商品房交付法律风险PPT课件
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融创中国控股有限公司
七、交付的意味着什么？
毁损、 灭失
房屋 收益
房屋 收益
交
权
付
毁损、
属
时
灭失
时
间
间
保修 期
融创中国控股有限公司
八、何时可拒收、退房？
拒收
• 主体结构质量不合格 • 房屋质量问题严重影响正
常居住使用 • 面积误差超过约定标准 • 特定类型的规划设计变更
退房 • 逾期办证超过约定时限 • 逾期交付超过约定时限
商品房交付法律风险交流
2015年4月
融创中国控股有限公司
一、交付危机产生的原因 二、进击的刁民 三、奸商？ 四、合法的交付？ 五、合同约定的交付条件 六、交付需公示文件 七、交付意味着什么？
目录
八、何时可拒收、退房？ 九、交房过程中的程序纠纷 十、交房过程中的实体纠纷 十一、法院判例 十二、交付过程中的证据 十三、快递单怎么填？ 十四、验房单怎么填？
融创中国控股有限公司
四、合法的交付？
关于合法交付的几种观点： 观点1：一表即《建设工程备案表》。
观点2：按照购房合同约定处理。但不得违反法律 强行性规定，不得违反生活常识、常理。
观点3：《备案表》+具备商品房使用的基本条件 +其他合同约定。
融创中国控股有限公司
五、合同是如何约定交付？
融创中国控股有限公司
六、交付需公示文件
1. 建设工程竣工验收备案表； 2. 建设工程规划核实确认书； 3. 建设工程环保“三同时”检查意见书； 4. 建设工程消防验收意见书； 5. 住宅质保书、说明书； 6. 分户验收证明； 7. 物业专项维修资金收费标准； 8. 房屋面积实测绘成果 9. 物业管理费、能耗费收费标准； 10. 气、水、电收费依据、收费标准
焦点： 1、是否构成逾期交楼？ 2、质量问题如何处理？
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人：张某 开发商：杭州世茂新里程置业有限公司（世茂西西湖） 约定交付时间：2012年12月31日，补充协议约定宽限至2013年6月30日； 竣备时间：2013年6月18日。 2013年6月底，张某在验房时发现，销售时承诺的景观桥没有了，喷泉景 观也没有了，河道两旁却增设了全封闭的铁围栏，房屋、公共设施设备也 存在严重的质量问题。张某将开发商起诉至余杭法院，要求退房、解除合 同并要求开发商承担违约责任。
中海寰宇天下
保利江语海
融创中国控股有限公司
三、“奸商” ？
融创中国控股有限公司
三、“奸商” ？ 222户 1.72亿
时间：2013年底 地点：温州 楼盘：时代滨江 投诉原因：营销过程中，对该小区与安置房间隔方 式、赠送面积、车位销售、商品房户型、销售价格等问 题上存在虚假宣传 处理单位：温州市消保委 结果：经过4个月的拉锯战，开发商赔偿1.72亿元
融创中国控股有限公司
一、交付危机产生的原因
1. 购房人素质提升。 2. 外部势力的介入。 3. 利益驱动。 4. 开发商因素。
融创中国控股有限公司
二、进击的“刁民”
龙湖：专业维权网站
远洋大河宸章
融创中国控股有限公司
万科=Βιβλιοθήκη Baidu坑？
二、进击的“刁民”
绿城田园牧歌
融创中国控股有限公司
二、进击的“刁民”
融创中国控股有限公司
十、交房过程中的实体纠纷
现状与实际使用的冲突
1. 管道、空调机、地漏等设 施位置；
2. 门窗开启幅度、开启方向 、开启困难；
3. 室内放置公共设施：总放 气阀、燃气总阀门等
4. 室内管井过大等 5. 车库出入口位置、数量
工程质量问题 1. 墙地面空鼓、裂缝，不平 2. 房屋防水、保温层问题； 3. 房屋门窗质量投诉； 4. 精装房空气质量不合格、
房屋现状与约定不符 1. 违反强制性规定： 2. 基础设施、配套未兑现； 3. 层高、面积不符 4. 与附图不符：设计变更、
施工错误；图贴错、画错 5. 与装修标准不符：品牌不
符
房屋现状与宣传物不符 1. 与样板间不符 2. 与沙盘不符：外立面颜色
、造型；景观；楼间距 3. 与置业顾问口头承诺不符 4. 非标户型与标准户型差异 5. 与其他宣传资料不符
交了也白交
融创中国控股有限公司
九、交房过程中的程序纠纷
1. 如何通知收房？地址？退件？存档？ 2. 本人没到现场，能否收房？多人的？ 3. 尾款未付、违约金未付，能否先验房？ 4. 先验房还是先签房屋交接书？ 5. 物业管理费未交，能否领钥匙？ 6. 如何认定收房？
