第三章规划设计及施工阶段物业前期介入
物业前期介入工作计划
物业前期介入工作计划物业前期介入是指物业管理公司在物业项目开发的早期阶段就参与进来，从物业管理的角度为开发商提供专业的建议和支持，以确保物业项目在建成后能够顺利交付使用，并为业主提供优质的物业服务。
为了更好地开展物业前期介入工作，特制定以下工作计划。
一、介入阶段和工作目标1、规划设计阶段工作目标：对物业项目的总体规划、建筑设计、配套设施等提出合理化建议，使其符合物业管理的要求和业主的需求。
2、施工建设阶段工作目标：监督施工过程，确保施工质量符合相关标准，避免出现影响后期物业管理的问题。
3、竣工验收阶段工作目标：协助开发商进行物业项目的竣工验收，对发现的问题及时提出整改意见，确保物业项目达到交付使用的条件。
4、物业交付阶段工作目标：做好物业交付的各项准备工作，包括人员培训、资料准备、设备调试等，确保物业交付工作的顺利进行。
二、具体工作内容1、规划设计阶段参与项目规划设计的评审，从物业管理的角度对小区的总体规划、功能布局、交通组织、配套设施等提出意见和建议，如小区出入口的设置、停车位的规划、垃圾收集点的位置等。
对物业用房的位置、面积、布局等提出要求，确保物业用房能够满足物业管理的需要。
关注小区的智能化系统设计，如安防监控系统、门禁系统、车辆管理系统等，提出合理的建议，以提高小区的安全性和管理效率。
2、施工建设阶段定期对施工现场进行巡查，了解工程进度和施工质量，重点关注隐蔽工程和关键部位的施工，如基础工程、主体结构、给排水管道、电气线路等。
对施工中发现的问题及时与开发商和施工单位沟通，提出整改意见，并跟踪整改情况，确保问题得到解决。
参与工程例会和质量检查活动，及时掌握工程建设的情况，为后期的物业管理做好准备。
3、竣工验收阶段协助开发商组织物业项目的竣工验收，按照相关标准和规范对房屋建筑、配套设施、设备安装等进行全面检查。
对验收中发现的问题进行详细记录，并编制验收报告，提出整改意见和建议，督促开发商和施工单位及时整改。
物业前期介入施工阶段
物业前期介入施工阶段第一篇：物业前期介入施工阶段业前期介入施工阶段、一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成,所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议:(1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商,应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司,在价格相近的几家供货商中,尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。
(2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件,尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。
(3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管,且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关,绿化带土质的厚度要符合要求。
(4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议,并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。
(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书,并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。
(6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用,闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用,还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。
(7)为方便以后的物业管理,对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制),高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开,尽量做到分表到层、分表到户,表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源),电话分线分层分户应作好识别标记,合理分配。
物业前期介入的主要工作内容
物业前期介入的主要工作内容(一)方案设计阶段的前期介入工作：1)设备房设计：A、中控室1、中控室和消防控制室合二为一。
2、具备自然采光和通风。
3、位置宜设置在小区相对居中位置。
4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。
5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等;B、配电室、发电机室、大型空调机房1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚6、配电房、电梯机房、中控室收支通道封堵及防鼠板；7、强弱电水井采用通开钥匙8、除设计消防通风系统外，装备房应设置排电扇；9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏；C、装备房墙地面1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料；2、设备房地面均采用普通防滑地砖；3、有水装备房间设置排水沟及铸铁箅子；2)出入口数量肯定1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少2、根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营3、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分隔；如设置为多个车库宜接纳通道相连，尽可能削减小区内设置车库出入口，有前提的按特级车库标准4、贸易、soho楼人、车出入口应分隔设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。
物业前期介入工作流程
物业前期介入工作流程物业前期介入工作是指在一个新的房地产项目启动之前，物业管理公司进行的一系列工作。
这些工作包括对项目的规划、设计、施工等各个阶段的介入和监督。
物业前期介入工作对于项目的顺利进行和后期的管理都具有非常重要的意义。
下面将详细介绍物业前期介入工作的流程。
1. 项目规划阶段。
在项目规划阶段，物业管理公司需要参与项目的规划和设计工作。
首先，物业管理公司需要了解项目的整体规划和定位，包括项目的定位、功能定位、规划方案等。
