常州万都广场商业定位及营销策略

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项目分析核心结论：
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– 紧邻城市中心商业区，属城市中心商圈的次阶梯商 业。
– 在开发类型上既适合购物中心，也适合专业市场。
– 在商业主题及业态上要与中心商圈的商业形成差 异化。 – 能引入哪些品牌商家，是本项目商业销售、运作 的关键点。
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财务优先开发策略方案：
卖的多，卖的贵
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财务优先开发策略方案：
运动鞋服：阿迪达斯、耐克、kappa、李宁、安踏、鸿星尔克、茵宝、 puma、锐步、特步、匹克、德尔惠、贵人鸟、金莱克等。
其他零售：可颂坊、面包新语、冰雪皇后、天梭、卡西欧、吴良材眼 镜、屈臣氏、万宁、汤臣倍健、修身堂、唐三彩、佰草集等
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出售部分列表：
商业出售部分总建筑面积（不含过道面积及其他附属功能面积）：43442㎡
万都集团· 常州万都广场项目
商业定位及营销策略初探
2102年5月23日
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目 录
项目优劣势分析 项目商业定位 项目营销策略
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项目优劣势分析
优势：明显的地段优势，常州中心商圈已无空地可开发大 型商业项目，需向周边扩张，本项目位于新一轮扩张的第 一阶梯，地段较为优越。
1、地段好——项目位于中心城区，且离市中心商圈较近； 2、充足的客源支持——周边居住区密集，为项目提供充足的客户资源； 3、交通便利——项目位于城市主干道旁，且附近规划有地铁，交通非常便捷； 4、规模庞大——项目20万方的超大规模，其中商业规模近11万方，在城 市中心区并不多见，具有一定的规模优势； 5、建筑设计美观实用——项目从建筑及空间规划上较为领先； 6、动线清晰——项目动线简单明了，无商业死角。
购物 娱 乐 购 物 餐 饮 生 活 服 务 商 务
休 闲
延展和提升
购物中心 泰富 万博 新世纪
本项目
与沿延陵路商业体形成功能上的明显差异化
延陵路商业体大多只有购物功能，本项目除了延续其购物功能外，还增加了餐饮、娱乐、休闲、旅游 和商务服务等多种功能，让消费由单纯的购物，向多样化延伸，从而实现差异化竞争。
铺进行销售。
3、休闲娱乐中心：在4-5层设置以休闲娱乐为主的业态，且此部分在销售上 也可突破，一般以整片区域销售的形式出现，但位于高楼层且面积较大，售
价也相对低。
4、美食风情街 ：将项目外围一圈临街铺位进行上下打通改造，以复式临街 餐饮商铺出售，且周边有电脑城及本项目专业市场两大市场人流的支持，此
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一、开发主目标：卖的多，卖的贵 “现金为王”始终是地产开发市场主趋势，不论是在项目开发的前期还 是后期的持续经营，都需要大量资金的保障和支持，所以卖的多，卖的 贵也是本项目的主目标。 二、项目开发类型：专业主题混合商业中心（MIXING CENTER） 在专业市场的基础上，融入周边社区居民消费及城市餐饮娱乐消费等 多种功能组合，使人流在各部分间进行互动，形成一种相互依存、相 互促进的能动关系，提升各业态所带来人流的使用效能，促进城市综 合体的健康发展。
健身：美洲健身、克拉克海、奇迹、超越健身、本色健 身、一兆韦德、美格菲健身等。
休闲会所：富侨足浴、新华盛会、威尼斯休闲会所等。
影院（自持）
百货（自持） 22
“以租带售”成功案例借鉴：
我司在无锡金太湖项目操作中，通过对餐饮娱乐商家的成功招商带动了三、四层 的销售，并且实现了招商与销售的相结合，使得后期能够良好的持续经营。
更舒适的高档次商业典范
高档
购物中心 百盛 百货大楼
本案
泰富百货
万博百货 莱蒙都会
新世纪
专业 低档
文化宫
南大街 综合 20
项目营销策略
策略一：
“火车跑的快，还需车头带”，加速招商，开盘前落实百货、超市、
影院等主力商家，适机举行招商大会，带动整个项目的招商和销售。 超市面积偏小，对引进大品牌连锁超市有不利影响。
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Hale Waihona Puke 功能定位——餐饮17
功能定位——娱乐
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功能定位——休闲
汇聚影院、健身、美容、SPA、 瑜伽等休闲业态，在轻松消费 的同时，更是一次身心的健康 体验。 面积一般在400—3000㎡不等， 且放置在较高楼层或顶层。
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形象定位：
我们希望本项目商业在常州市民中的口碑形象是：
常州市新崛起的更具活力、商品更丰富、业态更齐全、环境
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功能定位——购物
主要通过设置品牌专卖店、 运动鞋服、化妆品店、品牌 箱包、首饰等，站在流行的 最前沿，引领时尚消费潮流。
面积一般在80—500㎡之间， 且需要在一层或二层，有良 好的展示面。
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功能定位——生活服务
