房地产行业的计实务及纳税申报详解
房地产会计做账及报税流程
房地产会计做账及报税流程房地产会计做账及报税流程:首先需核实各式各样的凭证来历,将核实后的凭证分门别类的摆放好,再次检验是否准确无误,将凭证数据记录在账本上面,编制一个相关报表。
报税前划分好哪些是增值税,哪些是所得税,按照划分好的数据进行报税处理。
房地产会计做账及报税流程1.审核原始凭证(1)外来原始凭证。
由业务经办人员在业务发生或者完成时从外单位取得的凭证,如供应单位发货票、银行收款通知等。
(2)自制原始凭证。
单位自行制定并由有关部门或人员填制的凭证,如收料单、领料单、工资结算单、收款收据、销货发票、成本计算单等。
2.填制记账凭证可以到月底把同类的原始凭证汇总填制记账凭证,也可随时发生随时填,但不要把时间顺序颠倒了。
根据有借必有贷,借贷必相等的记账规则,编制会计分录。
3.复核就是看看有没有错误。
4.记账根据记账凭证登记入账,小规模公司必备的账本:现金日记账;银行日记账;总账;三栏明细账。
5.编制会计报表(1)根据总账科目余额填列。
可直接根据有关总账科目的期末余额填列,(如应收票据)有些则需根据几个总账科目的期末余额计算填列,如“货币资金”,需根据“库存现金”、“银行存款”、“其他货币资金”三个科目的期末余额的合计数填列。
(2)根据明细账科目余额计算填列。
如“应付账款”,需根据“应付账款”和“预付账款”相关明细科目的期末贷方余额计算填列。
(3)根据总科目和明细科目余额分析计算填列。
如“长期借款”,需根据“长期借款”总账科目余额扣除“长期借款”明细科目中将在一年内到期限的长期借款部分分析计算填列。
(4)务查登记簿记录。
会计报表附注中的某些资料,需要根据备查登记簿中的记录编制。
6.纳税申报(1)增值税:销售或购进货物、提供加工或修理修配劳务是要缴纳增值税的。
(2)所得税:不论是工商业还是服务业,都要按利润缴纳企业所得税,具体征收办法:按照企业所得税申报表的要求,逐项填写收入、成本、费用、支出,算出利润,按照税法的有关规定进行纳税调整,计算出应纳税所得额。
房地产会计实务处理介绍与举例
房地产会计实务处理介绍与举例一、当前中国房地产概述日常中,房地产又称不动产,一般是指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。
房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业,它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费,前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费,建筑安装工程费,道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费,公共配套设施费,开发间接费等等。
房地产行业是资金密集型行业,在经营过程中受政策影响较大,国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求,因此房企与其他企业相比在经营上有所差异,呈现出不同特点:例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等,这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务实务处理方面也有其特殊性,现按房地产实务的工作推进进度作介绍与会计实务举例。
二、房地产企业开发流程房地产业务本质问题就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移!(一)企业视角的房地产流程:项目论证产品策划—规划设计—施工管理营销策划——销售实现(二)整体开发流程项目启动会;国有土地使用证;建设用地规划许可证;总平图规划设想完成;方案设想完成(方案评审会);方案图报建;桩基施工图完成;主体施工图完成;建设工程规划许可证;精装交楼标准施工图及材料定板;项目完工;施工许可证;主体完工;预售证;开盘;主体封顶;完工验收。
(三)房地产开发建设流程房地产开发建设过程可分为四个阶段:项目策划设想阶段、项目筹办阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。
房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》产品交村服物务业后才可进行项目开发的施工。
首先,获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计,这一过程需要与项目所在地相关政府部门沟通协商(通常需要半年至一年)。