然后，物业管理公司需要对项目的规划和设计方案进行审查和评估，提出合理化建议和意见。
同时，物业管理公司还需要与设计单位和业主代表进行沟通和协商，确保项目的规划和设计符合物业管理的要求和标准。
2. 施工前期准备阶段。
在施工前期准备阶段，物业管理公司需要参与项目的施工前期准备工作。
首先，物业管理公司需要对施工单位进行评审和选择，确保施工单位具有相应的资质和能力。
然后，物业管理公司需要与施工单位签订物业管理协议，明确双方的权利和义务。
同时，物业管理公司还需要对施工单位的施工方案进行审查和评估，提出合理化建议和意见。
最后，物业管理公司还需要对施工现场进行监督和检查，确保施工单位按照规定的标准和要求进行施工。
3. 竣工验收阶段。
在项目竣工验收阶段，物业管理公司需要参与项目的竣工验收工作。
首先，物业管理公司需要对项目的竣工质量进行检查和评估，确保项目的建设质量符合相关标准和要求。
然后，物业管理公司还需要对项目的竣工图纸进行审查和确认，确保项目的竣工图纸符合实际情况。
同时，物业管理公司还需要对项目的竣工材料进行验收和确认，确保项目的竣工材料符合相关标准和要求。
最后，物业管理公司还需要与业主代表进行竣工验收，确保项目的竣工质量和竣工图纸、竣工材料等一致。
4. 交付使用阶段。
在项目交付使用阶段，物业管理公司需要参与项目的交付使用工作。
首先，物业管理公司需要对项目的交付使用手续进行审查和确认，确保项目的交付使用手续齐全。
物业前期介入方案
物业公司前期介入方案物业服务公司前期介入工作是站在业主未来使用物业和物业管理公司维修便利、节约的角度,对物业的环境布局、功能规划、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提出意见,避免日后使用过程中产生不足或缺陷.同时,早期介入可以使物业管理者更好地了解物业设施设备的安装、施工状况,为日后设施设备的管理打下基础.第一部分、规划设计阶段的物业公司介入工作一、规划设计阶段介入的意义规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素.同时,设计人员主要是从设计技术角度考虑问题,往往忽视了以后的管理和使用问题.因此,物业管理人员在规划设计阶段,从业主或使用人的角度,从物业管理的角度,全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要,以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷,对不当之处提出修改方案,可优化设计,完善设计中的细节,尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题.二、规划设计阶段介入的要点1、必须完善配备设施居住小区,幼儿园、小学校、商业配套、饮食店、商务中心、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑,也要考虑地下车库地上车位的合理布局及合理使用方案.2、规划好水电供应容量物业在规划设计时,要根据实际情况,充分考虑到地域特点和发展需要,以此来规划设计水电供应容量问题.3、设计好安全保卫系统在考虑成本的前提下,尽可能设计防盗报警系统,给业主创造一个安全的居住环境.完善可靠的报警系统能替代防盗网,因为各式各样的防盗网不仅影响美观,而且一旦发生火灾,就无法逃离火场,彼时的安全,此时却成了更大的危险.4、决定垃圾处理的方式根据气温不同,决定是否适宜采用集中垃圾房.如采用这种方式,则应考虑如何通过管理来保持清洁,使之不成为一个异味和蚊蝇孽生的源头；如不采用集中垃圾房,则应考虑如何在各楼栋外设垃圾桶,分发垃圾袋,并由专人收倒垃圾.5、消防设备设置要细致周密在建筑设计中,消防设备的配套是有严格要求的.物业管理公司则应着眼于各种消防死角,比如通道部分,电缆井部分,水枪及喷淋装置的安装部位等.6、择优选用建筑材料物业管理公司应根据自己在以往所管理项目中所见建材的使用的情况,向开发提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告,以便设计单位择优选用.7、对于一些细微之处提出合理意见物业管理公司应从业主的立场出发,尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题,提请开发单位注意.第二部分、施工阶段的物业公司介入工作一、熟悉、掌握项目物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据,只有了解了这些基本状况,物业公司才能够有效参与前期管理.物业基本情况包括以下几个方面：1、未来小区人口密度和数量.2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况.3、附属建筑物的使用功能和建筑面积.4、区内环境及周边环境,包括景观及绿化面积、公共设施.5、公建区域及面积.6、小区出入口及区内道路.7、公共设备,如供电系统、给排水系统、供热系统、供水系统、电梯、通系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统.8、停车场库等的基本状况.二、掌握项目工程进度在现场巡视过程中,记录所有关注的细节,为物业接管后的维修维护工作做准备.1、根据工程计划,调整工作计划；随着现场情况的变化,工程进度计划也在随时调整,物业现场介入人员应关注该计划,及时调整物业的跟进计划及工作侧重点.2、记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录,为物业公司的后期接管提供便利.3、记录施工现场发现问题,并提出合理化建议,为日后的维修维护做准备.4、施工过程会根据施工便利与否而适时调整,所以,有许多设备设施安装的位置与图纸不符,物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化,使今后的物业维修能准确判断位置.三、掌握各配套专业的施工图纸1、施工图纸；收集、整理各类图纸,包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸; 2、机电设备及建材的资料；收集机电设备及建材的资料,包括：封样、产品来源、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件,并关注必需的配件、配料、专用工具,为日后的维修保养工作作好充分的准备.四、掌握各配套专业的技术方案1、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议,通过会议上的问题讨论、焦点争论,了解项目情况,并在会议上明确物业要求,适时的提出合理化建议.2、根据会议等的实际情况,适时提供书面建议.五、掌握各系统设备的配置情况；各专业的技术、方案论证,工程相关建议；各专业的技术参数分析、设计方案论证；对各专业提出技术建议；对各系统提出管理建议1、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处,对设计中忽略后期维护、管理的需求,物业现场介入人员要了解、记录这些信息,并结合实际根据优化的可能性,有针对性的适时提出物业书面建议.2、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情况,汇总后及时向开发单位提供书面建议,督促整改不便于后期物业管理的事项.