全新营改增后房地产相关税费计算知识培训课件(内容完整 可编辑使用)
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房地产行业营改增应注意的税收政策培训课件
房地产行业营改增前期准备
“进项税额”：可以抵扣的进项税额 “已交税金”：当月缴纳本月增值税额 “减免税额”：减免的增值税额 “转出未交增值税”：月终转出应缴未缴增值税 应 交税费—未交增值税的贷方 “销项税额”：销售货物或应税劳务应收取的增值税额 “进项税额转出”：购进货物、在产品、产成品等发生 非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，应 转出的进项税额（什么是非正常损失、转出到哪？） “转出多交增值税”：月终转出多缴增值税 应交 税费—未交增值税的借方
房地产行业营改增前期准备
二、进项税额 进项税额：当前准予从销项税额中抵扣的进项 税额，限于下列增值税扣税凭证上注明的增值 税额： 1、增值税专用发票上注明的增值税额； 2、海关进口增值税专用缴款书上注明的增值 税额； 3、购进农产品按农产品收购发票或销售发票 上注明农产品买价和13%的扣除率计算的进行 税额。
房地产行业营改增前期准备
5、开发产品转为自用
开发产品转为自用会计上不做销售处理； 自产货物转为自用税收上也不视同销售。相应进项税额也 不用转出。 从消费型增值税概念上看，房地产企业作为增值税链条的 一部分，将自己开发的产品转为自用并未退出增值税链条， 并且也没有从一个环节转移到另一个环节而发生增值。 （个人观点，请大家密切关注国家出台相关政策）
房地产行业营改增前期准备
然后，了解一下增值税纳税人 增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人 一般纳税人实行“购进扣税法”计算增值税 小规模纳税人适用简易计税方法计税 房地产行业虽然目前还没有相关文件透露，但 根据前期营改增相关文件不难推定，房地产行 业纳税人符合一般纳税人条件，应按“购进扣 税法”计算增值税
营改增后房地产相关税费计算PPT课件
营改增后房地产相关税费计算
2020/1/1
1
目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/1
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/1
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
2020/1/1
1
目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/1
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/1
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
房地产营改增课件房协讲课
所有行业税负只减不增
房地产行业税负分析
建筑服务业税负
取得不动产可以抵扣
❖ 第二部分 ❖ 增值税简介
增值税改革的发展历程
为什么要推行营改增？
❖ 1、促进产业分工优化； ❖ 2、拉长产业链； ❖ 3、带动制造业升级。
❖用政府收入的“减法”， ❖换取： ❖1、企业效益的“加法” ❖2、市场活力的“乘法”。
❖ 2、企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内 下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业 集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。
❖ 统借统还业务的税务处理：
❖ 1、统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机 构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值 税。
能及时办理申报抵扣； ❖ （4）由于企业办税人员伤亡、突发危重疾病或者擅自离职，未能办理交接手续，导致未能按期申报抵
扣； ❖ （5）国家税务总局规定的其他情形；
不得从销项税额中抵扣的进项税额—进项转出
❖ 1、当采购物品用于简易征税办法、免税项目、集体福利、个人消费；
❖ 2、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务； ❖ 招待费；火车票飞机票、船票；旅游；洗浴、歌舞厅消费；
五个管理办法
❖ 1、2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》； ❖ 2、2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》； ❖ 3、2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》； ❖ 4、2016年第17号《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》 ❖ 5、 2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
房地产营改增节税设计培训课件
房地产开发企业 “营改增”节税设计实践思路
2015年5月8日，《国务院批转发展改革委关于2015年深化经济 体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2015〕26号）明确，力争 2015年全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、 金融业和生活服务业等领域。 建筑业、房地产业的营改增试点初步安排在2015年10月份以后。 （三）本讲座的法律依据
（1）与营改增有关的增值税条例及其实施细则，及有关的法规。 （2）《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营 业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）的四个附件。 （3）近两年营改增的文件。
第一讲 一、纳税人身份
房地产企业营改增的基本规定
在中华人民共和国境内（以下称境内）转让土地使用权或者销 售不动产、提供应税劳务的单位和个人，为增值税纳税人。 （一）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 财税[2013]106号附件1《试点实施办法》：“应税服务年销售 额”超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人。 附件2《试点有关事项的规定》第一条（五）项明确，应税服 务年销售额标准为500万元（含本数。指连续不超过12个月经营期 内的销售额）。 —— 全部房地产开发企业均为增值税一般纳税人。
二、房地产业的征税范围 （1）销售不动产 本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地 附着物。 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。 （2）转让土地使用权 转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。 土地所有者出让土地使用权的行为，不征收增值税。
例1、截止到2015年9月30日，某房地产开发公司A小区尚有验收 待售的房产23 000㎡，假设10月1日房地产业实行营改增。该公司 取得了增值税一般纳税人资格，当月发生如下业务： （1）10月A小区售出房产15 300㎡，平均售价4 600元/㎡，销 售收入总额为7 038万元。 （2）10月12日，通过转让方式取得一项土地使用权，支付价款 （含税）11 100万元，取得增值税专用发票，增值税额1 100万元， 并已经在当地发改委立项“B小区”； （3）对土地进行一级开发，发生土地开发费用530万元，已取 得施工企业开具的增值税专用发票，税率11%，增值税额58.3万元； （4）10月19日，购进商品混凝土一批，货款100万元，征收率 3%，增值税额3万元；
