保利养生谷项目定位报告
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思考：基于本案地块素质，本案无疑将打造低密社区，那么，本项目该如何占位，最大限
度吸引市场需求？
【区域属性】
三线发展中城市，高端物业起步，城市认知待提升
n遂宁经济基础薄弱、总量和增长速度在全省排名靠后，城市竞争力和影响力待提升； n遂宁处于城市化进步快速推进阶段，房地产处于发展初期，高端物业起步； n城市向东向南发展、生态田园城市的建设，都为本案发展创造了发展机会； n遂宁距离成渝两大特大城市距离不远，高端客户将会有所分流；
不超过3F
P5
38998 0.2-0.4
独幢
0.35
13649.3
不超过3F
P8
33960 0.2-0.4
独幢
0.3
10188
不超过3F
P12
22637 1.2-1.6 6+1洋房、商业小镇 1.8
40746.6
不超过6+1
P12
3780
幼儿园
0.64
2484
P13
25590 1.2-1.6
6+1洋房
我们的客户将是这样一群人：
他们是遂宁人，或是与遂宁有渊源的人
高尔夫，很新鲜，很好奇，有兴趣
关注配套、喜欢良好的生态环境、讲究实用，面子感强
【发展机会总结】
基于城市，打造遂宁首个国际田园生活样板 基于市场，本项目不是挑战者，而是开拓者，告诉遂宁人，什么是别墅! 基于产品，控总价，高赠送！超乎想象的产品，低于预期的价格 基于客户，我们卖的不是房子，也不是配套，是生活方式！
1.8
46062
不超过6+1
P14
72404 0.4-0.6
独幢+联排
0.5
36202
不超过3F
P15
26557 0.2-0.4
独幢
0.2
5311.4
不超过3F
合计 333329
1
/
1
334073.85
/
方案点评：
p 遂宁独栋别墅容量小，原方案规划过大，存一定市场风险；
p 产品形态无法充分满足休闲度假需求；
p 结合成都旅游休闲市场经验，兼有投资功能的度假酒店或经
济型别墅走量较好，建议本案适当增加此类产品；
市场启示
成都低密市场发展趋势对本项目的启示
【本项目开发启示】
①洋房、联排别墅是市场上接受度最高的物业形态，销售速度最快，价格增幅最大 ②目前市场上有近郊别墅、远郊度假型别墅两种区隔。远郊度假型别墅，小别墅最为畅销，本项目度假 产品打造应遵从该规律。 ③度假型别墅可以吸引目标客户群的关键性因素：极佳的自然景观资源、小户产品设计、配套和高性价 比，要保证本项目热销，必须要在满足以上几点要素，形成强有力的核心引擎 ④典型度假项目内，小户型精装公寓产品热销，本案可适度规划；
思考：应充分把握产业升级、消费需求升级、区域优势以及田园生态城市规划利好机会，
在房贷收紧、楼市波峰将尽的大环境下，抓稳入市时机，实现项目突围，将项目打造成为生 态人居标杆
【市场小结】
p 整体市场：2013年遂宁商品房供应106万方，销售约70万方，供大于求；整体均价约4600元/平，同比上涨约10%；市场以高层住 宅为主，少量别墅和洋房项目；
思考：
p 遂宁别墅市场处于培育期，宜通过丰富产品线，降低项目未来销售风险； p 打造产品亮点，提升产品力！
【深访启示】
Ø业内专家：无须走太高端，用配套、服务升级客户对别墅的认知！精准营销是关键 Ø本地客户：以自用、投资为目的；重点关注区域未来发展及生态环境打造、其次是户型设计、讲究实用 性；对未来预期较高，价格依旧是主导因素。 Ø外地客户：以投资、养老为目的，重点关注区域环境及景观打造，看重未来发展潜力、生活的便捷性；
Q 1.
v项目如何占位，方能叫好又叫座？
【整体占位思考】
Q：本项目打造低密产品，如何占位，才能最大限度吸纳市场需求？
基于遂宁，市场难以支撑如此大体量规划，我们更应该放眼更广的区域； 基于川东，本案高尔夫配套属稀缺资源，能带动高端度假需求，若项目其他配套好，能撬 动度假投资类需求； 基于西南，成渝近远郊区域，高尔夫配套并非稀缺，也不乏高品质度假项目，很难直接吸 引成都、重庆客户前往置业，但不少与遂宁有着生意往来、亲属渊源等关系的西南客户是 我们重要潜在客户；
与遂宁有渊源的度假客户 20%
• 南充、达州、广安等川东城市的休闲度假客户 • 落叶归根、衣锦还乡的归乡养老客户
外地投资客户 10%
• 与遂宁有渊源的投资客户
Q 2.
