来出租的，那就看它每年能收多少租金。
比如说，一年租金能收5万，按照一定的收益率，像8%来算的话，那这房子的价值可能就是5万除以8%，等于62.5万。
不过呢，这得预测未来的租金收益，要是预测不准，那评估价值就可能差很多。
而且这方法比较适合商业用房或者出租型的住宅，要是自己住的房子，用这个方法就有点怪怪的啦。
四、假设开发法。
这个假设开发法呀，就像是给房子画个未来的大饼。
要是一块地还没盖房子，或者房子没盖完，就想象把它盖好之后能卖多少钱，然后减去盖房子还要花的钱，就是这块地或者这个半成品房子的价值啦。
比如说，想象盖好能卖300万，还得花100万盖，那现在就值200万。
不过这很考验对未来的想象力和市场的判断能力呢。
总之呀，不同的评估方法都有自己的小脾气，要根据房子的具体情况来选择合适的方法，这样才能比较准确地知道房子到底值多少钱呢。
质量评估报告房屋建筑
质量评估报告房屋建筑质量评估报告是在建筑工程完成后，由相关部门或第三方机构对房屋建筑进行的一个全方位、综合性的评估。
通过对建筑物的材料使用、安全性、耐久性、易损部位等进行检查，评估出房屋建筑的质量情况，并指出建筑存在的问题和缺陷，进而提出改进和完善的建议。
一、质量评估的目的对房屋建筑进行质量评估的目的是为了保障人民群众的安全和健康，确保建筑物的安全、稳定和使用功能，同时提高建筑工程质量和水平。
此外，对房屋建筑的质量评估还可以为建筑修缮、改建、拆除等提供科学依据和保障。
二、质量评估的内容1.房屋建筑的结构安全评估：主要包括建筑结构的承载力和稳定性的评价，如房屋外墙的墙体厚度、结构材料及质量等是否符合国家标准，是否存在可能引起建筑物倾斜、坍塌等严重安全问题的隐患。
2.房屋建筑的地基基础评估：主要评价房屋的地基基础是否坚固牢固、整体稳定，以及地基沉降、地基隆起等现象是否存在。
3.房屋建筑的材料和设备评估：主要评估房屋的材料选用是否符合国家标准，设备的制造和使用是否符合国家安全标准，是否存在易损部件。
4.装修和维修评估：评估房屋的装修和维修情况，装修材料和设计是否符合要求，维修保养是否到位、及时和有效。
5.环保评估：评估建筑物对环境的影响，并且评估建筑物所采用的节能、环保技术是否合规、合理、科学。
三、质量评估的方法1.现场实地检查。
质量评估的重点是通过现场实地检查，对房屋建筑的结构安全、地基基础、材料和设备、装修和维修、环保等方面进行全面、系统的评估。
2.查阅建设文件和资料。
检查所有与建筑的设计、图纸、建设方案、施工记录、检测报告、保养维修记录等有关的资料。
3.开展测试分析。
采用一定的检测手段和技术手段，对建筑运营过程中可能存在的问题进行分析和检测。
如使用红外测温仪进行屋顶温度分析，使用材料探伤仪检测建材确保品质等等。
四、质量评估的重要性质量评估的重要性在于提高建筑物的安全性、稳定性和使用功能。
房屋建筑属于长期投资品，通过对其进行质量评估，可以预防安全隐患和经济损失。
固定资产评估技术说明
（三）、评估值的计算 评估值＝重置价值×成新率
＝ 142,450.00 ×88% ＝ 125,356.00
示例 2： 石灰窑 1（构筑物及其辅助设施评估明细表第 7 项）。 基本情况介绍见前，本处不复述。 （一）、重置价值的计算 根据与被估建筑物类似的典型工程单价作为参照物，将被估建筑物与
之进行比较，并根据待估建筑物的特点进行调整，修正各项差异因素，按
50
43
备 电照 部
分
正常、陈旧 B 部分得分
50
43
100
86
打分法成新率（%）=86×0.60+92×0.20+86×0.20=87.20
资产评估说明
92 0.20 18.40 86 0.20 17.20
（3）、综合成新率＝(年限法成新率+打分法成新率)÷2 ＝(89.16%+87.20%)/2 ＝88%(取整)
（三）、资料搜集 通过现场勘察我们对委估建筑物进行初步分类，及时借阅建筑物的评
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估中所需的产权证明等资料。
房屋估价报告书
《房屋估价报告书》一、房屋档案本次评估推出的案例是位于江汉区新华路附近某小区的一处总建筑面积36.3平方米的住宅。
该房为混合结构，建成于1986年，使用面积约28平方米。