此后,根据申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》;与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同;根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图检察证明、质量安全监视手续等管理《建设工程施工许可证》;进入项目施工的阶段,开发商在此阶段的主要义务是控制成本,支付工程进度款,确保工程按预先进度计划施行。
房地产企业填报纳税申报表示例
房地产企业纳税申报表填报技巧房地产企业由于其行业特殊性,国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策,但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器——企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造,固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击,导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。
笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结,希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。
一、填报总体思路地产行业纳税申报貌似复杂,但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路,即可化繁为简。
该填报思路可以概括为二十二个字:“预缴两步调、汇缴三步调。
未完工年度调整,完工年度转回。
”现将具体实操详述如下:二、填报详述(一)未完工年度1、预缴申报(调增预计毛利,调减预交税金)根据《国家税务总局<关于发布中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表>等报表的公告》(国家税务总局公告2011年第64号)的规定,从今年第1季度开始,纳税人的季度申报将辞旧迎新。
与以前旧表相比,该表未发生实质性变化,主要是将《国家税务总局关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008]635号)等文件的规定细化为申报表的行次,整体显得更紧扣政策,科学合理。
但美中不足之处,新表依然未考虑地产行业的个性化问题,因此,季度申报表的填表工作依然需要变通处理。
2、年度汇算清缴(调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数)地产行业在汇算清缴时,有三处不同于一般行业的申报表特殊处理,分别为:毛利调整;预缴营业税及附加和预缴土增税调整;业务招待费和广宣费的扣除。
因此,地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则,还需进行三步独特调整。
现分述如下:第一步:预计毛利额的调整地产企业在未完工年度收到的预售款,会计处理为:借:银行存款贷:预收账款根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)的规定,销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
房地产企业填报纳税申报表示例
房地产企业填报纳税申报表示例房地产企业由于其行业特殊性,国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策,但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器-—企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造,固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击,导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。
笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结,希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。
一、填报总体思路地产行业纳税申报貌似复杂,但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路,即可化繁为简.该填报思路可以概括为二十二个字:“预缴两步调、汇缴三步调。
未完工年度调整,完工年度转回。
”现将具体实操详述如下:二、填报详述(一)未完工年度1、预缴申报(调增预计毛利,调减预交税金)根据《国家税务总局<关于发布中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的公告》(国家税务总局公告2011年第64号)的规定,从今年第1季度开始,纳税人的季度申报将辞旧迎新.与以前旧表相比,该表未发生实质性变化,主要是将《国家税务总局关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008]635号)等文件的规定细化为申报表的行次,整体显得更紧扣政策,科学合理。