v怎样的物业组合，能满足客户需求？
产品定位
原方案，产品较单一，市场风险较大，难展示项目的包容性和多样性
原方案
地块 占地面积 容积率
保利养生谷项目定位报告
报告脉络
本报告意在充分认知项目本体及市场调研的前提下，解决以下关键问题： 项目整体定位 物业组合建议 产品选型分析 项目配套打造 项目开发时序
前言
本体 / 区域 / 市场回顾
——最大限度挖掘项目价值及发展机会
【项目属性】
遂宁，3000亩高尔夫品质大盘
n河东，遂宁人眼中的富人区，遂宁高端住宅集聚区，区域认知度高； n中华养生谷，遂宁休闲度假新名片，为项目打造旅游度假地产提供支撑； n项目临多条主干道，开车出行方便，但缺乏公共交通等配套，有一定距离感，须重点解决； n3000亩恢弘规模，低容积率、高尔夫资源、原生植被等，具备打造复合低密产品项目；
p 别墅市场：市场供应少，去化速度一般，单盘月均去化约5-6套，资源型产品和花园、地下室赠送面积大的产品市场接受度较高；独 幢主力面积350-400平，联排主力面积180-240平；叠拼180-200平；叠拼价格7000-9000元/平，联排10000元/平，独幢15000 元/平左右；整体来看遂宁别墅市场处于培育期；
p 洋房市场：市场洋房供应少，产品主力面积以100-110㎡为主；成交均价约6000元/平，较高层有15%左右的溢价；江南美邸项目 每批次开盘量约70套，开盘当日去化量约80%，洋房产品存在一定市场。
p 客户情况：低密项目成交客户基本都是做生意的老板，且多来至城区，少量外地客户也是回家置业；客户对别墅项目有一定关注度， 看中项目品牌、环境、产品等；
立足遂宁，辐射川东，影响西南是本案应有之本
项目整体定位
西南，首席城市高尔夫度假社区
案名建议——保利∙养生谷
客户定位
立足遂宁、辐射川东、影响西南 以遂宁高端改善客户为主，与遂宁有渊源的度假性客户为辅
核心客群 重要客群 外延客群
遂来自百度文库及周边高端改善自住客户 70%
• 遂宁城区、及蓬溪大英等县想提高居住品质和升 级，满足身份感的客户
物业类型
容积率取值 建筑面积（最大） 高度
P1
23337 2.5-3.5
洋房或高层
2.65
61843.05
不超过18F
P2
35998 2.5-3.5
洋房或高层
2.65
95394.7
不超过18F
P3
13340 0.4-0.6
联排
0.7
9338
不超过3F
P4
36728 0.2-0.4
独幢
0.35
12854.8
度吸引市场需求？
【区域属性】
三线发展中城市，高端物业起步，城市认知待提升
n遂宁经济基础薄弱、总量和增长速度在全省排名靠后，城市竞争力和影响力待提升； n遂宁处于城市化进步快速推进阶段，房地产处于发展初期，高端物业起步； n城市向东向南发展、生态田园城市的建设，都为本案发展创造了发展机会； n遂宁距离成渝两大特大城市距离不远，高端客户将会有所分流；
不超过3F
P5
38998 0.2-0.4
独幢
0.35
13649.3
不超过3F
P8
33960 0.2-0.4
独幢
0.3
10188
不超过3F
P12
22637 1.2-1.6 6+1洋房、商业小镇 1.8
40746.6
不超过6+1
P12
3780
幼儿园
0.64
2484
P13
25590 1.2-1.6
6+1洋房
我们的客户将是这样一群人：
他们是遂宁人，或是与遂宁有渊源的人
高尔夫，很新鲜，很好奇，有兴趣
关注配套、喜欢良好的生态环境、讲究实用，面子感强
【发展机会总结】
基于城市，打造遂宁首个国际田园生活样板 基于市场，本项目不是挑战者，而是开拓者，告诉遂宁人，什么是别墅! 基于产品，控总价，高赠送！超乎想象的产品，低于预期的价格 基于客户，我们卖的不是房子，也不是配套，是生活方式！
1.8
46062
不超过6+1
P14
72404 0.4-0.6
独幢+联排
0.5
36202
不超过3F
P15
26557 0.2-0.4
独幢
0.2
5311.4
不超过3F
合计 333329
1
/
1
334073.85
/
方案点评：
p 遂宁独栋别墅容量小，原方案规划过大，存一定市场风险；
p 产品形态无法充分满足休闲度假需求；
p 结合成都旅游休闲市场经验，兼有投资功能的度假酒店或经
济型别墅走量较好，建议本案适当增加此类产品；
市场启示
成都低密市场发展趋势对本项目的启示
【本项目开发启示】
①洋房、联排别墅是市场上接受度最高的物业形态，销售速度最快，价格增幅最大 ②目前市场上有近郊别墅、远郊度假型别墅两种区隔。远郊度假型别墅，小别墅最为畅销，本项目度假 产品打造应遵从该规律。 ③度假型别墅可以吸引目标客户群的关键性因素：极佳的自然景观资源、小户产品设计、配套和高性价 比，要保证本项目热销，必须要在满足以上几点要素，形成强有力的核心引擎 ④典型度假项目内，小户型精装公寓产品热销，本案可适度规划；
思考：应充分把握产业升级、消费需求升级、区域优势以及田园生态城市规划利好机会，
在房贷收紧、楼市波峰将尽的大环境下，抓稳入市时机，实现项目突围，将项目打造成为生 态人居标杆
【市场小结】
p 整体市场：2013年遂宁商品房供应106万方，销售约70万方，供大于求；整体均价约4600元/平，同比上涨约10%；市场以高层住 宅为主，少量别墅和洋房项目；
思考：
p 遂宁别墅市场处于培育期，宜通过丰富产品线，降低项目未来销售风险； p 打造产品亮点，提升产品力！
【深访启示】
Ø业内专家：无须走太高端，用配套、服务升级客户对别墅的认知！精准营销是关键 Ø本地客户：以自用、投资为目的；重点关注区域未来发展及生态环境打造、其次是户型设计、讲究实用 性；对未来预期较高，价格依旧是主导因素。 Ø外地客户：以投资、养老为目的，重点关注区域环境及景观打造，看重未来发展潜力、生活的便捷性；
Q 1.
