房产评估评估重置成本法
房屋评估技术说明-成本法
（一)房屋建筑物类资产1、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建(构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的，并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产。
表4-1房屋建筑物类资产汇总表金额单位：人民币元2、房屋建(构)筑物概况评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。
房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构；钢结构一般用于生产车间及仓储，如：常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如：办公楼、专家楼等。
(1)钢结构墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。
迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙，墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定，通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米，迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。
屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的。
(2)砖混结构砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层。
该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等。
(4)装修状况安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准，少量中档装修；一般普通装修：外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门，少量铝合金或塑钢窗，一般照明；工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。
中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面，地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具。
湖北省房屋重置价格体系
湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。
二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。
年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。
在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。
房产评估评估重置成本法
重置成本法是用现时条件下重新购置或者建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。
由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建造物评估的主要方法。
重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。
1．重编预算法。
此法是按工程预算的编制方法，对待估建造成本构成项目重新估算其重置成本。
具体地说，就是根据待估建造物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建造物重置成本。
重编预算法就建造物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对照较高。
但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。
因此，此法主要合用于：其一，测算建造物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。
其二，合用于构造比较简单的建造物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。
评估这些建造物，重编预算法的工作量不会太大。
2．预决算调整法。
此法是以待估建造物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建造工程造价，再加之间接成本，估算出建造物重置成本。
此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建造物原工程量是合理的为假设前提的。
所以只需对建造物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建造物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加之按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。
此法要求委托方必须能够提供比较完整的建造物工程预决算资料。
该法主要合用于：其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建造物评估；其二，合用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建造物评估。
房地产估价(成本法)
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房地产估价理论与方法 ——— 成本法
01
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。
02
1、成本法的含义：
房地产估价方法——成本法
成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
