湄潭房地产项目市场调研报告2

80-120 ㎡
——
——
交3000抵1万
约12万方 4030777
75-129 ㎡
万 象 步 行 茶 乡 广 场 贵 州 揽 胜 首席商业综合体，全部推出 街 旁20米处 实业集团 总体量9.34万方， 其中住宅仅2栋
87-123 ㎡
两 室 ： 75,40 折 后 折后3500 折后3400 套 ， 三 室 ， 3300 107,20 套 ， 125 ㎡， 20 套， 130 跃 层 ， 10 套 两 房 ： 87 平 折 后 折后4400 折后4000 米 ， 76 套 ， 3788 三房， 107 ㎡， 228 套 ， 123 ㎡，76套 3600 均价3300
经济进入发展的快车道。
名称 遵义县 桐梓县 绥阳县 湄潭县 习水县 余庆县 道真仡佬族苗族自治县 务川仡佬族苗族自治县 正安县 仁怀市 赤水市 风冈县 GDP数值 203 62.7 51 54 65 35 26 34 41 384 60.47 32
增幅提升
城镇居民家庭收入（元） 20056 16522 15770 16185 16238 13424 20056 16522 15770 71203 20094 16238 增速（%） 15.5 18.3 13.4 22.4 16.6 10.8 18.5 18.9 16.4 12 17.4 16.6
剩 余 5 万 4315222 多方
备注
宏 远 · 中 黄 家 坝 片 宏 远 房 地 商业底楼+ 高层 完 成 1.5 央广场 区 产 开 发 有 住宅 万 方 销 限公司 售
典 雅 国 际 黄 家 坝 片 典 雅 地 产 花园式小区 新城 区 开发有限 公司
75-177
二二二（可 起 价 3200 3150 ， 折 交1万抵5万 变 三 房 ） 3100 （ 折 后 后2750） 117.94、 （ 折 后 2800） 二 二 一 可 变 2700） 三房 97.51 、 二 二 一 81.3 、 二二二（可 变 三 房 ） 112.42 起 价 2800
2013年，湄潭县GDP大幅增长，经济总量位列遵义市第6位，经济增速达到历年来最高。
经济发展速度快，居民收入相对较高
3、人口发展
业发展存在较大空间。
城镇化率较高
2013年湄潭常驻人口为38万人，城镇化率35%，为城市带来大量人口，房地产
常驻人口 （万人） 37.27
户籍人口 （万人） 49.46
自然增长率 5.34
一线城市中，2013年，首开、金隅、远洋、中海、SOHO中国五家房企在北京的 占有率为22%，绿地、万科、保利、金地、大华五家房企在上海的市场占有率为14%， 碧桂园、保利、雅居乐、万科、富力在广州的市场占有率25%，万科、华侨城、招商、 合正、莱蒙国际在深圳的市场占有率为19%
大型房地产企业市场占有率提升，中小企业处境日益艰难。
宏观大势的启示
“调控”仍将是未来几年房地产市场不变的主题，因此，
合理定价，跑量为主，保障现金流才能在目前的市场中
立于不败之地。
2、湄潭房地产板块分布情况
板块 老城区板块 新城区板块 城市关联度 强 中 配套 强 中 项目品质 中 中 价格特征 3700-4000 2800-3500
黄家坝板块
弱
弱
起 价 最高价 均价（元 优惠 （ 元 （元／ ／㎡） ／ ㎡ ） ㎡）
4036 3900
剩 余 体 电话 量
备注
鹏达国际 湄潭湄江 遵义鹏达 城 桥 房地产开 桥头 发有限公 司
6 号楼一室： 3818 43 ㎡ ， 44 套 。 两室： 74 ㎡ 87 ㎡ ， 66 套 ， 三室： 120 ㎡， 44 套。三室 7 、 8 号楼，全两 房变三房或 三 房 ， 121125㎡，68套 两 房 配 比 ： —— 1/4 ， 三 房 配 比：3/4
——
约 7.5 万 4234666 方
——
住宅基本 3237999 销售完成， 仅剩余部 分高楼层 户型 4323333 楼层差为每5层 一加，每5层增 加50。
湄 江 国 际 农 贸 街 片 鼎 瑞 房 地 总建面17万方， 完 成 1.5 广场 区 产 开 发 有 由9栋住宅构成, 万方销售 限公司 其中商业面积约 4.6万方 滨 江 时 代 湄 潭 老 城 贵 州 西 海 总建面约63万方，未推出 城 区县医院 岸 房 地 产 24栋住宅构成。 开发有限 公司
弱
2400-2900
老城区 老城区不足以满足城市化进程需要，向新城区板块