v项目如何占位，方能叫好又叫座？
【整体占位思考】
Q：本项目打造低密产品，如何占位，才能最大限度吸纳市场需求？
基于遂宁，市场难以支撑如此大体量规划，我们更应该放眼更广的区域； 基于川东，本案高尔夫配套属稀缺资源，能带动高端度假需求，若项目其他配套好，能撬 动度假投资类需求； 基于西南，成渝近远郊区域，高尔夫配套并非稀缺，也不乏高品质度假项目，很难直接吸 引成都、重庆客户前往置业，但不少与遂宁有着生意往来、亲属渊源等关系的西南客户是 我们重要潜在客户；
与遂宁有渊源的度假客户 20%
• 南充、达州、广安等川东城市的休闲度假客户 • 落叶归根、衣锦还乡的归乡养老客户
外地投资客户 10%
• 与遂宁有渊源的投资客户
Q 2.
v怎样的物业组合，能满足客户需求？
产品定位
原方案，产品较单一，市场风险较大，难展示项目的包容性和多样性
原方案
地块 占地面积 容积率
保利养生谷项目定位报告
报告脉络
本报告意在充分认知项目本体及市场调研的前提下，解决以下关键问题： 项目整体定位 物业组合建议 产品选型分析 项目配套打造 项目开发时序
前言
本体 / 区域 / 市场回顾
——最大限度挖掘项目价值及发展机会
【项目属性】
遂宁，3000亩高尔夫品质大盘
n河东，遂宁人眼中的富人区，遂宁高端住宅集聚区，区域认知度高； n中华养生谷，遂宁休闲度假新名片，为项目打造旅游度假地产提供支撑； n项目临多条主干道，开车出行方便，但缺乏公共交通等配套，有一定距离感，须重点解决； n3000亩恢弘规模，低容积率、高尔夫资源、原生植被等，具备打造复合低密产品项目；
p 别墅市场：市场供应少，去化速度一般，单盘月均去化约5-6套，资源型产品和花园、地下室赠送面积大的产品市场接受度较高；独 幢主力面积350-400平，联排主力面积180-240平；叠拼180-200平；叠拼价格7000-9000元/平，联排10000元/平，独幢15000 元/平左右；整体来看遂宁别墅市场处于培育期；
p 洋房市场：市场洋房供应少，产品主力面积以100-110㎡为主；成交均价约6000元/平，较高层有15%左右的溢价；江南美邸项目 每批次开盘量约70套，开盘当日去化量约80%，洋房产品存在一定市场。
p 客户情况：低密项目成交客户基本都是做生意的老板，且多来至城区，少量外地客户也是回家置业；客户对别墅项目有一定关注度， 看中项目品牌、环境、产品等；
立足遂宁，辐射川东，影响西南是本案应有之本
项目整体定位
西南，首席城市高尔夫度假社区
案名建议——保利∙养生谷
客户定位
立足遂宁、辐射川东、影响西南 以遂宁高端改善客户为主，与遂宁有渊源的度假性客户为辅
核心客群 重要客群 外延客群
遂来自百度文库及周边高端改善自住客户 70%
• 遂宁城区、及蓬溪大英等县想提高居住品质和升 级，满足身份感的客户
物业类型
容积率取值 建筑面积（最大） 高度
P1
23337 2.5-3.5
洋房或高层
2.65
61843.05
不超过18F
P2
35998 2.5-3.5
洋房或高层
2.65
95394.7
不超过18F
P3
13340 0.4-0.6
联排
0.7
9338
不超过3F
P4
36728 0.2-0.4
独幢
0.35
12854.8