东莞塘厦大坪项目市场报告

29.18 14.26
2009-2014年塘厦住宅供需分析
97.36 90.64
22.79 25.51
28.62 21.25
63.74 45.60
41.69 22.74
0.00
2009
2010
2011 成交面积 （万㎡）
2012 新增面积 （万㎡）
2013
2014
供应：经过08年调控后，09年供应呈现低谷，供不应求局面突显，2010-2011年供应平稳上扬， 塘厦市场热度聚增；2013年供应大涨达90.64万㎡ ，达历史新高；2014年受大市场环境以及塘厦 货量储备影响，供应量明显降低至22.74万m2
物业类型
面积段
成交面积
成交套数
成交均价 （元/㎡）
成交占比
供应面积 （㎡）
供应套数
40以下 3763
109
7104
3%
39
1
40—50 135
3
8823
0%
47
1
50—60 802
15
8537
0%
232
4
60—70 15216 233 10282 7% 15219 233
70—80 39360 502
30% 80%
79%
20% 27% 31% 35% 38% 38% 42%
13% 10% 0%
7%
5%
5%
4%
1%
6%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
70以下 71-100 101-120 121-140 141以上
100%
10% 11% 15% 12% 15% 12%
9.30央行全面放送限贷限购政策，改善型需求得到 释放，楼市止跌。但由于各大银行贷款折扣难以落地，
市场观望情绪依然存在； 11.22央行全面降息又降准，进一步刺激经济楼市资金 流入，市场朝利好方向。降准降息调整是持续性利好，且
有进一步下调的空间，楼市缓慢复苏；
前三季度全国楼市低迷为主线 ，第四季度逐步回暖
10229 1%
7074
36
200以上 8694
39
10106 1%
4833
20
合计
321300 3391
11872
100%
258405. 4
2790
供求比
1.00 0.99 1.30 0.87 0.34 0.50 1.22 0.19 -
1.89 0.51
0.82
2015年塘厦主要新增及成交的面积段为70-100m2，所占比例达65%以上
塘厦镇大坪村
89926 ≤1.2
107911
商住
2013/10/3 0
33340
33340
5732 3275
东莞市合和城辉房地产投资有 限公司(永发地产)
2013WG0 64
塘厦镇大坪村
10813 1.0≤R 9 ≤1.7
183836
商住
2013/12/1 1
67100
67300
3661
深圳市维港零叁投资有限公司
深圳限牌限行，临深片区优势受限
宏观市场总结
2014年前三季度全国楼市低迷 第四季度逐步回暖
2014年前三季度楼市成交萎靡不振，处于“低迷期”，“求生、迷茫、去货”是这个时间段的真实 写照。8月份开始，随着地方政府取消或放松限购政策、930新政、降息等利好政策陆续出台，为楼 市注入了一剂强心针，全国楼市开始从低谷回升。
二、东莞及塘厦房地产市场
71-120m2刚需面积段占成交主导
120%
塘厦各面积段历年供应占比
120%
塘厦各面积段历年成交占比
100%
4%
12% 15% 13% 15% 18% 12% 8%
6% 5%
80%
18% 22% 20% 19% 15% 12%
7%
4%
60% 40%
30%
22%
25%
23% 24%
26339 19000
3820 72951
168869 202869
2016年
19000 19000
合计
35656 79421 71861
20384 17364 27855 16756 45339 76771 390738
2015年主要的供货将集中在三个项目，分别为御湖半山，推出接近600套的货量；自由 星城，推出550套的货量；金地仟百汇，推出700套货量，金地世纪广场推出326套货量， 银湖山庄 推出65套货量。
2014WG0 18
塘厦镇石潭埔村
44151
≤2
88302
商住 2014/3/27 15960 16360
1853