但美中不足之处,新表依然未考虑地产行业的个性化问题,因此,季度申报表的填表工作依然需要变通处理。
2、年度汇算清缴(调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数)地产行业在汇算清缴时,有三处不同于一般行业的申报表特殊处理,分别为:毛利调整;预缴营业税及附加和预缴土增税调整;业务招待费和广宣费的扣除。
因此,地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则,还需进行三步独特调整。
现分述如下:第一步:预计毛利额的调整地产企业在未完工年度收到的预售款,会计处理为:借:银行存款贷:预收账款根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)的规定,销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法
房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法房地产行业是一个涉及多个税种的行业,其中涉及的主要税种包括土地增值税、企业所得税、契税、居民个人所得税、增值税等。
以下是对这些税种及其计算缴纳方法的详细解释。
1.土地增值税:土地增值税是指在土地变现时,增值部分需要纳税的税款。
计算方法一般为出让价款减去土地成本、土地收购税和相关费用后的销售额,再按税率要求计算缴纳税款。
2.企业所得税:企业所得税是指企业利润的一部分需要纳税的税种。
计算方法为企业年度利润减去允许扣除的项目后的应纳所得额,再按适用税率计算缴纳税款。
3.契税:契税是指在买卖不动产时,按照买方支付的房屋交易价格的一定比例来计算缴纳的税款。
具体的税率根据不同的省份和城市而有所不同。
4.居民个人所得税:居民个人所得税是指个人在获取各种收入时需要缴纳的税款。
房地产行业相关的个人所得税主要涉及出售不动产的差额收入和出租不动产的租金收入。
计算方法为差额收入(或租金收入)减去相关抵扣项后的应纳税额,再按适用税率计算缴纳税款。
5.增值税:增值税是指在销售商品、提供劳务时,按照销售额的一定比例计算缴纳的税款。
对于房地产企业来说,增值税主要涉及房地产开发中的销售额。
计算方法为销售额减去销售成本后的增值额,再按适用税率计算缴纳税款。
在房地产企业的税务管理中,需要提前认真规划,合理安排税款的计算和缴纳。
同时,房地产企业还需要严格遵守税收法律法规,及时、正确地申报纳税,并按规定缴纳税款。
对于不同的税种,还需要掌握相关政策和法规的变化,确保税务工作的合规性。
此外,房地产企业还可以通过合理的税务筹划和优化税务结构,降低企业税负,提高经营效益。
这包括合理利用相关税收优惠政策、合理安排资金流动以减少税费支出、合理设置企业的投资和融资结构等等。
总之,房地产企业涉及的税种众多,对于企业来说,合规缴纳税款,遵守税收法律法规是重要的责任和义务。
加强税务管理,提升税收合规性,是房地产企业可持续发展的重要保障之一。
财税实务:投资性房地产的会计处理及纳税填报
投资性房地产的会计处理及纳税填报企业所得税年度纳税申报表附表七《以公允价值计量资产纳税调整表》第9行“投资性房地产”项,填报按公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值变动对收益的影响以及纳税调整,按成本模式计量的投资性房地产不填写本附表。
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定,投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括:(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。
企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
对于投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的(一是投资性房地产所在地有活跃房地产交易市场;二是能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产公允价值合理估计),可对投资性房地产采用公允价值模式后续计量。
采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
由于公允价值模式的投资性房地产的公允价值变动已计入当期利润,年终申报时须对已计入利润的“公允价值变动损益”进行调整。
其纳税调整额=该表第3列-第1列之差。
