昆明大都个案分析报告

大都项目自面市以来举办线下活动以外展为主，外展地点均不相同，主要选择市区人流量 较大的商场或广场位置，活动目的主要针对项目阶段推出新产品进行认筹，为项目产品蓄 客，进行办理认筹卡。
线上推广
——投放报版
投放时间
2012年8月 2012年9月 2012年10月 2012年11月 2013年1月 2013年6月 2013年7-9月 2013年10-11月
2.94
16.33
19.27
容积率
2.48
3.99
6.47
建筑密度
31.41%
33.95%
——
绿地率
37.11%
29.37%
——
商业总体量 （万㎡）
——
——
18
自持体量 （万㎡）
——
——
12.6
销售体量 （万㎡）
——
——
5.4
销售状态
售罄
在售
——
项目规划
——一期规划
大都一期楼座分布图
A座 B座
C座
限公司
大都项目二期土地占地面积共计5.68万㎡，于2011年6月7 日成交以底价成交，成交单价为398元/㎡，楼面地价为 1492.4元/㎡。
项目SWOT分析
优势
• 项目位于昆明主城区、空港物流区、南市区、滇 池度假区、呈贡新区、经开区地理中心，区位优 势得天独厚；
• 项目周边交通便捷，毗邻地 铁1号线站口；
机遇
威胁
Part 2
营销推广
> 营销节点 > 营销活动 > 线上推广 > 推售策略 > 推售分析
营销节点
2012年
展示节点
4月百大举 行外展
8月营销 中心开放
9月亮相 秋交会
8月建设项目行 政审批公示
2月建设项目行 政审批公示
4月亮相 春交会
2013年
7月南屏 街外展
10月南亚 风情外展
活动节点 销售节点
进的管理机制，组建一批职业化、专业化的学习型团队，共同打造一个广阔的事业平台。
项目简介
——基础数据
项目名称 项目位置 开发商 总占地面积 总建筑面积 地上建筑面积
大都 官渡区珥季路与彩云北路交叉口处
（世纪城对面） 昆明鼎杰房地产开发有限公司
160亩 47.79万㎡ 28.51万㎡
地下建筑面积
19.27万㎡
（5套以上连号房源为团购），且大部分客户购买2套以上，有个别客户一起购买10多套房源。 截止当天12:00共销售445套，整体销售率为93.49%。
物业类型 房源面积（m²） 推出套数 所占比例 折后均价(元/㎡) 销售套数 销售率
30 精装公寓
60
408
85.71%
68
14.29%
10022 9360
推售策略
销售趋势：项目二期商铺于2013年1月19日推出，2013年6月29日推出二期公寓，2013年9月28日推出二期写字楼。 项目自面市以来截至目前共有3次正式推出产品，且均以内部认购的方式推出，未进行正式开盘销售。
大都推出货包表现出以下几个方面的特点：分物业类型公开认购，节奏分散，精装公寓与写字楼投资性较商铺好，蓄 客量良好，去化理想。
391
95.83%
54
79.41%
合计
30-60
476
100%
9856
445
93.49
推售分析
——二期精装写字楼公开认购
2013年9月28日写字楼产品推售
项目开盘推出二期第4栋SOHO银座写字楼216套，面积为99-280㎡，现场优惠9%-18%； 项目前期组织大客户内购，本次开盘只是针对散客销售； 截止开盘结束共认购写字楼205套，销售率为95%。
套数比 （%） 89%
8%
2%
1% 100%
销售率 （%） 58% 20%
60%
0% 55%
推售分析
——二期精装公寓公开认购
2013年6月29日公寓产品推售
项目本次认购推出LOFT精装复式公寓房源共计476套，面积区间为30-60㎡； 项目在认购前几天有客户预订了共3层做酒店，东方航空公司预定了共4层，开盘当天有团购客户
2#摩登国际 （酒店）
3#巴黎公社 （LOFT精装公寓）
4#SOHO银座
5#华盛顿公园
大都二期包含1栋5A甲级写字楼、 1栋普通公寓（酒店）、 1栋LOFT 公寓、1栋精装SOHO写字楼、 1 栋普通写字楼和裙楼商业。