安排被征地农民的社保费
征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
房地产估价方法——成本法
① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地）
标准由省、自治区、直辖市规定。
② 耕地开垦费（占用耕地）
省、自治区、直辖市的规定缴纳
③ 耕地占用税（占用耕地）
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
④ 征地管理费
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。
房地产估价方法——成本法
解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡， 建筑安装工程费＝1200元／平方米； 专业费用＝1200×8%＝96元／平方米 管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米； 销售费用＝V×4%＝0.04V 投资利息＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V）×〔（1＋6%） －1〕＝19.59+0.0006V 销售税费＝V×6% 开发利润＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V ＋ 19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V V＝ （1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋ 203.17＋0.0061V）
成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定
重置成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定所谓重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。
重置成本法的基本公式为：评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法。
重置成本法具有一定的科学性和可行性，它特别适宜于评估单项资产和没有收益，市场上又难找到交易参照物的评估对象。
例如：非标准工业厂房、学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。
这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。
但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。
目前，因《资产评估操作规范》和《房地产估价规范》的内容均未能对房屋建筑物的具体操作方法作出详细的条款，致使不同的评估机构、评估人员在就具体运用重置成本法评估房屋建筑物价值时出现了操作模式各异的现场。
通常情况下，在不考虑功能性贬值和经济性贬值的前提下，业界在用重置成本法评估房屋建筑物的价值时常采用的具体公式如下：评估净值=评估原值×成新率(%)评估原值=房屋重置建筑安装总造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费+资金成本+开发利润上式中各参数确定如下：①房屋重置建筑安装总造价：房屋工程造价的确定方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。
②前期费用：根据委估房屋所在地的不同情况按建安造价的一定比例计取。
③配套规费：配套规费包括市政基础设施配套费、人防费、新墙体材料费、散装水泥费等，不同的城市收费标准略有不同，通常按建筑面积计取。
④建设单位管理费：建设单位管理费以房屋重置建筑安装总造价、前期费用和配套规费之和为计取基数，根据建设规模等选取不同的费率计算。
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
适用于房地合估模式下的成本法
第21讲适用于房地合估模式下的成本法（四）适用于房地合估模式下的成本法1.确定重置成本房地合估模式下成本法评估的基本公式为：不动产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费对于在建不动产：【方法一】上述各项均为已实际发生的成本。
【方法二】在建不动产价值也可以按照已建成不动产的价值乘以完工率来确定，即：不动产价值＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费）×完工率这时，上述各项成本均为假设不动产已建成的成本。
（1）土地取得成本。
土地取得的途径有征收、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的成本，包括有关土地取得的手续费及税金。
（2）开发成本。
开发成本主要由五个方面构成：①勘察设计和前期工程费，包括临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费等。
②基础设施建设费，包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用。
③房屋建筑安装工程费，可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用，包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。
④公共配套设施建设费，包括由开发商支付的非经营性用房，如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等的费用；附属工程，如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电梯费等；文教卫系统，如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。
而商业网点，如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。