2015年5月8日，《国务院批转发展改革委关于2015年深化经济 体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2015〕26号）明确，力争 2015年全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、 金融业和生活服务业等领域。 建筑业、房地产业的营改增试点初步安排在2015年10月份以后。 （三）本讲座的法律依据
（1）与营改增有关的增值税条例及其实施细则，及有关的法规。 （2）《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营 业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）的四个附件。 （3）近两年营改增的文件。
第一讲 一、纳税人身份
房地产企业营改增的基本规定
在中华人民共和国境内（以下称境内）转让土地使用权或者销 售不动产、提供应税劳务的单位和个人，为增值税纳税人。 （一）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 财税[2013]106号附件1《试点实施办法》：“应税服务年销售 额”超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人。 附件2《试点有关事项的规定》第一条（五）项明确，应税服 务年销售额标准为500万元（含本数。指连续不超过12个月经营期 内的销售额）。 —— 全部房地产开发企业均为增值税一般纳税人。
二、房地产业的征税范围 （1）销售不动产 本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地 附着物。 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。 （2）转让土地使用权 转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。 土地所有者出让土地使用权的行为，不征收增值税。
例1、截止到2015年9月30日，某房地产开发公司A小区尚有验收 待售的房产23 000㎡，假设10月1日房地产业实行营改增。该公司 取得了增值税一般纳税人资格，当月发生如下业务： （1）10月A小区售出房产15 300㎡，平均售价4 600元/㎡，销 售收入总额为7 038万元。 （2）10月12日，通过转让方式取得一项土地使用权，支付价款 （含税）11 100万元，取得增值税专用发票，增值税额1 100万元， 并已经在当地发改委立项“B小区”； （3）对土地进行一级开发，发生土地开发费用530万元，已取 得施工企业开具的增值税专用发票，税率11%，增值税额58.3万元； （4）10月19日，购进商品混凝土一批，货款100万元，征收率 3%，增值税额3万元；
营改增后房地产企业全程会计核算方法与税务处理技巧PPT课件
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 7.城镇土地使用税计税依据
《城镇土地使用税暂行条例》 第三条 土地使用税以纳税人实际占用的土地
面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
《中华人民共和国契税暂行条例》 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签 订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税 人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质 凭证的当天。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 4.耕地占用税计税依据
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第四条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕
(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 9.城镇土地使用税纳税时间
《城镇土地使用税暂行条例》 第九条 新征用的土地，依照下列规定缴纳土
地使用税： (一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时
(四)人均耕地超过3亩的地区， 每平方米为5元至25元。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 6.耕地占用税纳税时间
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第十二条 获准占用耕地的单位或者个人应当在 收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕 地占用税。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
一、开发产品的账务处理
开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合 设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作 为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记本 科目，贷记“开发成本”科目。
房地产业税收培训教学课件
房地产业税收的种类与征收方式
总结词
房地产业税收主要包括土地增值税、房产税、契税等 ，征收方式包括从价征收和从租征收等。
详细描述
房地产业税收主要包括土地增值税、房产税、契税等。 土地增值税是对土地使用权转让和房地产交易环节产生 的增值额征收的税种，根据增值额的不同档次适用不同 的税率，采取从价征收的方式。房产税则是对房屋保有 环节征收的税种，根据房屋评估价值和一定税率计算应 纳税额，通常采取从价征收或从租征收的方式。契税是 在土地、房屋权属转移时向权属承受人征收的税种，根 据交易金额和适用税率计算应纳税额。
房地产业税收培训教学课件
目录
• 房地产业税收概述 • 房地产业税收政策与法规 • 房地产业税收实务操作 • 房地产业税收筹划与风险管理 • 案例分析与实践操作 • 总结与展望
01
房地产业税收概述
房地产业税收的定义与特点
总结词
房地产业税收是指对房地产市场活动所产生的收益或 增值部分征收的税种，具有征收范围广、税基稳定、 税负公平等特点。
讲解房地产开发企业发票的领购、使 用、保管规定以及涉税凭证的重要性 。
纳税申报与税款缴纳
阐述房地产开发企业如何进行纳税申 报、税款计算及缴纳，以及逾期纳税 的处罚措施。
房地产交易环节的税收征管
01
02
03
契税
介绍契税的征税范围、税 率、计算方法以及减免规 定。
个人所得税
阐述个人出售自有住房所 得的个人所得税计算及征 收管理。
土地增值税
讲解土地增值税的征税范 围、税率、计算方法以及 减免规定。
房地产租赁环节的税收征管
房产税
介绍房产税的征税范围、 税率、计算方法以及减免 规定。
城镇土地使用税
房地产税务培训课件ppt
REPO收范围
房产税的征收范围包括城市、县城、 建制镇和工矿区的经营性房屋，不包 括农村房屋。
税率
根据房屋用途和所在地不同，税率有 所差异，一般在0.8%至1.2%之间。
土地使用税的征收范围和税率
征收范围
土地使用税的征收范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的土地，不包括农村 土地。
房产税
土地使用税
对房屋所有人征收的一种税，根据房屋的 评估价值和一定税率计算，征收对象为城 市、县城、建制镇和工矿区的房屋。
对土地使用者征收的一种税，根据土地的 面积和一定税率计算，征收对象为城市、 县城、建制镇和工矿区的土地。
土地增值税
企业所得税
对土地使用权转让所得征收的一种税，根 据土地使用权转让增值额和一定税率计算 ，征收对象为土地使用权转让行为。