东莞市碧桂园房地产开发有限 公司
塘厦近年拍卖土地除林村以及石潭埔外，主要集中大坪村，大坪村目前土地 尚未动工，预计2016年难以入市
二、东莞及塘厦房地产市场 15年塘厦商品房供应39万平米
-
-
公寓） 130—140 11457
87
10379 3% 13966 106
140—150 19116 134 10764 4%
3770
26
150—160 158
1
10583 0%
-
-
160-170 163
1
34158 0%
-
-
170-180 174
1
25076 0%
-
-
190—200 3705
19
70以下 71-100 101-120 121-140 141以上
从塘厦历年各面积段的占比中可以看出，无论是供应还是成交，71-120m2 为塘厦的主力户型，2014年71-100m2户型供应大79%，成交占比65%，占 主导位置。
二、东莞及塘厦房地产市场 塘厦住宅供需结构明细
塘厦镇2015年普通住宅供需结构明细
项目地块
三、项目概况
项目地
项目用地规划：宗地号：441921007003GB01025）， 商住用地，占地面积60494平方米，容积率为1.2，总 建筑面积72593平方米，
三、项目概况
项目地块实景图
三、项目概况
项目经济指标： 占地面积60493.96平米，容积率为1.2， 总建筑面积72700平米，
2009-2011价格稳步上涨，由于高端别墅盘较多，2011均价较高；2012及2013年受新增普通住宅
增量入市影响，价格回调，但是整体呈现一个上升的势头；
2014年塘厦市场在10000元/m2左右，主要受万科金色城市、银湖山庄、棠樾等项目影响，加上普 通住宅入市减少，均价普遍较高，塘厦住宅2014年供应市场明显下降，供应量不多
东莞塘厦大坪项目市场报告
营销管理中心 2015年8月
目录
一、宏观市场分析 二、东莞及塘厦房地产市场 三、项目概况 四、项目竞争格局 五、项目经济测算
一、宏观市场分析
前三季度楼市整体低迷，四季度迎来回暖
降价现象：李嘉诚抛售物业、香港房价率先降价，杭 州打响年后降价第一枪； 信贷收紧：信贷收紧成为影响东莞楼市的主因，对楼 市产生负面影响； 跟风现象：跟风降价现象出现，市场预期走差，加剧 市场的观望情绪； 东莞反腐：东莞反腐运动，部分官员被清查，间接影 响东莞经济。
2015年宏观市场环境整体趋于平稳
2014年第四季度多重利好政策陆续出台，全国楼市开始从低谷回升，年底翘尾；2015年上半年房地 产市场可能会延续2014年第四季度去库存化的积极影响；但由于诸多城市库存依然高企，需求过度 透支，下半年在没有政策刺激下或将趋于平稳。
基于2014年的高库存压力，2015年竞争愈发激烈
库存基数大 消化速度有限
一、宏观市场分析 深圳实行限牌限行或抑制购房者外溢
深圳12月29日实行限牌限行，深圳全市小汽车 增量指标额度每年暂定为10万个，按月分配， 采取摇号、竞价方式分配；深圳主城区在早晚 车流高峰时段对外地牌号限行。
限行对临深片区影响： “限牌令”出台之后，临深圳片区的无车牌 业主去深圳中心区将只能乘坐公共交通工具， 若无完善的公共交通出行将变得更困难； 原本打算在东莞买房又买车的客户面临着更 高的成本，因此郊区房的吸引力也会相对减退， 客源或将回流深圳买房。
由于2014年整个房地产大环境不景气，诸多房企的土地储备规模较大，加之土地消化周期过长，需求 过度透支，房价调整尚未到位。因此，2015年各大房企为争先去库存，市场竞争会更加激烈。
二、东莞及塘厦房地产市场
2014塘厦供需缩水，同比去年下滑超五成
120.00
100.00
80.00
60.00
40.00 20.00
6090
东莞市忠诚投资有限公司
2013WG0 25
塘厦镇林村
49322 ≤2.5 123305 商住 2013/7/4 24420 42020
3408
东莞市金地房地产投资有限公 司
2013WG0 48
塘厦镇大坪村
50900
≤2
101800
商住
2013/10/3 0
61854
61854
2013WG0 49
三、项目概况
项目区位