发展成为必然趋势。
2、湄潭房地产板块分布情况
三大板块形成直接竞争关系
【老城区板块 】
竞争优势：商圈、配套、区域情结 竞争项目：鹏达国际城、中央府邸等 主要客群：湄潭周边投资客、首置和普通再改客群
【湄江新区板块 】
竞争优势：潜力、教育、低价 竞争项目：清华园、滨江豪苑、天壶碧水蓝天、中国茶城等 主要客群：湄潭本地公务员及教师群体、首置群体
【黄家坝新区板块 】
竞争优势：潜力、低价 竞争项目：中央广场、典雅国际 主要客群：黄家坝当地居民、回家置业的其他乡镇客户
2、老城区板块竞争情况分析
楼盘 位置 开发商 结 构 形 式 、 销 售 进 面 积 面积配比 规模 度 区 间 （㎡
总建面60万方， 集商业、酒店、 住宅为一体的城 市综合建筑群。 一期住宅为18F23F不等，2T4户 目前在售 74-125 一期，由 ㎡ 8栋住宅 构成，在 售1、2、 3、4、6、 7 、 8 号楼，
中国茶城
2900
3200
一次性9.8， 3000，折后 按揭9.9， 约20万方 均价2800 交1万抵2万
4222222
——
清华园
两室（变三房）： 83㎡,44套，两室 （变三房）：101 折后3380 ㎡,44套，93.66㎡， 44套， 三房：99、103、 115㎡，共123套， 两房：83㎡，共41 套
•
同时感谢，本项目工作组在市场和项目策划方案撰写过程中贵公司予以的协助，所提
供的相关信息和项目数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。
•
本次产品操作建议报告，是根据对贵公司项目基础指标、结合现实市场状况并针对其 进行侧重的产品分析，一切基于市场及我公司过往之操作经验。本次提报仅为初稿， 如有不当之处，敬请指正！
继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。” 国土部新闻通气会召开，会议主题为“采取切实措施，稳定房地产用地供应，抑制异
常地价”，会议指出将按照中央经济工作会议要求，继续坚持房地产调控政策不动摇，进一 步加大分类指导力度，区分不同城市，指导督促采取切实措施，保持土地市场稳定足额供应， 平抑土地市场价格的异常波动。 全国住房城乡建设工作会议指出坚定不移地搞好房地产市场调控。继续严格实施差别
湄潭县城人文、经济环境
1、城市概况
名茶基地
湄潭为遵义东部片区中心城市，中国优质茶生产交易中心，贵州城乡一体化发展示范区 同时也是构建以遵义为中心的黔北经济区的一个重要枢纽。距离遵义仅70公里。
黔 70 北 湄经 潭济 20 区 0
遵 义
湄 潭
随着交通的改善，湄潭已快速融入遵义半小时经济圈
2、GDP产值
4号楼三房：114、 128，共56套，两房， 86-128 14套。1号楼三房： 折后3380 ㎡ 125㎡，18套，91㎡， 18套。
折后3700
折后3500
——
住宅剩余约 0.8万方
4234888
——
2、黄家坝板块竞争情况分析
楼盘 位置 开发商 结 构 形 式 、 销 售 进 面 积 面积配比 规模 度 区 间 （㎡ 起 价 最 高 价 均 价 （ 元 优惠 （元／ （ 元 ／ ／㎡） ㎡） ㎡） 剩 余 体 电话 量
赠送面积大， 实得均价减少 300元。
4233123 4234222
凰嘉景苑
黄 家 坝 片 贵 州 万 众 商 业 底 楼 +2 栋 完 成 80% 84.87 区 地产 高层住宅 销 售 ， — 一 楼 铺 107.4 面未售。 完 成 70% 销 售 ， 但 仍 有 其 他 客 户转售。 起 价 2300 1800 2200 五 当地老百姓自 建房，无国有 土地使用证， 无物管，但价 格低，当地居 民选择多。
城镇化率 35
《湄潭试验区经济发展规划纲要（2009-2020）》明确指出，湄潭县城到 2015年人口规模发展至15万人，2020年达到20-25万人。
年均增长2万人，将带动房地产市场蓬勃发展。
小 结
经济扩容：湄潭经济扩容，城市经济快速发展，城市化进程加快，
有利于湄 潭房地产市场发展
交通改善：区域交通的改善，不仅有利于经济发展，也使得湄潭对
化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性 需求。
调控政策仍坚持从紧取向，支持合理性住房需求为主要方向。 房价涨幅 超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。