01
02
03
契税
根据房屋面积、成交价格 等因素确定契税的税率和 计税根据。
个人所得税
卖方出售自有住房后需缴 纳个人所得税，税率为交 易价格的1%或核定征收 。
土地增值税
对土地使用权转让增值部 分征收土地增值税，税率 根据增值额的不同而有所 差异。
房地产转让的税务处理
转让收入
确认房地产转让收入，按 照合同约定价格或评估价 格确定。
详细描述
该公司重视税务信息化建设，通过建立完善的税务信息 系统，提高了税务管理的效率和准确性，减少了人为错 误和舞弊风险。
某个人房产交易的税务处理案例
总结词
个人所得税筹划
详细描述
在个人房产交易中，通过公道安排交易时机和方式，可以降低个人所得税负担。 例如，利用好“满五唯一”等税收优惠政策，公道计划出售房产所得资金的用途 等。
了解税务风险来源
【培训课件】房地产业营改增试点政策讲解
收费。 • ①由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人
民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； • ②收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据； • ③所收款项全额上缴财政。
2021/6/10
4
增值税政策讲解
• 2.单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人 、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠 人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关 法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳 税人。
• 3.境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有 经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人，财政部和国 家税务总局另有规定的除外。
• 会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设 置账簿，根据合法、有效凭证核算。
2021/6/10
7
增值税政策讲解
• 一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下： • （1）一般纳税人销售应税的货物或服务可以自行开具增值
税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取 专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开 专用发票。
2021/6/10
3
增值税政策讲解
• （一）基本规定 • 1.在境内发生增值税应税行为的单位和个人，为增值税纳
税人。 • 境内销售服务、无形资产或者不动产，是指： • （1）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使
用权除外）的销售方或者购买方在境内； • （2）所销售或者租赁的不动产在境内； • （3）所销售自然资源使用权的自然资源在境内； • （4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
是区别一种税与另一种税的重要标志。 • （一）房地产业征税范围 • 根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，营改增后，房地
民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； • ②收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据； • ③所收款项全额上缴财政。
2021/6/10
4
增值税政策讲解
• 2.单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人 、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠 人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关 法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳 税人。
• 3.境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有 经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人，财政部和国 家税务总局另有规定的除外。
• 会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设 置账簿，根据合法、有效凭证核算。
2021/6/10
7
增值税政策讲解
• 一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下： • （1）一般纳税人销售应税的货物或服务可以自行开具增值
税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取 专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开 专用发票。
2021/6/10
3
增值税政策讲解
• （一）基本规定 • 1.在境内发生增值税应税行为的单位和个人，为增值税纳
税人。 • 境内销售服务、无形资产或者不动产，是指： • （1）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使
用权除外）的销售方或者购买方在境内； • （2）所销售或者租赁的不动产在境内； • （3）所销售自然资源使用权的自然资源在境内； • （4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
是区别一种税与另一种税的重要标志。 • （一）房地产业征税范围 • 根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，营改增后，房地
房地产税费培训课件
4.3.2 契税
契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移 时，由承受人缴纳的一种税。 办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须 完成契税的缴纳。
4.3.2.1
征税范围
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当 依照规定缴纳契税。 转移土地、房屋权属包括下列行为：
（1）国有土地使用权出让； （2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括 农村集体土地承包经营权的转移；
房地产 租赁
个人
企业
房地产赠与、继 承 个人拥有房地产 营业
营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所 得税
契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费 房产税、城镇土地使用税
4.2.3 房地产税费构成要素
4.2.3.1纳税人 4.2.3.2课税对象 4.2.3.3课税基础 4.2.3.4税率 4.2.3.5附加、加成、减免
4. 3.1.5
房产税的减免
免征房产税的情形有：
①国家机关、人民团体、军队自用的房产。