主要由药妆店、零食店、数码店、自动 取款机及精品店等生活服务类品牌组成， 业态更丰富，生活更惬意。 面积一般在60—300㎡不等，药妆店及 苹果形象店面积需更大，一般掺杂在一 层或二层均可。
超市出入口街铺可通过超市的带动采用短期返租的形式去化掉，此部
分销售难度不大。
目标销售：100% 目标商户： 百货：天虹、购物中心、茂业、久光、银泰、 泰富、百盛、新世界、金鹰、太平洋等百 货公司。 超市：乐购、华联、易买得、欧尚、家乐福、 沃尔玛、华润万家、大润发、卜蜂莲花、 麦德龙、人人乐、华润苏果等超市。 影院：幸福蓝海、华谊兄弟、中影、大地、横 店、太平洋影城、金逸、世纪影城、百老 汇、保利影城、左岸等影院。 影院4层（自持） 百货（自持） 超市（自持）
项目自身属性——
•项目规模较大，可做更丰富更全的业态； •交通便利，可达性较强； •建筑规划美观时尚，动线设计合理实用。
竞争差异化的需求——
•紧邻购物中心、文化宫商圈，可顺势而为，在其基础上进行延伸和提升； •使业态更丰富、商品种类更全更新、环境更舒适、生活娱乐气息更浓。 12
商业定位： 根据研究分析，我司更希望项目商业整体定位于：
提升常州中心商圈更综合性商业形象， 引领龙城时尚格调休闲生活方式， 彰显万都品牌及项目高端形象的 涵盖时尚零售、餐饮、休闲、娱乐、生活服务、商务旅游等多种业态 的
一个充满时尚的、活力的、激情的
“城市约会主场”
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功能定位：
本项目商业功能定位：
涵盖品牌专卖店、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、商务旅 游等多种功能为一体的中高端市级商业副中心
通过招商带动的销售：渝派富豪、哇哇叫干锅、祖祖花园、藏乐汤坊、名门酱厨、韩林炭烤等„„
商家自主购买：金海华自助餐、钱贵KTV、虾王圣汤、权金城等„„
祖祖花园
哇哇叫干锅
渝派富豪
23 金海华自助餐 钱贵KTV 虾王圣汤
策略三：
通过对项目整体包装宣传及招商大会的举行等炒作力量促进1、2层商铺 销售； 建议先保留局部引进次主力店商家，可有效带动周边的商铺销售，次主 力店后期可带租约整体出售； 将面积过大、进深较深的商铺再做分
返租出售
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策略二：
“以租带售”，3、4层通过对餐饮娱乐商家的招商来实现销售，既使 项目招到优质商家，丰富了业态，又没有沉淀物业。 根据具体业态规划及招商情况，可选择行进行局部长期返租，局部短 期返租或不返租。
目标销售：80%以上 目标商户： 餐饮：外婆家、 汉拿山烤肉、食尚国味、钰花溪等。 电玩：神采飞扬、城市英雄、大玩家、卡通尼乐园、奇 乐儿、迪诺欢乐世界、酷尚动漫、逸枫网盟等。 量贩KTV：银乐迪KTV、好乐迪KTV、agogoKTV、方糖量 贩KTV、大歌星、百嘉乐、乐够、讴歌量贩等。 餐饮、娱乐中心 （返租出售）
物业 次主力店 次主力店 楼层 1F 2F -1F 1F 2F 3F 4F 面积 2384㎡ 2384㎡ 3113㎡ 7660㎡ 7711㎡ 10095㎡ 10095㎡ 38674㎡ 89% 说明 后期整体出售 后期整体出售 4768㎡ 11% 合计 占比
出售
零售 零售 零售 餐饮娱乐 餐饮娱乐
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财务优先开发策略方案：
三、业态规划 1、焦点中心式：超市+辅营区即以超市为人流主要导体，配合周边零售辅营 区的商业组合形式，地上皆为主题专业市场，辅营区在超市的带动下，销售 难度不大，且超市面积应当加大，在1.1-1.3万㎡左右。 2、专业市场：即以某种主题业态为主的集聚中心，以分割成面积较小的单
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劣势：目前项目周边商业氛围不成熟，前期独立发展较困 难。
1、区域商业氛围不足——本项目周边商业氛围不浓，且路网不通，环境一般；
2、竞争大——项目离文化宫商圈较近，竞争压力大，且本项目地段在中心城区，
必然参与整个城市的商业竞争； 3、出售物业阻碍好商家进驻——本项目物业需对外出售，对商业发展而言，出售 的物业往往对发展有所阻碍，好的品牌、好的商家不愿意进驻；
销售难度也不会很大。
财务优先开发策略方案：
四、业态配比
1、焦点中心：
2、专业市场： 3、休闲娱乐中心：
18%
54% 15%
4、风情美食街：
五、租售比
13%
租赁/销售
10%：90%
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财务优先开发策略方案：
六、专业市场选型初步建议 1、路桥市场 2、文化用品市场 3、家居装饰艺术用品
如定位为专业市场，则需对市场及商家做进一步沟通后，根据实际情况再做进一 步详细探讨。
报告结束 谢谢！ The end! Thanks
高度专业化，并成为中国商业地产 最值得尊重和信赖的主流服务商！
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割调整或上下打通，1、2层连体销售，
使单铺面积不要过大，降低总价； 采用短期返租的形式进行销售。
目标销售：85% 以上
品牌专卖店及其他零售业 态（返租出售）
次主力店商家
（后期出售）
百货（自持）
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目标商户：
次主力店：迪卡侬、特力屋、星期八小镇、酷贝拉、苏宁、国美、生 活本色、宏图三胞等。 时尚服饰：ZARA、HM、C&A、优衣库、LEE、JEEP、levis、欧时力、贝 拉维拉、玛莎、马克华菲、GXG、速写、达芙妮、七匹狼、利郎、柒 牌、与狼共舞、太平鸟、卡宾等。