按照《企业所得税法》的规定,按公允价值模式计量的投资性房地产仍应计提折旧或摊销,并在税前扣除。
例:2008年2月,G公司将一座办公楼对外出租,租期5年,该办公楼账面原值为3200万元,折余价值为3000万元,剩余折旧期限为15年,公允价值为3300万元。
2008年12月31日,该办公楼公允价值为3450万元;2009年12月31日,该办公楼公允价值为3400万元;2010年4月,经与租赁双方协商,承租方以3450万元将该办公楼购买。
会计处理如下(单位:万元): 2008年2月 借:投资性房地产(办公楼)——成本3300 累计折旧200 贷:固定资产——办公楼3200 公允价值变动损益300 2008年12月31日 借:投资性房地产(办公楼)——公允价值变动150 贷:公允价值变动损益 150 2008年申报纳税时,“公允价值变动损益”450万元已计入当期会计损益,应作纳税调减。
房地产开发企业税收讲解ppt课件
11
关联方定价合理性分析
项目
指
标
关联交易定价是否 主要结合关联方关系及其交易,运用收入、成本、
合理
费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。
12
项目
非关联方串谋分析
指
标
主营业务收入离散度=(本月主营业务收入-本年主营业 务收入月平均数)÷本年主营业务收入月平均数×100%
29
混合项目要分开核算
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应 分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增 值额的,其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规 定。
30
转让旧房的计算操作性增强
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间 和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务 局具体规定。
对未按预征规定期限预缴税款的,从限定的缴纳税款期 限届满的次日起,加收滞纳金。
28
明确普通标准住宅标准
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平 方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际 情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的 比例不得超过上述标准的20%。
客户商业信用负债增长率=[(月末预收账款+月末其他应付 款)-(月初预收账款+月初其他应付款)] ÷(月初预收账
款+月初其他应付款)×100%
4
项目
视同销售情况分析
指
标
自产产品视同销售业 名义销项税额=(主营业务收入+其他业务收入
房产交易的税务申报细则
房产交易的税务申报细则在房产交易中,税务申报是一个不可避免的环节。
准确了解和遵守税务申报细则对于房产交易买卖双方来说至关重要。
本文将详细介绍房产交易的税务申报细则,以帮助读者更好地了解并遵守相关规定。
一、个人房产交易的税务申报个人房产交易的税务申报主要涉及个人所得税和契税。
根据国家相关规定,个人出售房产所得需要缴纳个人所得税。
个人所得税的计算公式为:个人所得税 = 出售房产的差额 ×适用税率 - 速算扣除数。
个人购买房产需要缴纳契税。
契税是按照房屋的交易价格的一定比例缴纳的,不同地区的契税税率和税收政策有所不同,需要根据当地规定进行申报缴纳。
在进行个人房产交易时,卖方需要向税务部门申报个人所得税,并缴纳相应税款;买方则需要向当地税务部门申报契税并办理缴纳手续。
二、企业房产交易的税务申报企业房产交易的税务申报主要涉及企业所得税和契税。
企业出售房产所得需要缴纳企业所得税。
企业所得税的计算公式为:企业所得税 = 出售房产的差额 ×适用税率 - 速算扣除数。
企业购买房产同样需要缴纳契税。
契税的税率和税收政策根据当地规定进行申报缴纳。
在进行企业房产交易时,卖方需要向税务部门申报企业所得税,并缴纳相应税款;买方则需要向当地税务部门申报契税并办理缴纳手续。
三、注意事项1. 房产估价报告在进行房产交易的报税申报之前,买卖双方需要委托专业机构进行房产估价评估,并出具房产估价报告。
该报告可作为交易价格的依据,避免虚报或低报交易价格。
2. 缴税证明在完成税款缴纳后,买卖双方需要向税务部门申请办理缴税证明。
缴税证明是房产交易的必备文件之一,购买方在办理房屋过户手续时需要提供。
3. 纳税义务买卖双方应积极履行纳税义务,按照税务部门的要求如实申报纳税。
虚报、漏报或者逃税行为都将会面临相应的法律风险和处罚。
4. 委托专业机构鉴于房产交易的税务申报较为繁琐,建议买卖双方委托专业的税务机构或律师事务所进行咨询和申报。
(财务会计)房地产会计税务实务
税法规定,房产税的征税对象是房屋。