该房是多层住宅，共6层，估价对象所处第3层，户型原是一室一厅共厨共卫，就是人们俗话说的团结户，一梯三户，后经原户主改装，现为一室一组一厨一卫，南北朝向，靠南有一阳台。
由于卧室连通靠南阳台，因此，卧室的采光度好，房间明亮宽阔。
房子经过简单装修。
地面和墙壁都贴有防滑瓷砖。
墙面完好无损，天花板无任何裂痕，不存在渗水、漏水现象，整体完好。
二、评估方法及结果根据国家规定的估价规程和本次房产估价的实际情况，结合区域附近的房产市场价格，采用市场比较法估计价格，确定估价基准日2004年10月13日，估价对象为正常的房地产价值。
总额：小写金额（单位：元）92000。
单价（单位：元／平方米）2530。
三、首恒点评1．严格地说，二手房的交易市场与商品房交易市场之间没有本质的差别，因此，该套住房的价值与该地区商品房的价格水平密切相关。
近两年来，武汉市建成区内的大部分地区的房价均处于稳中上升的状态，新华路地区也是如此。
1999年、2000年该地区房价在1900元至2800元／平方米之间，目前为3000元至4000元／平方米左右。
特别是西北湖周边高档楼盘的推出对该区域房价有很大的带动作用。
2．由于该房产位于新华路以西、建设大道以南，周边不少的好的学校（市六中学），如为了让子女接受较好的教育考虑，该地区具有一定潜在的价值。
又离市中心商业区不远，出门采购和娱乐十分的方便。
周围的商厦以百货为主，高档写字楼云集，有利于带动该区的人气，使房产有增值潜力。
3．该小区由于建设时间较早，距今已18年，因此，小区在户型设计、绿化停车、物业管理等方面与商品房相比均有较大差距，影响了该套住房的价格。
从折旧的角度来看，该房产理论上成新率为74%，根据实地勘察结果显示，由于房产建造时的材料技术的原因，其实体折旧大约为35%,不存在功能过剩。
住宅价格评估报告
住宅价格评估报告一、评估对象本次评估的对象为位于具体地址的一套住宅，建筑面积为具体面积平方米，房屋户型为户型描述，所在楼层为楼层，总楼层为总楼层数。
二、评估目的本次评估的目的是为了确定该住宅在评估基准日具体日期的市场价格，为相关用途，如买卖、抵押、租赁等提供参考依据。
三、评估基准日评估基准日确定为具体日期，在该日期，市场条件和房地产状况相对稳定。
四、评估原则1、合法原则评估对象的产权合法，符合国家法律法规和政策的规定。
2、最高最佳使用原则在合法的前提下，评估对象应以其最高最佳使用状态为评估前提，即能使该房地产实现最大价值的使用方式。
3、替代原则评估过程中，参考类似房地产的市场价格，以合理确定评估对象的价值。
4、公平原则评估过程应遵循公平、公正、客观的原则，不受任何主观因素的影响。
五、评估依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》2、《房地产估价规范》3、评估对象的房屋所有权证和国有土地使用证4、评估人员现场勘查获取的资料5、近期类似房地产的交易案例六、评估方法本次评估采用了市场比较法和收益法进行综合评估。
1、市场比较法通过对近期在同一供需圈内类似房地产的交易价格进行比较、修正，从而得出评估对象的市场价格。
选取的可比实例应与评估对象在用途、结构、地理位置、交易日期等方面具有可比性。
2、收益法通过预测评估对象未来的净收益，并将其折现到评估基准日，以确定其价值。
收益法适用于有稳定收益的房地产，如出租型住宅。
七、房地产市场状况分析1、宏观经济环境近年来，所在地区的经济持续增长，居民收入水平不断提高，这为房地产市场的发展提供了良好的基础。
2、房地产政策政府出台了一系列房地产调控政策，旨在稳定房价、促进房地产市场的健康发展。
这些政策对房地产市场的供需关系和价格走势产生了一定的影响。
3、区域房地产市场评估对象所在区域的房地产市场发展较为成熟，交通、教育、医疗等配套设施完善，吸引了众多购房者的关注。
近期，该区域的房地产市场供需相对平衡，价格走势较为平稳。
房屋建筑物评估工作方案
房屋建筑物评估工作方案目前我国对房屋、建筑物的评估常采纳重置成本法。