关注各单项工程设备的调试、试验,特别要关注隐蔽工程的隐检、验收.3、优化施工质量的建议；关注施工中的问题,对施工质量及时提出意见和建议,从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性.4、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议.六、工程质量跟踪1、参与施工监理,及时发现施工过程中出现的质量问题,并适当地向开发、相关部门反映,促使施工单位尽快改正,尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中,从而提高楼盘的建造质量；注意的重点是隐蔽工程,如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号是否阻燃,电气连接的紧固,以及是否按设计要求施工；2、熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况,并对图纸的改动作出记录,便于后期管理,也为接管验收竣工验收打下基础,可提高验收质量,对验收中发现的仍需改进之处,也比较清楚,容易交涉和协调.七、物业管理用房的装修监督及验收;参与物业用房的规划、装修方案制定物业管理用房是开发单位委托设计单位进行规划设计的,物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核,避免以后给物业管理工作带来困难.物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核.1、提供良好的办公环境：1、以方便业主为目的,物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当.2、以方便业主为目的设计物业办公的流程模式,并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核,看其是否符合办公流程的要求.3、办公用房间数量和面积是否够用.4、库房及工作间的面积是否够用,并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处,这对日后的工作和管理十分有利.5、认真审核建筑平面图,对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划,否则等施工完毕就无法进行改造了.6、如有需要应考虑外聘方办公用房、工作用房、库房的需求.外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等.7、由于物业办公用房多被安排在地下,所以要尽可能争取良好的采光和通风条件.2、提供良好的休息环境员工的生活环境同办公环境一样,都是物业公司对环境管理的重要组成部分.物业公司对办公环境提出要求,是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求,是为了给员工提供良好的休息条件.二者的目的都是提高员工的身心健康,提高工作效率.八、负责物业用房配套设施的方案确定上下水、照明、动力电、采暖空调、通风、卫生间等；物业用房的装修监督验收九、人员招聘;制定人员架构;做好人员招聘计划;制订人员招聘标准;一、合理选择配备现场介入人员现场工作十分复杂,对于物业服务企业而言是一项经验型工作,所以对于现场物业工程人员的选择招聘应掌握以下标准：1、有丰富的物业工程管理经验,最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等的人员；2、有物业工程服务经验,了解客户需求,善于将施工与实际需求结合的人员；3、有丰富的现场施工经验,能够保证自身安全；4、专业比较全面,能独立完成工作并能与他人配合工作的人员.二、按照计划做好招聘工作十、工程档案1、安装完毕的设备,建立设备台帐；2、建立初步设备台帐；随着施工进入设备安装阶段,大量设备将到位,通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐,为后期交接奠定基础.十一、资料的接收整理、归档；各系统试运行资料的收集、整理、归档；一、消防设备系统施工图纸；1、消防系统施工图纸2、消防烟感系统技术说明施工图纸3、消防栓系统施工图纸4、消防弱电施工图纸5、消防监控设备说明及施工图纸6、维修及操作说明二、给排水系统施工图纸1、给排水管道施工图纸2、给排水设备技术说明,位置及施工图纸3、隔油井及化粪池位置及施工图纸4、雨水管施工图纸5、维修及操作说明三、配电系统施工图纸1、高低压配电系统设备施工图纸2、高低压设备型号,供应商名称及技术说明3、后备发电机技术说明供货商名称及系统设备施工图纸4、给排水配电图纸5、消防设备配电施工图纸6、维修及操作说明四、停车管理系统1、收费设备说明及施工图纸2、配电要求及管线走向位置施工图纸3、维修及操作说明五、电梯系统1、电梯技术,供货商名称2、电梯机房设备施工图纸3、维修及操作说明六、土建1、结构图纸2、布置3、建材用料4、立面5、质检报告6、维修及操作说明7、机电维修口布置图纸8、所辖物业设备保养及供货商名单七、小区市政管道设备1、变压器位置及设计图纸2、小区低压配电管总图纸从变压器至小区各楼栋3、小区内照明及动力图纸4、小区内防雷接地5、有线电视6、图纸小区燃气管道布置7、供电管道进入小区布置图纸8、小区燃气管道用量设计及说明9、燃气调压站或调压箱位置及设计图纸说明10、小区市政供水及排水管道布置及说明11、小区总化粪池设计及说明12、小区中央消防及保安系统设计图纸13、小区电话布线及设计施工图纸八、工程遗留问的备案九、工程备品、备件1、制定好备品、备件采购计划、按照计划采购备品、备件2、根据项目需要,协调建设单位保留一定数量备品、备件；十、工程维修工具1、制定好工具采购计划、按照计划采购工具；十一、工程合同1、工程维修、保养合同的起草主要设备维保合同等十二、协助施工单位调试各系统,并做好记录1、配合开发单位做好前期单项工程调试验收辅助工作.物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度,拟定辅助调试、验收方案,记录相关信息,提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议,做好相关的辅助工作.十三、监督完成自来水系统清洗、保养工作。
物业工程部 前期介入方案
物业工程部前期介入方案一、前期调研为了更好地了解物业工程部的情况，我们首先进行了前期调研。
通过与物业部门负责人、工程部门负责人、项目经理等相关人员的交流，我们了解到物业工程部在建设、维护和管理物业设施方面存在着一些问题和挑战，主要包括设施老化、维护成本高、安全风险等方面的问题。
同时，也了解到了物业工程部的一些优势和特点，例如拥有一支专业的工程团队、设施良好的维护记录等。