企业自用房产依照房产原值一次减除10%至%30后的余值按1.2%的税率计算缴纳。
房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
因此,对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。
一、房屋范围有章法,既不扩大也不缩小税法规定,独立于房屋之外的建筑物不征房产税,但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。
这就要求我们在核算房屋原值时,应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
所谓房屋,就是上面有顶,四面有墙(或柱),能够遮风避雨,可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。
根据这个定义,我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物,如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等,以上建筑物均不属于房产,不征房产税。
与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施,是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备,各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线,电梯、升降机、过道、晒台等等。
由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务,税法同时规定了具体界限:“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起,电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
”关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题,财税地字[1987]28号文件规定,新建房屋交付使用时,如中央空调设备已计算在房产原值之中,则房产原值应包括中央空调设备;如中央空调设备作单项固定资产入帐,单独核算并提取折旧,则房产原值不应包括中央空调设备。
关于旧房安装空调设备,一般都作单项固定资产入帐,不应计入房产原值。
二、核算地价有技巧,围绕“相关”找归属无形资产准则第21条规定,“企业进行房地产开发时,应将相关的土地使用权予以结转。
房地产税务流程
房地产税务流程在房地产领域,税务流程是一个复杂但至关重要的环节。
了解和掌握房地产税务流程,对于房地产开发商、投资者、购房者以及相关从业者来说都具有重要意义。
一、房地产开发环节的税务流程1、土地获取阶段在获取土地时,开发商需要缴纳契税。
契税的税率通常为3% 5%,具体税率根据当地政策而定。
此外,如果土地是以出让方式取得的,还可能需要缴纳土地出让金及相关税费。
2、规划设计与施工阶段在这个阶段,可能涉及到印花税。
例如,建筑工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同等都需要按照规定缴纳印花税。
3、预售阶段当房地产项目开始预售时,开发商需要预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
增值税:按照预收款的一定比例预缴,一般为 3%。
土地增值税:根据当地规定的预征率预缴。
企业所得税:按照预计利润率计算应纳税所得额预缴。
二、房地产交易环节的税务流程1、买方税务对于购房者来说,主要涉及的税种是契税。
契税的税率根据购房面积和购房套数有所不同。
一般来说,首套房且面积在90 平方米以下的,契税税率为 1%;面积在 90 平方米以上的,税率为 15%。
二套房面积在 90 平方米以下的,契税税率为 1%;面积在 90 平方米以上的,税率为 2%。
如果是购买第三套及以上住房,契税税率通常为 3%。
2、卖方税务(1)增值税如果房屋持有时间未满 2 年出售,需要全额缴纳增值税;满 2 年的,则免征增值税。
(2)个人所得税如果出售的是满五年且是家庭唯一住房,可以免征个人所得税。
否则,需要按照规定缴纳个人所得税,通常有两种计算方式:一是按照房屋交易差价的 20%计算;二是按照房屋交易总额的 1% 2%计算。
(3)土地增值税对于非普通住宅或者商业房产的出售,可能需要缴纳土地增值税。
三、房地产持有环节的税务流程1、房产税目前,房产税在部分城市试点征收。
对于拥有多套房产或者超大面积的房产,可能需要按照规定缴纳房产税。
2、城镇土地使用税使用城镇土地的单位和个人,需要按照土地面积和规定的税额标准缴纳城镇土地使用税。
2024年房地产企业增值税政策实务总结