⑤开发期间税费指政府或其他部门收取的费用，如工程招标管理费、城市道路占用费、市容环保费、建筑工程规划许可证费等。
（3）管理费用，指为组织和管理不动产开发经营的必要支出，包括开办费、开发单位企业的人员工资、办公费及差旅费等。
房产评估评估重置成本法
房产评估评估重置成本法房屋评估中重置成本法的运用重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。
由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。
一、重置成本法的类型及含义重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。
1(重编预算法。
此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。
具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。
重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。
但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。
因此，此法主要适用于:其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。
其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。
评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。
2(预决算调整法。
此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。
此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。
所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。
此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。
不动产估价方法之成本法
（二）成本法适用的条件
注意: 房地产价格取决于其预期收益 ( 效应 ), 而非 花费的成本。 房地产开发建设成本的增加，并不一定能增 加其价值。
（二）成本法适用的条件
怎样解释？
价格等于“成本＋平均利润”，是在长时期内 平均来看的，而且需要具备两个条件： 第一，自由竞争； 第二，该种商品本身可以大量重复生产。
土地增值收益的来源
第一，“农转非”所产生的增值； 第二，社会经济发展所产生的增值； 第三，通货膨胀所产生的增值； 第四，土地性能改变所产生的增值。 从实践来看，目前农地尚未形成真正的地价， 征地费普遍偏低，为了控制土地投机，保护 农地，应加上“土地增值收益”。
土地增值收益
第六章 成本法 Cost Approach
【成本逼近法】 第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例
第一节 成本法基本原理
一、成本法的概念 是指先分别求取估价对象在估价时点时的 重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格 减去折旧，以此求取估价对象价格的方法。 本质：是以房地产的重新开发建设成本为 导向，来求取估价对象的价格。 积算价格
（二）重新购建价格的求取思路
房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格 ＋建筑物的重新购建价格
土地重新购建价格的求取方法： （1）城市建成区的土地：比较法、基准地价 修正法； （2）新开发的土地：成本法。
（三）建筑物重新购建价格的求取方法
1、建筑物重新购建价格的类型 （1）重置价格（replacement cost） 又称重置成本，是指采用估价时点的建 筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技 术等，在估价时点的国家财税制度和市场 价格体系下，重新建造与估价对象建筑物 具有同等效用的全新建筑物所必需的支出 及应得的利润。
不动产评估中重置成本的分析
■ 张国增 李银松［摘 要］ 重置成本法是我国最常用的财产价值评估方法，也是评估不动产中使用较多的方法。
如何合理地确定不动产的重置成本，不同的评估人员有着不太一致的说法。
本文通过对有关重置成本的规范标准的对比，进行了重置成本的各种确定方法的综合分析，并提出了建议。
一、不同评估标准及规范对不动产重置成本的表述（一）《资产评估操作规范意见（试行）》（以下称《操作规范》）：“第十二条 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
第十三条 重置价值是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。
重置价值有复原重置价值和更新重置价值两种。
在考虑按照复原重置或更新重置确定重置价值时，要符合替代性原则。
”（二）《资产评估准则——不动产》（以下称《不动产准则》）：“第十九条 对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，注册资产评估师应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。
不动产评估Real Property AppraisalR第二十九条 注册资产评估师运用成本法评估不动产，估算重置成本时，应当了解：１．重置成本采用客观成本；２．不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算；３．不动产的重置成本通常采用更新重置成本。
当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当尽量采用复原重置成本。
不动产评估中重置成本的分析
■ 张国增 李银松［摘 要］ 重置成本法是我国最常用的财产价值评估方法，也是评估不动产中使用较多的方法。
如何合理地确定不动产的重置成本，不同的评估人员有着不太一致的说法。
本文通过对有关重置成本的规范标准的对比，进行了重置成本的各种确定方法的综合分析，并提出了建议。