通过对物业工程部现状的了解，我们可以更好地制定前期介入方案，以解决其中存在的问题和挑战。
二、前期介入目标在前期调研的基础上，我们明确了前期介入的目标：1. 系统化建设：通过对物业工程部的合规性、规划性、连贯性等方面进行系统化建设，使得工程部的管理更加标准化。
2. 精细化运作：建立各项运作的标准流程和质量标准，以提高工作的精细化水平。
3. 降低成本：通过改进设施维护和管理的方式，降低维护成本，提高效益。
4. 提高安全性：建立安全管理体制，提高设施维护和管理的安全性。
三、前期介入策略1. 设施调查对物业部门的所有设施进行彻底调查，包括建筑结构、设备设施、消防设施等，了解其现状和运行情况，为下一步改进提供数据支持。
2. 设施评估基于设施调查结果，进行设施评估，包括设施性能评估、安全风险评估等。
对设施的使用寿命、安全性等进行评估，为后续设施维护和改进提供依据。
3. 费用分析对设施维护与管理的费用进行分析，包括人工、材料、设备等各项费用。
在此基础上，提出降低费用的方案，使维护成本更加合理化。
4. 制度建设建立针对设施维护与管理的制度与流程，明确各项管理职责，建立标准化的维护管理体系，从而提高工程部的运作效率。
5. 培训和指导培训工程部门员工，提高其技能水平和质量意识，为设施维护与管理提供更加专业的支持。
同时，对相关管理人员进行指导，提高其管理水平。
6. 安全管理建立安全管理体制，包括安全检查、隐患整改、事故处理等流程。
加强安全意识培训，提高工程部门员工的安全素养，保障设施的安全运行。
物业服务前期介入方案
物业服务前期介入方案为了今后的物业服务工作顺利进行,物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后,将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。
一、规划设计阶段在规划设计阶段,规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题,往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多,整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论,要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业服务工作.1．监控和消控中心的设置：2．小区人车分流的设计：3．公共照明开关设置位置:4．公共照明开关开闭形式：5．物业服务用房的位置设计6．小区垃圾房(桶）的设置：7．公共洗手间的设置必要；8．信报箱的设立；9．公共告示栏的配置；10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。
二、建设施工阶段“锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。
1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设；2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3．审查有关工程（包括绿化工程)的优劣，提供改善意见;4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见:5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；8．了解工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等)：9．检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督,确保安装质量；11．提出工程遗漏项目的建议；12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案引言概述：物业管理前期介入方案是指在物业项目开发的初期阶段，物业管理公司积极参与项目规划、设计和施工等各个环节，以确保项目的顺利运作和高效管理。
本文将从五个方面详细阐述物业管理前期介入方案的重要性和具体内容。
一、项目规划阶段1.1 与开发商合作：物业管理公司应与开发商紧密合作，参与项目规划和设计，确保物业管理要求的合理性和可行性。
1.2 制定管理方案：根据项目的特点和需求，物业管理公司应制定详细的管理方案，包括物业设施规划、人员配置、运营流程等，以确保项目的高效管理和良好运营。
1.3 确定预算和费用：物业管理公司应参与项目预算的制定，确保物业管理费用的合理性和透明度，同时提供专业的费用分析和建议。
二、施工阶段2.1 监督施工质量：物业管理公司应派遣专业人员进行施工现场的监督和质量检查，确保施工符合规范要求，避免后期维修和管理隐患。
2.2 确保安全管理：物业管理公司应与施工方共同制定安全管理方案，监督施工现场的安全措施和操作规范，确保施工过程中的安全性和可控性。
2.3 确定物业设施位置：物业管理公司应与开发商协商确定物业设施的位置和布局，以便后期管理和维护的便利性。
三、设备采购和安装阶段3.1 选择合适的设备供应商：物业管理公司应与开发商一起选择合适的设备供应商，确保设备的质量和性能达到项目要求。
3.2 监督设备安装：物业管理公司应派遣专业人员监督设备的安装过程，确保设备按照规范和要求进行安装，避免后期设备故障和维修。
3.3 进行设备验收：物业管理公司应参与设备的验收工作，确保设备的功能正常、性能稳定，并提供相应的验收报告和建议。
四、培训和人员配置阶段4.1 设定培训计划：物业管理公司应根据项目的需求和特点，制定相应的培训计划，包括员工技能培训、服务意识培养等，以提高物业管理团队的专业素质。
4.2 人员配置和招聘：物业管理公司应根据项目的规模和需求，合理配置人员，并参与招聘和选拔工作，确保物业管理团队的稳定和专业性。
物业管理前期介入工作计划
千里之行，始于足下。
物业管理前期介入工作方案物业管理前期介入工作方案一、项目前期预备阶段（1个月）1.1 确定项目目标和任务：- 开展市场调研和需求分析，了解项目的背景和规模；- 制定项目管理方案，确定项目的目标、任务和时间表。
1.2 团队建设和招募：- 确定项目组织结构，确定各个岗位和职责；- 依据项目需求，招募符合条件的项目团队成员。
1.3 组织实地考察和勘察：- 组织团队成员进行现场勘察，了解项目的实施环境；- 对项目环境进行评估，确定项目可行性和风险。
1.4 确定项目预算和资源：- 基于项目需求和目标，制定项目的预算和资源方案；- 确定项目所需的人力、物力、财力和时间资源。
1.5 与相关方进行沟通和协调：- 与项目相关方（如业主、政府部门、合作伙伴等）进行沟通和协调；- 了解他们的需求和期望，确保项目顺当达成。
二、项目启动阶段（1个月）第1页/共3页锲而不舍，金石可镂。
2.1 编制项目管理方案和工作方案：- 依据项目目标和任务，制定项目管理方案和具体的工作方案；- 定义项目的里程碑和关键路径，确保项目按时完成。
2.2 进行项目团队培训和指导：- 对团队成员进行培训，使他们了解项目的要求和工作内容；- 对项目团队进行指导，挂念他们更好地完成工作任务。