➢观塘片区位于莞深交界处河穗深港经济走廊的黄金地段 ➢广深铁路、京九铁路南北纵贯全境，莞深高速、龙林高速、博深高速、东深一 级公路与镇内公路全面贯通，构成四通八达的快速道路交通网络 ➢观塘区成为“莞深钢半小时生活圈”的核心地带
三、项目概况 项目交通
项目地块位于塘厦镇，北靠蛟坪大道，紧邻莞深高速大坪出入口，南面高尔夫球会，距观澜河 塘厦中心均5-10分钟举例车程，与深圳交通极其便利；距离宝安国际机场越30公里，45分钟车程； 位于深圳城市发展中轴线北端，地理位置优越交通便利。
金地仟百汇
金海怡景花园
银湖山庄
老城区板块
新行政中心板块 御湖半山
万科棠樾
未来二级市场存量+供给
单位（平米） 碧桂园天麓山 御湖半山华府 广基自由星城 金地世纪广场
在售项目
万科朗润园 万科棠樾
金海怡景花园
银湖山庄
珠江观澜御景
金地仟百汇
合计
2014年 2015年
供应量
பைடு நூலகம்
35656
25752 53669
10943 60918
0
34734
20384
17364 7741
27855
16756 14894
双拼别墅500平米 ：20栋 20*500=10000平米
联排别墅250平米：54套 54*250=13500平米 小高层：3900平米 ：12栋 3900*12=46800平米 会所及商业：2400平米 地面车位：353个（含别墅区148个） 地下车位：99个
四、项目竞争格局
项目主要竞争楼盘及布局
43% % 7%
10%
80% 18% 18% 15% 12% 13% 13%
10% 9%
60% 40% 20%
25% 32%
32% 27%
25% 35% 38%
40% 33% 28%
40%
84%
65%
30%
0% 15% 12% 5%
8%
6%
5%
2%
6%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
二、东莞及塘厦房地产市场 拍卖土地区域集中，15年入市项目少
编号
位置
出让面 积(㎡)
容积率
建筑面积 (㎡)
用途
交易时间
起始价 成交价 楼面地价 (万元) (万元) (元/㎡)
竞得单位
本项目地块 2013WG0 23
塘厦镇大坪村
60494 ≤1.2
72593
商住 2013/6/26 44210 44210
7320 29.18
2009-2014年塘厦住宅量价走势
9561
10892
8906
97.36 8686
22.79
21.25
45.60
12000
10473
10000
8000
41.69
6000 4000
2000
0.00
2009
2010
2011 成交面积 （万㎡）
2012 成交均价 （元/㎡）
2013
0 2014
一、宏观市场分析 2014库存压力高，2015竞争愈趋激烈
2014全国库存总量持续攀升，同比增幅继5月份突破40 个百分点后，在8月底和9月底连续两个月都突破50个百 分点，10月、11月，在多重利好政策刺激下，商品房市 场成交量得以释放，这两个月同比增幅回落至40%左右， 但市场库存从绝对值看依旧累增不减，从总体上看，市场 去库存周期依然偏大。 新品扎推上市，趋向改善型产品：对于2015年的住宅供 应市场，楼市预期向好，房企推货将保持活跃，供应量将 不亚于2014年；虽然2014年供应潮集中在年底爆发，但 部分项目为避免供应的“大赛车”，或将延迟至楼市行情 明朗的2015年初入市； 因此2015年市场竞争更为激烈。
9594 15% 38643 496
80—90 41482 467
9103 14% 53628 605
90—100 127374 1334 9913 39% 110774 1166
100—110 27725 271
9102
8%
9822
93
普通住宅 110—120 678
6
9907
0%
358
3
（洋房+ 120—130 21296 169 10021 5%
成交：随着万科朗润园、碧桂园天麓山、中信凯旋城以及观澜碧桂园的相继入市，2013年成交暴涨 至97.36万㎡，创历史新高；2014年上市项目较少，成交量相对13年下滑
二、东莞及塘厦房地产市场 中心板块成交占比上扬，整体守住万元大关
120.00 100.00
80.00 60.00 40.00 20.00