一、不同评估标准及规范对不动产重置成本的表述（一）《资产评估操作规范意见（试行）》（以下称《操作规范》）：“第十二条 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
第十三条 重置价值是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。
重置价值有复原重置价值和更新重置价值两种。
在考虑按照复原重置或更新重置确定重置价值时，要符合替代性原则。
”（二）《资产评估准则——不动产》（以下称《不动产准则》）：“第十九条 对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，注册资产评估师应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。
不动产评估Real Property AppraisalR第二十九条 注册资产评估师运用成本法评估不动产，估算重置成本时，应当了解：１．重置成本采用客观成本；２．不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算；３．不动产的重置成本通常采用更新重置成本。
当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当尽量采用复原重置成本。
房产重置成本评估方法
房产重置成本评估方法
房产重置成本评估方法是一种常用的房地产评估方法，它通过计算房地产的重置成本来确定其市场价值。
以下是房产重置成本评估方法的基本步骤：
1.确定评估对象：明确需要评估的房产的位置、面积、用途等基本信息。
2.收集市场数据：调查评估对象所在地区的房地产市场情况，包括近期的房产销售价格、建筑成本、土地价格等。
3.估算重置成本：根据调查得到的市场数据，估算出重建与评估对象相同或类似的房产所需的成本，包括建筑材料、人工成本、设备费用等。
4.考虑折旧因素：根据评估对象的年龄、使用状况、维护情况等因素，估算其折旧程度。
5.计算市场价值：将估算得到的重置成本减去折旧费用，得到评估对象的市场价值。
6.进行调整：根据评估对象的特殊情况，如地理位置、周边环境、潜在升值空间等，对市场价值进行适当的调整。
7.撰写评估报告：将评估过程和结果详细记录在评估报告中，包括评估对象的基本信息、市场数据来源、重置成本估算过程、折旧计算方法、市场价值及调整因素等。
需要注意的是，房产重置成本评估方法的准确性取决于市场数据的可靠性和评估人员的专业判断。
在实际操作中，评估人员应尽量获取准确全面的市场数据，并结合自身的专业知识和经验进行分析判断，以确保评估结果的准确性。
运用成本法评估房地产
（五）税费
土地取得和开发过 程中所必须缴纳的税费 是使土地使用权得以正 常交易的必要条件，因 此，应计入土地的成本。
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二、房地分估模式下对土地的评估
（六）投资增值收益 土地的投资增值收益是指 因土地用途、土地使用条件 的改变或改良，土地的收益 预期发生变化而产生的价值 增加额。
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三、房地分估模式下对房产的评估
者支付的费用。
包含两种 情况
一是国家征收集体土地而向集体土地所有者 支付的费用，包括土地补偿费、青苗补偿费等。
二是为取得已利用土地而向原土地使用者支付的 费用，包括拆迁补偿费用、临时安置补助费等。
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二、房地分估模式下对土地的评估 （二）土地开发费用
土地开发费用是指假设土地 在开发状态下应投入的各种费 用的合计，包括公共建设配套 费、基础设施配套费等项目的 费用。
在房产与地产分别评估的模式下，评估专业人员应排除地产对房 产的影响，仅对房产的物质形态进行评估。
房产评估价值=重置成本−实体性贬值−功能性贬值−经济性贬值 或
房产评估价值=重置成本×成新率
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三、房地分估模式下对房产的评估 （一）确定重置成本 房产的重置成本是指在评估基准日的国家财税政策和市场价格 体系下，采用评估时点的新材料和工艺，建造一个与被评估房产功 能结构基本相同的全新房产的必要支出及应得利润，具体包括：建 安综合造价（土建工程造价和安装工程造价）等。 房产重置成本=建安综合造价+投资利息+合理利润+前期费用 及其他费用
4-1
例
某房产的建筑面积为100平方米，已使用年限为20年，预计尚可使
题 用年限为40年。已知该类房产的重置成本为2 000元/平方米，残值率为
房产重置成本评估方法
房产重置成本评估方法房产重置成本评估方法是指评估一座房产进行重置或改造的费用。
这个过程通常包括对房屋结构、设备设施以及室内装修的检查与评估，以确定重置成本。
下面将介绍几种常见的房产重置成本评估方法。
1.现场勘察法现场勘察法是指专业人员实地对房产进行勘察和测量，了解房屋的具体情况和需求。
这种方法较为准确，因为专业人员可以直观地了解到房屋的结构、装修状况以及存在的问题。
通过现场勘察，评估师可以综合考虑各个方面的因素，如材料、人工成本等，进行成本评估。
2.统计数据法统计数据法是根据历史数据和市场的普遍情况进行房产重置成本评估。
一般来说，根据房屋的面积、类型、结构等信息，通过统计分析已经完成的类似房产重置项目的成本，计算出平均成本指标，然后根据当前市场的价格水平进行适当的调整。
3.指数法指数法是根据社会经济发展水平和物价水平的变化来评估房产重置成本的方法。
根据国家或地区的物价指数和建筑工程指数，将历史的成本数据与当前指数进行比较，计算出相应的增长比率。
然后将这个增长比率应用到当前的房产重置项目上，从而得到重置成本。
4.单位造价法单位造价法是根据单位面积或单位体积的造价进行评估的方法。
根据不同地区和不同类型的房产，可以建立一个单位造价的数据库，包括不同材料和工艺的成本信息。
通过与数据库中的数据进行对比，根据房产的规模和要求，计算出相应的重置成本。
5.结合多种方法在实际应用中，也可以结合多种方法来进行房产重置成本评估。
例如，可以先进行现场勘察，了解房屋的具体情况，然后根据统计数据和指数进行调整，最终得到一个相对准确的成本评估结果。
需要注意的是，房产重置成本评估方法只是对重置成本的估算，并非最终结果。