2024年房地产企业增值税政策实务总结2024年房地产企业增值税政策在继承前一年政策基础上,通过进一步调整和完善,对于房地产企业的纳税义务和税收优惠规定进行了适度的调整。
以下是对该政策实务的总结:一、增值税纳税义务根据2024年房地产企业增值税政策,对于房地产企业的增值税纳税义务有以下几点要求:1.申报纳税:房地产企业应按月或按季度向税务部门申报纳税。
纳税期限为每月的前15日或季度末的前15日。
2.纳税申报表:房地产企业在申报纳税时需填报《增值税纳税申报表》。
该表格包括销售额、销项税额、进项税额等信息。
3.增值税税率:房地产企业销售商品房适用的增值税税率为5%。
对于其他房地产交易,包括房地产租赁和房地产转让,适用3%的增值税税率。
4.纳税期限:房地产企业应及时缴纳应纳税款项。
纳税期限为每月的前15日或季度末的前15日。
二、税收优惠政策2024年房地产企业增值税政策也对房地产企业享受税收优惠提供了明确的规定,具体如下:1.住房公积金缴存基数扣除:房地产企业可以将其上年度住房公积金缴存基数按2%的比例扣除后再计算应纳税款额。
2.土地增值税抵扣:房地产企业在购买土地时支付的土地增值税可以抵扣其销售商品房所应交纳的增值税。
3.售后服务费扣除:房地产企业在销售商品房后提供的售后服务费用,可以按15%的比例扣除。
4.住宅租金免税:房地产企业出租用于居住的住房,租金收入可以免征增值税。
5.赠予住房免税:房地产企业赠予个人住房的增值部分可以免征增值税。
6.城市基础设施建设奖励:房地产企业参与城市基础设施建设并支付相关费用的,可以获得一定比例的税收奖励。
三、合规管理措施为了监管房地产企业的纳税行为,政府也提出了一些合规管理措施,确保税收稳定和公平。
具体措施如下:1.加强税收征管:税务部门将加大对房地产企业的税务稽查力度,对纳税行为进行监控和核查。
2.信息共享:税务部门与不动产登记部门和土地管理部门之间将加强信息共享,确保房地产企业纳税信息的准确性。
房地产企业全程会计核算与税务处理
现房销售收入
在房屋竣工验收合格后, 与购房者签订正式购房合 同,收取房款确认为销售 收入。
二手房销售收入
个人或企业转让二手房, 根据产权转移书和购房发 票等凭证确认销售收入。
房地产企业利润的核算
营业收入
通过销售房屋和其他经营活动获得的收入。
营业税金及附加
根据国家税收法规,房地产企业应缴纳的税 金和附加费用。
税收筹划应考虑成本和效益,确保筹划收 益大于筹划成本。
风险防范原则
综合筹划原则
应充分考虑税收政策变化、税务稽查等因 素,制定风险应对策略。
综合考虑企业整体税负,制定最优的税收 筹划方案。
房地产开发阶段的税收筹划
1 2
选择合适的开发项目
根据税收政策,选择税负较轻的项目进行开发。
合理规划开发成本
合理分摊、归集开发成本,降低企业所得税税负 。
分类
根据业务类型和经营模式,房地产企 业可分为房地产开发企业、房地产中 介服务机构和物业管理企业等。
房地产企业的经营特点
高投资
房地产开发项目通常需要大量资金投入,包括土地购置、房屋建设、 配套设施等。
高风险
房地产市场受政策、经济、社会等多因素影响,存在较大的不确定性 ,因此房地产企业经营风险较高。
包括建筑工程费用、设备购置费 、安装工程费用等。
开发间接费用
包括工程管理费、营销费、财务 费用等。
公共配套设施建设费
包括学校、医院、商店等公共设 施建设费用。
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、供气、 通讯等基础设施建设费用。
房地产销售收入的核算
01
02
03
预售收入
在房屋预售阶段,根据合 同约定收取的房款应确认 为销售收入。
房地产开发企业增值税纳税申报指引
房地产开发企业增值税纳税申报指引
一、概述
本指引旨在帮助房地产开发企业正确、便捷地进行增值税纳税申报工作,以确保纳税义务的履行,推动税收征管工作的规范化。
二、纳税申报流程
房地产开发企业的增值税纳税申报流程如下:
1. 登录税务局网站或APP,进入增值税申报系统;
2. 选择申报期和申报表,填写相关纳税信息;
3. 核对填写信息无误后,电子申报表;
4. 签署电子申报表并提交;
5. 缴纳相应的税款;
6. 等待税务局核实申报表并发出纳税通知书;
7. 根据通知书要求,办理发票报销等相关手续。
三、纳税申报注意事项
1. 房地产开发企业应定期进行增值税申报,一般为每季度的一天;
2. 申报前应及时更新相关纳税资料,确保准确填写税表;
3. 对于出现的疑问或纠纷,应及时与税务局联系沟通,避免影响申报工作;
4. 纳税申报时,应保留相关证明材料,以备税务局核查;
5. 遵守税法相关规定,确保申报的合法性和准确性;
6. 申报时应注意保密纳税信息,防止信息泄露。
四、纳税申报常见问题解答
1. 增值税申报表填写错误怎么办?
如果发现填写错误,应及时联系税务局进行更正,避免产生不必要的纠纷和罚款。
2. 增值税申报表的计算公式是什么?
增值税申报表的计算公式为:销项税额进项税额 = 应纳税额
3. 纳税申报是否可以逾期?