②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 ③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 ④个人所有非营业用的房产。 ⑤经财政部批准免税的其他房产。 ⑥为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。 ⑦经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用 后，可免征房产税。 ⑧凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办 公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征 房产税。 ⑨对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。
4.3.5 耕地占用税
房地产业营改增税收业务培训-
• 意义：首先，全面推开营改增，标志着我国增值税将实现 对货物和劳务的全覆盖，延续多年的营业税将退出历史舞 台，与国家治理体系和治理能力现代化相适应的现代消费 型增值税制度将最终确立。
• 第二，全面推开营改增，不仅是税制改革的重大突破，而 且将加快整个财税体制改革的进程，为财税体制更好地发 挥在治国安邦中的基础性、支柱性、保障性作用奠定坚实 的基础。
• 2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产 或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除 外。
• 3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。
（六）需注意特殊税务事项
进项税额不得从销项税额中抵扣情形 一般纳税人下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
• 1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体 福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务 、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、 不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不 包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
• 问：纳税人在6月申报期应申报的增值税销售额是多少？
习题 • 纳税人6月应申报增值税销售额为： • 应税销售额=252 ÷(1+5%) =240万元 《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》
习题
• 【案例二 】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房 地产项目，支付该项目土地价款1000万元，该房产项目可 供销售建筑面积96000平方，施工许可证注明的开工日期 是2019年5月15日，2019年8月该企业销售房产8套，涉及 的房产建筑面积960平方，开具增值税普通发票价税合计 金额252万元。
房地产开发企业销售自行开发房产业务处理
• 政策依据：《房地产开发企业销售自行开发的房 地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务 总局公告2019年第18号）
• 第二，全面推开营改增，不仅是税制改革的重大突破，而 且将加快整个财税体制改革的进程，为财税体制更好地发 挥在治国安邦中的基础性、支柱性、保障性作用奠定坚实 的基础。
• 2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产 或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除 外。
• 3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。
（六）需注意特殊税务事项
进项税额不得从销项税额中抵扣情形 一般纳税人下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
• 1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体 福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务 、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、 不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不 包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
• 问：纳税人在6月申报期应申报的增值税销售额是多少？
习题 • 纳税人6月应申报增值税销售额为： • 应税销售额=252 ÷(1+5%) =240万元 《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》
习题
• 【案例二 】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房 地产项目，支付该项目土地价款1000万元，该房产项目可 供销售建筑面积96000平方，施工许可证注明的开工日期 是2019年5月15日，2019年8月该企业销售房产8套，涉及 的房产建筑面积960平方，开具增值税普通发票价税合计 金额252万元。
房地产开发企业销售自行开发房产业务处理
• 政策依据：《房地产开发企业销售自行开发的房 地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务 总局公告2019年第18号）
建筑业房产营改增培训课件
《增值税专用发票使用规定》 国家税务总局 共三十条
发票管理 《中华人民共和国发票管理办法》 之罚则 《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 第九十一条
《刑法》第二百零五条 第二款： 单位犯虚开增值税专用发票罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员 和其他直接责任人员，处3年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处3年以上10 年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处10年以上有期徒刑或者无期徒刑。
1.纳税人向受票方纳税人销售了货物，或者提供了增值税应税劳务、应税服务；
受票方（付款人）
2.纳税人向受票方纳税人收取了所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务的款项
，或者取得了索取销售款项的凭据；
销
售
发
3.纳税人按规定向受票方纳税人开具的增值税专用发票相关内容，与所销售货物、
、
所提供应税劳务或者应税服务相符，且该增值税专用发票是纳税人合法取得、并以
维持现状
有效 改革
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2、对业务模式与组织架构的影响？
资质共享
挂靠
层层分包
发包方
工程施工合同 中标单位
建筑业发票
组建
支付工程款
总项目部
内部 任务 分配
实 际 管 支理付工程款
子公司
内部 任务 分配
组建
分项目部
货物 发票 贷款
参建单位 供应商
核心问题
合同主体与施工主体不一致，从而造成增值税进、销项不匹配，不仅加大了增值税管理风险，并且 直接影响项目盈利水平。
一般计税方法——进项税额 （抵扣凭证和金额） 我国现行增值税管理实行的是购进扣税法，如扣税凭证的索取、保管，按规定时限认证、抵扣等等。
发票管理 《中华人民共和国发票管理办法》 之罚则 《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 第九十一条