普通写字楼华盛顿公园共26层，层 高为3.6-3.8米，其中1-4层为商业； 普通公寓摩登国际共15层，1-6层 为商业； 精装写字楼SOHO银座共 22层，层高为4.5米，其中1-5层为 商业；5A甲级写字楼，共33层， 层高为3.8-4.2米，其中1-7层为商 业； LOFT精装公寓巴黎公社共22 层，层高为4.5米，其中1-5层为商 业。
物业类型
面积区间 （㎡）
7.79-97.57
均价 （元/㎡）
20771
101.43-184.08
—1层商铺 225.52-287.83
17590 16069
推出套数 （套）
221
20
5
358.56-378.51 16297
2
合计
7.79-378.51
19463
248
销售套数 （套）
129 4
3
0 136
写字楼
99-280
合计
均价（元/㎡） 19463 10078 11500
推出套数 248 476 216 940
销售套数 136
销售率 55%
445
93.49
205
95%
795
84.57%
频次 1 1 1 3
推售分析
——二期商铺公开认购
2013年1月19日商铺产品推售
项目本次认购推出地下一层商铺248套，面积为7.79-378.51㎡ ； 项目于下午14:00开始选房，截至16:20，项目共销售商铺136套，整体销售率为55%。
6月二期公 寓内部认购
9月SOHO银 座内部认购
推广画面
营销活动
活动时间
活动内容
2012年4月7日—15日
百大举行外展
2012年9月6日—10日
参展秋季房交会
2013年7月11日-14日
南屏街举行外展
2013年8月10日-25日 南亚风情·第壹城举行外展
2013年9月14日
金秋客户答谢会
活动目的 大都商业联盟会员招募 意向客户免费登记预租卡参与大都商铺认筹 二期写字楼认筹卡办理 精装写字楼SOHO银座认筹卡办理 精装写字楼SOHO银座认筹卡办理
写字楼：7691-10000元/㎡
项目区位与配套
地铁1号线
彩 云 北 路
大都
广福路 环湖东路
珥季路
绕城高速
区位：项目位于官渡区珥季路与彩云北 路交叉口处（世纪城对面） 交通：C74、A6、46、149、209、 212、902、C12、213、170、154、161、 62、103、12路等公交路线。 银行：农村信用社、邮政储蓄、交通银 行、招商银行。 医疗：小板桥织布营社区卫生站、关康 诊所、杨翠珠诊所、张德明诊所、春玲诊 所、张珍辉诊所。 商业：世纪城、螺蛳湾商圈、金源购物 中心、中联购物广场、豪勋超市、附顺超 市、一分利超市、滇龙超市、美乐超市、 仙源超市、百汇超市等。 休闲娱乐：圣都娱乐、新亚洲体育城。
八面风、广场铺限量发售
3
沃尔玛门口小金铺
4
二期LOFT精装公寓发售
12
SOHO银座写字楼发售
7
千斤拨四两
投放目的
形象展示 形象展示 一期商铺蓄客 一期商铺蓄客 营销阶段宣传 二期LOFT精装公寓蓄客 二期写字楼SOHO银座蓄客 二期商铺蓄客
项目自面市以来，报版宣传为重要的线上推广方式之一，报版投放以重要营销节点为主，分别为项目形象展示、一期蓄客、 二期蓄客进行宣传，其中同月投放的报版投放主题相同，所有报版画面风格均一致，采用酒红色为主，配合醒目的大都项目 圆形标志，让人印象深刻。
大都一期包含A座、B座和C 做三栋，总建筑面积共8.4 万㎡。
A座为5A甲级写字楼，共20 层，其中1-4层为商铺，520层为写字楼。B座为酒店， 共10层，其中1-4层为商铺， 5-10层为写字楼。C座为集 中商业，共4层。
项目规划
——二期规划
大都二期楼座分布图
1#大都摩天 （5A甲级写字楼）
面积区间（㎡）
建筑密度 容积率 绿化率
33.95% 3.99
29.37%
总户数 车位 交房标准
物业类型
商业、公寓、写字楼
折后均价（元/㎡）
精装公寓：30-60 写字楼：70-370 商铺：10-356
LOFT公寓476
500多
公寓精装、SOHO精装、商铺毛坯、写字楼毛坯
商业：17000-50000元/㎡ 公寓：9857元/㎡
4月免费办 理认筹卡
8月品牌招 商启动
9月商铺预 租卡登记
10月招商暨 投资说明会
9月首批认 筹启动
12月二期首 批商铺认筹
1月客户 答谢会
4月二期 公寓认筹
5月二期公寓产品推 荐暨产皮发布会
8月写字楼媒 体发布会
7月大都2 期写字楼和 商铺认筹