2.3 确定项目的执行方法和流程：- 确定项目的执行方法和流程，包括信息收集、分析、决策和执行；- 制定项目的工作流程和配套的管理工具。
2.4 建立项目监控和报告机制：- 建立项目的监控和报告机制，监督项目的进展和质量；- 定期向相关方供应项目的进展报告，准时沟通和协调。
2.5 制定项目风险管理方案：- 对项目风险进行识别和分析，制定相应的应对方案；- 定期跟踪和评估项目风险，准时实行措施进行风险把握。
三、项目实施阶段（3个月）3.1 开展项目的操作和管理：- 依据项目方案和工作支配，开展项目的具体操作和管理；- 确保项目依据方案和要求进行，达到预期目标。
物业工程部前期介入流程
物业工程部前期介入流程物业工程部前期介入阶段的工作，更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。
确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。
具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。
确保我们物业接管顺利进行，为物业在接管后能够正常运行减少运行成本奠定良好基础。
为此物业工程前期介入主要分为三个阶段：规划设计和物业工程部组织架构阶段，施工阶段，接管验收阶段。
第一规划设计阶段一、做好与现场各方关系的协调开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。
1、深入了解项目特点，拟定现场计划：在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。
2、物业工程部人员组织架构合理选择配备现场介入人员现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准：（1）．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；（2）．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员；（3）．有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全；（4）．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案引言概述：物业管理前期介入是指在一个新建或者改建的物业项目开始运营之前，物业管理公司参预其中，提供专业的管理服务。
这种前期介入方案可以确保项目的顺利运营，并最大程度地满足业主和租户的需求。
本文将详细介绍物业管理前期介入方案的四个部份。
一、项目规划和筹备阶段1.1 研究项目的定位和目标：在前期介入阶段，物业管理公司应与开辟商和业主商议，明确项目的定位和目标。
这包括确定项目的类型（住宅、商业等）、目标客群、服务定位等。
1.2 制定物业管理规划：根据项目的定位和目标，物业管理公司应制定详细的物业管理规划。
这包括制定项目的管理组织架构、人员招聘计划、设备设施采购计划等。
1.3 协助项目筹备工作：物业管理公司应积极参预项目的筹备工作，包括协助制定项目的销售策略、推广计划，提供市场调研数据等。
二、物业设施建设阶段2.1 监督施工质量：物业管理公司应派遣专业的技术人员，对物业设施的建设过程进行监督，确保施工质量符合相关标准和规范。
2.2 确保设施完备：物业管理公司应协助开辟商完成物业设施的采购和安装工作，确保设施的完备性。
这包括电梯、消防设备、安防系统等。
2.3 确定维保计划：在物业设施建设阶段，物业管理公司应制定详细的设备维保计划，确保设施的正常运行和维护。
三、业务流程建设阶段3.1 制定管理制度和流程：物业管理公司应制定详细的管理制度和流程，包括物业费用管理、维修保养管理、安全管理等。
这些制度和流程应符合相关法规和标准。
3.2 建立信息管理系统：物业管理公司应建立信息管理系统，用于管理业主信息、租户信息、维修保养记录等。
这样可以提高管理效率，提供更好的服务。
3.3 培训物业管理人员：在业务流程建设阶段，物业管理公司应对物业管理人员进行培训，提升他们的专业素质和服务意识，确保他们能够胜任相关工作。
四、业主关系维护阶段4.1 建立业主委员会：物业管理公司应协助业主选举业主委员会，建立良好的业主沟通渠道。
物业业前期介入工作计划
一、项目背景随着我国城市化进程的加快，物业管理在居民生活中的重要性日益凸显。
为提高物业管理水平，确保业主权益，实现物业管理的规范化、科学化，特制定本工作计划。
二、工作目标1. 提前介入，确保物业管理的顺利进行；2. 提升物业管理质量，满足业主需求；3. 建立良好的物业企业与业主关系，提高业主满意度。
三、工作内容1. 早期介入（规划设计阶段）（1）与开发商签订物业管理咨询合同，明确双方权利义务；（2）参与规划设计，对园林布置、景观设计、设备设施、智能化系统等方面提出专业建议；（3）协助开发商制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》等；（4）对集团公司售楼承诺文书进行评审，避免入伙后产生纠纷。
2. 中期介入（土建结构封顶后）（1）熟悉线路、管道走向，对设备安装质量进行监督；（2）参与工程例会，对物业管理专项提出建议；（3）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备安装调试；（4）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪，确保工程质量。
3. 晚期介入（竣工验收、移交验收阶段）（1）协助开发商完成备案及业主对物业服务的咨询事宜；（2）编制接管、入住所需资料清单，报项目经理审批；（3）配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作；（4）依据项目《物业接管验收计划》，落实相关物业验收的标准、方法和日程安排；（5）协助项目经理与开发沟通，初步建立业主联系清单；（6）结合项目实际情况汇总交接资料，并配合工程部进行钥匙、资料等接管验收；（7）对交接验收存在的问题汇总，提交项目经理。
四、工作要求1. 严格执行国家相关法律法规，确保物业管理工作的合法合规；2. 做好与开发商、业主的沟通协调，确保工作顺利进行；3. 加强内部管理，提高工作效率，确保工作质量；4. 定期对物业管理工作进行总结评估，不断优化工作流程。
五、工作进度安排1. 2023年1月-3月：完成与开发商签订物业管理咨询合同，参与规划设计；2. 2023年4月-6月：中期介入，对设备安装质量进行监督，参与工程例会；3. 2023年7月-9月：晚期介入，协助开发商完成备案及业主咨询事宜，编制接管、入住资料清单；4. 2023年10月-12月：配合项目经理完成接管验收，落实物业验收标准和方法。
物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）
物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）物业项目可行性研究阶段的早期介入（一）介入形式物业服务企业在项目立项阶段获取项目信息，组织相关人员对项目的整体设想和建设思路、周边情况、项目定位等进行分析、评估，就项目的物业服务进行总体策划。