首先，应依据评估基准年份的同类房屋、建筑物的预算定额或每平方米造价，加上不同年份的增调系数及其他应计费用，确定现阶段每平方米的重置完全价位，则：重置完全价值=建筑面积*每平方米重置完全价值〔1〕在评估中，将上题的公式〔1〕演变成：重估价值=建筑面积*每平方米重置完全价值K1*K2 (2) 但公式〔2〕仍有不完备之处，经改善为：重估价值=〔重置完全价值残值〕*成新率-损坏折减价值装修增值残值〔3〕在实际评估中，如使用公式〔3〕时，可以公式〔2〕作为参照、对照，务使评估尽量合计严密，做到尽可能的公平、合理。
房屋评估方法一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料状况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成状况的新旧程度折扣，而确定现值。
城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。
二、房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。
房屋评估计价原则：房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。
重置完全价值确实定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。
1.建筑安装工程造价〔简称工程造价〕，一律按房屋评估时前一年执行的《XX 省建筑工程预算定额》及各市公布的单位估价表、《XX 省统一安装工程预算定额单位价目表》、XX 省建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。
在编制预算成本时，施工安装企业取费标准确实定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费；材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。
工程造价为确定重置完全价置的基础。
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3.3房屋建（构）筑物评估技术说明3.3.1评估范围进入本次评估范围的为兰州兰石重型装备股份有限公司的房屋建筑物及构筑物共计42项。
其中：房屋建筑物33项，构筑物9项。
账面原值45,854,019.51元，账面净值27,088,940.67元。
委估资产具体以资产占有方提供的评估申报表为准。
3.3.2资产概况委估资产座落在兰州市七里河区西津西路194号兰石机械设备公司厂区内。
七里河区位于兰州市中南部，平均海拔为1517米，区内依山傍水，黄河从其身旁穿过，南、北两山夹于其间，全区总面积394.92平方公里，年平均气温10.5℃，全年日照时数平均2446小时，无霜期在180天以上。
区内自然资源主要有煤炭、石英石、坩泥、石灰石、沙矿、路标石等矿产资源。
黄河流经区内15公里，地表及地下水年经流量300多亿立方米。
电力资源充足，森林覆盖率19%。
以铁路、公路为主的交通网络纵横延伸，四通八达。
西北最大的铁路货运编组站建在区内，312国道横贯东西，陇海、兰新、兰青、包兰铁路干线和甘川、宝兰等28条公路穿境而过，电信通讯、电视差转、寻呼电话形式成了完整的体系。
场区位于黄河南岸二级阶地，地表为厚薄不等的杂填土，其下为第四系更新统冲、洪积卵石层，根据兰州市地震局提供的资料，本区地震烈度按八度设防。
本次评估的房屋建筑物主要分为四大类：(1)框架结构建筑物本次评估的框架结构的建筑物主要有炼化公司技术部办公楼、重容探伤室等。
主要承重构件为钢筋混凝土现浇柱、梁、板，维护结构为砖墙体，楼地面多为地板砖或水泥砂浆面层，屋面多为SBS防水，窗为塑钢窗；门为钢板门或镶板门，外墙面为外墙涂料，内抹灰刷白，上下水、暖气、照明设施齐全。
(2)砖混结构的建筑物本次评估的砖混结构的建筑物主要为循环水泵房、炼化酸洗房、变电所、培训中心、焊条库、炼化样板房、加热炉操作间、探伤办公室等，主要承重构件为砖墙体，屋面为预制空心屋面板，楼地面为水泥砂浆面层，少量为地板砖，外墙涂料，内墙抹灰，窗为钢窗，木门，照明及上下水设施齐全。
(3)排架结构的建筑物本次评估的排架结构的建筑物主要为炼化公司主厂房、炼化6633封头厂房、炼化焊研所厂房等，建成于六十年代的排架厂房，其基础为钢筋砼杯形基础，主要承重构件为钢筋砼格构柱、工字柱，钢吊车梁，刚托架梁，梯形钢屋架，钢筋砼拱形屋架，大型屋面板，水泥炉渣保温，卷材防水，型钢屋面支撑及钢柱间支撑，围护结构为240厚青砖砖墙，窗为木窗，门为钢木大门，地面为水泥砂浆面层，但抗震设防低。