9月客户 答谢会
11月一期 商铺解筹
2月二期商 铺发售
土地信息
项目二期土地信息
编号
位置
占地面积 （㎡）
规划 用途
容积率
起价 （万元）
成交价
单价 楼面地价
（万元） （万元/亩） （元/㎡）
竞得人
J2009077
官渡区小板桥街 道办事处小板桥
社区居委会
56763.73
商务金 融用地
＜4
33885.7 33885.7
398
1492.4
昆明鼎杰房 地产开发有
大都个案分析报告
目录
大都
> 开发商背景 > 项目简介 > 项目区位与配套 > 项目规划 > 土地信息 > 项目SWOT分析
> 营销节点 > 营销活动 > 线上推广 > 推售策略 > 推售分析
> 商业分析 > 公寓分析 > 写字楼分析
> 产品总结 > 项目借鉴
Part 1
基础信息
> 开发商背景 > 项目简介 > 项目区位与配套 > 项目规划 > 土地信息 > 项目SWOT分析
项目规划
大都整体规划图
二期
一期
期数
一期
二期
整体
业态类型
5A甲级写字楼、 大型超市、精品百货、 商业、公寓、 集中商业 5A写字楼、商务公寓 写字楼
占地面积 （万㎡）
2.17
5.68
7wenku.baidu.com85
建筑面积 （万㎡）
8.32
39.47
47.79
地上建筑 （万㎡）
5.38
23.13
28.51
地下建筑 （万㎡）
劣势
• 项目部分产品地理位置较偏，人流聚集程度较差； • 目前项目还处于建设阶段，周边还处于规划期
人气汇聚时间较长，项目整体价值不明显。
• 凭借项目良好的区位优势的巨 大的升值潜力以及较为符合市 场的产品设计，加大推广力度 并应市。
项目SWOT分析
• 项目周边各类新建项目风起云 涌，目前仍处于建设期，未来 或将步入市场价格竞争。
投放位置
春城晚报 春城晚报、云南信息报、生活新报 春城晚报、云南信息报、昆明日报
春城晚报、云南信息报 春城晚报、都市时报、云南信息报 云南信息报、春城晚报、都市时报 都市时报、云南信息报、生活新报 春城晚报、都市时报、云南信息报
投放数量（版）
投放主题
3
营销中心开放
6
合作商家
5
10月招商暨投资说明会
4
开发商背景
昆明鼎杰房地产开发有限公司属云南省著名商标“众天企业”旗下专一进行商业地产开发的地产公司，成立于 2005年，现在官渡区彩云北路与珥季路交叉口有二个商业地产项目，总开发量30万方，项目地理位置优越， 发展前景良好。
众天企业性质为民营企业，有灵活的机制和规范的管理，有15年专业市场开发、投资、管理、服务经验。 鼎杰地产现有员工计60余人，中高级管理人员均有10余年大型地产开发经验，现公司正建设规范、科学、先
项目采用寻找大客户的推售策略：寻找公司统一购买多层，且与大客户合作，整栋购买作为酒店，写字楼采用半层或 整层的推售方式组成团购，释放更多优惠吸引投资客户。
推售时间 2013-1-19 2013-6-29 2013-9-28
推出物业类型
面积（㎡）
商铺
7.79-378.51
公寓
29.09-67.47
物业类型
精装写字楼 SOHO银座
面积 （㎡）
99
140
280
均价 （元/㎡）
11500
推出套数 （套）
36
36
144
销售套数 （套）
205
套数比 （%） 16.5%
16.5%
64%
合计
99-280
11500
216
205
100%
销售率 （%）
优惠活动
95% 95%
内部员工/大客户单价优惠9% 一次性付款再优惠9% 建设期+装修期投资回报：每年 10%回报，共2年 2年后交房保证租金回报：平均每 年8%
八面风位置
二期 —— 裙楼、集中商业 负1—6层 超市、精品、餐饮、IMAX影城、KTV 10-300㎡
60-80㎡
“一”字型和“L”结合 70%自持
大型婚庆广场、公园配置
Part 3
项目分析
> 商业分析 > 公寓分析 > 写字楼分析
商业分析
商业分析
——商业产品基础信息
期数 楼栋 物业类型 楼层数 业态 面积区间
主力面积
人流动线 是否自持
优势
一期 C座 集中商业 1—4层 数码、家居、3、4层KTV、水疗会所、大型餐饮 10.88-643.12㎡
36-100㎡
筒形 无