房屋建筑物评估说明

3.3房屋建（构）筑物评估技术说明

3.3.1评估范围

进入本次评估范围的为兰州兰石重型装备股份有限公司的房屋建筑物及构筑物共计42项。其中：房屋建筑物33项，构筑物9项。账面原值45,854,019.51元，账面净值27,088,940.67元。委估资产具体以资产占有方提供的评估申报表为准。

3.3.2资产概况

委估资产座落在兰州市七里河区西津西路194号兰石机械设备公司厂区内。七里河区位于兰州市中南部，平均海拔为1517米，区内依山傍水，黄河从其身旁穿过，南、北两山夹于其间，全区总面积394.92平方公里，年平均气温10.5℃，全年日照时数平均2446小时，无霜期在180天以上。区内自然资源主要有煤炭、石英石、坩泥、石灰石、沙矿、路标石等矿产资源。黄河流经区内15公里，地表及地下水年经流量300多亿立方米。电力资源充足，森林覆盖率19%。以铁路、公路为主的交通网络纵横延伸，四通八达。西北最大的铁路货运编组站建在区内，312国道横贯东西，陇海、兰新、兰青、包兰铁路干线和甘川、宝兰等28条公路穿境而过，电信通讯、电视差转、寻呼电话形式成了完整的体系。场区位于黄河南岸二级阶地，地表为厚薄不等的杂填土，其下为第四系更新统冲、洪积卵石层，根据兰州市地震局提供的资料，本区地震烈度按八度设防。

本次评估的房屋建筑物主要分为四大类：

(1)框架结构建筑物

本次评估的框架结构的建筑物主要有炼化公司技术部办公楼、重容探伤室等。主要承重构件为钢筋混凝土现浇柱、梁、板，维护结构为砖墙体，楼地面多为地板砖或水泥砂浆面层，屋面多为SBS防水，窗为塑

钢窗；门为钢板门或镶板门，外墙面为外墙涂料，内抹灰刷白，上下水、暖气、照明设施齐全。

(2)砖混结构的建筑物

本次评估的砖混结构的建筑物主要为循环水泵房、炼化酸洗房、变电所、培训中心、焊条库、炼化样板房、加热炉操作间、探伤办公室等，主要承重构件为砖墙体，屋面为预制空心屋面板，楼地面为水泥砂浆面层，少量为地板砖，外墙涂料，内墙抹灰，窗为钢窗，木门，照明及上下水设施齐全。

(3)排架结构的建筑物

本次评估的排架结构的建筑物主要为炼化公司主厂房、炼化6633封头厂房、炼化焊研所厂房等，建成于六十年代的排架厂房，其基础为钢筋砼杯形基础，主要承重构件为钢筋砼格构柱、工字柱，钢吊车梁，刚托架梁，梯形钢屋架，钢筋砼拱形屋架，大型屋面板，水泥炉渣保温，卷材防水，型钢屋面支撑及钢柱间支撑，围护结构为240厚青砖砖墙，窗为木窗，门为钢木大门，地面为水泥砂浆面层，但抗震设防低。建于八、九十年代的排架结构的单层厂房，其基础为人工成孔井桩，杯形基础，主要承重构件为钢筋砼格构柱、工字柱和矩形柱、钢吊车梁、或砼T型吊车梁、梯形钢屋架、砼拱形屋架、大型屋面板、水泥蛭石保温、屋面为二毡三油一砂防水层、370厚红砖围护墙，地面为砼，钢窗、钢板大门。本次评估的排架厂房的特点是厂房跨度大，一般在24米，柱头高度在12米左右。在车间内均有20--30吨桥式吊车，最大为200吨，柱距一般为6米，12米，厂房多为多跨双向排列。外墙面多为外墙涂料，内墙抹灰刷白，上下水、照明设施齐全。

(4)少量为砖木结构、钢结构的建筑物

砖木结构的有炼化培训中心生活间、行政科小卖部、炼化会议室等，

条形基础、砖墙承重、木屋架、木檩条，木门木窗、砼地面。钢结构的建筑为炼化零件库，独立柱基础，钢柱承重，彩钢屋面板，砼地面。

构筑物主要为炼化加工车间露天垮，西露天垮，北龙门吊场地，炼化机加工车间消防道，炼化6633烟囱，炼化蓄水池，球罐水塔等。

3.3.3评估依据

1、原城乡建设环境保护部部颁1984年发布的《房屋完损等级评定标准》；

2、原城乡建设环境保护部部颁标准(CJ13-86)《危险房屋鉴定标准》；

3、中华人民共和国国家标准(GBJ114-90)：《工业厂房可靠性鉴定、标准》；

4、国家计委、建设部计价格[2002]1980号；

5、《甘肃省建筑工程消耗量定额》（2004）；

5、《甘肃省安装工程消耗量定额》（2004年）；

6、《甘肃省装饰工程消耗量定额》（2004年）；

7、关于印发《甘肃省建设工程概算定额及地区基价编制管理办法》（甘建价[2008] 541号）；

8、关于印发《甘肃省建筑安装工程费用定额的通知》（甘建价[2009] 358号）；

9、关于发布《2011年第一季度甘肃省建筑装饰装修人工费指导价格》的通知；

10、中国人民银行公布的现行贷款利率；

11、资产占有方提供的合同、图纸、工程结算等有关资料；

12、评估人员现场实地勘察及市场调查所收集的资料和数据。

3.3.4产权状况

评估对象房屋建筑物合计33项，总建筑面积73,274.46平方米。其中已取得《房屋所有权证》的建筑物14 项，建筑面积为61,375.76平方米，房屋产权证号为兰房权证（七里河区）字第75479至75488号。其他19项房产，建筑面积合计11,898.70平方米，主要有炼化零件库、炼化酸洗房、炼化6633封头厂房、10T喷丸室站房、炼化培训中心、炼化焊研所办公室、炼化焊研所厂房、炼化油漆库等，由于其占用的土地使用权为兰石集团，被评估方没有办理产权证，但向我方提供了产权无争议的证明材料。

3.3.5评估过程

1.清查核实阶段

①评估明细表的审查。

评估人员根据被评估单位提供的房屋建筑物申报清单，和财务部门的固定资产管理人员沟通，与固定资产明细账、总账进行核对，做到帐表相符。

房屋建筑物清查申报表：名称、位置、建筑面积、主要建筑参数、使用年限等未能填全经现场核查作了补充。构筑物及其附属设施申报表：这部分内容主要是规格尺寸填写不全，已通过向相关工程、技术人员了解并重新作了补填。

②财务审查。

通过检查被评估单位财务固定资产账册，了解房屋建筑物的账面值构成，了解其折旧情况、入账时间和来源。

③资产管理帐审查。与被评估单位的基建部门、建设部门和后勤、管理部门的房产台账进行核对，作到账账相符，了解有无账外、虚报、漏报等情况。

④权证审查。