纳税申报一般不得逾期,否则将面临罚款和其他法律责任。
五、结束语
房地产开发企业作为增值税纳税人,应按照税法规定认真履行纳税义务,确保纳税申报的准确性和合规性。
希望本指引对房地产开发企业的纳税申报工作有所帮助,提高税收征管的效率和水平。
房产税纳税申报和纳税审核--注册税务师辅导《税务代理实务》第十章讲义5
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册税务师考试辅导《税务代理实务》第十章讲义5房产税纳税申报和纳税审核一、基本规定在城市、县城、建制镇和工矿区征收,以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人房产税实行按年征收,分期缴纳从2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织、外籍人员是房产税的纳税人房产税的征税对象是房屋,独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象二、房产税应纳税额的计算、申报与审核(一)自用房产审核要点从价计征:应纳税额=房产计税余值×税率(1.2%)1.房产计税余值:依照房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。
(1)房产原值:纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”账户中记载的房屋造价(或购价),房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。
(2)对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
(3)对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
审核时,注意房产的原值是否真实,有无少报、瞒报的现象,有无分解记账的情况;纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,是否按规定增加其房屋原值,有无将其改建、扩建支出列入大修理范围处理的情况。
【例题1·多选题】(2010年)下列房屋附属设备、配套设施或装置于房屋的设备中,即使在会计核算中未计入房产价值,在计征房产税时也应计入房产原价的有()。
房地产会计做账及报税流程
房地产会计做账及报税流程
1、开展业务前准备工作:
(1)收集客户的营业执照、身份证明等相关证件;
(2)填写房地产会计做账及报税的相关承诺书,签字确认;
(3)开设会计账户,如财务账户等;
2、收集原始凭证:
(1)根据房地产企业实际业务情况,对其开出和收到的票据进行收集,包括租房、购房、出租、佣金等;
(2)对收集客户购买、出售房地产的合同文书进行详细的整理;
3、会计处理:
(1)根据房地产企业实际业务情况准备会计分录,并按照会计分录做
账处理;
(2)将收入、支出、收入税、所得税等专业术语有机的组合,构成会
计核算体系,进行科学的账务凭证操作等;
4、报税:
(1)根据房地产企业实际业务情况,准备相关税务申报表和税务结转表;
(2)准备相关会计凭证,分析报表中的费用项目,识别可税行项;(3)向税务机关报送纳税申报表,提交相关凭证,并根据有关要求填
写有关税务结转表等;
(4)按时缴纳相关税款,完成税务服务。
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全如:会计分录,会计科目、会计报表、要缴纳哪些税,怎样少纳税。
内容好多,先发给您一部分吧:房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种:房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税:税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%.计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税:(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同,适用税率为千分之一;(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据,税率为万分之五;(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三;(4)借款合同,税率为万分之零点五;(5)对记录资金的帐薄,按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花;(6)营业帐薄、权利、许可证照,按件定额贴花五元。
5、个人所得税:工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式:应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率—速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税(1)所得税的征收方式有两种:查帐征收和核定征收。
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房地产行业的会计实务及纳税申报详解开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理,降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动,提高企业经济效益,必须正确核算开发产品的成本,在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本,必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途,可分为如下四类:1.土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。
2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本,在核算上将其费用分为如下六个成本项目:1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。
2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用。
它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发房地产滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况。
同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。
因此,现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,房地产开发企业开发产品只计算开发成本,不计算完全成本。
自营开发工程成本的核算 (一)房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工,可以采用自营方式,也可采用发包方式进行。
采用自营方式进行的基础设施和建筑安装(包括装饰)等工程,如果工程规模不大,在施工过程中发生的各项工程费用,可直接计人有关开发成本的核算对象,记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方,作如下分录入账:借:开发成本——房屋开发成本XXX贷:银行存款XXX库存材料XXX应付工资XXX如果工程规模较大,由企业所属施工单位进行内部核算的,可根据需要设置“工程施工”账户,用来核算和归集自营工程费用,并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。
一,自营工程成本核算的对象和项目:由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点,每一工程几乎都有它的独特形式和结构,需要一套单独的设计图纸,在建设它时,要采用不同的施工方法和施工组织。
即使采用相同的标准设计,也由于必须在指定的地点建造,以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同,在建造时,往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。
工程的这些特点,使工程施工具有个体性。
