制度与社会——货币补贴和实物补贴的比较

政府住房补贴政策分析

——货币补贴和实物补贴的比较

内容提要：通过介绍住房问题的紧迫性引出政府对房地产业的调控的必要性，重点介绍了政府住房补贴的两种形式，即货币补贴和实物补贴。主要对这两种补贴方式的特点进行阐述和比较，并结合中国国情来分析中国政府应该选择的合理方式。

关键词：住房问题低收入群体政府住房政策货币补贴（人头补贴）实物补贴（砖头补贴）经济适用房

正文：

住房问题是直接关乎民生的世界性问题。住房是人类生存的基础，有了房子才会有家庭归属感，这对社会劳动力的发展有很大的促进作用。另一方面，在现代社会，住房不只是为人提供遮风避雨的场所，住房的条件和社区的环境甚至影响一个家庭以及成员的身心健康与未来发展。所以现在百姓们越来越多地关心住房、房价题以及政府的对房地产的调控政策问题。

虽然住房问题古就有之，但直到工业化之后，它才真正成为一个严重的社会问题凸显出来，时至今天，住房问题依然是困扰各国的难题，它与城市化的推进紧密相关，随着经济的发展和城市的大型化演变，大量农村人口涌入城市，而在一定时期内，住房的投入和建设是十分有限的，导致很多地区的住房问题变得越来越严峻。由于住房是种特殊的商品，它的投入较一般商品都高得多，再加上他的非公共性和排他性，使得居民需要相当高的价格来购买它。

人们的住房需要首先是通过市场来满足的，市场经济能够解决大部分家庭的住房。但是低收入者很有可能受到支付能力的限制而无力通过市场解决自己的住房。而且光靠市场调节房价很可能会出现“市场失灵”，导致房价不断飙升，部分低收人家庭住房得不到解决。对于城市中那些收入相对较低的人群来说，房价远远超出了自己的经济购买能力，没有住房，我们将失去居住休憩的场所，影响家庭成员的学习、工作，致使家庭不和，可能会牵动社会、经济、政治各个环节的发展，造成不稳定因素。

当低收入者被市场排斥在外，无力依靠自己收入来支付这样一件价格高昂的生活必需品时，就只能寻求政府来获得帮助。要求政府出面为受到市场排斥的人群提供帮助，提供住房福利，以满足他们的住房需要。在市场经济条件下，政府介入住房市场是一种必经途径。世界上很多国家的政府都或多或少地参与到住房市场的调控之中，在市场尚不成熟、住房依然紧缺时，给予有力地支持和强硬的干预；而在住房市场比较完善、住房供应相对充足时，政府则慢慢退到幕后，担负起适当干预和监督的角色。

所谓住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策。它是政府在一定的社会、经济和政治形势下，为改善住宅的数量、质量、价格以及所有权和使用权状况，为适应不同时期的住房需求和住房供应模式而设计的干预措施。其目的是提高居民家庭拥有住房的比例、从数量与质量上改善住房供给、保障低收入群体的基本居住水平。包括住房生产、住房流通（房价和租金）、住房分配以及住房金融等政策。

从笔者的理解来看，对于上述低收入群体买房难的现状主要从抑制房价过快增长和适当对购房进行补贴来实现。

政府对房价的宏观调控政策要严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。目前已经出台了一系列法律法规来限制高收入群体投资性购房（炒房），虽然在一定程度上抑制了过快增长，但是近两年房价仍是居高不下。

下面重点分析政府的购房补贴政策。首先补贴政策应对象应严格限制在“低收入住房

困难家庭”，保证住房补贴体系的有效运行。就补贴形式而言，一般按照政府该直接补贴低收入群体还是建经济适用房、廉租房来满足低收入群体的住房需求把政府保障低收入群体住房的政策分为货币型补贴和实物型补贴两大类。

货币补贴侧重于消费者,是指政府为符合条件的家庭提供供货币补贴或者住房补贴券, 提高居民的购买力,由低收入家庭自行在市场上租赁或购买住房；实物补贴侧重于住房供给者,是政府制定政策，提供住房供应者以税收及土地等方面的优惠，由其建房或者收购市场上存量住房，然后以低价出售或出租。住房供应者可以是政府本身或者政府成立住房发展公司，也可以是一般的开发商。货币补贴又被形象地称为“人头补贴”、明补或需方补贴。相应地，实物补贴又被称为“砖头补贴”，又叫暗补或供方补贴，

两种政策的适用前提和促进市场消费的作用不尽相同，两种补贴方式的资金使用效率和对消费者福利的影响也是不完全等价的,各自的适用条件和政策效应也相差悬殊。而由以上定义很明显可知，我国的经济适用房制度属于住房政策中的“砖头补贴”。下面重点比较“砖头补贴”和“人头补贴”的不同，然后结合我国国情分析我国现阶段的公共住房政策应选用何种方式。需要注意的是，由于各种因素的动态变化会给政策分析带来不便，所以我们先假设房市在特定的一段时期内是稳定的，是静态的。

货币补贴的优势：

首先举个例子来说明，在大学校园中经常会听到同学们抱怨食堂的菜价较贵。其实学校对每位同学都进行了伙食补贴，只是这些补贴给了食堂，就是所谓的“暗补”，但是设想如果把这些钱直接分到学生手里（明补），即使菜价适当地提高，同学们的抱怨也会相对减少。

同样，在住房问题上，实物补贴中居民接受了多少补贴并不清楚，会使居民的住房消费选择权减少，改变了住房与其他商品的相对价格，扭曲居民的消费偏好，从而降低居民的福利水平。这实际上是一种市场效率损失。而货币补贴尊重受补助者的消费选择权，让受补助者根据实际居住需求而选择最符合自己效用的住房，有利于居民进行合理的住房消费。更符合商品化、社会化的要求，更加提高了效率。

第二，实物补贴在实际操作的各环节中都可能会有额外流失，部分补贴会被生产者占有。住宅开发商在获取住宅的开发建设权，以及居民在购买或租赁政策性住房时，会展开

竞争，产生交易费用。而货币补贴的作用直接到达需要补贴的人头，并全部转化为消费者

的福利，不会在住房建设阶段产生效益流失或被生产者占有。而且推行实物补贴，为使住

宅建造商能够按政府规定的标准建房，且实物补贴房流到真正符合条件的家庭手中，政府

要为此付出巨大的监督成本（事实上，监督不力的案例时常发生）。而货币补贴中政府可以节约巨额的监督成本。

第三，货币补贴中政府住房政策的总成本容易估计和进行预算控制，具有较好的灵活性。政府可以凭借价格机制根据政府财力和市场情况进行相应和及时的调整，而且免去了房屋兴建和后续过程中的土地、维护等相关费用。政府支出成本较实物补贴政策大大降低。

最后在实物补贴中政府对分配办法和市场流通实施严格管理，这就构成了政府对住房市场的直接干预，而政府过分介入住房市场有悖于住房市场化的改革发展。而货币补贴并不会带来政府对房市的直接干预。

相对于货币补贴，实物补贴也具有自己的优势：

第一，货币补贴适合于低收人群体租金支付能力的住房极度缺乏的情况下，这种方法可以解决部分房源紧张问题。

第二，政府财政支出是一种隐形的支出，通过地价、税费减免等间接措施来替代直接的现金补贴，在政资金不足可以缓解政府资金压力。

第三，货币补贴存在比较大的不足是货币的贬值速度可能大大高于实物贬值速度。如