融创中国控股有限公司
十、交房过程中的实体纠纷
焦点： 1、张某退房能否得到支持？ 2、如不退房，开发商是否要承担逾期交付的违约责任？
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人：郑某 开发商：杭州绿逸置业有限公司（凤凰家园）
郑某按约收房屋时，拿出置业顾问张某手写的“赠与该业主2万元物业管理 费” 说明，要求开发商履行赠与义务。郑某在验房时发现：客厅及卫生间墙 面、地面开裂，楼板东北角向下贯通开裂，客厅、卧室大面积渗漏发霉痕迹。 郑某要求开发商进行整改，并承诺整改时限。经办人员在《房屋验收反馈表》 中写明“存在质量问题，修复后再行通知交付”。房屋整改完毕后，电话通知郑 某收房，但郑某一直未收房。2014年4月郑某一纸诉状将开发商诉至法院，要 求开发商承担逾期交付违约责任并履行赠与2万元物业费的承诺。
焦点： 1、是否构成逾期交楼？退房？ 2、2万元的物业管理费的赠与如何处理？
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人：王某 开发商：浙江金盈置业有限公司（绿城之江一号）
王某购买的为2幢2单元顶层户型，合同约定：“阳台见附件一个，其建 筑样式为非封闭式”，合同附图显示该部位为“露台”，销售员也承诺该阳台 为非封闭式的。王某按约收房时发现，原本看中的非封闭式的阳台竟然变 成全封闭式的，王某当即表示拒绝收房，并要求退房。
配件质量问题。 5. 维修费用承担问题
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人:陈某等10余户 开发商：浙江广宇丁桥房地产开发有限公司（上东名筑） 约定交付时间：2012-12-31；竣备时间：2012-12-22
2012年12月26日，陈某等验房时发现：阳台玻璃龟裂、地面空鼓、墙面渗 水等质量问题，当场表示开发商整改，整改前将拒绝收房。2013年4月18日， 开发商电话通知已维修完毕通知收房。陈某再次验房过程中，再次发现其他问 题，并提出开发商要承担逾期交付的违约责任，双方协商未果。陈某一纸诉状 至江干区人民法院，要求开发商按照合同约定承担逾期交付的违约责任。
七、交付的意味着什么？
毁损、 灭失
房屋 收益
房屋 收益
交
权
付
毁损、
属
时
灭失
时
间
间
保修 期
融创中国控股有限公司
八、何时可拒收、退房？
拒收
• 主体结构质量不合格 • 房屋质量问题严重影响正
常居住使用 • 面积误差超过约定标准 • 特定类型的规划设计变更
退房 • 逾期办证超过约定时限 • 逾期交付超过约定时限
商品房交付法律风险交流
2015年4月
融创中国控股有限公司
一、交付危机产生的原因 二、进击的刁民 三、奸商？ 四、合法的交付？ 五、合同约定的交付条件 六、交付需公示文件 七、交付意味着什么？
目录
八、何时可拒收、退房？ 九、交房过程中的程序纠纷 十、交房过程中的实体纠纷 十一、法院判例 十二、交付过程中的证据 十三、快递单怎么填？ 十四、验房单怎么填？
融创中国控股有限公司
四、合法的交付？
关于合法交付的几种观点： 观点1：一表即《建设工程备案表》。
观点2：按照购房合同约定处理。但不得违反法律 强行性规定，不得违反生活常识、常理。
观点3：《备案表》+具备商品房使用的基本条件 +其他合同约定。
融创中国控股有限公司
五、合同是如何约定交付？
融创中国控股有限公司
六、交付需公示文件
1. 建设工程竣工验收备案表； 2. 建设工程规划核实确认书； 3. 建设工程环保“三同时”检查意见书； 4. 建设工程消防验收意见书； 5. 住宅质保书、说明书； 6. 分户验收证明； 7. 物业专项维修资金收费标准； 8. 房屋面积实测绘成果 9. 物业管理费、能耗费收费标准； 10. 气、水、电收费依据、收费标准
焦点： 1、是否构成逾期交楼？ 2、质量问题如何处理？
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人：张某 开发商：杭州世茂新里程置业有限公司（世茂西西湖） 约定交付时间：2012年12月31日，补充协议约定宽限至2013年6月30日； 竣备时间：2013年6月18日。 2013年6月底，张某在验房时发现，销售时承诺的景观桥没有了，喷泉景 观也没有了，河道两旁却增设了全封闭的铁围栏，房屋、公共设施设备也 存在严重的质量问题。张某将开发商起诉至余杭法院，要求退房、解除合 同并要求开发商承担违约责任。