实际的重置成本可能会受到市场价格波动、人工成本变化、材料质量等因素的影响，因此在实施重置项目时，还需要进行详细的设计和报价，以及与承包商的协商。
房地产拆迁重置成本法利润的确定
房地产拆迁重置成本法利润的确定拆迁房屋评估的方式有重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法等五种评估方法。
一般实践中采用最多的评估方法就是重置成本法，更多关于拆迁房屋估价的方法有哪些的相关知识：一、拆迁房屋估价的方法有哪些。
第一、重置成本法。
重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。
选择一个评估时间点，假如要求5月1日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。
例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率(70%或80%等)。
成本法在以前就运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。
第二、收益法。
在590号令当中有相关的要求，如果用于生产经营则对于其生产经营的评估要运用收益法，其实就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。
资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。
拆迁房屋估价的方法有哪些：第三、市场比较法。
需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质(国有、集体)、同用途(商业、工业、住宅)，商品房包括住宅和商业用途。
在实践的过程中需要注意属于什么用地，要参考附地范围相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。
第四、假设开发法。
假设开发法在实践中运用不多，例如开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅，也有可能是厂房，需要运用土地开发满足主体要件。
所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等所体现出的市场价值。
第五、基准地价修正法。
基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。
房地产估价方法之成本法
比较分析：市场比较法通过比较类似 房地产的市场价格来评估目标房地产 的价值，考虑了市场的供求关系和竞 争状况，因此对于市场价格较为敏感 。收益法则通过预测房地产的未来收 益来评估其价值，考虑了房地产的潜 在发展前景和未来收益能力。相比之 下，成本法更侧重于从房地产的构成 要素出发进行评估，忽略了市场的供 求关系和竞争状况等因素。
生产费用理论
房地产价值等于其重新构 建或重置成本。
供求理论
在理想市场中，供给曲线 与需求曲线交点决定了房 地产的价值。
02
成本法的基本步骤
搜集房地产的价格、成本等资料
搜集房地产的价格资料
获取类似房地产的最新市场售价或租 赁价格，了解房地产市场的价格趋势。
搜集房地产的成本资料
收集建筑、装修、设备等方面的成本 资料，包括人工、材料、机械等费用。
在建工程估价实例
在建工程估价原则
成本法在在建工程估价中以工程重置成本为基础，考 虑工程进度、市场环境等因素，得出在建工程价值。
实例分析
某在建写字楼，已完成主体结构建设，预计总造价为2 亿元，目前市场同类写字楼售价为每平方米15000元， 工程进度为80%，则该在建工程价值可估算为1.5亿元 （总造价*工程进度）。
房屋估价实例
房屋估价原则
成本法在房屋估价中以房屋重置成本为基础 ，考虑房屋折旧、地理位置等因素，得出房 屋价值。
实例分析
某二手房，建造于10年前，目前市场同类新 房价格为每平方米10000元，折旧后房屋重
置成本为每平方米8000元，地理位置较为 优越，则该房屋价值可估算为每平方米 7000元（重置成本+地理位置因素）。
土地估价实例
土地估价原则
成本法在土地估价中遵循市场比较原则，以 类似土地的开发成本和效用为基础，通过比 较修正得出待估土地的价值。
房地产估价方法之成本法
成本法通过估算重新取得或重新开发房地产所需的各项成本费用，然后加上正常的利润和应纳税金来确定房地产 价值。在住宅房地产估价中，成本法可以综合考虑土地取得成本、房屋建设成本、费用和税金等，从而得到较为 准确的估价结果。
案例二：商业房地产估价
总结词
成本法在商业房地产估价中应用广泛，适用于不同类型商业地产的估价。
影响因素
市场比较法受市场供求关系、房地产市场行情等因素影响 较大，而成本法则主要受人工、材料、设备费用等成本因 素影响。
与收益法的比较
01
成本法与收益法的差异
收益法是通过估算估价对象的未来收益来评估其价值的，而成本法则是
基于重新构建或重新购置估价对象所需的成本来评估其价值的。
02
适用范围
收益法更适用于有稳定收益、未来发展前景较好的房地产，而成本法则
04
成本法与其他估价方法的比 较
与市场比较法的比较
成本法与市场比较法的差异
市场比较法是通过比较类似房地产的近期交易价格来得出 估价对象的价值的，而成本法则是基于重新构建或重新购 置估价对象所需的成本来评估其价值的。
适用范围
市场比较法更适用于房地产市场较为发达、近期内有类似 房地产交易的地区，而成本法则在缺乏市场交易数据时更 为适用。
详细描述
商业房地产包括商场、办公楼、酒店等，其价值影响因素复杂。成本法在商业房地产估价中，可以综 合考虑土地取得成本、建筑安装成本、商业运营成本等，同时考虑商业地产的地理位置、市场供求等 因素，从而得出较为准确的估价结果。
案例三：工业房地产估价
总结词
成本法在工业房地产估价中具有重要地位，尤其在评估工业用地价值时。
房地产估价方法之成本法
目录
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法是通过对房地产建筑物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。
下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。
一、建筑物的原始成本1.1 建筑物的原始成本包括土地购买费用、建筑物的建设费用以及其他相关费用。
