浅谈“商转公贷”操作流程

浅谈“商转公贷”操作流程

近两年，不断有缴存公积金的职工来中心咨询：在商业银行的住房贷款可否转为公积金贷款？管理中心作为缴存职工的服务场所，在从“管理型”向“服务型”转型过程中，理应认真思考职工的需求，解决职工提出的问题，更多地体现出公积金管理部门“政府放心，人民满意”的服务宗旨，让公积金制度惠及到更多的人群。由此，本人就商业银行贷款转公积金贷款（以下简称“商转公贷”）操作流程提出一些拙见。

一、明确“商转公贷”对象和条件

按照《湘西自治州住房公积金贷款管理办法》（以下简称《贷款管理办法》），凡符合住房公积金贷款申请基本条件，目前在商业银行存在个人住房贷款、且该笔贷款在近24个月内无连续3期或累计6次以上逾期记录的公积金缴存者，均可向商业银行住房贷款所在地公积金管理部门（以下简称管理部门）申请“商转公贷”。

二、明确贷款额度、期限及利率

贷款额度按照“四个不超过”执行：不超过申请人在银行的住房贷款余额；不超过目前我州最高公积金贷款额度30万元；不超过申请人按月偿还贷款所能承受的贷款额度；不超过建金…2010‟17号文件规定的贷款成数。贷款期限不超过申请人法定退休年龄，利率也应执行建金…2010‟文件有关规定。

三、明确“商转公贷”类型

“商转公贷”可分为三种类型。第一种类型指申请人原所办理的“预购商品房抵押权登记”已转化为“房屋他项权利”登记，从而将住房抵押权转移给管理部门，银行贷款转化为公积金贷款；第二种类型指申请人原购住房仍处于“预购商品房抵押权登记”阶段，借款人用另一套现房作抵押，从而将银行贷款转化为公积金贷款；第三种类型指借款人提前偿清银行贷款，在规定时日内申请公积金贷款。下面就“第一种类型”操作流程作进一步说明：

（一）申请人首先应提交以下资料，再填写《住房公积金贷款申请审批表》。

1、申请人及配偶身份证件、户口簿、公积金存折、有效婚姻状况证明、申请人工资存折本。

2、与银行签订的按揭贷款合同。

3、申请“商转公贷”当月银行贷款本金余额单据。

4、本类型所指《房屋他项权证》复印件。

（二）审批贷款

管理部门按照《贷款管理办法》规定的操作流程进行初审、调查、复审、审批。

（三）偿还部分贷款

当管理部门所审批的贷款额度低于借款人在银行的住房贷款余额时，申请人应先行偿还所低于的部分，以保证后继步骤“转账”能一次性偿清贷款余额。

（四）授权委托

申请人与管理部门、担保公司签订《“商转公贷”协议》，授权管理部门、担保公司领取《房屋他项权证》，撤销原抵押、变更抵押登记手续。

（五）签订《公积金贷款合同》和《借款借据》。

（六）交担保费。

申请人按照所审批的贷款金额和期限交担保费。此项担保费的收取与一般贷款一样。

（七）送交《“商转公贷”协议》

管理部门和担保公司工作人员持《“商转公贷”协议》到商业银行签章，并将该协议交到商业银行个人住房贷款重要凭证管理部门。

（八）转账

管理部门将申请人的贷款金额直接转到申请人在银行的原个人住房贷款账户。到此，管理部门替申请人偿清银行的贷款余额。

（九）办理抵押权变更登记手续

管理部门和担保公司工作人员从银行领取申请人的《房屋他项权证》，再到房产管理部门办理撤销原抵押、变更抵押权登记手续。到此，完成申请人原抵押给银行的住房变更抵押至管理部门的抵押权转移手续。

四、“授权委托”注释

在“商转公贷”的流程中，如何使申请人原抵押给银行的住房安全转移到管理部门名下，这是最棘手的。所以特意设计管理部门向银行垫付申请人贷款余额之前，要求申请人先与管理部门签订《抵押合同》并予授权：只能由管理部门和担保公司领取《房屋他项权证》，并到房产管理部门变更抵押登记手续。所幸的是这项流程得到了本地两家商业银行和房产管理部门的同意和支持。这样管理部门既安全获得了“抵押权”，又能向申请人提供一站式服务。

五、商业住房贷款利息与公积金贷款之比较

笔者近期接待了两户欲办理“商转公贷”的客户，向他们介绍了“商转公贷”流程，并对两种利息进行了计算、比较。其中1户目前在银行的贷款余额为17.4766万元、剩余贷款期限为84个月，如转换为公积金贷款，所支付的利息比银行少1.4348万元，另一户贷款余额为10.4161万元，剩余期限为192个月，如进行转换，所支付的公积金利息比银行少2.2298万元。由此可以看出，“商转公贷”这项业务，能较大程序地减少借款人利息支出，减轻借款人还款负担，给借款人带来实惠、带来利益。笔者期待公积金管理部门能偿试这项业务，多为缴存职工办好事，多途径做到惠民、利民，提高缴存职工满意度，从而也达到公积金业务不断拓展、管理制度不断完善的目的。（作者系湘西州住房公积金管理中心副主任）