建于八、九十年代的排架结构的单层厂房，其基础为人工成孔井桩，杯形基础，主要承重构件为钢筋砼格构柱、工字柱和矩形柱、钢吊车梁、或砼T型吊车梁、梯形钢屋架、砼拱形屋架、大型屋面板、水泥蛭石保温、屋面为二毡三油一砂防水层、370厚红砖围护墙，地面为砼，钢窗、钢板大门。
本次评估的排架厂房的特点是厂房跨度大，一般在24米，柱头高度在12米左右。
在车间内均有20--30吨桥式吊车，最大为200吨，柱距一般为6米，12米，厂房多为多跨双向排列。
外墙面多为外墙涂料，内墙抹灰刷白，上下水、照明设施齐全。
(4)少量为砖木结构、钢结构的建筑物砖木结构的有炼化培训中心生活间、行政科小卖部、炼化会议室等，条形基础、砖墙承重、木屋架、木檩条，木门木窗、砼地面。
钢结构的建筑为炼化零件库，独立柱基础，钢柱承重，彩钢屋面板，砼地面。
构筑物主要为炼化加工车间露天垮，西露天垮，北龙门吊场地，炼化机加工车间消防道，炼化6633烟囱，炼化蓄水池，球罐水塔等。
3.3.3评估依据1、原城乡建设环境保护部部颁1984年发布的《房屋完损等级评定标准》；2、原城乡建设环境保护部部颁标准(CJ13-86)《危险房屋鉴定标准》；3、中华人民共和国国家标准(GBJ114-90)：《工业厂房可靠性鉴定、标准》；4、国家计委、建设部计价格[2002]1980号；5、《甘肃省建筑工程消耗量定额》（2004）；5、《甘肃省安装工程消耗量定额》（2004年）；6、《甘肃省装饰工程消耗量定额》（2004年）；7、关于印发《甘肃省建设工程概算定额及地区基价编制管理办法》（甘建价[2008] 541号）；8、关于印发《甘肃省建筑安装工程费用定额的通知》（甘建价[2009] 358号）；9、关于发布《2011年第一季度甘肃省建筑装饰装修人工费指导价格》的通知；10、中国人民银行公布的现行贷款利率；11、资产占有方提供的合同、图纸、工程结算等有关资料；12、评估人员现场实地勘察及市场调查所收集的资料和数据。
3.3.4产权状况评估对象房屋建筑物合计33项，总建筑面积73,274.46平方米。
其中已取得《房屋所有权证》的建筑物14 项，建筑面积为61,375.76平方米，房屋产权证号为兰房权证（七里河区）字第75479至75488号。
其他19项房产，建筑面积合计11,898.70平方米，主要有炼化零件库、炼化酸洗房、炼化6633封头厂房、10T喷丸室站房、炼化培训中心、炼化焊研所办公室、炼化焊研所厂房、炼化油漆库等，由于其占用的土地使用权为兰石集团，被评估方没有办理产权证，但向我方提供了产权无争议的证明材料。
3.3.5评估过程1.清查核实阶段①评估明细表的审查。
评估人员根据被评估单位提供的房屋建筑物申报清单，和财务部门的固定资产管理人员沟通，与固定资产明细账、总账进行核对，做到帐表相符。
房屋建筑物清查申报表：名称、位置、建筑面积、主要建筑参数、使用年限等未能填全经现场核查作了补充。
构筑物及其附属设施申报表：这部分内容主要是规格尺寸填写不全，已通过向相关工程、技术人员了解并重新作了补填。
②财务审查。
通过检查被评估单位财务固定资产账册，了解房屋建筑物的账面值构成，了解其折旧情况、入账时间和来源。
③资产管理帐审查。
与被评估单位的基建部门、建设部门和后勤、管理部门的房产台账进行核对，作到账账相符，了解有无账外、虚报、漏报等情况。
④权证审查。
根据被评估单位提供的资料，截止评估基准日，委估的主要房产已办理房屋产权证。
对缺乏产权证的房产面积，系在企业申报的基础上，评估人员通过进行现场实地勘察、查阅竣工图及决算书等资料并核对申报明细表等方式，在产权持有人对面积无异议的情况下，以资产申报表面积为准。
2.现场勘察阶段在评估现场对房屋建筑物作较全面的现场勘察，一方面是为了核实账面委估项目是否与实际相符，核对地址、建筑面积、结构类型等是否与被评估单位提供的房屋建筑物申报清单、对应权证相符。
对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。
在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