（二）工作内容及要点（1）了解项目的周边环境。
（2）协助建设单位评估项目所需相关配套设施。
（3）向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。
（4）设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案。
（5）推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作。
（6）可行性研究是项目开发建设的前提，物业服务企业就项目定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见，帮助建设单位更准确地进行市场定位，提高项目的性价比。
物业项目规划设计阶段的早期介入（一）介入形式组织结构、设备专业人员参与项目规划设计沟通会．从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。
（二）工作内容及要点（1）获取项目规划资料。
（2）就项目的结构布局、功能方面提出建议。
（3）就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。
（4）就项目设备设施的设置、选型及运营、维护等方面提供改进建议。
（5）就物业管理用房、社区活动场所、公建配套等公共配套建筑、设施、场地的设置和要求等提出意见。
（6）收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。
（7）所提出意见和建议应体现专业性，并符合有关法律、法规及技术规范的要求。
（8）从确定的目标客户的角度考虑问题。
在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统一。
（9）要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
物业项目施工建设阶段的早期介入（一）介入形式此阶段主要是安排工程技术人员驻场，对施工中的项目进行巡查、了解、记录，并就有关问题提出建议。
住宅物业早期介入工作计划
一、前言为了确保住宅物业项目在建设过程中的顺利进行，提高物业管理的质量和效率，降低管理成本，现将住宅物业早期介入工作计划如下：一、工作目标1. 优化设计：从物业管理的角度，对住宅物业项目的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之符合物业管理要求，满足业主需求。
2. 减少问题：协助建设单位及时发现和处理建设、销售过程中存在的问题，从源头上避免或减少问题发生，减少纠纷。
3. 降低成本：通过早期介入，提高项目质量，降低后期维修、更换设备的成本。
二、工作内容1. 早期介入人员安排（1）组长：由物业项目负责人担任。
（2）副组长：由物业工程部经理担任。
（3）成员：包括物业工程部、客服部、财务部等相关专业人员。
2. 工作方式（1）定期召开项目协调会议，对项目进度、质量、成本等方面进行讨论和决策。
（2）对项目设计方案、施工图纸、设备选型等方面进行审核，提出合理化意见和建议。
（3）对施工现场进行巡查，确保施工质量和进度。
（4）与建设单位、施工单位、监理单位等保持密切沟通，协调各方关系。
3. 具体工作内容（1）规划设计阶段- 对住宅物业项目的总体布局、功能分区、绿化设计等方面提出建议。
- 对建筑外观、户型设计、公共区域设置等方面进行优化。
- 对配套设施、设备选型、材料选用等方面提出合理化意见。
（2）施工阶段- 对施工图纸、施工方案进行审核，确保施工质量和进度。
- 对施工现场进行巡查，发现并及时解决施工过程中出现的问题。
- 对施工单位进行监督管理，确保施工质量和安全。
（3）销售阶段- 参与销售策略制定，为业主提供优质的服务。
- 协助建设单位处理销售过程中出现的问题。
三、工作进度安排1. 第1-3个月：完成规划设计阶段的工作，提出合理化意见和建议。
2. 第4-6个月：完成施工阶段的工作，确保施工质量和进度。
3. 第7-9个月：完成销售阶段的工作，为业主提供优质的服务。
4. 第10-12个月：总结经验，对项目进行评估，为后续物业管理提供参考。
干货：前期介入阶段物业工程的主要工作
干货：前期介入阶段物业工程的主要工作1在规划设计阶段介入规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。
同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。
因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。
介入的方式主要有：1）召开有发展商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会（如某天下午召开的“新楼盘意见沟通会”）；2）将对楼盘规划设计方面的意见以文件的形式向发展商、规划设计部门反映（如发给设计公司的《关于小区电气设计中与用电计量有关的几点建议》；3）参加设计图纸会审，提出会审意见。
无论任何一种方式，都需要有关的人员在日常工作中注意了解有关的情况，积累实际经验，搜集资料、数据，了解有关的设计规范，熟悉政府部门（如物价部门、供水、供电部门）的有关文件和规定。
（如：只有熟悉物价部门有关小区公共用水、用电的摊分办法和用电类别的划分，才能提出合理安装电表的建议）在进行施工图设计之前，把意见提供给设计部门，并说服其接纳，这种情况是最理想的。
当然，我们在提建议或意见时要注意措辞、语气、态度，要顾及设计人员的面子，如果我们熟悉设计规范，有事实支持自己的观点，就会更容易说服其采纳我们的意见（举例：接地扁铁问题和遥控浮球加装电磁阀的案例）参与规划设计、图纸会审要注意的要点详见《关于新建楼盘前期规划设计的一些意见》几个典型的、影响较大的例子1）低压配电回路及电能表的合理设置；2）高低压配电房、变压器房不宜设在地下室最低层（防水淹）；3）设备房应有足够的维修空间；4）水泵房电气控制柜基础高度要适当抬高；5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等和电源线路的连接应通过插头、插座的连接；6）水、电井房要设照明灯具；7）同一小区应尽量将监控室、消防中心集中设置。
第三章__规划设计和施工阶段物业前期介入
3、功能性
除了正常规划设计应考虑的功能性，还应注意一些常被
忽视的功能性设施、设备的配备. 如：高层楼房维修、清洁外墙所用机具在建筑设计时应 预留一定的位置，高层楼宇楼顶不宜作为花园卖出或赠送， 否则不利于日后外墙维护工作的开展。垃圾处理。每层楼、 每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施， 这些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便，不会扩大污染等。 无垃圾处理能力的地区，房地产开发商要考虑处理垃圾设施。