中海寰宇天下
保利江语海
融创中国控股有限公司
三、“奸商” ？
融创中国控股有限公司
三、“奸商” ？ 222户 1.72亿
时间：2013年底 地点：温州 楼盘：时代滨江 投诉原因：营销过程中，对该小区与安置房间隔方 式、赠送面积、车位销售、商品房户型、销售价格等问 题上存在虚假宣传 处理单位：温州市消保委 结果：经过4个月的拉锯战，开发商赔偿1.72亿元
融创中国控股有限公司
一、交付危机产生的原因
1. 购房人素质提升。 2. 外部势力的介入。 3. 利益驱动。 4. 开发商因素。
融创中国控股有限公司
二、进击的“刁民”
龙湖：专业维权网站
远洋大河宸章
融创中国控股有限公司
万科=Βιβλιοθήκη Baidu坑？
二、进击的“刁民”
绿城田园牧歌
融创中国控股有限公司
二、进击的“刁民”
融创中国控股有限公司
十、交房过程中的实体纠纷
现状与实际使用的冲突
1. 管道、空调机、地漏等设 施位置；
2. 门窗开启幅度、开启方向 、开启困难；
3. 室内放置公共设施：总放 气阀、燃气总阀门等
4. 室内管井过大等 5. 车库出入口位置、数量
工程质量问题 1. 墙地面空鼓、裂缝，不平 2. 房屋防水、保温层问题； 3. 房屋门窗质量投诉； 4. 精装房空气质量不合格、
房屋现状与约定不符 1. 违反强制性规定： 2. 基础设施、配套未兑现； 3. 层高、面积不符 4. 与附图不符：设计变更、
施工错误；图贴错、画错 5. 与装修标准不符：品牌不
符
房屋现状与宣传物不符 1. 与样板间不符 2. 与沙盘不符：外立面颜色
、造型；景观；楼间距 3. 与置业顾问口头承诺不符 4. 非标户型与标准户型差异 5. 与其他宣传资料不符
交了也白交
融创中国控股有限公司
九、交房过程中的程序纠纷
1. 如何通知收房？地址？退件？存档？ 2. 本人没到现场，能否收房？多人的？ 3. 尾款未付、违约金未付，能否先验房？ 4. 先验房还是先签房屋交接书？ 5. 物业管理费未交，能否领钥匙？ 6. 如何认定收房？
融创中国控股有限公司
十、交房过程中的实体纠纷
焦点： 1、张某退房能否得到支持？ 2、如不退房，开发商是否要承担逾期交付的违约责任？
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人：郑某 开发商：杭州绿逸置业有限公司（凤凰家园）
郑某按约收房屋时，拿出置业顾问张某手写的“赠与该业主2万元物业管理 费” 说明，要求开发商履行赠与义务。郑某在验房时发现：客厅及卫生间墙 面、地面开裂，楼板东北角向下贯通开裂，客厅、卧室大面积渗漏发霉痕迹。 郑某要求开发商进行整改，并承诺整改时限。经办人员在《房屋验收反馈表》 中写明“存在质量问题，修复后再行通知交付”。房屋整改完毕后，电话通知郑 某收房，但郑某一直未收房。2014年4月郑某一纸诉状将开发商诉至法院，要 求开发商承担逾期交付违约责任并履行赠与2万元物业费的承诺。
焦点： 1、是否构成逾期交楼？退房？ 2、2万元的物业管理费的赠与如何处理？
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人：王某 开发商：浙江金盈置业有限公司（绿城之江一号）
王某购买的为2幢2单元顶层户型，合同约定：“阳台见附件一个，其建 筑样式为非封闭式”，合同附图显示该部位为“露台”，销售员也承诺该阳台 为非封闭式的。王某按约收房时发现，原本看中的非封闭式的阳台竟然变 成全封闭式的，王某当即表示拒绝收房，并要求退房。
配件质量问题。 5. 维修费用承担问题
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人:陈某等10余户 开发商：浙江广宇丁桥房地产开发有限公司（上东名筑） 约定交付时间：2012-12-31；竣备时间：2012-12-22
2012年12月26日，陈某等验房时发现：阳台玻璃龟裂、地面空鼓、墙面渗 水等质量问题，当场表示开发商整改，整改前将拒绝收房。2013年4月18日， 开发商电话通知已维修完毕通知收房。陈某再次验房过程中，再次发现其他问 题，并提出开发商要承担逾期交付的违约责任，双方协商未果。陈某一纸诉状 至江干区人民法院，要求开发商按照合同约定承担逾期交付的违约责任。