因此,基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产,在对工程组织成本核算时,必须采用定单成本核算法,即按照各项工程进行分别核算成本的方法。
凡是可以直接记入各项工程的生产费用,应直接计入各项工程成本;凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用,要先按照发生地点先行归集,然后按照一定的标准,定期分配计入有关工程成本。
按定单成本核算法核算工程成本,必须确定工程成本计算的对象。
工程成本核算的对象,通常是具有工程预算的单位工程。
因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。
根据单位工程来组织工程成本核算,便于反映工程预算的执行结果,分析工程成本超降的原因,及时反映施工活动的经济效益。
为了简化工程成本核算手续,对于:(l)在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相接近的各个单位工程;(2)在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程,也可把它们的成本合并核算,然后按照各该单位工程预算造价的比例,算得各该单位工程的实际成本。
为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因,必须对生产费用按照经济用途加以分类。
施工单位的生产费用按照它的经济用途,一般应分为下列成本项目:1.材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。
2.人工费指直接从事工程施工工人(包括施工现场制作构件工人,施工现场水平、垂直运输等辅助工人,但不包括机械施工人员)的工资、奖金、津贴和职工福利费。
3.机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用,包括机上操作人员工资,职工福利费,燃料动力费,机械折旧、修理费,替换工具及部件费,润滑及擦拭材料费,安装、拆卸及辅助设施费,养路费,牌照税,使用外单位施工机械的租赁费,以及按照规定支付的施工机械进出场费。
4.其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费,冬雨季施工增加费,夜间施工增加费,土方运输费,材料二次搬运费,生产工具用具使用费,工程定位复测费,工程点交费,场地清理费等。
5.施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出,包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。
如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施,还应包括临时设施摊销费。
上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费,由于直接耗用于工程的施工过程,叫做直接费,可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。
施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用,要按照一定标准分配计入各项工程戍本,叫做间接费,在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户,然后按照一定标准分配计入各项工程成本。
二、材料费的核算各项工程耗用的主要材料和结构件,通常通过“领料单”、“退料单”。
“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。
“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料,在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制,应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。
大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。
这些材料常有几个单位工程共同耗用,领用次数又多,很难在领用时逐一加以点数,往往采用“算两头、轧中间”的办法,来定期计算其实际用量。
即对进场的大准材料进行点数后,日常领用时不必逐笔办理领料手续,月末先计算定额耗用量。
本月定额耗用量=∑(本月完成工程量×材料消耗定额)再通过盘点求得实际耗用量,差异数量和差异分配率:本月实际耗用量=月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量差异数量=本月实际耗用量一本月定额耗用量差异分配率=差异数量÷本月定额耗用量×100%然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本:某项工程实际耗用大堆材料数量=该工程定额耗用量×(1±差异分配率)某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本=该工程实际耗用大堆材料数量×计划单价施工队组在施工过程中领用的周转材料,如模板、跳板、脚手架木等,一般可在领用时填制“领料单”,先将其成本记入各项工程成本。
于工程完工时,再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。
对租赁的周转材料,其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。
三、人工费的核算工程成本中的人工费,对计件工人的工资,可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本,职工福利费可按工资的比例(目前为14%)计入各项工程的成本。
“工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知,也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。
通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额,参照施工图纸,分别工人班组签发。
任务单中工程完工后,施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查,并会同质量检查员进行验收,评定质量等级。
实际验收数量与签发的工程数量有出入时,应查明原因并经领导批准后才能结算。
每月签发的工程任务单,应于月末全部进行结算。
如某些工程尚未全部完工,即将其完工部分按估计数进行结算,未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务,再签发给原来的班组,使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。
对计时工人的工资和职工福利费,可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。
所谓施工单位平均工资率,就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和,除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数,它的计算公式如下:某施工单位平均工资率(元/时)=月份内施工单位建筑安装工人工资和职工福利费总额(元)÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和(时)用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时,就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费:项工程分配的人工资=该项工程耗用工时×施工单位平均工资率2010年中级会计职称考试名师辅导高通过率!四、机械使用费的核算施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用,应另行组织核算。
因为使用施工机械而发生的机械使用费,是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。
机械使用费的内容,一般包括:1.人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。