《刑法》第二百零五条 第二款： 单位犯虚开增值税专用发票罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员 和其他直接责任人员，处3年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处3年以上10 年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处10年以上有期徒刑或者无期徒刑。
1.纳税人向受票方纳税人销售了货物，或者提供了增值税应税劳务、应税服务；
受票方（付款人）
2.纳税人向受票方纳税人收取了所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务的款项
，或者取得了索取销售款项的凭据；
销
售
发
3.纳税人按规定向受票方纳税人开具的增值税专用发票相关内容，与所销售货物、
、
所提供应税劳务或者应税服务相符，且该增值税专用发票是纳税人合法取得、并以
维持现状
有效 改革
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2、对业务模式与组织架构的影响？
资质共享
挂靠
层层分包
发包方
工程施工合同 中标单位
建筑业发票
组建
支付工程款
总项目部
内部 任务 分配
实 际 管 支理付工程款
子公司
内部 任务 分配
组建
分项目部
货物 发票 贷款
参建单位 供应商
核心问题
合同主体与施工主体不一致，从而造成增值税进、销项不匹配，不仅加大了增值税管理风险，并且 直接影响项目盈利水平。
一般计税方法——进项税额 （抵扣凭证和金额） 我国现行增值税管理实行的是购进扣税法，如扣税凭证的索取、保管，按规定时限认证、抵扣等等。
33_房地产业营改增税收政策辅导课件
2023/11/17
11
房地产企业应选择不同的老项目，分别选择确定不同的征收项目，一经选择确定，36个月内不得变更。向主管国税分局递交简易征收备案表及相关项目资料（2016年4月30日前的分项目资料）。
销售额的确定
2023/11/17
11
(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照 3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
销售额的确定
2023/11/17
11
销售额的确定
2023/11/17
11
(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。简易计税方法按照5%
房地产老项目的简易征收
房地产业营改增税收政
策辅导
营改增主要意义
2023/11/17
2
主要内容
2023/11/17
2
一、纳税人分类
2023/11/17
2
二、老项目如何选择简易计税
2023/11/17
2
房地产老项目：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前；2、建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前。简易计税，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
二、老项目如何选择简易计税
2023/11/17
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二、老项目如何选择简易计税
2023/11/17
2
二、老项目如何选择简易计税
2023/11/17
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房地产企业应选择不同的老项目，分别选择确定不同的征收项目，一经选择确定，36个月内不得变更。向主管国税分局递交简易征收备案表及相关项目资料（2016年4月30日前的分项目资料）。
销售额的确定
2023/11/17
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(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照 3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
销售额的确定
2023/11/17
11
销售额的确定
2023/11/17
11
(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。简易计税方法按照5%
房地产老项目的简易征收
房地产业营改增税收政
策辅导
营改增主要意义
2023/11/17
2
主要内容
2023/11/17
2
一、纳税人分类
2023/11/17
2
二、老项目如何选择简易计税
2023/11/17
2
房地产老项目：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前；2、建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前。简易计税，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
二、老项目如何选择简易计税
2023/11/17
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二、老项目如何选择简易计税
2023/11/17
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二、老项目如何选择简易计税
2023/11/17
2
房地产营改增培训
➢ 纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直 接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用， 其进项税额不得从销项税额中抵扣。
➢ 非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、 霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动 产被依法没收、销毁、拆除的情形。
➢ 居民日常服务，是指主要为满足居民个人及其家庭 日常生活需求提供的服务，包括市容市政管理、家 政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、 美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、 摄影扩印等服务。
✓ 合理预计销售态势；
✓ 不收全款，只收定金！
房地产视同销售行为的认定
➢ 第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或 者不动产：
➢ （一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人 无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众 为对象的除外。
➢ （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转 让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以 社会公众为对象的除外。
➢ 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但 不包括以下项目：
➢ （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府 性基金或者行政事业性收费。
➢ （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款 项。
房地产企业是否收到预收款就产生纳税义务？
➢ 第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时 间为：
➢ （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者 取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的， 为开具发票的当天。