1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。
1.3 建筑物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。
二、建筑物的折旧费用2.1 建筑物的折旧费用是指建筑物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。
2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。
2.3 折旧费用的计算需要考虑建筑物的使用寿命、残值率等因素。
三、建筑物的重置成本3.1 建筑物的重置成本是指对建筑物进行重建或翻新所需的费用。
3.2 重置成本需要考虑建筑物的现状、市场需求以及新建筑物的成本等因素。
3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。
四、建筑物的维护费用4.1 建筑物的维护费用是指对建筑物进行日常维护和修缮所需的费用。
4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。
4.3 维护费用的计算需要考虑建筑物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。
五、建筑物的残值5.1 建筑物的残值是指建筑物在评估结束时的估价价值。
5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。
5.3 残值的确定需要考虑建筑物的使用寿命、市场需求以及建筑物的实际价值等因素。
结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，帮助投资者做出更明智的决策。
在进行房地产评估时，需要综合考虑建筑物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
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房产评估评估重置成本法房屋评估中重置成本法的运用重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。
由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。
一、重置成本法的类型及含义重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。
1(重编预算法。
此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。
具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。
重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。
但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。
因此，此法主要适用于:其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。
其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。
评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。
2(预决算调整法。
此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。
此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。
所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。
此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。
该法主要适用于:其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估;其二，适用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建筑物评估。
3(价格指数调整法。
价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。
价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。
因此，应尽量控制此法的使用范围。
对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。
此法一般只限使用于单位价值小，结构简单，运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。
另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。
二、重置价值的计算重置价格一般由建筑造价、前期及其它费用、固定资产投资方向调节税和资金成本四部分组成。
(一)建筑造价的确定建筑造价一般包括土建工程(含结构及装修)、给排水、采暖、电气(工业及民用配电线路、照明)等工程的价值。
建筑造价一般通过以下方法进行计算: 1(选择具有代表性的建筑按照规定计算方法进行案例的编制，根据案例参照市场现行同类造价确定对比单方造价，根据被估项目和对比单方造价比较，利用调整系数进行案例以外的第一评估项目的单方造价计算，这个方法称为:“类比法”。
即被估项目单方造价,对比单方造价×(1，调整系数)如:某砖混结构建筑构造与对比单方造价确定的结构构造相比较合计增调23%的系数，2所确定的对比单方造价为568元/m。
则2 被估建筑的单方造价,568×(1，23%),699元/m2(可以直接引用被估项目建筑结算造价或作微调计算时可以按下列公式计算被估项目单方造价,被估项目结算单方造价或被估项目单方造价,被估项目结算单方造价×(,，调整系数)2 如:某框架结构工程于1998年8月竣工，其结算造价为3865988元，建筑面积3718.16m，至评估基准日约一年左右，一年中建筑造价下调0.32%，试确定被估项目的评估基准日的单方造价。