小区配套公共设施规划设计要一步到位： 管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路 及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油 池等都应在设计中加以考虑，为此物业管理 公司参与规划设计非常重要 总之，设计阶段，物业管理企业选派有经 验的物业管理人员参加工程规划设计的目的， 是从有利于投资、综合开发、合理布局、安 全使用和投入使用后长期物业管理的角度进 行参与提出建议。
房屋管理与维修实务
武汉职业技术学院建筑工程学院
------张艳敏
学习情境三：规划设计和施工阶段物业前期介入
主要内容： 任务3.1 前期介入 任务3.2 规划设计阶段的前期介入 任务3.3 项目施工阶段的前期介入
职场典例四：
海天名人广场项目的前期介入
2009年8月中旬，深圳景园物业管理公司与振业置业公司 签约，为其开发的海天名人广场提供物业管理顾问服务，随 后由管理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的 顾问团抵达现场，开始了前期顾问服务工作。 当时，海天名人广场尚处于结构施工阶段。顾问团通过分 析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，从满足物业管理 服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本 的角度，提出了30余项优化设计建议（独特的身份和视角， 使物业公司考虑问题更细致、更周密、更长远，因而也就更 容易发现设计上的瑕疵、漏洞和缺憾）。期间，他们还发现 整个小区的消火栓系统存在着设计超标的问题。
物业前期介入工作方案(计划)
物业前期介入工作方案一、目的：物业管理人员通过项目施工前期介入，在与项目现场的项目管理方、监理方和施工方等方面的协作中，可以充分展示物业自身的专业素质，从物业管理的角度对工程施工、设备安装等工程质量进行全面监控，发现问题及时向上级领导汇报，根据上级指示与现场项目管理方沟通，解决问题，减少项目建成后，给物业使用和管理服务带来的问题。
同时，通过在前期介入中与各施工单位建立起良好的合作关系，在今后的保修期内加强双方的紧密合作，以提高维修及时率。
另一方面，通过前期介入对土建结构、管线走向、设施建设和设备安装等情况有所了解，为缩短接管验收时间打下了基础，也便于在后期的物业管理中做好各项设施设备的维修养护工作。
二、人员架构：三、工作程序：1、旁站跟进：施工工艺要求、材料要求等。
2、观感跟进：墙面开裂、门窗、抹灰、水电线路铺设，隐蔽工程，各设备安装是否符合设计要求，检查井内壁水泥砂浆是否粉刷到位，井内是否有建筑垃圾等。
3、使用跟进：门窗开关、电气开关、卫生器具等。
4、检测跟进：墙、顶面平整度、阴阳角、层高等。
5、试验跟进：给水管打压、排水管通畅、防水试水等。
6、对查出的工程问题及时跟进，掌握情况。
四、接管验收：1、验收要求：保证图纸等各资料齐全，保证设备安装齐全，施工质量良好，使用功能齐备，确保各锁、钥匙移交正常。
2、资料接管：1）产权资料：a.项目批准文件。
b.用地批准文件。
c. 红线图.d.拆迁安置资料。
2）技术资料：ａ．竣工图----包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。
ｂ．地质勘察报告。
ｃ．工程合同及开、竣工报告。
ｄ．工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。
ｅ．隐蔽工程验收资料。
ｆ．沉降观察记录。
ｇ．竣工验收证明书。
ｈ．钢材、水泥等主要材料的质量保证书。
ｉ．材料、构配件的鉴定合格证书。
ｊ．水、电、制冷采暖、卫生器具、电梯、车库系统等设备的检验合格证书，随机资料，各设备制造、安装和维护单位资料。
物业前期介入管理方案
物业前期介入管理方案一、背景介绍物业前期介入管理是指在一个房地产项目开发前期，物业公司参与项目的规划、设计、施工等各个环节，以便为后期运营及管理提供有利条件的一种管理方式。
物业前期介入管理可有效提高项目的整体品质，增加业主的满意度，促进项目的可持续发展。
二、前期规划阶段1.进行可行性研究：物业公司应参与项目的可行性研究，全面评估项目的发展潜力、市场需求、竞争环境等因素，为项目提供可靠依据。
2.参与总体规划：物业公司与开发商、设计单位一起共同参与项目的总体规划工作，包括项目布局、建筑风格、公共设施等方面的决策，确保项目目标与业主需求相契合。
3.提供管理建议：物业公司应提出相关的管理建议，包括场地选址、项目组成、功能布局等方面的建议，并参与设计单位的决策，确保后期的管理工作得以顺利开展。
三、施工阶段1.设计审查：物业公司应参与项目设计的审查和评估，对设计方案进行专业的建议和指导，确保设计方案的实用性、流线性和可操作性。
2.施工监督：物业公司应派驻专业的监理团队，对施工现场进行监督和检查，确保施工质量和进度符合规划要求。
及时发现并整改施工中存在的问题，确保后期的管理工作能够顺利进行。
3.能源设施规划：物业公司应参与项目的能源规划，包括电力、水源、供暖、通风等设施的选址和规划，确保后期的管理工作能够顺利进行，并提供低碳、节能的解决方案。
四、投入运营阶段1.人员培训：物业公司应参与项目的人员培训工作，包括对物业管理团队的培训和对业主的服务意识教育，提高物业管理人员的素质和专业能力，确保运营工作的顺利进行。
2.运营规划：物业公司应参与项目的运营规划工作，包括制定运营策略、制定管理流程和制定成本控制方案等，确保项目能够高效运营并实现经济效益。
3.服务保障：物业公司应提供一系列的居民服务，包括维护小区的公共设施、保安巡查、环境卫生等，提高业主的满意度，增加业主留存率。
4.社区活动组织：物业公司应组织并参与社区的文化活动、庆典、节日活动等，提升社区居民的团结性和归属感，营造良好的社区氛围。
物业前期介入管理
物业前期介入管理物业前期介入管理一、概述本文档旨在详细介绍物业前期介入管理的相关内容。
物业前期介入管理是指在一个项目的前期阶段，物业管理公司介入并参与项目的规划、设计、施工等工作，以确保项目的顺利运行和高效管理。
二、项目规划阶段⑴项目规划概述在项目规划阶段，物业管理公司应全面参与，包括但不限于项目定位、规模确定、功能布局等方面。
⑵物业规划工作物业管理公司应根据项目的规划要求，进行物业规划工作，包括但不限于人员配置、设备设施、安防系统等。
⑶监督工作物业管理公司需对规划方案进行监督，确保规划符合业主和居民的需求，并满足相关法律法规的要求。
三、设计阶段⑴设计需求确认物业管理公司应与设计单位密切配合，确认物业设计需求，包括但不限于公共区域规划、绿化设计等。
⑵设计图纸评审物业管理公司应对设计图纸进行评审，确保符合物业管理的要求，包括但不限于通风、照明、消防等。
⑶设备设施选型物业管理公司应根据项目需求，参与设备设施的选型工作，确保设备设施与物业管理的要求相符。
四、施工阶段⑴施工组织物业管理公司应参与施工组织工作，协助施工单位制定施工计划、施工安全措施等。
⑵施工监督物业管理公司应对施工过程进行监督，确保施工质量符合要求，保证项目的工期进度。