2、宏观市场
整体市场平稳
最新报告显示，2013年12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9715元/平方 米，环比上涨0.23%。这是自2013年6月止跌后连续第7个月环比上涨。此外，2013年 12月百城住宅价同比微幅上涨0.03%，也结束连续8个月的同比下跌。
B-F栋
104-120 ㎡
全三室
一次性9.7， 按揭9.9， 优惠1万。 （前期认筹 3588，折后 3748，折后 3650折后 优惠交2万 约6万方 3300 3550 3400 优惠8千， 交5万优惠 30元/㎡， 再减1万）
4029999
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欧陆风情
总体量约8万方，住宅 湄潭县林 3.57万方，商业4.59万方， 湄江中路 丰置业有 1、4号楼 两栋10F,两栋15F的住宅 限公司 构成。
将执行团购优惠，约50万方 4234999 具体未定
中央府邸
浙 大 北 路 全兴地产 购得乐百 货旁
北城名都
约12万方的中高 1 号 楼 增 端城市综合体项 值卡销售 目。1号楼3个单 元2T7户 茶 城 大 道 鼎 瑞 房 地 新老城区交界处 1号楼 农 贸 街 马 产 开 发 有 总 建 面 约 8.9 万 山路口 限公司 方，6栋高层，1 号楼20F
金商汇（北京）商业管理有限公司 2014年4月
贵州 遵义市 湄潭
房地产市场调研报告
目
• • • • •
录
前言 湄潭县城人文、经济环境 湄潭房地产市场基础调研 重点类比项目调研 湄潭房地产市场调研结论
前
• 域化项目开展产品发展定位与建议工作。
言
首先，感谢贵司赋予我司对湄潭（环宇·加州城）项目这样一个充满挑战的全新的区
周边的辐射能力增强。
收入翻番：未来五年，城镇居民收入将翻一番，也必将促进房地产
市场发展
湄 潭 房 地 产 市 场 基 础 调 研
• 房地产宏观政策、市场解析
• 湄潭房地产板块分布情况
• 项目SWOT分析、市场分析
1、宏观政策

稳增长背景下，调控方向不变
中央经济工作会议召开，会议明确指出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。要
折后3680
一次性9.8， 剩余5栋高 折后3500 按揭9.9， 层，约7.5 优惠5000元。 万方
部分抵款房 4035777 出售，售价 2900元/㎡
滨江豪苑
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——Biblioteka Baidu
认筹交1万 约16万方 抵1万
5711555
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总建面13万方，其中住宅 老村长集 天文大道碧 8.8万方，商业2万方。住 天壶碧水蓝天 团天下第 波湾 宅2T4户，BCD栋4-31F， 一壶 EF栋32F。
73-116
73 143
赠送空间大， 两房可变三 房，三房可 变四房 — —— ——
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4331555
2、新城区板块竞争情况分析
楼盘 位置 开发商 结构形式、规模 销售进度 面积区 间 （㎡） 面积配比 起价（元／ 最高价（元 均价（元／ ㎡） ／㎡） ㎡） 优惠 剩余体量 电话 备注 一期房源销 总体量52万方的城市综合 西部茶城 售接近尾声， 90体，住宅27万方。由18栋 两房：90㎡，36套， 湄江新城 置业股份 目前正进行 110.73 高层+3栋多层构成,2T2户， 三房：152套。 有限公司 二期房源的 ㎡ 3个单元，3-20F为住宅 认筹。 已售6、7、 8、9、10号 总体量23万方的高端住区， 湄潭兆磊 楼，在售11 86-117 湄江中路 11栋高层，2T6户，3-24F 地产 号楼，预计 ㎡ 为住宅 7、8月推出 5号楼 总体量16万方,商业15000 湄潭滨江 ㎡，由11栋高层构成的滨 认筹1、2号 湄潭县天文 83-115 国际置业 江住宅区，1、2号楼住宅 楼，共328 大道8号 ㎡ 有限公司 为1单元24F，2单元27F。 套 2T4户