2 被估项目估算单方造价,3865988,3718.16,1039.76元/m2 被估项目基准日单方造价,1039.76×(1,0.32%),1006.49元/m(二)前期费用及其它费用的确定前期费用及其它费用包括地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价以外的其它费用两个部分1(政府收费的计算该费用一律按地方政府规定的现行收费项目的收费标准计算。
2(建设单位支付的其它费用该部分费用主要包括下列内容及参考取费标准序号费用名称标准(%)1 建设单位管理费 1.8-2.52 建筑设计费 1.5-2.03 勘察设计费 0.4-0.84 监理费按建设部文件执行0.5-2.5(一般情况取1-1.5)5 其它按有关文件规定选取3(计算形式前期及其它费用可以采用列表形式计算，其表格形式如下: 前期及其它费表2序号费用名称按造价计取(%) 按建筑面积计取(元/m) 备注1合计(三)固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税按照《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》[(91)82号文]规定计取。
(四)资金成本(1)计算标准资金成本为该建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本。
利息率可以按中国人民银行现行规定标准计算即六个月内(含六个月) 5.58%六个月到一年(含一年) 5.85%一年至三年(含三年) 5.94%(2)建设期限规定建设期按正常施工建设期限确定。
(3)资金投入的比例在一个建设期内，其资金一般按不同比例分期投入。
计算进也应分别计息。
(五)重置价值的计算重置价值按下列公式计算单方重置价值,[单方建筑造价×(1，前期费率)，前期费/平方米]×(1，投资方向调节税率)×(1，综合贷款利率)重置全价,单方重置价值×建筑面积三、成新率的确定成新率可以取勘查成新率和理论成新率的算术平均数或加权平均数。
1(理论成新率N1,(1,已使用年限/设计规定使用年限)×100%一般情况下，建筑物设计使用年限规定如下:一般情况 60年(1)钢筋砼排框架结构有腐蚀介质 50年一般情况 50年(2)砖混结构(有抗震构造)有腐蚀介质 40年(3)砖混结构(无抗震构造) 40年(4)砖木结构 30年(5)半永久建筑 20年2(勘查成新率:勘查成新率可以按结构、装修、配套设施三方面的使用功能情况确定，其所占分值及综合计算可参照下表现场勘察成新率计分表序号部位名称完全分勘查分备注1 基础 302 承重结构 303 非承重结构 84 屋面 65 地面 46 内外装修 57 门窗 58 配套设施(水、暖、电等) 129 合计 100凡是已拆除的、待报废的、无使用价值的工程其成新率一律定为0。
四、评估值计算评估值,重置全价×综合成新率2 五、案例某工程于1996年6月竣工，混合结构，4层，建筑面积656.95m，条形基础，砖墙;屋面为珍珠岩保温，三毡四油防水层;铝合金窗，木门;外墙条砖，内墙抹灰刷涂料;水磨石楼地面;水、电、暖齐全。
1(建安造价测算(1)建筑工程序项目费用名称计算表达式金额号 (元)1 直接费 5564372 直接费中人工费 1112873 其他直接费4 其他直接费中人工费5 现场经费1×5.52% 307156 直接工程费合计 1，5 5871527 直接工程费中人工费合计8 企业管理费6×7.88% 462689 财务费6×1.5% 880710 远征工程费6×2.56% 1503111 计划利润6×4.5% 2642212 预算包干费13 人工费调整2×59.7% 6643814 次材材料费调整1×0.07% 39015 材差16 工程造价 6，8，9，10，11，12，13，14，15 750508(2)安装工程经计算，水、电、暖、卫工程造价为:133361元(3)建安工程总费用,(建筑工程，安装工程),883869元2 (4)建筑面积656.95平方米单方造价1345元/m2(前期及其它费用计算:序取费名称取费系数基数金额依据2号 (元/m)1 设计费 2% 单方造价2 竣工图费 0.0014% 单方造价3 勘察费 0.5% 单方造价4 建设单位管理费 2% 单方造价5 定额编制费 0.08% 单方造价6 招标费 0.5% 单方造价7 工程监理费 1.5% `单方造价8 质检费 0.3% 单方造价9 可行性研究费 0.5% 单方造价合计 7.3814% 99.283(固定资产投资方向调节税，此建筑物为15%2 固定资产投资方向调节税,(1345，99.28)×15,,216.64元/m 4(资金成本建设期按1年，年利率按5.85%计:2 资金成本,(1345，99.28，216.6)×5.85%×1×0.5,24.29元/m5(重置单价,(建安单方造价，前期费用，其他费用，资金成本22 ，固定资产投资方向调节税),1685.21元/m(取整为1685元/m)22 6(重置全价,重置单价×建筑面积,1685元/m×656.95m,1106961元7(成新率的确定对房屋建筑物进行勘察和技术鉴定后，依据建筑物现场勘察评估分标准，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的鉴定成新率。
其次，根据建筑物的使用年限，已使用年限、尚可使用年限，计算出建筑物的理论成新率，最后计算出综合成新率。
(1)鉴定成新率(完好分值率)在熟悉房屋施工资料的基础上，根据建筑物现场勘察评分标准，对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三部分权重，以此确定房屋鉴定成新率。
完好率计算表分项分数基础(30) 30主体(60) 58房盖(10) 8(1)结构小计(100) 96门窗(25) 24内外装饰(40) 36其他(35) 32(2)装饰小计(100) 92水卫(40) 36电照(30) 28暖通(30) 27 (3)设备小计(100) 91注:完好分值率,鉴定成新率,(1)×0.6，(2)×0.2，(3)×0.2,94.2%(2)理论成新率(经济寿命年限50年计)理论成率,(使用年限,已使用年限)?使用年限×100%,(50-3)?50×100%,94% (3)综合成新率综合成新率,鉴定成新率×60%，理论成新率×40%,94%8(评估值计算评估值,重置全价×成新率,1106961×94%,1040543元。