另一方面是查看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等，对房屋建筑物的所处环境、使用状况、维护情况进行现场调研、记录，听取建筑物的使用人员、管理人员、工程技术人员对房屋建筑物的购建过程、历史状况及建造质量、日常管理、维护状况和装修、改造的介绍；对可能存在受腐蚀、过火、水灾浸泡或者地震等其他因素导致建筑物严重毁损的情况进行详细地现场记录，调查其基础、结构、围蔽、附属设施等的完好程度等情况。
结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。
根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的程度。
装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
3.市场调查。
市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括近期甘肃省兰州地区目前执行的前期及其他费用标准以及兰州市的建筑单方造价资料等。
同时，我们还收集、查阅了同类建筑物的购建资料、施工合同，概预算书，和委估房屋建筑物的维修、装修等档案、图纸、产权资料等相关文件，以及付款凭证、交付使用资产明细表和维护记录等。
通过上述资料的搜集工作，使评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。
4.评定估算阶段根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定委估资产在评估基准日的公允市场价值，得出评估结果后撰写评估技术说明。
3.3.6评估方法根据本次评估目的和委估资产的实际现状，采用重置成本法进行评估。
1.重置全价的确定本次评估将建（构）筑物按结构特征分类，选取有代表性的建（构）筑物作为典型案例，运用概预算调整法或重编预算法确定其重置全价。
重置全价＝建筑安装工程造价＋前期费及其它费用＋资金成本①．建筑安装工程造价的确定根据评估建筑物、构筑物的特点、价值大小及资料齐全程度，采用下列方法中的一种或多种确定工程造价。
单项工程预（结）算调整法即以待估建筑物结算中的工程量为基础，根据山西省执行的定额基价标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用、装饰装修工程费用以及安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。
单项工程重编概算法对于建造时间较早、资料不全但可对实物进行测绘，可按测绘数据计算工程量的或仅有部分施工图纸计算部分工程量的可将二者结合起来，根据甘肃省概算定额、基价、取费测算出工程造价。
对于结构相类同的建筑物，根据相类同的建筑物单位面积工料消耗指标采用对比法确定实物工程量，再套用相关的市场材料价格、人工费用、施工费用、取费标准测算出工程造价。
单位造价评估方法对于常见结构并普遍使用的建筑物，按照类比法确定工程造价，即以当地相同结构类型及相同使用功能的建筑物单方建安造价为基础，确定委估建筑物的比较单方造价，在比较单方造价的基础上，根据对委估建筑物现场测算的估算工程量再用概算法的方法进行价格调增和调减，将增减额折入委估建筑物的单方造价内，最终确定方实际的单方造价，乘以建筑面积后计算出工程造价。
②．前期费用和其它费用的确定根据国家计委、原建设部颁发的规定与造价计算程序，建筑工程前期费用与其他费用，其规定的计算程序与数据如下表：建筑物前期费用和其他税费计算表实际计算时，依据实际发生的项目进行选择；建筑等级高、结构复杂的构建筑物选高值，对于结构较为简单的构建筑物，选较低的比例系数。
③．资金成本的确定资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设贷款利率计算。
假定建设期间工程投资为均匀投入，其计算公式为：资金成本=(建安工程总造价+前期费用及其它费用)×建设期贷款利率×合理工期÷22.成新率的确定房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。