⑶竣工验收物业管理公司应参与项目的竣工验收工作，确保项目各项工程按照设计要求完工，并提交竣工报告。
五、附件⒈项目规划图纸⒉设计图纸⒊施工合同及相关文件法律名词及注释：⒈物权法：指中华人民共和国物权法，是保护公民、法人和其他组织依法享有和处分财产权益的基本法律。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
3、尽量避免工程质量问题的出现 监督公用设备设施的建设、安装和调试，发现问题 及时与开发商、承建商、工程监理联络沟通。
4、深入了解物业的各方面情况，掌握物业各系统的 参数和资料，以便今后物业管理公司制定相应的管 理模式和规章制度，使物业管理工作得以有序进行。
1、首先使物业更具有适用性： 能有效地避免物业项目因设计时考虑不周造 成先天不足而影响今后业主使用，
2、其次，前期介入使物业规划更有利于今 后物业管理公司的管理和服务 降低了后期的管理费用， 降低房屋的维修成本， 提升业主对物业服务地满意度， 还可以提升物业公司的社会信誉；
3、再次有利于开发商建造精品物业，促进房 屋销售
3 深圳景园物管在前期介入阶段发现设计不合 理是如何处理的？
4 该案例给你的什么启发？
答案
任务一、物业管理前期介入
前期介入应包括两个阶段：超前介入和前期 管理 定义：是专业物业管理公司或资深物业管理 人员受开发商聘请参与该物业项目的小区规 划、设计、施工等阶段的讨论并提出建议的 工作过程。
一、物业管理专业人士前期介入的重要性：
海天名人广场有5座高层楼宇，每幢每层平面为800多平 方米，有两道分布合理的消火栓及其立管就足以满足国家消 防规范的要求。然而某设计院竟为其设计了三道，这意味着 不仅无谓增加了30多万元的建筑成本，而且还无端影响了户 内布局（在开发商的主要合作方中，惟有物业公司的取费不 与工程总造价相联系，所以他们不存在盲目鼓动开发商无谓 增加投资以提高自身收益的利益的冲动）。于是，深圳景园 顾问团提议开发商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消 火栓及其立管。
因物业管理专业人士的前期介入能从物业 的使用和居家生活的需要考虑，提升物业使 用地附加值，形成开发商的新卖点。
二、前期介入时与相关部门的合作
（一）物业公司在前期介入时主要的合作部门：
开发商、设计单位、施工单位。
物业公司与开发商的关系
应与开发商签订前期介入服务合同 重大问题一定要书面函告开发商
能引起开发商重视，同时也能规避物业管理责任。
当时，海天名人广场尚处于结构施工阶段。顾问团通过分 析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，从满足物业管理 服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本 的角度，提出了30余项优化设计建议（独特的身份和视角， 使物业公司考虑问题更细致、更周密、更长远，因而也就更 容易发现设计上的瑕疵、漏洞和缺憾）。期间，他们还发现 整个小区的消火栓系统存在着设计超标的问题。
一、在规划阶段前期介入工作的原则
实用、美观耐用、安全、方便使 用、方便管理、节能、节省维护维修 费用等。
1、实用性
在房屋设计时应注意房屋的采光，应做 到每个房间均能得到自然采光；使房屋尽量 采用自然通风比较好的方位。选用材料及附 件、设计方案尽量能保温，达到冬暖夏凉的 效果；尽量提高房屋实用率，在合理的情况 下减少公用面积，减少承重柱。
3、不要只提问题要有解决问题的办法
（三）关键要素
开发商的理解和支持 由被动的强迫接受转化为强烈的要求物业管理 企业参与
三、物业管理公司前期介入的方法
1、以业主今后入住的标准审视项目的规划设计、 材料选用、设备功能、施工建设，参与讨论并提 出建设性意见，以达到满足业主诸多生活需求的 目的
2、熟悉土建结构、管线走向、设施建设、设 备安装等情况，特别是隐蔽工程部分，避免或减
案例：
规划、设计时注意实用率与不注意实用率的设计结果， 会产生至少5％的实用率差值，即从业主利益考虑直接隐含 影响了楼价的5％上升或下降的结果。比较典型的代表，如 某一中档小区，注意实用率的设计，每台车所占位为20～25 平方米，住宅利用率可达85％以上，如不注意实用率的设计， 可使每台车所占位可高达40平方米，住宅利用率只有80％以 下。
5、熟悉并了解整个物业及配套细节，特别是消防设 施、监控设备，以便接管后遇到特殊紧急事件时能 立即找到关键部位，采取应急措施，维护公共安全。
6、土建、设备、弱电等系统施工特别是隐蔽工程分 项验收时，物业公司应积极要求参加，对可能存在 的质量隐患及时提出严格把关。
任务二 规划设计阶段的前期介入
规划设计是房地产开发建设的源头，物业管理的早期介 入应从物业管理的规划设计阶段开始。专业设计部门与物业 管理部门对小区规划设计都有不同的着重点。有经验的房地 产商在请专业设计规划部门设计时，同时会请有经验的物业 管理公司参与设计意见。
通过消火栓系统的设计变更，开发商不仅体会到了深圳 景园的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，随后又把 整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的深圳景园楼宇 科技公司设计、施工。
表3.1 作业单
序号
问题
1 案例中前期介入时间是？是否是最佳的介入 时点？你认为最佳时间点是什么？
2 在项目设计阶段该物业公司前期介入主要工 作内容是？
开发商认为开元国际的建议确实很有道理，便马上和设 计院进行交涉。不料设计院不愿意否定自己的设计方案，坚 持认定必须要有三道消火栓及其立管，开发商反复交涉也未 获认可，球又被踢回开元国际。深圳景园的专业人员不屈不 挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和海天名人 广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。开 发商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好 按照开元国际的意见修改了设计。
房屋管理与维修实务
武汉职业技术学院建筑工程学院 ------张艳敏
学习情境三：规划设计和施工阶段物业前期介入
主要内容： 任务3.1 前期介入 任务3.2 规划设计阶段的前期介入 任务3.3 项目施工阶段的前期介入
职场典例四：
海天名人广场项目的前期介入
2009年8月中旬，深圳景园物业管理公司与振业置业公司 签约，为其开发的海天名人广场提供物业管理顾问服务，随 后由管理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的 顾问团抵达现场，：
一是、会不会增加开发成本 二是、实施难度大不大 三是、对设计风格和外立面的影响 四是、对其房屋销售有无好处 基于各方面的因素考虑，开发商可能不会对物业管 理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得 越多。
前期介入时应注意几点：
1、建议一定要专业 2、分析产生问题的原因、危害和影响要准确、 且提出的建议能减少损失，能增加效益。