固定资产和投资性房地产

审计人员外勤工作指南固定资产和投资性房地产

目录页次

一、概述

1、为何要审计固定资产? 1

2、固定资产审计时可能遇到的审计风险2

二、定义

1、固定资产2

2、投资性房地产4

3、固定资产及投资性房地产 4

三、一般审计程序

1、测试增加及减少5

•示例1 –固定资产增加分析9

•示例2 –处置设备11

2、验证资产产权/所有权12

3、实地盘查固定资产12

4、测试折旧计提的合理性12

•示例3 –合理性测试–折旧计提(1) 15

•示例4 –合理性测试–折旧计提(2) 16

5、为发觉不恰当地计入费用的项目而进行的测试17

四、是否存在固定资产减值?17

五、核查固定资产是否用于贷款抵押18

六、批阅重大的以后固定资产增加打算/承诺18

七、中国大陆土地使用权证及房产证

1. 土地使用权证20

2. 商住项目的建设用地24

3. 土地使用权的后续转让25

4. 房产证25

5. 附注27

6. 审计位于中国大陆的土地及房产27

八、案例分析

案例分析29案例分析–答案29

一、概述

本指南所涉及的审计事项及程序关于固定资产和投资性房地产差不多上类似的。因此，本指南采纳“固定资产”的表述。本指南中的“固定资产”概念应理解为包括“固定资产”与“投资性房地产”两个报表项目。

固定资产与投资性房地产通常在资产总额中占专门大部分，然而其可能并不一定是审计项目的重大科目。推断固定资产是否具有重大性以及就固定资产实施审计程序的范围由审计项目组依照综合风险评估确定。

作为助理人员，你专门可能会参与审计固定资产。本外勤工作指南着重于当确定固定资产为重大科目或高风险领域时对固定资产实施的一般程序。

1、什么缘故要审计固定资产?

按企业会计准则和适用的会计制度（如有）的规定编制财务报表是公司治理层的责任。作为独立审计师，我们需要就公司财务报表是否符合企业会计准则和适用的会计制度（如有）的规定，在所有重大方面公允地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量而发表意见。在某些情况下，固定资产对资产负债表而言是重大的。进一步的问题是相关折旧对利润表的阻碍–通常依照相关固定资产是否用于生产、销售或治理部门而将折旧分不列入利润表的营业成本、销售费用及治理费用。

本指南所述固定资产审计中实施的程序关心我们获得证据以确定固定资产的“存在性”、“估价”及“权利及义务”的认定。一些审计程序还在一定程度上涉及“完整性”认定。

固定资产审计程序包括操纵测试及实质性测试：

•操纵程序–例如记录操纵并观看/评估其成效。对固定资产的操纵包括董事会/治理层对资产支出的事先授权，将实际支出与既定预算及对资产支出的批准情况相比较。固定资产支出的审批构成公司整体现金支付系统的一部分，除本指南对此有所涉及外，2011年技术部立即推出的外勤工作指南“采购和付款循环”中对此另有详细讲明。•实质性程序

•分析程序–如复核反映当期购置、处置或注销的固定资产（按类不或所在地归类）汇总表；将本期折旧费用，在调整当期购置及

处置的阻碍后，与资产余额和前期折旧费用相比较。

•其他实质性程序–如验证账面资产的存在、检查所有权凭证、批阅董事会会议纪要以确定对资产使用的留置权或限制，以及批阅

重大维修费用以确认是否存在应资本化的项目。

一、概述（续）

2、固定资产审计中可能遇到的审计风险

固定资产审计的要紧目的是获得支持我们总体审计意见的证据。尤其是获得有关固定资产“存在性”、“估价”及“权利及义务”的证据。具体针对此类认定的审计程序及测试详见本指南。

在评估并处理固定资产审计中未预见到的事项时，切记这些要紧财务报表认定。审计固定资产时可能遇到的风险领域举例如下：

•账面上所记录的固定资产实际不存在。

•公司尚未获得所购置固定资产的所有权。所有权的转移可能正在进行当中，然而，存在公司无法合理（及合法）取得产权证的风险。假如不能获得产权证，将阻碍到“权利及义务”认定且“固定资产”可能需作为费用处理。

•未保存包括充分、最新信息的固定资产登记簿（固定资产卡片）。这方面一项明显的要紧风险确实是资产负债表中的固定资产金额可能并不是都有实际存在的资产。这种情况的进一步风险包括可能缺少关于已足额计提折旧或注销的固定资产的信息，从而阻碍对固定资产余额“存在性”或“计价”的评估。

•采纳不合理的折旧政策。在可能固定资产可使用年限时，除需考虑直接因素外，还应考虑潜在技术过时或法律法规变动的可能阻碍。假如未考虑此类因素，则可能存在资产应加速而未加速（高估固定资产及低估折旧）计提折旧的风险，从而阻碍固定资产的“计价”。