售房合同以前就收取订金、定金、意向金、看房费等 预收性质的款项，这些款项是否应该按照上述规定在 预收的当天就确认纳税义务？
✓ 答：房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，收 取订金、定金、意向金、看房费等，均属于预收性质 的款项，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
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= 600002016年5月后销售6亿÷（1+11%房地产增值税率11%）×3%预缴3%=1622万元
17
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
14
经济测算中增值税具体算法
15
增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
13
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
2、计算抵扣税额（工程价款、采购材料、装修费、其余增值税发票）
=30000工程价款÷（1+3%）×3%小规模纳税人增值税率3%+10000采购材料÷（1+17%）×17%销售或进口货 物增值税率17%+5000装修费÷（1+3%）×3%小规模纳税人3%+300进项税发票=2772万元
3、2016年5月预缴增值税：
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额 1、销售收入和当期允许扣除的土地价款：
①预售房款6亿元，土地价款3亿元 ②2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款 =土地价款×（本期销售建筑面积÷总可售建筑面积） =30000土地价款×（600002016年5月后销售的6万方÷200000总建筑面积）=9000万元
9
营改增| 对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万
销项税
进项税
10
PART
2
增值税计算
11
房地产项目增值税基本知识
12
增值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率 计税方法
纳税义务发生时间
境内销售或者租赁不动产
11%、5% 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
备注 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业
管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业
营改增后房地产相关 税费计算
1
目录
CONTENTS
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
学习归根结底是培养习惯，行为养成 习惯，习惯形成品质，品质决定命运。
学习就像一个蓄电池， 你学过的每一种知识， 都会在将来的某一天，给你惊喜。
温馨提示
全
心身
8
营改增| 对比分析
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
16
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款 法律依据2：
1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税 2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购 17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
增值税
价外税
差额计征（销项-进项）
不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率
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增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
14
经济测算中增值税具体算法
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增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
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增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
2、计算抵扣税额（工程价款、采购材料、装修费、其余增值税发票）
=30000工程价款÷（1+3%）×3%小规模纳税人增值税率3%+10000采购材料÷（1+17%）×17%销售或进口货 物增值税率17%+5000装修费÷（1+3%）×3%小规模纳税人3%+300进项税发票=2772万元
3、2016年5月预缴增值税：
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额 1、销售收入和当期允许扣除的土地价款：
①预售房款6亿元，土地价款3亿元 ②2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款 =土地价款×（本期销售建筑面积÷总可售建筑面积） =30000土地价款×（600002016年5月后销售的6万方÷200000总建筑面积）=9000万元
9
营改增| 对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万
销项税
进项税
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PART
2
增值税计算
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房地产项目增值税基本知识
12
增值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率 计税方法
纳税义务发生时间
境内销售或者租赁不动产
11%、5% 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
备注 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业
管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业
营改增后房地产相关 税费计算
1
目录
CONTENTS
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
学习归根结底是培养习惯，行为养成 习惯，习惯形成品质，品质决定命运。
学习就像一个蓄电池， 你学过的每一种知识， 都会在将来的某一天，给你惊喜。
温馨提示
全
心身
8
营改增| 对比分析
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
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增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款 法律依据2：
1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税 2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购 17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
增值税
价外税
差额计征（销项-进项）
不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率